2022–2023 гг. станут бумом ввода районных торговых центров в Москве
По данным Nikoliers, общий объем ввода районных торговых центров в 2022–2023 гг. составит 270 494 кв. м площадей, что составляет более двух третей от объема ввода за предыдущие 10 лет. Так, в период 2012–2021 гг. было введено 405 966 кв. м площадей в формате районных ТЦ. При этом если в предыдущие годы максимальная доля площадей районных ТЦ в общем объеме ввода составляла в среднем 11–15% (при пике в 31% в 2018 году), то в 2022 и 2023 гг. доля площадей районных ТЦ в общем объеме составит 85% и 45% соответственно.
Рост доли таких проектов связан как с устойчивостью формата «районников» к нестабильным ситуациям и ростом популярности шопинга около дома, так и с дефицитом площадок под строительство крупных объектов в Москве. По нашим оценкам, районные торговые центры, а также формат ТПУ, который в том числе предусматривает наличие ритейл-проектов, будут формировать основной объем ввода торговой недвижимости в перспективе ближайших 2–3 лет. Также в ближайшее время на рынок торговой недвижимости выйдет ряд новых проектов, расположенных в составе комплексной жилой застройки, которые будут выполнять support-функцию в ЖК, строительство которых уже запланировано.
Объем ввода торговых центров в Москве
При рассмотрении обеспеченности районными торговыми центрами в разрезе административных округов Москвы, на начало 2022 года наиболее обеспеченными торговыми площадями стали Зеленоградский АО, а также Центральный административный округ, что отражает достаточный объем торговых площадей и относительно невысокую численность проживающего населения в сравнении со спальными районами и округами.
В настоящий момент дефицит районных торговых центров наблюдается в СЗАО, ЗАО и ЮВАО.
Популярность районных торговых центров выросла в период пандемии COVID-19, когда многие компании перевели сотрудников на удаленную работу, и в результате внутренней миграции выиграли те объекты, которые были ближе к потребителю. Сейчас на фоне того, что в районных торговых центрах доля приостановивших работу арендаторов не превышает 10%, они не потеряли ни в трафике, ни в доходе. Более того, начиная с мая в некоторых районных торговых центрах, наоборот, было зафиксировано увеличение трафика. Однако в среднесрочной перспективе есть риск того, что на районные торговые центры повлияют проблемы компаний-импортеров, которые являются основными арендаторами таких проектов. Например, сейчас мы наблюдаем, что в районных центрах, где масштабно представлен сегмент бытовой техники и электроники, арендаторы этого сегмента обращаются за различными скидками к управляющим компаниям.
Состав арендаторов районного ТЦ определяется индивидуально и зависит в первую очередь от зоны охвата и конкурентного окружения. В настоящий момент торговые центры могут различаться по составу арендаторов, однако чаще всего в качестве основных категорий в них присутствуют продуктовый супермаркет, зона общественного питания, одежда и обувь. Далее в зависимости от локации и коммерческой обоснованности в районе ТЦ добавляются дополнительные сервисы, например, книжные магазины и товары для хобби, фитнес-центр, спортивные товары, центр предоставления услуг населению, а также иная досуговая составляющая. Если говорить о средних показателях, то, как правило, наибольшую долю в структуре арендаторов районных торговых центров занимает продуктовый сегмент – 17%, на втором месте категория общественного питания (11%), на третьем - Fashion (10%).
Анна Никандрова, партнер Nikoliers: «По нашим оценкам, в ближайшие несколько лет основной объем ввода торговой недвижимости в Москве будет формироваться районными ТЦ. Популярность «районников» у населения объясняется тем, что потребление становится более локальным, покупатели сейчас не обладают большим количеством времени на шопинг, часть потребностей закрывает онлайн-торговля (например, заказ продуктов онлайн вместо закупок в гипермаркетах). Таким образом, районные проекты покрывают небольшие локальные запросы, тогда как если покупатель планирует крупный шопинг, в том числе товаров категории fashion, или намерен совместить шопинг с развлечениями, он выберет крупные торговые центры, в первую очередь за счет гораздо большего выбора товаров и услуг».
По итогам 2021 года объем спроса на складские помещения в Северной столице составил 625 тыс. кв. м, что в 2,6 раза выше результата 2020 года (243 тыс. кв. м).
Лидерство в структуре спроса сохраняют торговые и дистрибуционные компании – на их долю пришлось более 79% от общего объема сделок (496 тыс. кв. м). Бум на складском рынке напрямую связан с ростом e-commerce – более половины (57%) от объема заключенных сделок сформировали маркетплейсы («Яндекс. Маркет», Ozon, Wildberries). При этом, на сделки с участием Ozon пришлось 42%, или более 260 тыс. кв. м, от общего годового объема сделок.
В то же время, сохраняется тренд на снижение объема сделок с участием логистических компаний: в 2021 году арендаторы этого профиля сформировали всего 5% от объема сделок (34 тыс. кв. м), хотя в 2019-2020 годах показатель находился на уровне 27-31% (или 85-95 тыс. кв. м). Это связано с тем, что небольшие ритейлеры все чаще отдают предпочтение маркетплейсам, которые берут на себя все этапы обработки и доставки товара до потребителя.
По состоянию на конец декабря 2021 года, уровень вакантности составлял 0,5% от общего объема рынка. Дополнительное предложение формируется за счет «скрытой вакансии» — площадей, которые могут быть освобождены, если арендатор готов оптимизировать занимаемые площади или предоставить их в субаренду. Однако, даже в этих условиях объем доступного предложения крайне низок и составляет не более 2-2,5%.
Острый дефицит вакантных площадей и стабильно высокий спрос привели к стремительному повышению запрашиваемых арендных ставок – в 2021 году показатель вырос на 46% и достиг 6 000 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). В условиях фактического отсутствия доступных площадей многие собственники повышают запрашиваемые ставки и выбирают лучшее предложение среди потенциальных арендаторов. Как результат, на рынке встречаются предложения и сделки со ставками на 10-15% выше среднерыночного показателя в объектах с аналогичными характеристиками. Особенно это характерно для объектов «скрытой вакансии» и маленьких блоков в качественных проектах, которые расположены в востребованных локациях.
«Рынок складской недвижимости закончил год с рекордными показателями, особенно в части запрашиваемых ставок аренды. Пока мы не видим сигналов возможной стабилизации рынка и изменения коммерческих условий. Однако, платежеспособность клиентов не безгранична. Рынок уже перегрет, и в случае, если собственник решат дальше повышать ставки аренды, клиенты будут активнее оптимизировать площади или рассматривать другой регион для размещения складских мощностей», — полагает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
По итогам 2021 года объем предложения пополнился 162 тыс. кв. м, что почти в два раза ниже показателя 2020 года. В некоторых проектах площадью более 70 тыс. кв. м ввод в эксплуатацию был перенесен на 2022 года. На новое спекулятивное предложение пришлось 66 тыс. кв. м (41%) от общего объема ввода – это комплексы «Армада Парк Север» (50 тыс. кв. м) и «Октавиан» (16 тыс. кв. м). Доминирующую долю (59%) сформировали объекты, реализованные для собственных нужд компаний, как своими силами, так и по схеме built-to-suit. Ключевыми комплексами, созданными по схеме built-to-suit, стали Fix Price (35,6 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Шушары-3», а также СДЭК (17,4 тыс. кв. м) и FIT-Instrument (6,9 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Софийская КАД».
Согласно данным аналитиков компании «Бон Тон», по итогам 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса на первичном рынке жилья в «старых» границах Москвы преодолела психологический и исторический максимум, составив 401,6 тыс. руб. За декабрь показатель СВЦ в сегменте вырос на 2,8%, за год рост составил 32,5%.
Самыми высокобюджетными в столице стали 4 округа, где средневзвешенная цена квадратного метра превысила отметку в 400 тыс. руб. – это СЗАО с показателем 414 тыс. руб. (+3,7% за месяц, +37,2% за год), ЮАО – 410,1 тыс. руб. (+1,5% за месяц, +23,4% за год), ЗАО – 402,8 тыс. руб. (+2,6% за месяц, +18% за год) и СВАО – 402,3 тыс. руб. (+4,4% за месяц, +59,9% за год). Округом с самым умеренным за год ростом и доступной средневзвешенной ценой квадратного метра стал ВАО с показателем 320,2 тыс. руб. (+0,6% за месяц, +26,3% за год).
График роста СВЦ в годовой динамике
Средняя цена квартиры в новостройках бизнес-класса по итогам декабря 2021 г. составила 27,6 млн руб. За месяц она выросла на 2,3 % или 640 тыс. руб., за год – на 20,2 % или 4,5 млн. руб. Самым доступным округом стал ВАО со средней ценой 22,7 млн. руб. (+1,5% за месяц, +24,8% за год), самыми дорогими – ЦАО со средней ценой квартиры 31,3 млн руб. (0% за месяц, +34,6% за год) и ЗАО, где средняя цена квартиры составила 29,1 млн руб. (+4,7% за месяц, +1,5% за год).
В структуре совокупного спроса на долю квартир бизнес-класса пришлось 34,1%. За 12 месяцев 2021 г. было зарегистрировано 20,3 тыс. сделок против 17,6 тыс. в 2020 г., таким образом рост составил 15%.
В IV квартале 2021 г. количество ДДУ увеличилось на 30,6% по сравнению с III кварталом (5,9 тыс. против 4,6 тыс. ДДУ) и это стало вторым максимальным результатом за последние 2 года, после рекордного IV квартала 2020 г., когда было реализовано 6,6 тыс. лотов.
Средняя площадь реализованных квартир бизнес-класса составила 61,5 кв. м. Самыми востребованными стали квартиры площадью 30-45 кв. м (26,5%) и 60-75 кв. м (23,4%). На третьем месте лоты площадью от 45 до 60 кв. м (18,6%).
Динамика спроса на квартиры бизнес-класса, шт.
