Предложение новостроек эконом-класса в «старой» Москве выросло в 4 раза
Прежде «исчезающий вид» новостроек в Москве – эконом-класс – получил «второе дыхание» в последний год. По подсчетам аналитиков «Метриум», за последние 12 месяцев предложение квартир и апартаментов эконом-класса в «старой» Москве выросло в 4,7 раз, а в Новой – в 2,5 раза. Доля квартир и апартаментов эконом-класса в массовом сегменте в продаже в Москве достигла 5%.
В сентябре 2022 года на рынке новостроек «старой» Москвы застройщики продавали 1 тыс. объектов эконом-класса (здесь и далее – включая апартаменты). В сентябре 2021 года таких предложений на рынке было всего 223. Таким образом, за последние 12 месяцев предложение эконом-класса в старых границах Москвы выросло в 4,7 раз.
Между тем рынок других новостроек массового сегмента – комфорт-класса – вырос не так значительно. Сейчас в продаже 21,6 тыс. лотов против 17 тыс. в сентябре 2021 года. То есть предложение в комфорт-классе выросло в «старой» Москве только на 27%. Доля эконом-класса на рынке массовых новостроек («эконом» плюс «комфорт») повысилась с 1% до 5% в старых границах Москвы.
«В 2022 году в продаже появилось много новых проектов недорогих апартаментов в Москве, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Сейчас это очень востребованный продукт – недорогие помещения приобретают инвесторы для перепродажи и сдачи в аренду. Также экономичные апартаменты востребованы у покупателей с небольшим бюджетом, в том числе среди молодежи. На рынке Москвы сформировался своеобразный кластер камерных проектов со студиями эконом- и комфорт-класса, который по сути стал антикризисной реакцией девелоперов».
В сентябре 2022 года застройщики реализовывали в «старой» Москве 18 проектов эконом-класса. В аналогичный период 2021 года их было только девять.
В Новой Москве наблюдалась схожая тенденция. В сентябре 2022 года здесь застройщики предлагали покупателям почти 900 квартир эконом-класса, тогда как в сентябре 2021 года – 356. То есть предложение в этом сегменте рынка выросло в 2,5 раза. Одновременно в комфорт-классе число квартир в продаже увеличилось с 8,6 тыс. до 13,7 тыс. (на 59%).
Доля новостроек эконом-класса на массовом рынке жилья в Новой Москве, таким образом, увечились с 4% до 6%. Впрочем, число проектов с квартирами эконом-класса в Новой Москве за год не поменялось – всего их три. Однако их застройщики существенно нарастили число квартир в продаже в этих комплексах
«Девелоперы в Новой Москве стремятся конкурировать с застройщиками в старой Москве не только ценой, но и качеством, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District). – Именно поэтому число комплексов эконом-класса в Новой Москве не выросло так, как в старых границах столицы. Застройщикам в ТиНАО, напротив, выгодно увеличить обеспеченность инфраструктурой, улучшить архитектуру, дизайн и интерьеры местных ЖК, чтобы привлечь платежеспособную аудиторию, которая готова платить за комфорт и экологичное окружение».
Таким образом, подытоживают аналитики «Метриум», суммарное предложение лотов эконом-класса в «старой» и Новой Москве за прошедший год увеличилось с 580 до 2 тыс. единиц или в 3,3 раза, а их доля в общем объеме массового сегмента в продаже повысилась с 2% до 5%.
«Рост предложения недвижимости эконом-класса вызван несколькими причинами, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Первая причина – это увеличение на 40–50% цен на новостройки за последние два года. Цены росли, а доходы и рублевые сбережения потенциальных покупателей обесценивались, что объективно сформировало спрос на самое доступное жилье. Вторая причина – доступная ипотека. Низкие ставки привлекли на рынок клиентов, которые могут позволить купить небольшую студию или однокомнатную квартиру стоимостью от 5 до 10 млн рублей. Именно на них рассчитано жилье эконом-класса. Также появилась определенная группа клиентов, которая раньше арендовала жилье, – молодежь, приезжие из регионов, пенсионеры, студенты и их родители. Они рассматривают недорогую недвижимость как инструмент для вложений и временное жилье, и им тоже подходят новостройки эконом-класса».
В конце 2021 года предложение квартир с отделкой в новостройках Новой Москвы впервые составило 60% от общего числа помещений в продаже, подсчитали аналитики «Метриум». За прошедший год число квартир с полной отделкой на рынке увеличилось наполовину. Впрочем, предложение квартир с черновой отделкой сравнительно стабильно.
В IV квартале 2021 года девелоперы новостроек Новой Москвы предлагали на местном рынке 11,2 тыс. квартир, по подсчетам экспертов «Метриум». Из них 5,9 тыс. помещений были с полной отделкой от застройщика, что составляет 53% от их общего числа. Еще почти 780 квартир имели предчистовую отделку (white box, то есть в них проложены все коммуникации, а поверхности подготовлены для косметического ремонта). Доля такого жилья в продаже составила 7%. В совокупности оба варианта отделки распространялись на 60% предложения новостроек.
За 2021 год доля квартир с предчистовой и полной отделкой в новостройках Новой Москвы увеличилась на 10 процентных пунктов. В IV квартале 2020 году 42% были полностью готовы для заселения, а косметического ремонта требовали 8% (в сумме – 50%). В 2019 году этот показатель составлял 52%, в 2018 году – 41%, в 2017 году – 28%, в 2016 году – 18%.
С IV квартала 2020 года по IV квартал 2021 года количество квартир с отделкой в продаже в Новой Москве выросло с 3,9 тыс. до 5,9 тыс., то есть на 53%. Вместе с тем предложение жилья в формате white box за год не изменилось (порядка 780 помещений в конце 2020 и 2021 гг.). Также сохранилось -количество предложений квартир без отделки в абсолютном выражении. Если в конце 2020 года насчитывалось 4,6 тыс. таких вариантов, то в конце 2021 года – 4,5 тыс., то есть лишь на 1% меньше.
«В сегменте новостроек бизнес-класса в Новой Москве среди покупателей по-прежнему многие ориентируются на предложение жилья без отделки, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Как правило, они стремятся реализовать собственный проект планировки квартиры, а также ее облика и интерьера. В массовом сегменте квартиры без отделки несколько доступнее, чем привлекают покупателей с ограниченным бюджетом. Впрочем, безусловно, квартиры под ключ – это тренд рынка, поэтому, к примеру, мы решили в нашем проекте в двух корпусах предусмотреть отделку для клиентов, которые хотят сохранить время и деньги на ремонте».
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в квартирах с отделкой (в том числе white box) в Новой Москве составляет 215 тыс. рублей. Между тем, новое жилье без отделки в среднем обойдется в 203 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, в среднем квартиры с отделкой в новомосковских новостройках дороже жилья без отделки на 6%[1].
«Безусловно, рост стоимости абсолютного большинства строительных материалов, в том числе отделочных, повысил цену ремонта «от застройщика» в 2021 году, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино», «Южные сады»). – Тем не менее, девелоперы по-прежнему закупают отделочные материалы большими партиями, стараются фиксировать цену долгосрочных контрактов на их поставки. Поэтому динамика удорожания таких материалов в рознице более заметна, чем при оптовых закупках. Это значит, что покупка квартиры с отделкой в 2022 году может стать еще более выгодной, чем раньше, особенно с учетом продолжающегося повышения цен на материалы».
«С учетом роста стоимости жилья при ограниченных доходах населения жилье с отделкой останется популярной опцией на рынке новостроек, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако не исключаю, что квартиры без отделки по-прежнему будут составлять значимую часть предложения, так как для многих покупателей может быть более приоритетной экономия в моменте, особенно если квартира приобретается в качестве инвестиции».
Источник: «Метриум»
[1] Показатель существенно усреднен. Предложение с отделкой и без отделки находится в комплексах, обладающих отличными потребительским характеристикам продукта, а также характеризующихся различной транспортной доступностью.
По данным международной консалтинговой компании JLL, рынок гибких офисов в Петербурге в 2021 году рекордно вырос: в городе открылось 26 проектов площадью 18,8 тыс. кв. м на 3,5 тыс. рабочих мест. В результате объем сектора увеличился на 56%. К открытию в 2022 году уже заявлено 20 проектов на 3 тыс. рабочих мест общей площадью 20 тыс. кв. м.
На начало 2022 года в Санкт-Петербурге действует 60 гибких офисных пространств на 7,4 тыс. рабочих мест общей площадью 46,5 тыс. кв. м. Крупнейшими открытиями прошлого года, которые являются и самыми большими площадками в городе в целом, стали «Практик» на Гороховой (3,4 тыс. кв. м) и на Охте (3,3 тыс. кв. м).
При этом в 2021 году закрылось семь проектов площадью 2,2 тыс. кв. м. За 14 лет развития рынка гибких офисных пространств в Петербурге прекратили существование не менее 50 площадок общей площадью более 20 тыс. кв. м. Это преимущественно небольшие коворкинги с общей рабочей зоной, без выделенных кабинетов и ориентированные на индивидуальных клиентов; они не выдерживают конкуренции с сетевыми проектами.
Динамика открытий и закрытий гибких офисных пространств в Санкт-Петербурге
Источник: JLL
В последние три года рынок растет за счет появления крупных проектов площадью более 1 тыс. кв. м каждый, которые открываются при участии сетевых операторов – напрямую или по франшизе. «Несмотря на активное развитие гибких офисов в Санкт-Петербурге, объем предложения меньше по сравнению с Москвой в шесть раз. При этом в общем объеме рынка офисной недвижимости гибкие пространства составляют лишь 1,2% в Петербурге, 1,5% в Москве, а, например, в Лондоне – 6,9%, что подтверждает большой потенциал развития этого сегмента в России при заметно растущем спросе», – комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Все более актуальным становится ответственный и экологичный подход к недвижимости. В 2022 году на рынке появятся гибкие офисы, которые будут реализованы с учетом применения «зеленых» технологий, среди которых – SOK.
«В 2021 году спрос на гибкие офисы заметно сместился в сторону корпоративных клиентов, арендующих от 20 рабочих мест. 90% спроса это IT-компании, онлайн-ритейлеры и компании нефтегазовой отрасли. Гибкие офисы выполняют функцию дополнительного хаба для сотрудников либо временного решения для компаний под проектные команды», – объясняет Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.
Арендные ставки в сегменте гибких офисов сильно дифференцированы и отличаются в разы. Растущая конкуренция пока существенно не влияет на арендные ставки, поскольку рынок не насыщен и сильно вариативен по местоположению, качеству предложения и набору сервисов. В таких условиях пока рано говорить о динамике средних арендных ставок по рынку. Тем не менее в действующих проектах ожидается рост в 2022 году на уровне 10%.
Средние арендные ставки по сетевым проектам в январе 2022 года составляют 13,8 тыс. руб. в месяц за нефиксированное рабочее место и 17,2 тыс. руб. за фиксированное.
Арендные ставки в гибких офисных пространствах Санкт-Петербурга, руб./раб.место/мес.
Источник: JLL