Предложение новостроек эконом-класса в «старой» Москве выросло в 4 раза
Прежде «исчезающий вид» новостроек в Москве – эконом-класс – получил «второе дыхание» в последний год. По подсчетам аналитиков «Метриум», за последние 12 месяцев предложение квартир и апартаментов эконом-класса в «старой» Москве выросло в 4,7 раз, а в Новой – в 2,5 раза. Доля квартир и апартаментов эконом-класса в массовом сегменте в продаже в Москве достигла 5%.
В сентябре 2022 года на рынке новостроек «старой» Москвы застройщики продавали 1 тыс. объектов эконом-класса (здесь и далее – включая апартаменты). В сентябре 2021 года таких предложений на рынке было всего 223. Таким образом, за последние 12 месяцев предложение эконом-класса в старых границах Москвы выросло в 4,7 раз.
Между тем рынок других новостроек массового сегмента – комфорт-класса – вырос не так значительно. Сейчас в продаже 21,6 тыс. лотов против 17 тыс. в сентябре 2021 года. То есть предложение в комфорт-классе выросло в «старой» Москве только на 27%. Доля эконом-класса на рынке массовых новостроек («эконом» плюс «комфорт») повысилась с 1% до 5% в старых границах Москвы.
«В 2022 году в продаже появилось много новых проектов недорогих апартаментов в Москве, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Сейчас это очень востребованный продукт – недорогие помещения приобретают инвесторы для перепродажи и сдачи в аренду. Также экономичные апартаменты востребованы у покупателей с небольшим бюджетом, в том числе среди молодежи. На рынке Москвы сформировался своеобразный кластер камерных проектов со студиями эконом- и комфорт-класса, который по сути стал антикризисной реакцией девелоперов».
В сентябре 2022 года застройщики реализовывали в «старой» Москве 18 проектов эконом-класса. В аналогичный период 2021 года их было только девять.
В Новой Москве наблюдалась схожая тенденция. В сентябре 2022 года здесь застройщики предлагали покупателям почти 900 квартир эконом-класса, тогда как в сентябре 2021 года – 356. То есть предложение в этом сегменте рынка выросло в 2,5 раза. Одновременно в комфорт-классе число квартир в продаже увеличилось с 8,6 тыс. до 13,7 тыс. (на 59%).
Доля новостроек эконом-класса на массовом рынке жилья в Новой Москве, таким образом, увечились с 4% до 6%. Впрочем, число проектов с квартирами эконом-класса в Новой Москве за год не поменялось – всего их три. Однако их застройщики существенно нарастили число квартир в продаже в этих комплексах
«Девелоперы в Новой Москве стремятся конкурировать с застройщиками в старой Москве не только ценой, но и качеством, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District). – Именно поэтому число комплексов эконом-класса в Новой Москве не выросло так, как в старых границах столицы. Застройщикам в ТиНАО, напротив, выгодно увеличить обеспеченность инфраструктурой, улучшить архитектуру, дизайн и интерьеры местных ЖК, чтобы привлечь платежеспособную аудиторию, которая готова платить за комфорт и экологичное окружение».
Таким образом, подытоживают аналитики «Метриум», суммарное предложение лотов эконом-класса в «старой» и Новой Москве за прошедший год увеличилось с 580 до 2 тыс. единиц или в 3,3 раза, а их доля в общем объеме массового сегмента в продаже повысилась с 2% до 5%.
«Рост предложения недвижимости эконом-класса вызван несколькими причинами, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Первая причина – это увеличение на 40–50% цен на новостройки за последние два года. Цены росли, а доходы и рублевые сбережения потенциальных покупателей обесценивались, что объективно сформировало спрос на самое доступное жилье. Вторая причина – доступная ипотека. Низкие ставки привлекли на рынок клиентов, которые могут позволить купить небольшую студию или однокомнатную квартиру стоимостью от 5 до 10 млн рублей. Именно на них рассчитано жилье эконом-класса. Также появилась определенная группа клиентов, которая раньше арендовала жилье, – молодежь, приезжие из регионов, пенсионеры, студенты и их родители. Они рассматривают недорогую недвижимость как инструмент для вложений и временное жилье, и им тоже подходят новостройки эконом-класса».
Компании rubetek, российский производитель IoT-решений, и «БЕСТ-Новострой», одна из лидирующих компаний на рынке недвижимости, подвели итоги совместного исследования, целью которого было выяснить, влияет ли наличие «умной» начинки на конечный выбор проекта жилья покупателем.
Опрос проводился среди россиян в возрасте от 18 от 65 лет, среди которых 72% респондентов рассматривают покупку квартиры в кратко- или среднесрочной перспективе. Почти все опрошенные (97%) сообщили, что хотели бы, чтобы их новое жилье было в той или иной степени оснащено «умной» начинкой. 45% предпочли бы, чтобы квартиры и места общего пользования были оснащены полноценной экосистемой устройств «умного дома», 34% хотели бы, чтобы с помощью «умных» гаджетов решался ряд конкретных задач, таких как управление климатом. Еще 18% считают, что жилье должно быть оборудовано только критически необходимыми продуктами, обеспечивающими безопасность, такими, как датчики возгорания, протечки или утечки газа. И лишь 3% полагают, что наличие подобных продуктов - это излишество.
При этом 32% респондентов с уверенностью говорят о том, что наличие системы «умный дом» в квартире и местах общего пользования станет для них значимым фактором при выборе жилья. А 46% опрошенных отметили, что наличие подобной системы будет определяющим фактором при выборе жилья при прочих равных.
«По нашим наблюдениям, в первую очередь, сегодня наиболее востребованы те элементы системы «умный дом», которые позволяют более эффективно использовать энергоресурсы и тем самым экономить на расходах, а также повышающие безопасность их жилья, - комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». - Среди наших покупателей̆ большой интерес у любителей «умных домов» вызывают проекты, где застройщики внедряют целый пакет умных технологий, как в инженерном оснащении общих зон, так и в самих квартирах».
Рассуждая о типовом наборе «умных» продуктов для городских квартир, россияне первое место отдают аварийным датчикам (протечки, возгорания, задымления и пр.), в пользу этого продукта высказались 88% опрошенных, по 73% голосов набрали датчики контроля потребления электроэнергии, отопления, воды и газа, а также автоматическая пожарная сигнализация: 70% голосов за видеонаблюдением и климат-контролем. 64% респондентов также предпочли бы увидеть в типовом пакете систему контроля и управления доступом (IP-домофонию), а 66% - управление светом. Реже респонденты выбирали такие продукты, как контроль качества воздуха, управление бытовой техникой и электроприборами, голосовое управление, систему распознавания парковочных мест и автомобильных номеров.
Говоря о параметрах системы «умного дома», которые наиболее важны, 72% россиян отмечают важность простоты установки, на втором месте – отсутствие дополнительных плат (65% голосов), 49% респондентов также отдали предпочтение возможности масштабирования, 34% - наличию облачного функционала. Наименьшее же внимание, всего 10% голосов, уделяется стране-производителю продуктов категории «умный дом».
Участникам опроса также предлагалось оценить, сколько они готовы переплатить за квартиру, в которой установлена экосистема «умный дом». Так, 35% опрошенных готовы к переплате в размере от 50 000 рублей до 200 000. 27% - от 10 до 50 000 рублей, 13% - до 10 000 рублей. 9% россиян готовы заплатить свыше 200 000 рублей за такую «умную» начинку. А вот 16% не готовы к переплатам.
Интересно, что подавляющее большинство респондентов поддержали бы инициативу создания единых стандартов для застройщиков в оснащении новых жилых проектов системами «умного дома». 24% россиян согласны с этим безоговорочно, 26% с поправкой, что инициатива должна учитывать класс жилья. 14% считают, что это должно касаться только входных групп и мест общего пользования. 11% переживают, что подобное нововведение может существенно сказаться на итоговой стоимости жилья. А вот 24% россиян полагают, что оснащение квартир – это личное дело собственников, а не застройщика.
32% участников опроса рассказали, что имеют опыт использования отдельных продуктов, а еще 10% являются активными пользователями экосистемы «умного дома». 39% отметили, что имеют представление о назначении таких устройств и интересуются их функционалом, но сами пока не пользовались. Лишь 19% россиян не имели опыта взаимодействия с «умными» гаджетами.
«Облачные технологии и интернет вещей несут в себе пользу для всех участников рынка ЖКХ, - отмечает Антон Мальцев, основатель компании rubetek. – Продукты категории «умный дом» повышают прозрачность взаимодействия между застройщиками, управляющими компаниями и собственниками квартир в жилых комплексах. Ориентируясь на стратегическую цель российского правительства по цифровизации ЖКХ, мы последовательно реализуем и совершенствуем глобальную платформу IoT.rubetek, которая позволяет управлять всеми внутридомовыми системами из единого интерфейса, а с помощью бесплатного приложения доступ к сервисам получают и жители. По результатам нашего исследования треть россиян, интересующихся приобретением жилья, считают наличие системы «умный дом» значимым фактором при выборе. Застройщики используют это конкурентное преимущество: не так давно мы сообщали о завершении крупнейшего проекта бесключевого доступа в жилом строительстве, реализованного нами совместно с ПИК СЗ. Подобные проекты мы внедряем вместе с девелоперами по все стране».
По данным группы компаний «Максимум Life Development», около 60% покупателей земельных участков не готовы в ближайший год начинать строительство домов. Основной причиной отказа от возведения жилья стал рост цен на стройматериалы.
Остальные 40% в связи с подорожанием материалов рассматривают меньшие площади домов, пересматривают те проекты, которые у них были на момент покупки участков, продают городскую недвижимость, чтобы компенсировать рост цен в загородном домостроении, или отказываются от строительства, решив в перспективе заработать не перепродаже наделов.
Среди тех покупателей земельных участков, кто решил строить дома, спрос сместился к проектам площадью 100-150 кв.м., тогда как еще год назад наибольший интерес вызывали решения в 200-250 кв.м. Это произошло за счет роста общей стоимости строительства домов – с начала года она поднялась на 35-40%.
Изменились приоритеты и в конструктивных элементах. В этом году высокий спрос отмечен на модульные дома на свайном основании, барнхаусы и монолитные дома. Из-за дефицита стройматериалов практически отсутствовал интерес к проектам деревянных и каркасных домов.
Загородные покупатели при выборе дома интересуются, как правило, сроками его строительства (например, популярность модульных домов обусловлена их возведением за несколько дней), а также соотношением цены и качества, в результате чего выбирают решения, которые раньше были сильно дороже, но сейчас практически не уступают по стоимости предложениям в эконом-классе.
- В этом году появилась возможность приобрести дома комфорт- и бизнес-класса по цене эконом-сегмента. Покупатели стараются снизить общую стоимость объектов за счет материалов, которые не сильно растут в цене и при этом выигрывают по качеству у наиболее популярных. Например, выбирают более долговечное основание на плите, композитную арматуру вместо металлической для фундамента, цементно-стружечную плиту взамен OSB, а в фасадных работах останавливают свой выбор на керамограните или фальцевой кровле, - говорит генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев. – Спрос на домостроение традиционно может увеличиться осенью. К тому же после некоторого отката цен на материалы установятся новые минимумы и максимумы, сформируется понятная, а не спекулятивная цена, которая станет новым ориентиром на рынке загородного домостроения.
Согласно опросу ГК «Максимум Лайф Девелопмент», проведенному совместно с партнерами – компаниями «Хаус Комплект» и «Современные Технологии Строительства» - решающим фактором для большинства покупателей земельных участков при решении строительства домов в период роста цен могут стать доступные ипотечные программы со ставкой 7-8% годовых.