Предложение новостроек эконом-класса в «старой» Москве выросло в 4 раза


31.10.2022 11:09

Прежде «исчезающий вид» новостроек в Москве – эконом-класс – получил «второе дыхание» в последний год. По подсчетам аналитиков «Метриум», за последние 12 месяцев предложение квартир и апартаментов эконом-класса в «старой» Москве выросло в 4,7 раз, а в Новой – в 2,5 раза. Доля квартир и апартаментов эконом-класса в массовом сегменте в продаже в Москве достигла 5%.


В сентябре 2022 года на рынке новостроек «старой» Москвы застройщики продавали 1 тыс. объектов эконом-класса (здесь и далее – включая апартаменты). В сентябре 2021 года таких предложений на рынке было всего 223. Таким образом, за последние 12 месяцев предложение эконом-класса в старых границах Москвы выросло в 4,7 раз.

Между тем рынок других новостроек массового сегмента – комфорт-класса – вырос не так значительно. Сейчас в продаже 21,6 тыс. лотов против 17 тыс. в сентябре 2021 года. То есть предложение в комфорт-классе выросло в «старой» Москве только на 27%. Доля эконом-класса на рынке массовых новостроек («эконом» плюс «комфорт») повысилась с 1% до 5% в старых границах Москвы.

«В 2022 году в продаже появилось много новых проектов недорогих апартаментов в Москве, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Сейчас это очень востребованный продукт – недорогие помещения приобретают инвесторы для перепродажи и сдачи в аренду. Также экономичные апартаменты востребованы у покупателей с небольшим бюджетом, в том числе среди молодежи. На рынке Москвы сформировался своеобразный кластер камерных проектов со студиями эконом- и комфорт-класса, который по сути стал антикризисной реакцией девелоперов».

В сентябре 2022 года застройщики реализовывали в «старой» Москве 18 проектов эконом-класса. В аналогичный период 2021 года их было только девять.

В Новой Москве наблюдалась схожая тенденция. В сентябре 2022 года здесь застройщики предлагали покупателям почти 900 квартир эконом-класса, тогда как в сентябре 2021 года – 356. То есть предложение в этом сегменте рынка выросло в 2,5 раза. Одновременно в комфорт-классе число квартир в продаже увеличилось с 8,6 тыс. до 13,7 тыс. (на 59%).

Доля новостроек эконом-класса на массовом рынке жилья в Новой Москве, таким образом, увечились с 4% до 6%. Впрочем, число проектов с квартирами эконом-класса в Новой Москве за год не поменялось – всего их три. Однако их застройщики существенно нарастили число квартир в продаже в этих комплексах

«Девелоперы в Новой Москве стремятся конкурировать с застройщиками в старой Москве не только ценой, но и качеством, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District). – Именно поэтому число комплексов эконом-класса в Новой Москве не выросло так, как в старых границах столицы. Застройщикам в ТиНАО, напротив, выгодно увеличить обеспеченность инфраструктурой, улучшить архитектуру, дизайн и интерьеры местных ЖК, чтобы привлечь платежеспособную аудиторию, которая готова платить за комфорт и экологичное окружение».

Таким образом, подытоживают аналитики «Метриум», суммарное предложение лотов эконом-класса в «старой» и Новой Москве за прошедший год увеличилось с 580 до 2 тыс. единиц или в 3,3 раза, а их доля в общем объеме массового сегмента в продаже повысилась с 2% до 5%.

«Рост предложения недвижимости эконом-класса вызван несколькими причинами, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Первая причина – это увеличение на 40–50% цен на новостройки за последние два года. Цены росли, а доходы и рублевые сбережения потенциальных покупателей обесценивались, что объективно сформировало спрос на самое доступное жилье. Вторая причина – доступная ипотека. Низкие ставки привлекли на рынок клиентов, которые могут позволить купить небольшую студию или однокомнатную квартиру стоимостью от 5 до 10 млн рублей. Именно на них рассчитано жилье эконом-класса. Также появилась определенная группа клиентов, которая раньше арендовала жилье, – молодежь, приезжие из регионов, пенсионеры, студенты и их родители. Они рассматривают недорогую недвижимость как инструмент для вложений и временное жилье, и им тоже подходят новостройки эконом-класса».


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба компании «Метриум»



28.09.2022 10:35

По состоянию на конец третьего квартала, доля ритейлеров, которые объявили о прекращении деятельности или реструктуризации бизнеса составляет 31% и 27%, соответственно. Чувствительным для арендодателей стало заявление группы брендов H&M о намерении покинуть российский рынок. Стороны сейчас находятся в процессе переговоров и обсуждения условий расторжения договоров аренды. Владельцы ТЦ рассчитывают на получение компенсаций в судебном порядке.


В качестве альтернативы ушедшим или приостановившим работу брендам, главным образом, выступают российские марки (Melon Fashion Group, LIME, NOUN и др.), универмаги российских дизайнеров, а также уже представленные на рынке иностранные магазины, помещение для которых было выделено путем «нарезки» площадей более крупных ритейлеров.

Уход IKEA из России, а также программа оптимизации торговых точек группами Inditex и H&M сказались на доле свободных площадей в торговых центрах в текущем квартале (рост до 11,3%). До конца года уровень вакансии может вырасти до 15-20%.

Строительство новых торговых центров, главным образом, отложено на более поздние периоды (2023-2024 годы). В третьем квартале объем торговых площадей Москвы остался неизменным – лишь один районный ТЦ «Место встречи Орион» введен в эксплуатацию, но пока закрыт для посещения.


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании CORE.XP
ИСТОЧНИК ФОТО: https://arenda-tula.com


19.09.2022 08:55

Объем ввода объектов индивидуального жилого строительства (ИЖС) в России растет. Однако из-за неопределенности на рынке сделки затягиваются. При этом специалисты в ближайшее время ожидают нового роста цен — и на землю, и на стройматериалы для ИЖС.


По оценке Почта-банка, в ближайшие 5-7 лет рынок ИЖС вырастет в 5–6 раз. Максим Назаренко, президент Ассоциации индивидуального жилищного строительства, полагает, что объем рынка к 2024 году может составить 1,5 трлн рублей.

По итогам первой половины 2022 года в России объем ввода объектов ИЖС составил почти 33 млн кв. м.

Но, по результатам опроса ЦИАН, некоторые потенциальные покупатели индивидуальных домов с начала спецоперации изменили планы. В том числе 16% опрошенных отложили сделку, 6% ушли на вторичный рынок, 1% сменил идею построить дом на идею арендовать.

Сейчас многие потенциальные покупатели строительных материалов заняли выжидательную позицию, подтверждает Константин Лабин, руководитель департамента маркетинга компании «Металл Профиль».

Стимулы спроса

При этом спрос на ИЖС есть. По данным DSK Group company, количество запросов на строительство частных домов в Петербурге и Ленобласти в июле выросло на 2,41% относительно июля прошлого года.

Алексей Швырков, эксперт загородного рынка, подсчитал: по итогам первого полугодия спрос на покупку частных домов в Петербурге и Ленинградской области вырос на 5,67% относительно первой половины прошлого года. Рост спроса обеспечило в том числе ипотечное кредитование — льготные программы, которые распространились на сегмент ИЖС. Льготный кредит в том числе может получить физическое лицо на самостоятельное строительства.

Все банки первой двадцатки в последний год обзавелись программами кредитования на покупку частных домов, отмечают аналитики Сбера, но ипотечные программы, по данным «Домклик», на строительство таких домов предоставляют лишь пять банков. Пока доля ипотечных сделок в ИЖС оценивается в 2–4%.

При этом, отметил Марат Хуснуллин, заместитель председателя Правительства РФ, пилотная программа льготной ипотеки на ИЖС, без оформления договора подряда с профессиональными застройщиками, началась с высокого старта — к началу августа люди подали более 2,5 тыс. заявок на займы. Больше всего заявок подано на ИЖС в Московской и Ленинградской областях.

Дом.РФ и ВЦИОМ провели совместное исследование, в ходе которого выяснили: более 100 тыс. семей ежегодно готовы приобретать объекты ИЖС, возведенные профессиональными подрядчиками, по доступным ставкам. Согласно выводам исследования, доля ипотеки в сегменте ИЖС через пять лет дорастет до 20%. «Ожидаемый эффект от комплекса принимаемых мер — рост ежегодного ввода частных домов до 50 млн кв. м к 2030 году», — полагает Виталий Мутко, генеральный директор Дом.РФ.

«Финансирование под проект для самостроя даст рост спроса, особенно если процент будет и дальше снижаться», — подчеркивает Константин Лабин.

Источник: DSK Group company

Цены не остановятся

По данным DSK Group company, с начала года средняя стоимость сотки земли в Ленинградской области выросла на 20,76%. Сейчас она стоит 192,1 тыс. рублей.

Причем, указывает Сергей Дроздов, генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), идет серьезное вымывание предложения дачных домов и коттеджей — люди покупают то, что есть. В основном земельные участки.

Кроме того, растут цены и на стройматериалы. По данным ЦИАН, средний объект ИЖС в стране за два последних года подорожал в 1,5 раза.  Очередной толчок росту цен дала спецоперация. СМИ ранее сообщали: после того, как из России стали уходить международные компании, возник ажиотажный спрос на стройматериалы для самостоятельного ремонта и строительства — средний чек в магазинах DIY вырос на 30–70%.

Как отмечают аналитики ГК «РКС Девелопмент», за последние полтора года себестоимость строительства растет из-за удорожания стройматериалов: некоторые позиции подорожали в 2,5 раза. Елена Бакаржеева, руководитель отдела ценообразования в строительстве ГК «РКС Девелопмент», отмечает: серьезная статья расходов — рабочая сила, фасадные и кровельные конструкции, инженерия. Они подорожали больше всего.

«На втором месте по удорожанию — кладочные материалы (+144%), что вызвано значительным дефицитом газобетонных блоков, спрос на который в том числе стал формировать сектор ИЖС из-за сильно выросшего в цене дерева. На третьем — инженерные сети (+118%), которые в прошлом году дорожали в связи с увеличением стоимости сырья, а в 2022 году — на фоне роста валютного курса и санкционных ограничений. Совокупно рост цен в трех этих категориях привел к увеличению общей себестоимости строительства на 31%», — отметила Елена Бакаржеева.

Согласно исследованию «Индекс строительства дома» (совместный проект Infoline и сети «Петрович»), к концу первого полугодия цены на стройматериалы стали сокращаться: затраты на строительство дома из газобетона в Московской области составили 4,86 млн рублей, в Ленинградской области — 4,73 млн; каркасного дома — 3,55 млн и 3,67 млн соответственно. При этом часть позиций подешевела, но некоторые, напротив, подорожали. Например, фасадные материалы выросли в цене на 10% в Подмосковье, на 16,6% — в Ленобласти, а фундамент стал дешевле на 20,4 и 17,6% соответственно.

По мнению участников рынка, дальнейшего снижения цен ждать не стоит, стройматериалы будут только дорожать. Причины очевидны — усложнение логистики, вызванное уходом ряда компаний из России, сложности с некоторыми компонентами по той же причине. «Многие цены сейчас "лежат" и дальше буду подрастать. Хотя наша компания, например, не зависит от импорта, происходящие глобальные процессы все же сказываются на ценообразовании. И наши цены будут увеличиваться», — отметил Константин Лабин.

 

Влияние удорожания отдельных элементов на общую себестоимость строительства (пиковые значения марта 2022 года в сравнении с концом 2020 года)

Элемент затрат

Удорожание материала

Удорожание общей себестоимости

Фасадные, кровельные и светопрозрачные конструкции

170%

14%

Кладочные материалы

144%

6%

Инженерные сети

118%

11%

Отделочные материалы

67%

6%

Инертные материалы, благоустройство и прочее

67%

3%

Арматура и металл

59%

5%

Бетон и растворы

44%

3%

Работа и механизмы

16%

7%

Общее удорожание (март 2022)

 

55%

Источник: РКС Девелопмент

Технологии без потока

Известно, что банки охотнее кредитуют понятные проекты, в случае ИЖС — типовые. Такие проекты, кроме того, дешевле индивидуальных. Граждане в сегодняшних условиях зачастую не настроены на большие расходы, поэтому интересуются экономичными вариантами. Однако здесь есть сложности, подчеркивает Константин Лабин: «Железобетонные блоки, из которых можно строить одноэтажные дома, рынок еще не принял. Типовые каркасные домокомплекты производятся, но в недостаточном количестве, и объемы производства резко не поднять: если компания выпускает пять домокомплектов в месяц, невозможно сразу начать выпуск 300».

Компании — члены Ассоциации развития стального строительства в качестве перспективного сегмента отрасли называют строительство из металлоконструкций. Причем ИЖС, где уже начался рост в 2021 году, — одно из главных направлений для расширения металлического строительства. По словам Константина Лабина, интерес рынка ИЖС к металлу заметен. Из преимуществ — скорость, экологичность, возможность применять типовые проекты. «Важно обратить внимание на энергоэффективность», —добавил Константин Лабин.

Энергоэффективность, подчеркивает он, — не только экология и комфорт жизни, но еще и экономия: в домах с высоким показателем энергоэффективности расходуется не только меньше тепла, но и питьевой воды. Соответственно, плата за коммунальные услуги ниже.

По словам Константина Лабина, относительно легко дом могут построить даже два человека, например, руководствуясь инструкциями, которые сегодня активно размещаются в соцсетях, на YouTube, в блогах. Не исключено, что такой дом получится даже более качественным, чем возведенный нанятыми рабочими, не обладающими необходимыми знаниями.

 

Перспектива есть

Однако у рынка ИЖС есть несколько тормозов. В частности, недостаточная обеспеченность инженерными сетями. Программа газификации дает слабый эффект. Государство стимулирует только строительство дома и надеется на людской энтузиазм, подводя сети к границам участка.

Кроме того, пока не налажен выпуск типовых недорогих домокомплектов.

С другой стороны, государство обращает внимание на сегмент ИЖС и пытается стимулировать самостоятельное строительство. Минстрой РФ занят разработкой ГОСТ «Индустриальное малоэтажное строительство. Термины и определения». В этом документе среди других определений появится понятие «индустриальное ИЖС», а также будет определен набор домокомплектов.

Преимущества ИЖС очевидны для многих участников рынка, хотя бы по ценам. Стоимость постройки своего дома нередко сопоставима со стоимостью студии в многоквартирном доме, а простора в первом случае очевидно больше.

Спрос на загородном рынке, поднявшийся из-за пандемии, никуда не делся. Эксперты прогнозируют его дальнейший рост — вместе с ростом объемов ипотечного кредитования ИЖС и ростом стоимости стройматериалов.


АВТОР: Вера Чухнова
ИСТОЧНИК ФОТО: https://heaclub.ru