Предложение новостроек эконом-класса в «старой» Москве выросло в 4 раза
Прежде «исчезающий вид» новостроек в Москве – эконом-класс – получил «второе дыхание» в последний год. По подсчетам аналитиков «Метриум», за последние 12 месяцев предложение квартир и апартаментов эконом-класса в «старой» Москве выросло в 4,7 раз, а в Новой – в 2,5 раза. Доля квартир и апартаментов эконом-класса в массовом сегменте в продаже в Москве достигла 5%.
В сентябре 2022 года на рынке новостроек «старой» Москвы застройщики продавали 1 тыс. объектов эконом-класса (здесь и далее – включая апартаменты). В сентябре 2021 года таких предложений на рынке было всего 223. Таким образом, за последние 12 месяцев предложение эконом-класса в старых границах Москвы выросло в 4,7 раз.
Между тем рынок других новостроек массового сегмента – комфорт-класса – вырос не так значительно. Сейчас в продаже 21,6 тыс. лотов против 17 тыс. в сентябре 2021 года. То есть предложение в комфорт-классе выросло в «старой» Москве только на 27%. Доля эконом-класса на рынке массовых новостроек («эконом» плюс «комфорт») повысилась с 1% до 5% в старых границах Москвы.
«В 2022 году в продаже появилось много новых проектов недорогих апартаментов в Москве, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Сейчас это очень востребованный продукт – недорогие помещения приобретают инвесторы для перепродажи и сдачи в аренду. Также экономичные апартаменты востребованы у покупателей с небольшим бюджетом, в том числе среди молодежи. На рынке Москвы сформировался своеобразный кластер камерных проектов со студиями эконом- и комфорт-класса, который по сути стал антикризисной реакцией девелоперов».
В сентябре 2022 года застройщики реализовывали в «старой» Москве 18 проектов эконом-класса. В аналогичный период 2021 года их было только девять.
В Новой Москве наблюдалась схожая тенденция. В сентябре 2022 года здесь застройщики предлагали покупателям почти 900 квартир эконом-класса, тогда как в сентябре 2021 года – 356. То есть предложение в этом сегменте рынка выросло в 2,5 раза. Одновременно в комфорт-классе число квартир в продаже увеличилось с 8,6 тыс. до 13,7 тыс. (на 59%).
Доля новостроек эконом-класса на массовом рынке жилья в Новой Москве, таким образом, увечились с 4% до 6%. Впрочем, число проектов с квартирами эконом-класса в Новой Москве за год не поменялось – всего их три. Однако их застройщики существенно нарастили число квартир в продаже в этих комплексах
«Девелоперы в Новой Москве стремятся конкурировать с застройщиками в старой Москве не только ценой, но и качеством, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District). – Именно поэтому число комплексов эконом-класса в Новой Москве не выросло так, как в старых границах столицы. Застройщикам в ТиНАО, напротив, выгодно увеличить обеспеченность инфраструктурой, улучшить архитектуру, дизайн и интерьеры местных ЖК, чтобы привлечь платежеспособную аудиторию, которая готова платить за комфорт и экологичное окружение».
Таким образом, подытоживают аналитики «Метриум», суммарное предложение лотов эконом-класса в «старой» и Новой Москве за прошедший год увеличилось с 580 до 2 тыс. единиц или в 3,3 раза, а их доля в общем объеме массового сегмента в продаже повысилась с 2% до 5%.
«Рост предложения недвижимости эконом-класса вызван несколькими причинами, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Первая причина – это увеличение на 40–50% цен на новостройки за последние два года. Цены росли, а доходы и рублевые сбережения потенциальных покупателей обесценивались, что объективно сформировало спрос на самое доступное жилье. Вторая причина – доступная ипотека. Низкие ставки привлекли на рынок клиентов, которые могут позволить купить небольшую студию или однокомнатную квартиру стоимостью от 5 до 10 млн рублей. Именно на них рассчитано жилье эконом-класса. Также появилась определенная группа клиентов, которая раньше арендовала жилье, – молодежь, приезжие из регионов, пенсионеры, студенты и их родители. Они рассматривают недорогую недвижимость как инструмент для вложений и временное жилье, и им тоже подходят новостройки эконом-класса».
Число студий в продаже в новостройках всех классов и типов выросло в постпандемийный период (с середины 2020 года) более чем в два раза до 9,3 тыс., подсчитали аналитики «Метриум». Их доля на рынке увеличилась с 9% до 22%, причем в массовом сегменте студии образуют 31% предложения. Только в элитных новостройках доля студий сокращалась, а в июле 2022 года они вовсе исчезли из продажи в этом сегменте рынка.
На рынке новостроек «старой» Москвы в июле 2022 года застройщики продавали порядка 43 тыс. квартир и апартаментов. Из них каждый пятый объект продажи или 22% от общего числа – студия, то есть жилое помещение без отдельных комнат (кроме санузла).
Студии стали безусловными лидерами по росту численности в общем объеме предложения новостроек Москвы за последние два года. В июле 2020 года, напоминают аналитики «Метриум», во всех типах и классах новостроек столицы насчитывалось 3,9 тыс. студий, хотя суммарный объем предложения был такой же, как и сейчас – около 42 тыс. квартир и апартаментов. Иными словами, два года назад студией был только каждый одиннадцатый вариант жилья на рынке московских новостроек, а их доля в предложении составляла 9%.
Таким образом, с середины 2020 года, когда рынок жилья постепенно оправился от пандемии коронавируса и начался активный рост спроса и цен, предложение студий по их абсолютному числу и доле на рынке выросло в два раза.
Между тем доля однокомнатных квартир и апартаментов за этот период увеличилась только с 28% до 30%, двухкомнатных сократилась с 37% до 30%, трехкомнатных – с 20% до 15%, квартир с четырьмя и более комнатами – с 5% до 3%.
Наибольшая доля студий продается в новостройках эконом- и комфорт-класса Москвы (включая комплексы апартаментов). В июле 2022 года в этом сегменте рынка продавали 6,6 тыс. студий против 3 тыс. в аналогичный период 2020 года. Их доля в предложении возросла с 15% до 31%, то есть почти каждая третья квартира или апартамент в продаже в массовых новостройках Москвы – студия.
Как и в целом по рынку, вместе с долей студий в продаже в этом сегменте выросло представительство однокомнатных квартир и апартаментов (с 30% до 32%), тогда как меньше стало двухкомнатных квартир (с 36% до 26%), трехкомнатных квартир (с 16% до 11%) и квартир с четырьмя и более комнатами (с 2% до 1%).
«Студии стали антикризисным вариантом на рынке массовых новостроек, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби» и Clementine). – Поскольку в последние два года быстро росла себестоимость строительства, застройщики стремились расширить предложение наиболее доступного и компактного варианта жилья. К примеру, во второй очереди нашего проекта “Любовь и голуби” больше 60% всех квартир и апартаментов – это студии и однокомнатные квартиры. Это позволяет привлечь в массовый сегмент покупателей, которые ранее предпочитали арендовать, так как цены на студии и низкие ставки по ипотеке сделали их покупку более предпочтительной, по сравнению со съемом. Студии приобретает молодежь, начинающие специалисты, молодые пары».
В новостройках бизнес-класса доля студий в продаже возросла еще более заметно. Если в июле 2020 года в этом сегменте рынка застройщики предлагали 700 студий, то сейчас – почти 2,5 тыс. Их доля выросла за этот период с 4% до 15%. Каждая седьмая квартира или апартамент в новостройках бизнес-класса в продаже сейчас студия, тогда как два года назад таковой был только каждый двадцать пятый объект продажи.
Рост предложения студий произошел за счет снижения числа больших квартир и апартаментов. Доля однокомнатных помещений увеличилась с 26% до 28%, аналогичный показатель у двухкомнатных квартир уменьшился с 39% до 34%, трехкомнатных квартир – с 24% до 19%, квартир с четырьмя и более комнатами – с 6% до 4%.
«В сегменте новостроек бизнес-класса рост предложения студий обусловлен несколькими причинами, – комментирует Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «Кортрос-Москва» (девелопер ЖК в Московском регионе Headliner, ILove, Bauman House, «Равновесие»). – Прежде всего, высок инвестиционный спрос на этот формат жилья. Студию в новостройке бизнес-класса с хорошим расположением и качеством можно быстро перепродать или сдать в аренду. Помимо этого, студия подходит определенным группам клиентов из числа аудитории бизнес-сегмента, скажем, в качестве квартиры для пиджака во время коротких приездов в Москву. В силу более доступной цены по сравнению с однокомнатными квартирами, студии лучше подходят для таких узких целей».
Похожая тенденция, но в меньших масштабах, наблюдалась и на рынке новостроек премиум-класса. Число студий в продаже выросло с 66 в июле 2020 года до 260 в июле 2022 года, а их доля среди других квартир и апартаментов в этом сегменте повысилась с 3% до 6%.
Так же, как и в других классах новостроек, в «премиуме» заметно больше стало однокомнатных квартир и апартаментов (их доля увеличилась с 26% до 30%), но еще усилилось представительство двухкомнатных квартир (33% против 35% теперь), а доля трехкомнатных квартир сократилась незначительно (с 20% до 19%). Впрочем, заметно меньше стало квартир с четырьмя и более комнатами (их доля упала с 18% до 8%).
«В премиальном сегменте новостроек студии по-прежнему остаются скорее нишевым продуктом, хотя они стали чаще встречаться в различных проектах, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – Конечно, в премиум-классе площадь остается важной характеристикой комфорта и отказываться от нее большинство клиентов не будет. Но у нашей аудитории бывают очень специфичные жизненные обстоятельства, при которых небольшая квартира в центре может пригодиться. Помимо этого, студии часто приобретают для объединения с соседними квартирами».
Единственным сегментом рынка московских новостроек, где развивалась обратная тенденция, стал элитный. В июле 2020 года застройщики продавали порядка 100 элитных студий, что составляло 5% рынка. В последующий период этот показатель неуклонно сокращался, а в июле 2022 студии в этом сегменте рынка вовсе исчезли из продажи. Также стало меньше однокомнатных квартир и апартаментов, чья доля за два года сократилась с 31% до 17%. При этом увеличилась доля в продаже элитных двухкомнатных квартир (с 31% до 38%), трехкомнатных квартир (с 18% до 21%) и квартир с четырьмя и более комнатами (с 14% до 24%).
«Заметное увеличение предложения студий в основном связано с одним трендом – экономией, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – В большинстве сегментов рынка клиенты стали настроены более прагматично на фоне роста цен на жилье и стагнации доходов. Студии стали ответом на эту тенденцию. Во многом увеличение их предложения совпало со снижением ипотечных ставок. На рынок пришли покупатели, которые при более дорогом кредите и отсутствии студий в продаже неизбежно ушли бы на рынок аренды. Теперь они смогли приобрести собственное, пусть и небольшое жилье. Причем немало таких клиентов делали покупку в инвестиционных целях, на будущее. Что касается элитного сегмента, то здесь студии отчасти были раскуплены в последние два года, поэтому их предложение сократилось до нуля. Впрочем, в новых проектах они будут появляться».
Источник: «Метриум»
Во II квартале 2022 г. объем спроса в сегменте новостроек бизнес-класса в Москве составил 161 тыс. кв. м, что на 57% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 67% меньше, чем год назад. Это исторический минимум за последние 5 лет. Еще более низкий уровень спроса в данном сегменте был зафиксирован только во II квартале 2017 года — тогда было зарегистрировано сделок на 143 тыс. кв. м. При этом мы наблюдаем увеличение количества новых проектов в сегменте, что поможет уменьшить дефицит предложения, который присутствует на рынке уже несколько лет. На фоне роста предложения, а также благодаря программе льготной ипотеки и смешанной ипотеки, по прогнозам Nikoliers, спрос в этом сегменте будет плавно увеличиваться.
Динамика объема предложения и спроса, бизнес-класс
Предложение
Во II квартале 2022 г. объем предложения бизнес-класса составил 1 070 тыс. кв. м, что на 39% больше, чем в I квартале 2022 г., и на 29% выше объема II квартала 2021 г. В бизнес-классе зафиксировано наибольшее увеличение объема предложения за квартал по сравнению с другими сегментами, за счет увеличения нового предложения, а также за счет снижения объема зарегистрированных сделок в 2,3 раза.
Объем предложения, впервые выведенный на рынок, увеличился — во II квартале 2022 г. объем нового предложения составил 149 тыс. кв. м, что почти в 3 раза выше, чем в предыдущем квартале, но все еще на 17% меньше показателя за аналогичный период прошлого года.
На апартаменты приходится 12% от общего объема предложения в бизнес-классе. Наибольшая доля апартаментов представлена в формате студий — 32%, за квартал их доля снизилась на 5 п. п. Наибольшая доля апартаментов представлена площадью до 40 кв. м — 41% (за квартал их доля снизилась на 7 п. п.).
В формате квартир наибольший объем экспозиции представлен однокомнатными лотами — 36%, за квартал их доля не изменилась. Распределение долей квартир в структуре по площади за квартал практически не изменилось.
Цены
Средневзвешенная цена во II квартале 2022 г. составила 441 тыс. кв. м, что на 5% больше показателя I квартала 2022 г. и на 25% больше, чем год назад.
Наибольший объем предложения апартаментов представлен в бюджете до 10 млн руб. — 24%, что на 8 п. п. ниже, чем в прошлом квартале. Наибольшая доля квартир представлена бюджетами от 20 до 25 млн руб. и более 40 млн руб. При этом самым дорогим районом среди проектов с предложением покупки квартир является ЗАО (495 тыс. руб./кв. м), апартаментов — ЦАО с показателем 618 тыс. руб./кв. м.
Динамика средневзвешенной цены, бизнес-класс
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «В сегменте новостроек бизнес-класса в Москве зафиксирован наибольший рост объема предложения за квартал. Хотя это и произошло за счет резкого снижения спроса со стороны клиентов, а также выхода большого количества новых проектов за квартал, мы прогнозируем дальнейшее восполнение дефицита предложения, формировавшегося последние несколько лет. Сейчас действуют различные льготные ипотечные программы, для бизнес-класса актуальна - смешанная ипотека, при которой возможно применение сразу нескольких льготных ипотечных программ, тем самым увеличивая сумму кредита. Такие программы, по нашему мнению, будут стимулировать спрос в этом сегменте и постепенно возвращать рынок до показателей 2019 года».