Скупой платит дважды
Почти половина россиян при покупке квартиры в новостройке готовы сэкономить на качестве ради более низкой цены. Почему это ошибка?
Лишь 7% россиян готовы отказаться от приобретения квартиры, если узнают, что при строительстве дома использовались материалы низкого качества, это выяснила компания ROCKWOOL Россия в результате опроса о критериях выбора жилья в новостройках. Как показало исследование, при прочих равных 45% россиян скорее выберут более дешевое жилье, пусть и хуже по качеству. И только 38% готовы заплатить больше, но приобрести жилье из надежных стройматериалов.
Главным фактором, который может спровоцировать отказ от покупки квартиры, 27% россиян назвали неразвитую инфраструктуру, 20% — безответственного застройщика, 13% — постоянный шум (близость стройки, дороги и пр.). Для 12% россиян принципиально важна экология — если она оставляет желать лучшего, респонденты готовы отказаться от покупки жилья. Для 11% решающим фактором является недостаточное количество парковочных мест, для 10% — недоступность общественного транспорта. И только 7% однозначно откажутся от квартиры, если использовались низкокачественные строительные материалы.
Помимо цены, при выборе жилья в новостройке 92% россиян обращают внимание на инфраструктуру района, 89% ориентируются на расположение (например, выбирают определенный район или близость к парку, водоему и т.д.), 71% смотрят на срок сдачи и возможность заехать в новую квартиру как можно быстрее. Кроме того, для 52% россиян важна репутация застройщика, для 44% — планировка квартиры и этаж. На качество строительства и материалы дома при выборе жилья внимание обращают лишь 37%, на шумо- и теплоизоляцию дома — только 32%.
«Многие покупатели квартир в новостройках считают, что достаточно ориентироваться только на репутацию и престиж строительной компании — якобы это уже выступает гарантией использования качественных строительных материалов, достойной шумо- и теплоизоляции дома, надежности инженерных систем. Однако это далеко не всегда так. Важно понимать, что даже у одного и того же застройщика могут быть дома разного статуса и качества. Нельзя исключать и банальный человеческий фактор», — предупреждает Фатима Газанова, директор по связям с общественностью ROCKWOOL Россия.
Сообщения о тех или иных разрушениях в новых домах, увы, не редкость. Так, только за последние два года в России произошло два случая серьезного обрушения облицовки, а также возникновения глубокой трещины в многоквартирных домах.
На качество новостроек неминуемо влияют и внешние факторы. Так, по словам аудитора Счетной палаты РФ Натальи Труновой, сегодня в России появился риск снижения качества строительства жилья на фоне резко изменившегося валютного курса, меняющейся ключевой ставки Банка России, ухода иностранных компании с рынка страны и перебоев в логистических цепочках поставок импортных товаров. В результате, как отметила Наталья Трунова, несмотря на меры поддержки как федерального, так и регионального уровня, в стране стало чаще строиться энергетически неэффективное, не в полной мере обеспеченное объектами инфраструктуры жилье.
Эксперты ROCKWOOL Россия отмечают, что сегодня особенно важно обращать пристальное внимание на то, из чего и как построен дом. Это влияет на элементарную безопасность и комфорт проживания, на энергоэффективность жилья и возможность сэкономить на коммунальных затратах, а также на ликвидность квартиры в будущем, если рассматривать ее как долгосрочную инвестицию.
Что именно нужно учитывать?
Во-первых, сам материал, из которого строится здание. Наиболее долговечными считаются монолитные дома — они рассчитаны на эксплуатацию в течение 150 лет. На втором месте идут кирпичные дома, срок эксплуатации которых составляет около 100 лет, а на третьем — распространенное и недорогое панельное жилье, которое служит около 75 лет. На практике многие жилые дома стоят и дольше – это зависит от условий эксплуатации и своевременности капитального ремонта. Но в любом случае: чем меньше заявленный срок службы, тем быстрее здание начинает изнашиваться и появляется потребность в капитальном ремонте.
Во-вторых, стоит уточнить, какие материалы применялись при герметизации швов. Это особенно важно для панельных домов: панели соединяются за счет сварки металлической арматуры, которая подвержена коррозии. Есть достаточно простой способ проверить герметичность швов: нужно измерить температуру стен и температуру в помещении — разница не должна быть больше 4 градусов. То есть, если в комнате 20 градусов, то стена не может быть холоднее 16 градусов, обратно говорит о проблемах со швами и изоляцией. Норма закреплена СП 50.13330.2012.
Если герметизация швов в таком доме оставляет желать лучшего, через некоторое время возникнут щели — в квартире будет влажно, холодно, появится плесень. Возможны и более масштабные разрушения из-за коррозионного износа арматуры, вплоть до разрушения.
В-третьих, необходимо уделить особое внимание теплоизоляции. Утепление фасадов значительно повышает энергоэффективность здания. Благодаря этому существенно снижаются затраты на обогрев и кондиционирование помещения.
«Сегодня оптимальным материалом для этой задачи считается каменная вата из-за сочетания высоких теплоизоляционных свойств, негорючести и звукопоглощения. Таким образом, сокращаются теплопотери здания, экономится энергия и достигается оптимальный влажностный режим внутри помещений. Параметры энергетической эффективности и пожарной безопасности входят в фундаментальный документ – Федеральный закон №384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”. Кроме того, минеральный теплоизоляционный слой в составе фасадных систем защищает несущие конструкции от климатических воздействий», — рассказывает Андрей Петров, ведущий инженер-проектировщик ROCKWOOL Россия.
В-четвертых, при выборе жилья в новостройке необходимо осмотреть не только саму квартиру, но и подъезд, обратить внимание на состояние пожарных выходов, а также придомовой территории. Оцените общую аккуратность работ и наличие внешних повреждений, уточните, какие материалы использовались.
В-пятых, в самой квартире следует проверить материал межкомнатных перегородок — соответствует ли он заявленным условиям. Есть прецеденты, когда застройщик обещал, что межкомнатные перегородки в квартире будут сделаны из кирпича, но в реальности их выполнили из пазогребневых плит. Замена материалов не всегда плоха, и все-таки важно убедиться, что квартира при этом не потеряла в цене и качестве.
В-шестых, не лишним будет запросить у застройщика документы, подтверждающие безопасность и экологичность материалов, использующихся при строительстве и отделке. Важно, чтобы они не содержали вредных веществ. Например, пенополистирол выделяет фенол и стирол — это токсичные вещества, которые опасны для здоровья.
Подведем итоги: внешне привлекательная новостройка на практике может оказаться не столь желанным жильем, как это преподносится в рекламных буклетах. Но о многих недостатках новоселы узнают уже постфактум. Чтобы не допустить разочарования при покупке квартиры в новых зданиях, необходимо уделять особое внимание качеству материалов и самого строительства.
В III квартале 2021 г. объем спроса в комфорт-классе составил 402 тыс. кв. м, что на 25% меньше, чем в предыдущем квартале. Причиной снижения спроса стало изменение условий льготного ипотечного кредитования, которое выступало одним из основных стимулом для покупки в комфорт-классе.
Спрос на жилую недвижимость комфорт-класса на первичном рынке снижается. Хотя показатели спроса и поддерживаются мерами стимулирования за счет субсидированных ипотечных программ, а также расширения программы семейной ипотеки, на рынок вернулась сезонность спроса в летний период. С учетом изменения условий с 1 июля 2021 г., программа льготного ипотечного кредитования продолжит оказывать влияние только на сегмент комфорт-класса. Основным драйвером спроса становится семейная ипотека под 6% годовых, где новыми условиями максимальная сумма кредитования была сохранена на уровне 12 млн рублей, при этом был расширен круг потенциальных заемщиков за счет включения в программу семей с одним ребенком.
В структуре спроса на квартиры по площадям наиболее востребованными оказались лоты площадью от 30 до 50 кв. м (доля сделок – 41%), это преимущественно 1- и 2-комнатные квартиры. Спрос на апартаменты ориентирован на более мелкие лоты — до 40 кв. м. Наиболее востребованы у покупателей апартаменты 1-комнатного формата (33%) и студии (32%).
Средневзвешенная цена предложения в проектах комфорт-класса в III квартале составила 257 тыс. руб./кв. м. Динамика средневзвешенной цены в комфорт-классе демонстрирует рост на протяжении всего 2021 г. На фоне изменения условий льготной ипотеки, а также роста ключевой ставки ЦБ в III квартале зафиксировано замедление роста цены (+5% к предыдущему кварталу) в сравнении со II кварталом, когда средневзвешенная цена увеличилась на 17%.
Для квартир комфорт-класса одним из факторов роста цены является увеличение доли квартир с отделкой в новом предложении (до 80%) в соответствии с поступающим запросом от покупателя — квартира с отделкой экономически выгоднее, чем ремонт собственными силами, так как позволяет заселиться в новое жилье сразу после выдачи ключей, а также делает возможным включить эти траты в ипотечный кредит.
На фоне всплеска спроса в июне 2021 г., стимулируемого льготным ипотечным кредитованием и вымывшего с рынка большой объем предложения, был создан искусственный дефицит предложения. В течение III квартала дефицит был восполнен и вернулся к показателям начала этого года. Объем предложения жилья комфорт-класса на конец сентября 2021 г. составил 881 тыс. кв. м или 17,8 тыс. лотов средней площадью 49 кв. м.
По итогам III квартала 2021 г. объем нового предложения жилья комфорт-класса в Москве составил более 112 тыс. кв. м (-14% к предыдущему кварталу) в 19 проектах – как в новых, так и числе новых очередей/корпусов в составе уже реализующихся объектов.
Впервые вышли на рынок 8 проектов — это 3 проекта в Восточном административном округе — «Лосиноостровский парк» и «Сокольнический вал 1» от компании ПИК и проект Self от компании «Энергостройинвест», а также 5 проектов реконструкции – «New Form Аминьевское», «New Form Жигулевская», «Лофт на Вернадского», «Лофт Нагорная» и «Подъемная 14» с заявленным сроком сдачи в 2021 году.
Для рынка первичной недвижимости комфорт-класса в III квартале 2021 г. было характерно изменение структуры экспозиции — распределение предложения по комнатности отображает картину, схожую с началом года, а по сравнению с показателями II квартала картина изменилась — в апреле-июне активно вымывались студии и 1-комнатные планировочные решения, за счет чего рынок ощутил дефицит предложения малогабаритных квартир и апартаментов. Теперь ситуация меняется – девелоперы активно выводят на рынок небольшие площади, придерживая самые ликвидные лоты особенно в части апартаментов, в ожидании принятия закона об их правовом статусе.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «III квартал 2021 г. показал, что несмотря на изменение условий льготного ипотечного кредитования с 1 июля 2021 г., фактически ограничивших массовое использование данной программы в Москве, рынок жилой недвижимости комфорт-класса сохраняет тенденции последнего года: рост стоимости первичного жилья и перераспределение структуры предложения – на рынок выводится все больше апартаментов мелкой нарезки, в ожидании принятия закона об их правом статусе в конце этого года. На фоне снижения спроса в III квартале и сохранения высоких объемов вывода на рынок нового предложения можно ожидать рост объемов предложения на рынке. Новое предложение комфорт-класса на рынке Москвы может быть обеспечено за счет наращивания объемов строительства благодаря интенсификации редевелопмента — жилого строительства в локациях бывших промзон и экономически депрессивных территорий, оживляемых за счет запуска новых транспортных проектов».
В сентябре средняя цена квадратного метра на рынке массовых новостроек Москвы достигла 256 тыс. рублей, что на 4,5% больше, чем в июне, в последний месяц субсидирования ипотеки в Москве, подсчитали эксперты «Метриум». Замедление роста цен было отмечено только в июле и августе. При этом за III квартал количество заключенных договоров долевого участия в Москве упало на 14,8% относительно прошлого квартала.
В сентябре средняя стоимость квадратного метра в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве выросла до 256 тыс. рублей, что на 2,8% больше, чем в августе (250 тыс. рублей) и на 4,5% больше, чем в конце II квартала. Таким образом, после некоторого замедления темпов увеличения цен в июле и августе, в сентябре цены выросли на 2,8%, что соответствует среднему росту за последние 12 месяцев. Причем, за год средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 35% с 190 тыс. рублей.
Правда, отмечают аналитики «Метриум», в территориальном разрезе динамика цен не столь однозначна. Больше всего массовых новостроек застройщики сейчас продают в Юго-Восточном административном округе Москвы, где сосредоточено 29% квартир рынка. За III квартал средняя стоимость квадратного метра здесь выросла на 1%. Далее следует Западный административный округ, где продают 18% квартир. В этом округе «квадрат» за три прошедших месяца подорожал на 3%. Третий по величине локальный рынок массовых новостроек САО (16% квартир) подорожал на незначительные 0,3%, а в Северо-Восточном административном округе, где продаются 14% квартир, «квадрат» увеличился цене на 7%.
В среднем массовые новостройки Москвы в последний год дорожали на 3,1% в месяц, что в целом сопоставимо с сентябрьским ростом. Но квартальная динамика все же замедлилась. В III квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 4,5%, в IV квартале – на 9,2%, в I квартале 2021 года – на 8,4%, во II квартале – на 9,1%, в III квартале – на 4,5%.
Схожая динамика наблюдается, в частности, на рынке новостроек Новой Москвы, где таже преобладают дома эконом- и комфорт-класса. В III квартале 2020 года квадратный метр подорожал здесь на 9%, в IV квартале – на 6%, в I квартале 2021 года – на 9%, во II квартале – на 7%, в III квартале – на 2%. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве составляет 195 тыс. рублей против 192 тыс. рублей во II квартале, и 156 тыс. рублей год назад.
«Как мы и прогнозировали, после завершения программы субсидирования ипотеки не стоит ожидать ценового обвала, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Одновременно власти существенно расширили семейную ипотеку, предоставив льготные условия семьям с одним ребенком, а это основная аудитория покупателей новостроек. К тому же, в последние три месяца продолжали действовать ранее одобренные ипотечные условия, которыми успели воспользоваться многие покупатели новостроек. В то же время ускорившаяся инфляция не позволяет радикально пересматривать цены. Всё это в совокупности отражается на текущих расценках».
Замедление роста цен происходит на фоне значительного сокращения числа сделок. В III квартале 2021 года в Москве физические лица заключили на 14,8% меньше договоров долевого участия, чем во II квартале. Впрочем, относительно аналогичного периода 2020 года спрос дольщиков сократился только на 1,8%. Причем в сентябре количество зарегистрированных ДДУ выросло относительно августа и сопоставимо с показателями мая и июня.
«В сентябре спрос восстановился в связи с завершением отпускного сезона, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Помимо этого, несмотря на то, что застройщики не пошли на прямое снижение цен на фоне замедления активности клиентов в июле и августе, все же были задействованы индивидуальные скидки и другие программы стимулирования покупателей. Возможно, именно они дали позитивный эффект, который выразился в неплохих результатах в сентябре. До конца года число сделок может остаться на высоком уровне, особенно если рост цен будет умеренным».
Источник: «Метриум»