Предложение новостроек эконом-класса в «старой» Москве выросло в 4 раза
Прежде «исчезающий вид» новостроек в Москве – эконом-класс – получил «второе дыхание» в последний год. По подсчетам аналитиков «Метриум», за последние 12 месяцев предложение квартир и апартаментов эконом-класса в «старой» Москве выросло в 4,7 раз, а в Новой – в 2,5 раза. Доля квартир и апартаментов эконом-класса в массовом сегменте в продаже в Москве достигла 5%.
В сентябре 2022 года на рынке новостроек «старой» Москвы застройщики продавали 1 тыс. объектов эконом-класса (здесь и далее – включая апартаменты). В сентябре 2021 года таких предложений на рынке было всего 223. Таким образом, за последние 12 месяцев предложение эконом-класса в старых границах Москвы выросло в 4,7 раз.
Между тем рынок других новостроек массового сегмента – комфорт-класса – вырос не так значительно. Сейчас в продаже 21,6 тыс. лотов против 17 тыс. в сентябре 2021 года. То есть предложение в комфорт-классе выросло в «старой» Москве только на 27%. Доля эконом-класса на рынке массовых новостроек («эконом» плюс «комфорт») повысилась с 1% до 5% в старых границах Москвы.
«В 2022 году в продаже появилось много новых проектов недорогих апартаментов в Москве, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Сейчас это очень востребованный продукт – недорогие помещения приобретают инвесторы для перепродажи и сдачи в аренду. Также экономичные апартаменты востребованы у покупателей с небольшим бюджетом, в том числе среди молодежи. На рынке Москвы сформировался своеобразный кластер камерных проектов со студиями эконом- и комфорт-класса, который по сути стал антикризисной реакцией девелоперов».
В сентябре 2022 года застройщики реализовывали в «старой» Москве 18 проектов эконом-класса. В аналогичный период 2021 года их было только девять.
В Новой Москве наблюдалась схожая тенденция. В сентябре 2022 года здесь застройщики предлагали покупателям почти 900 квартир эконом-класса, тогда как в сентябре 2021 года – 356. То есть предложение в этом сегменте рынка выросло в 2,5 раза. Одновременно в комфорт-классе число квартир в продаже увеличилось с 8,6 тыс. до 13,7 тыс. (на 59%).
Доля новостроек эконом-класса на массовом рынке жилья в Новой Москве, таким образом, увечились с 4% до 6%. Впрочем, число проектов с квартирами эконом-класса в Новой Москве за год не поменялось – всего их три. Однако их застройщики существенно нарастили число квартир в продаже в этих комплексах
«Девелоперы в Новой Москве стремятся конкурировать с застройщиками в старой Москве не только ценой, но и качеством, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District). – Именно поэтому число комплексов эконом-класса в Новой Москве не выросло так, как в старых границах столицы. Застройщикам в ТиНАО, напротив, выгодно увеличить обеспеченность инфраструктурой, улучшить архитектуру, дизайн и интерьеры местных ЖК, чтобы привлечь платежеспособную аудиторию, которая готова платить за комфорт и экологичное окружение».
Таким образом, подытоживают аналитики «Метриум», суммарное предложение лотов эконом-класса в «старой» и Новой Москве за прошедший год увеличилось с 580 до 2 тыс. единиц или в 3,3 раза, а их доля в общем объеме массового сегмента в продаже повысилась с 2% до 5%.
«Рост предложения недвижимости эконом-класса вызван несколькими причинами, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Первая причина – это увеличение на 40–50% цен на новостройки за последние два года. Цены росли, а доходы и рублевые сбережения потенциальных покупателей обесценивались, что объективно сформировало спрос на самое доступное жилье. Вторая причина – доступная ипотека. Низкие ставки привлекли на рынок клиентов, которые могут позволить купить небольшую студию или однокомнатную квартиру стоимостью от 5 до 10 млн рублей. Именно на них рассчитано жилье эконом-класса. Также появилась определенная группа клиентов, которая раньше арендовала жилье, – молодежь, приезжие из регионов, пенсионеры, студенты и их родители. Они рассматривают недорогую недвижимость как инструмент для вложений и временное жилье, и им тоже подходят новостройки эконом-класса».
Доля новостроек премиум- и элитного класса, которые продаются на начальном этапе строительства в Москве, выросла в два раза за год, подсчитали аналитики «Метриум». В премиальном сегменте их доля достигла 48%, а в элитном – 21%. Это стало возможным благодаря увеличению предложения в крупных проектах, а также в связи с выходом новинок.
Выбор премиального и элитного жилья для вложений на раннем этапе его строительства в Москве существенно расширился в начале 2022 года. Между тем, напоминают аналитики «Метриум», в предыдущие годы в этих сегментах рынка вариантов жилья на «котловане» было недостаточно. В 2021 году ситуация поменялась.
Так, в начале 2021 года девелоперы новостроек премиум-класса продавали 579 квартир и апартаментов, а в начале 2022 года – уже 1,2 тыс. То есть предложение жилья на раннем этапе строительства увеличилось в этом сегменте за год более чем в два раза. Доля такого жилья по сравнению с вариантами в зданиях более высокой строительной готовности (возведение этажей, отделка помещений и готовые дома) выросла с 25% до 48%. То есть почти половина предложения рынка новостроек премиум-класса сейчас – это котлован.
«Изменение структуры предложения в премиум-классе может быть связано с появлением в продаже масштабных проектов, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – К примеру, мы реализуем проекты премиум-класса Hide, Mod, Symphony 34, Slava и новую очередь Filicity. Это не точечная застройка, а полноценные проекты развития территории, которые включают масштабное строительство жилья и инфраструктуры, что позволит улучшить качество жизни всех резидентов прилегающих территорий. Потенциальные покупатели в премиум-классе сегодня заинтересованы в новостройках, которые возведены по принципу “город в городе”, когда в шаговой доступности, есть все необходимые коммерческие услуги надлежащего уровня, а также приватная территория, не уступающая по качеству современным городским паркам. Предложения таких квартир и апартаментов растет в силу того, что застройщики активно реагируют на спрос и предлагают новые проекты, отвечающие интересам покупателей».
Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», в 2021 году стартовали продажи 11 премиальных проектов, что соответствует уровню 2020 года, когда также началась реализация 11 новостроек в этом сегменте. Увеличивая предложение на котловане, в 2021 году девелоперы стремились восполнить дефицит, возникший из-за ажиотажного спроса в последние два года. А приобретали клиенты в этот период в основном квартиры и апартаменты в домах с высокой стадией готовности.
Источник: «Метриум»
Схожие процессы наблюдались и в более дорогом элитном сегменте московского рынка новостроек. В феврале 2021 года на этапе котлована застройщики продавали 129 квартир и апартаментов, тогда как к февралю 2022 года их число выросло до 159, то есть на 23%. Удельный вес предложения на раннем этапе реализации повысился с 9% до 21% за этот период.
Впрочем, в отличие от премиального сегмента, на рынке элитных новостроек представлены в основном готовые квартиры и апартаменты, на долю которых приходится 53% предложения. В 2021 году застройщики начали реализацию пяти проектов против шести в 2020 году. Аналитики «Метриум» отмечают, что высокая доля предложения в готовых домах – это нормальная практика для элитного рынка, так как период продаж квартир здесь длительный. К тому же многие комплексы в этом сегменте застройщики сейчас начинают продавать не раньше этапа отделки, как и в проектах реконструкции. Во многих домах есть «трофейная» недвижимость, то есть действительно редкие или уникальные квартиры, которые долго ждут своего нового владельца.
«В 2022 году мы ожидаем дальнейший рост активности девелоперов, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Сейчас предложение на элитном рынке явно недостаточное – менее тысячи квартир и апартаментов, и это не соответствует реальному запросу со стороны клиентов. Последние два года вновь показали, что ликвидная недвижимость – это надежный инструмент вложения средств, поэтому интересоваться элитным и премиальным жильем среди прочих покупателей и будут и инвесторы. Все это стимулирует продажи как в строящихся, так и готовых комплексах».
Источник: «Метриум»
В квартирах с отделкой в московских новостройках комфорт- и бизнес-класса средняя стоимость квадратного метра выросла за год на 29–50%, подсчитали аналитики компании «Метриум». Это больше, чем в квартирах без отделки соответствующих сегментов рынка. В комфорт-классе средняя стоимость квадратного метра в квартирах с отделкой составила 256 тыс. рублей, а в бизнес-классе – 470 тыс. рублей.
В феврале 2021 года средняя стоимость квартиры с отделкой в массовых (эконом- и комфорт-класса) новостройках Москвы составила 256 тыс. рублей за кв. м. Между тем в аналогичный период 2020 года такое жилье можно было приобрести в среднем за 199 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, за 12 месяцев квартиры в массовых новостройках Москвы с отделкой от застройщика подорожали на 29%.
Между тем квартиры без отделки тоже выросли в цене, но в меньшей мере. Если сейчас они продаются в среднем по 273 тыс. рублей за кв. м, то год назад они обходились в 216 тыс. рублей за кв. м. Итого, жилье без отделки подорожало на 27%.
Средняя цена квадратного метра в квартирах с предчистовой отделкой (white box) за год увеличилась с 240 тыс. до 283 тыс. рублей за кв. м, то есть на 18%.
«Квартиры с отделкой стали популярной опцией у покупателей московских новостроек, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Сейчас застройщики предлагают довольно сложные дизайнерские решения, оснащают квартиры современными коммуникациями, осветительной и санитарной техникой. За прошедший год себестоимость отделочных работ заметно возросла, что не могло не сказаться на расценках на такие квартиры. В нашем комплексе мы предлагаем два пакета отделочных решений: “бизнес” и более доступный по цене “комфорт”».
Источник: Метриум»
В жилых комплексах бизнес-класса в Москве наблюдались такие же тенденции. За 2021 год квартиры с отделкой в новостройках бизнес-класса в Москве стали дороже на 50%. Если в феврале средняя стоимость квадратного метра в них составляла 314 тыс. рублей, то в конце февраля этот показатель вырос до 470 тыс. рублей.
Квартиры с другими опциями готовности в новостройках бизнес-класса в столице подорожали не столь же заметно. Так, квартира без отделки в феврале 2021 года продавалась в среднем по 299 тыс. рублей за кв. м. Сейчас такое жилье можно приобрести в среднем за 388 тыс. рублей за кв. м. Соответственно, за год квартиры без отделки выросли в цене на 30%.
Новостройки с предчистовой отделкой (white box) также подорожали. В феврале их стоимость составила 297 тыс. рублей за кв. м, а в феврале 2021 года – 371 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, цена квартир с отделкой white box увеличилась на 25%.
«Как показывает практика, спросом пользуются все возможные варианты отделки, равно как и квартиры без неё, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Однако на фоне снижения ипотечных ставок в 2020-2021 всё больше клиентов стремились приобрести жилье с готовым ремонтом, чтобы не тратить время и средства на самостоятельный поиск дизайнера, закупку строительных материалов, контроль мастеров. Квартира с отделкой фактически стала пакетным предложением, которым удобно воспользоваться тем, кто привлекает ипотечный кредит. Возможно, именно поэтому они дорожали быстрее, чем другие варианты жилья».
«Увеличение средней цены квартир с отделкой связно отчасти и с изменением структуры предложения, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В новых проектах в 2020-2021 годах стартовый уровень цен был заметно выше, чем во многих других комплексах, продажи в которых открылись 3-5 лет назад. И именно в новых проектах девелоперы чаще предлагали жилье с полной или предчистовой отделкой, так как спрос на эти опции заметно увеличился. Помимо этого, повышение расценок на жилье с отделкой отчасти связано с заметным ростом себестоимости строительства, которая затронула отделочные материалы и работы».
Источник: «Метриум»