Предложение новостроек эконом-класса в «старой» Москве выросло в 4 раза
Прежде «исчезающий вид» новостроек в Москве – эконом-класс – получил «второе дыхание» в последний год. По подсчетам аналитиков «Метриум», за последние 12 месяцев предложение квартир и апартаментов эконом-класса в «старой» Москве выросло в 4,7 раз, а в Новой – в 2,5 раза. Доля квартир и апартаментов эконом-класса в массовом сегменте в продаже в Москве достигла 5%.
В сентябре 2022 года на рынке новостроек «старой» Москвы застройщики продавали 1 тыс. объектов эконом-класса (здесь и далее – включая апартаменты). В сентябре 2021 года таких предложений на рынке было всего 223. Таким образом, за последние 12 месяцев предложение эконом-класса в старых границах Москвы выросло в 4,7 раз.
Между тем рынок других новостроек массового сегмента – комфорт-класса – вырос не так значительно. Сейчас в продаже 21,6 тыс. лотов против 17 тыс. в сентябре 2021 года. То есть предложение в комфорт-классе выросло в «старой» Москве только на 27%. Доля эконом-класса на рынке массовых новостроек («эконом» плюс «комфорт») повысилась с 1% до 5% в старых границах Москвы.
«В 2022 году в продаже появилось много новых проектов недорогих апартаментов в Москве, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Сейчас это очень востребованный продукт – недорогие помещения приобретают инвесторы для перепродажи и сдачи в аренду. Также экономичные апартаменты востребованы у покупателей с небольшим бюджетом, в том числе среди молодежи. На рынке Москвы сформировался своеобразный кластер камерных проектов со студиями эконом- и комфорт-класса, который по сути стал антикризисной реакцией девелоперов».
В сентябре 2022 года застройщики реализовывали в «старой» Москве 18 проектов эконом-класса. В аналогичный период 2021 года их было только девять.
В Новой Москве наблюдалась схожая тенденция. В сентябре 2022 года здесь застройщики предлагали покупателям почти 900 квартир эконом-класса, тогда как в сентябре 2021 года – 356. То есть предложение в этом сегменте рынка выросло в 2,5 раза. Одновременно в комфорт-классе число квартир в продаже увеличилось с 8,6 тыс. до 13,7 тыс. (на 59%).
Доля новостроек эконом-класса на массовом рынке жилья в Новой Москве, таким образом, увечились с 4% до 6%. Впрочем, число проектов с квартирами эконом-класса в Новой Москве за год не поменялось – всего их три. Однако их застройщики существенно нарастили число квартир в продаже в этих комплексах
«Девелоперы в Новой Москве стремятся конкурировать с застройщиками в старой Москве не только ценой, но и качеством, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District). – Именно поэтому число комплексов эконом-класса в Новой Москве не выросло так, как в старых границах столицы. Застройщикам в ТиНАО, напротив, выгодно увеличить обеспеченность инфраструктурой, улучшить архитектуру, дизайн и интерьеры местных ЖК, чтобы привлечь платежеспособную аудиторию, которая готова платить за комфорт и экологичное окружение».
Таким образом, подытоживают аналитики «Метриум», суммарное предложение лотов эконом-класса в «старой» и Новой Москве за прошедший год увеличилось с 580 до 2 тыс. единиц или в 3,3 раза, а их доля в общем объеме массового сегмента в продаже повысилась с 2% до 5%.
«Рост предложения недвижимости эконом-класса вызван несколькими причинами, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Первая причина – это увеличение на 40–50% цен на новостройки за последние два года. Цены росли, а доходы и рублевые сбережения потенциальных покупателей обесценивались, что объективно сформировало спрос на самое доступное жилье. Вторая причина – доступная ипотека. Низкие ставки привлекли на рынок клиентов, которые могут позволить купить небольшую студию или однокомнатную квартиру стоимостью от 5 до 10 млн рублей. Именно на них рассчитано жилье эконом-класса. Также появилась определенная группа клиентов, которая раньше арендовала жилье, – молодежь, приезжие из регионов, пенсионеры, студенты и их родители. Они рассматривают недорогую недвижимость как инструмент для вложений и временное жилье, и им тоже подходят новостройки эконом-класса».
Консалтинговая компания Bright Rich | CORFAC International подвела итоги третьего квартала 2021 г. на рынке офисной недвижимости Петербурга. Согласно исследованию, уровень вакансии постепенно снижается, а арендные ставки растут.
Уровень вакантных площадей на конец третьего квартала по сравнению с концом 2020 года уменьшился на 19,4%, до 304 230 кв. м. При этом уровень вакансии в классе А по состоянию на конец третьего квартала составил 7,5%, уменьшившись за девять месяцев на 0,8 п.п., в классе В+ уровень свободных площадей составил 8,4% (-0,3 п.п. за девять месяцев). В В-классе за 2021 год произошло самое активное снижение вакансии: -1.6 п.п. за квартал и -3,4 п.п. за девять месяцев, на конец третьего квартала ставка в В-классе составила 5,4%.
Динамика изменения уровня вакантных площадей
Динамика изменения объема вакантных площадей
Запрашиваемая ставка аренды постепенно растет во всех классах офисной недвижимости. В классе А по сравнению с концом 2020 года она выросла на 7,8%, до 2080 руб., в классе В+ арендная ставка за 2021 год увеличилась на 0,8%, в классе В – на 8,2%. При этом наиболее высокая средневзвешенная ставка аренды в классах А и В наблюдается в Центральном районе, а в классе В+ с этой точки зрения на первом месте находится Московский район.
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды по классам
*ставка аренды вкл. НДС и коммунальные услуги, руб./кв. м/мес.
С точки зрения спроса на классические офисы лидируют классы В и В+. Эта тенденция сохранится, по прогнозам Bright Rich | CORFAC Int., до конца года. При этом все больше компаний выбирают офисы с готовым ремонтом, а не выполнение отделки под себя, чтобы сэкономить финансовые и временные ресурсы.
С точки зрения нового предложения аналитики продолжают наблюдать тенденцию к децентрализации. По итогам первых девяти месяцев в эксплуатацию было введено 87 570 кв. м офисных площадей. С учетом ввода в эксплуатацию всех заявленных площадей в 2021 г., к концу года 42% (99 390 кв. м) нового предложения в Петербурге придется на Московский район.
Драйвером рынка продолжают оставаться компании сферы IT/Media/Телекоммуникации.
По данным аналитиков «Метриум», в 15 наиболее востребованных проектах массового сегмента «старой» Москвы было заключено 47,6% от общего количества сделок. В среднем в месяц в них реализовывалось от 60 до 148 квартир. Кроме того, в рейтинге сменился лидер – им стал ЖК, продажи в котором начались в конце II квартала 2021 года.
В III квартале 2021 года в новостройках массового сегмента «старой» Москвы было заключено 7,8 тыс. договоров долевого участия. По сравнению со II кварталом 2021 года их количество снизилось на 14,8%, а относительно аналогичного периода прошлого года – на 1,8%. Подобная тенденция обусловлена фактическим завершением льготной ипотеки на столичном рынке недвижимости, а также спадом покупательского интереса из-за отпускного сезона. В 15 наиболее востребованных проектах массового сегмента «старой» Москвы за III квартал 2021 года было заключено 3,7 тыс. ДДУ, что составляет 47,6% от общего количества сделок. По сравнению с предыдущим периодом их доля выросла на 3,1%, с III кварталом 2021 года – на 1,8%.
За прошедшие три месяца рейтинг самых продаваемых новостроек обновился на 40%. Так, его покинул ЖК «Квартал Некрасовка», по итогам II квартала 2021 года располагавшийся на седьмом месте. Однако наиболее существенные изменения произошли в первой тройке.
Лидером рейтинга стал комплекс «Южные сады» от ГК А101, продажи в котором стартовали в конце II квартала 2021 года. С июля по сентябрь 2021 года в нем было заключено 444 договора долевого участия, что составляет 5,7% от общего объема заключенных в III квартале сделок, то есть в среднем в месяц продается 148 квартир. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в данном проекте в сентябре 2021 года достигла 214,6 тыс. рублей.
На второе место вышел ЖК «LIFE-Варшавская» от ГК «Пионер», который уже занимал второе место в топ-15 самых продаваемых массовых новостроек по итогам 2020 года. В III квартале 2021 года в его корпусах было реализовано 357 лотов (4,6% от общего объема сделок) или 119 квартир в месяц. Относительно II квартала количество проданных квартир выросло в 2,8 раза. «Квадрат» в среднем обойдется в 252,4 тыс. рублей.
Замыкает тройку призеров ЖК «Светлый мир Станция «Л» от застройщика Seven Suns Development, занимавший второе место по результатам II квартала 2021 года. За отчетный период в нем совершено 323 сделки (4,1% от общего количества ДДУ), что на 25,4% меньше, чем в апреле-июне 2021 года. Среднемесячный темп продаж составил 107 квартир. Стоит отметить, что в данном проекте зафиксирована наименьшая из всех входящих в топ-15 ЖК стоимость квадратного метра по итогам сентября 2021 года – 179,1 тыс. рублей.
Эксперты «Метриум» отмечают, что в комплексах, занявших первые две строчки, в течение III квартала 2021 года в продажу был выведен значительный объем нового предложения (студии, одно- и двухкомнатные квартиры). Помимо этого, для стимулирования продаж застройщиками проводились различные акции и предлагались специальные условия покупки, предусматривающие как дисконт на определенный пул квартир, так и снижение ставки по жилищным займам, а также ипотеку без первоначального взноса.
Лидировавший на протяжении года в рейтинге комплекс «Люблинский парк» от ГК ПИК занял 4 место. Однако отставание от «бронзы» несущественно: за III квартал 2021 года в нем было реализовано 317 квартир (4% от общего объема сделок). Средняя стоимость «квадрата» в сентябре 2021 года – 219,2 тыс. рублей.
Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в III квартале 2021 года*
|
|
|
Проект |
Район |
Число ДДУ |
Доля в общем кол-ве ДДУ в массовом сегменте в III квартале |
Средняя цена предложения в сентябре 2021 года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▲ |
Южные Сады |
Южное Бутово |
444 |
5,7% |
214,6 |
|
2 |
▲ |
LIFE-Варшавская |
Москворечье-Сабурово |
357 |
4,6% |
252,4 |
|
3 |
▼ |
Светлый мир Станция «Л» |
Люблино |
323 |
4,1% |
179,1 |
|
4 |
▼ |
Люблинский парк |
Люблино |
317 |
4,0% |
219,2 |
|
5 |
▲ |
Мякинино парк |
Кунцево |
246 |
3,1% |
240,6 |
|
6 |
▬ |
Зеленая Вертикаль |
Чертаново Южное |
240 |
3,1% |
209,2 |
|
7 |
▼ |
Тринити |
Западное Дегунино |
234 |
3,0% |
268,2 |
|
8 |
▲ |
Перовское 2 |
Нижегородский |
229 |
2,9% |
236,8 |
|
9 |
▲ |
Второй Нагатинский |
Нагатино-Садовники |
214 |
2,7% |
274,4 |
|
10 |
▲ |
Кронштадтский 9 |
Головинский |
209 |
2,7% |
263,6 |
|
11 |
▲ |
Михайловский парк |
Рязанский |
188 |
2,4% |
227,4 |
|
12 |
▼ |
Волжский парк |
Текстильщики |
184 |
2,4% |
229,5 |
|
13 |
▲ |
Stellar City |
Можайский |
183 |
2,3% |
247,5 |
|
14 |
▲ |
Полярная 25 |
Южное Медведково |
181 |
2,3% |
218,6 |
|
15 |
▼ |
Мичуринский парк |
Очаково-Матвеевское |
180 |
2,3% |
256 |
*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая апартаменты и инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир).
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум» средневзвешенная стоимость квадратного метра в массовых новостройках «старой» Москвы по итогам III квартала 2021 года достигла 256,5 тыс. рублей. Только в трех проектах вошедших в топ-15 данный параметр выше: средняя цена «квадрата» в ЖК «Тринити» составляет 268,2 тыс. рублей, в ЖК «Кронштадтский 9» – 263,6 тыс. рублей, а самый дорогой, в среднем, «квадрат» в ЖК «Второй Нагатинский» – 274,4 тыс. рублей. Во II квартале 2021 года таких проектов также было 3. Минимальная стоимость квадратного метра зафиксирована в ЖК «Светлый мир Станция «Л» (179,1 тыс. рублей).
«Безусловно, в III квартале 2021 года рынок новостроек массового сегмента «старой» Москвы демонстрировал тенденцию к определенной стабилизации после ажиотажного спроса 2020 года и первой половины 2021 года, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако фактическое завершение льготной ипотеки в столице с 1 июля не повлекло за собой значительного падения покупательского интереса. Более того, клиенты готовы поддержать новые интересные проекты: к примеру, вышедший в продажу в конце II квартала 2021 года ЖК «Южные сады» сразу продемонстрировал высокие темпы реализации и по праву занял первое место».