NF Group разработала классификацию объектов формата Light Industrial
Аналитики консалтинговой компании NF Group (ex. Knight Frank Russia) разработали методические рекомендации по классификации объектов формата Light Industrial – небольших складских и производственных помещений, характеризующихся мелкой нарезкой (от 100 до 1 700 кв. м), а также наличием офисных и административно-бытовых пространств (не менее 10% от производственно-складских площадей). Выделяются два класса качественных объектов формата Light Industrial – А и В: они отличаются от классических складов тех же классов целым рядом свойств, среди которых – конструктивные особенности, устройство технических и инженерных систем здания, характеристики земельных участков и другие параметры. На данный момент в Московском регионе построено 91 тыс. кв. м подобных помещений, 184 тыс. кв. м площадей находится на стадии строительства, а на стадии проектирования и планирования – около 587 тыс. кв. м. По оценкам NF Group, в ближайшие пять лет объем предложения увеличится более чем в восемь раз.
- Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group (ex. Knight Frank Russia): «Рынок Light Industrial развивается динамично, и игрокам необходима возможность правильно определить ключевые параметры продукта данного формата. Мы проанализировали запросы потребителей, а также российский и международный опыт строительства подобных объектов, систематизировали эти данные и разработали классификацию, которая позволит девелоперам создать востребованный на рынке продукт, банкам – верно подойти к оценке финансирования проектов Light Industrial, а аналитикам – систематизировать статистику и мониторинг этого молодого субрынка производственно-складской недвижимости».
- По словам Ольги Широковой, производственный Light Industrial – это объекты с минимально предлагаемой нарезкой производственно-складских площадей от 100 до 1 700 кв. м, долей офисных площадей не менее 10% от производственно-складских площадей, эффективной высотой не менее восьми метров от уровня пола (высота от уровня пола до низа несущих конструкций), а также нагрузкой на пол не менее 4 т/кв. м. Важной особенностью этих объектов является возможность использования инженерной инфраструктуры (водоснабжения, газоснабжения) для производственных целей, а также выделение не менее 25 кВт электричества на предлагаемый блок. Целевой аудиторией этого формата являются небольшие, легкие производства, а не крупные индустриальные холдинги. Спрос на объекты Light Industrial исходит от инвесторов и конечных потребителей – производственных компаний, а также компаний, которым необходим качественный склад небольшой площади.
Light Industrial класса А
- Формат Light Industrial (LI) класса А отличается от традиционного формата склада класса А рядом характеристик. В Light Industrial – более низкие значения минимальной эффективной высоты хранения (8 м против 12 м в складах класса А) и меньшая допустимая нагрузка на пол (4 т/кв. м против 7 т/кв. м в складах класса А). Также различаются требования к сетке колонн: если для склада класса А требуется сетка размером 12х24 м, то для формата Light Industrial важно, чтобы в производственном блоке колонны отсутствовали. Ворота в производственном Light Industrial класса А могут быть расположены как на уровне 0 м, так и на уровне 1,2 м.
- В объектах формата Light Industrial класса А важна инженерная инфраструктура. Среди требований – базовое выделение электричества от 25 кВт на минимальный предлагаемый блок. Обязательно наличие возможности увеличения выделяемой электрической мощности, выделения газа для производственных процессов. Также требуется установка индивидуальных приборов учета инженерных коммуникаций для каждого блока. В отличие от складского класса А, для объектов Light Industrial необходима техническая возможность установки кран-балки, в том числе специфической.
- Доля административно-бытовых помещений в объектах Light Industrial класса А выше, чем в складах такого же класса – не менее 10% от производственно-складских площадей. Такие помещения отличаются возможностью широкого использования.
- Также важной особенностью Light Industrial класса А является то, что площадь блоков этого формата ограничена: так, блоки площадью более 1 700 кв. м не относятся к подобному формату, а соотношение сторон блока в данном классе должно быть не более, чем 1 к 3. При этом обязательно выделение блока Light Industrial и земельного участка под ним в отдельные кадастровые единицы.
- Стоит отметить, что блоки формата Light Industrial могут входить в состав многоэтажного складского комплекса (один из примеров – верхний этаж объекта «PNK ПАРК МКАД-М4»). Если блоки на разных этажах не сдаются в аренду единым лотом, вертикальные коммуникации и осуществляются посредством грузовой рампы и грузовых лифтов. Если производственные площади первого и второго этажа предлагаются в аренду единым лотом, то коммуникации осуществляются с помощью грузового лифта или подъемника грузоподъемностью не менее трех тонн на каждый предлагаемый блок.
- Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «В Московском регионе на данный момент построено 91 тыс. кв. м подобных помещений, 184 тыс. кв. м площадей формата Light Industrial находится на стадии строительства, а на стадии проектирования и планирования – около 587 тыс. кв. м. Средняя ставка аренды на помещения такого формата составляет 7 000 руб./кв. м/год triple net, стоимость продажи – более 80 000 руб./кв. м без НДС. Стоимость строительства объектов Light Industrial выше, чем обычных складов, примерно на 10–20% (в зависимости от проекта). Это новый формат для российского рынка, но строительство идет: по оценкам NF Group, в ближайшие пять лет объем предложения увеличится более чем в восемь раз».
Light Industrial класса B
- Объекты формата Light Industrial класса B отличаются от классических складов аналогичного качества меньшей допустимой нагрузкой на пол (не менее 2 т/кв. м против 4 т/кв. м в складах класса В) и приоритетностью инженерной инфраструктуры. Базовое выделение электричества начинается от 10 кВт на минимальный предлагаемый блок. В таких объектах, как и в Light Industrial класса А, обязательно наличие возможности увеличения выделяемой электрической мощности и выделения газа для производственных процессов. В отличие от складского класса B, в Light Industrial необходима техническая возможность установки кран-балки, в том числе специфической.
- Как и в классе А, доля административно-бытовых помещений в объектах Light Industrial класса B выше, чем в складах такого же класса, – они занимают не менее 10% от производственно-складских площадей. Блоки Light Industrial класса В также имеют ограничение по площади: не более 1 700 кв. м.
- Между собой классы А и В формата Light Industrial также имеют ряд отличий. Среди них – эффективная высота хранения (не менее 8 м для класса А и не менее 6 м для класса В), минимальная нагрузка на пол (4 т/кв. м для класса А и 2 т/кв. м для класса В), выделение электричества на блок (от 25 кВт для класса А и от 10 кВт для класса В). Кроме того, в объектах класса В необязательным является наличие антипылевого покрытия на полу, отсутствуют индивидуальные приборы учета на каждый блок, необязательно выделение блока Light Industrial и земельного участка под ним в отдельные кадастровые единицы, а соотношение сторон блока может быть больше, чем 1 к 3. Обеспечение доступа крупнотоннажного транспорта в объектах класса В также необязательно, достаточно обеспечение доступа среднетоннажного транспорта, а парковочных мест может быть меньше, чем в классе А.
Подробные методические рекомендации по классификации объектов Light Industrial – по ссылке.
Как известно, новый президентский «майский указ» предполагает увеличение объемов ввода жилья в России к 2024 году в полтора раза – до 120 млн кв. м в год. Но этот показатель, по мнению участников рынка, – «средняя температура по больнице». Регионам – лидерам жилищного строительства (а к ним относится и Санкт-Петербург) – для достижения поставленной цели надо будет нарастить объемы ввода в разы.
Надо отметить, что формально в поставленной задаче нет ничего априори невыполнимого. Если взглянуть на новейшую историю России, увеличение объемов ввода в полтора раза на дистанции в 6 лет (и даже меньше) достигалось уже неоднократно. Например, за пятилетку между 2000 и 2005 годами: 30,3 млн кв. м против 43,9 млн. Еще быстрее дистанция была пройдена в 2004–2007 годах: 41 млн кв. м против 61,2 млн. Чуть дольше потребовалось на очередной большой рывок, поскольку сказался кризис. Тем не менее, с 2007-го по 2014 год ввод увеличился с 61,2 млн кв. м до 81,1 млн.
Смена условий
В общем, опыт есть. Хотя, безусловно, имеются и кардинальные отличия. Прежде всего, во все более далекое прошлое уходит «эффект низкой базы», образовавшийся в результате катастрофического провала объемов строительства жилья в 1990-е годы. Вторым глобальным фактором, ставящим под угрозу очередное «ополуторение» ввода, по мнению застройщиков, является радикальная смена «правил игры» на рынке жилищного строительства, предполагающая в ближайшем будущем полную ликвидацию долевой схемы привлечения средств в отрасль и переход на проектное кредитование. Наконец, реальные доходы населения, согласно данным статистики, только-только начали расти, и девелоперов сильно волнует, сможет ли рынок «переварить» дополнительные «квадраты», если они будут построены.
Рост прироста
Но возникает и еще один неочевидный вопрос. А именно: действительно ли строителям надо возводить жилья в полтора раза больше, чем сейчас, чтобы ежегодно вводилось по 120 млн «квадратов»?
Многие эксперты считают, что это не совсем так. Точнее даже, совсем не так. «Нарастить объемы индивидуального жилищного строительства (хоть о нем в последнее время и много говорится) в полтора раза в короткие сроки при небыстром, скажем мягко, росте реальных доходов населения просто невозможно. Отсюда вывод: увеличивать ввод надо будет прежде всего за счет промышленного домостроения», – отмечает Михаил Попенко, вице-президент холдинга «Девелопмент-Юг» (Краснодар).
По его словам, если из общей цифры прошлогоднего ввода жилья (78,6 млн кв. м) вычесть то, что было построено индивидуальным порядком (32,7 млн), то объем сдачи застройщиков составит порядка 46 млн «квадратов». «Соответственно, девелоперам надо будет наращивать строительство не в полтора, а в два раза», – делает вывод эксперт.
Но и это еще не все. «Ожидать равномерного заметного роста объемов ввода по всей стране не приходится. Спрос на рынке (и, соответственно, серьезный потенциал в этой сфере) имеется лишь в 12-14 регионах России (в их число входят, в частности, Петербург и Ленобласть). В результате, чтобы обеспечить решение задачи, поставленной президентом, в этих субъектах объемы сдачи должны быть увеличены даже не в два, а в три раза, а возможно, и больше», – подчеркивает генеральный директор Института территориального планирования «Урбаника» Антон Финогенов.
При этом, по его словам, этим регионам необходимо будет радикально увеличить вложения в создание инфраструктуры – социальной, транспортной, инженерной – для обеспечения новостроек. «При том, что эта сфера сейчас и так отстает, а при увеличении объемов ввода жилья ситуация может стать просто катастрофичной, объем инвестиций на эти цели нужно увеличивать примерно в 5 раз», – резюмирует эксперт.
Таким образом, если опираться на доводы экспертов, Северной столице предстоит увеличить объемы не до 4,5 млн кв. м в год, о которых говорил вице-губернатор города Игорь Албин, а куда серьезнее. Более того, чтобы обеспечить новое жилье инфраструктурой, серьезно вложиться придется и городскому бюджету.
Точки роста
Генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев согласен с тем, что серьезный потенциал роста объемов ввода имеется лишь в очень ограниченном числе субъектов РФ. «Мы проводили исследование, посвященное инвестиционной привлекательности жилищного девелопмента в регионах. По его результатам, помимо столиц и «пристоличных» областей серьезный потенциал в этой сфере имеется лишь у нескольких субъектов РФ. В их числе, в частности, Татарстан, Башкортостан, Свердловская и Тюменская области, Краснодарский край. В целом более-менее неплохо обстоят дела и в городах-миллионниках. Но это все; в остальных регионах возможности для роста крайне ограничены», – отмечает он. По мнению эксперта, власти всех уровней должны приложить достаточно серьезные усилия по повышению инвестиционной привлекательности субъектов РФ.
«Известно, что усилия федеральных властей в этом вопросе будут сосредоточены в нескольких регионах. По данным АИЖК, их всего восемь, но они пока не называются. Хотелось бы узнать, о каких именно субъектах РФ идет речь», – добавляет Дмитрий Панов, председатель петербургского отделения «Деловой России», генеральный директор ГК «Доверие».
«Пока создается ощущение, что цифра 120 млн кв. м теоретически никак не обоснована. Однако не исключено, что у федеральных властей есть какие-то стратегические планы, о которых мы пока просто не знаем», – заключает Антон Финогенов.
Кстати
По данным Росстата, в 2017 году в России введено в эксплуатацию более 1,13 млн квартир общей площадью 78,6 млн кв. м, что на 2,1% меньше, чем в 2016 году, когда было сдано 80,2 млн кв. м жилья.
Более половины от общего ввода в 2017 году приходилось на 13 субъектов РФ: Подмосковье (11,2%), Краснодарский край (5,9%), Санкт-Петербург (4,5%), Москву (4,4%), Ленобласть (3,3%), Татарстан и Башкортостан (по 3,1%), Ростовскую область (3%), Свердловскую область (2,7%), Дагестан (2,5%), Новосибирскую, Самарскую и Воронежскую области (по 2,2%).
При этом в 2017 году наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с 2016 годом: в Новосибирской области – на 22,1%, Башкортостане – на 8,8%, Самарской области – на 6,8%, Подмосковье – на 1,3%.
Рынок металлопроката в России и в СЗФО постепенно начинает расти. Помогают подъему отрасли активизация промышленных строительных проектов и сезонность.
По данным Росстата, производство металлопродукции в стране по итогам первых пяти месяцев года выросло на 3,2% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. По сравнению с маем прошлого года рост промышленного производства составил 3,7%. Трубные предприятия изготовили в течение первых пяти месяцев года 5,1 млн т продукции, что на 12,8% больше, чем год назад. Производство готового проката за январь–май выросло на 2,3% – до 25,9 млн т. Производство чугуна на 0,4% снизилось – до 21,6 млн т по отношению к году ранее.
Сами игроки рынка отмечают рост не только производства, но и потребления продукции. Как рассказал директор по коммерции ООО «Фирма «СЕВЗАПМЕТАЛЛ» Владислав Лысков, за последний год потребление металлопродукции увеличилось на 2-3%. «Наиболее емким сегментом рынка, как и прежде, остается арматура. В целом потребление металлопроката строительного назначения в нашей стране носит явно выраженный сезонный характер. Лето – время активного строительства, в связи с чем на рынке наблюдается традиционное оживление», – отметил он.
Схожие выводы делает старший менеджер по продажам компании «Металлоптима» Сергей Рыжов: «Спрос на различную металлопродукцию действительно растет. Оживление рынка мы наблюдаем с середины весны. Около половины представленной у нас продукции сейчас идет на строительство промышленных производств. Треть этого идет в регионы СЗФО. Наиболее востребованы у потребителей арматура и трубы».
Как сообщили «Строительному Еженедельнику» в компании «Северсталь», в строительной отрасли прогнозируется рост инвестиций в основной капитал на фоне низкой инфляции. Поэтому строительство является и будет являться драйвером роста рынка металлопроката. «По итогам шести месяцев 2018 года, потребление стали в строительной отрасли выросло на 1,5%. Потребление труб большого диаметра выросло на 30% благодаря реализации крупных проектов по развитию газотранспортной системы. В целом, по нашим оценкам, спрос на сталь в России к 2021 году вырастет на 7% (или на 2,7 млн т). В основном это произойдет из-за улучшения ситуации в строительной отрасли – там объем потребления увеличится примерно на 2 млн т», – таковы данные специалистов компании «Северсталь».
По оценке игроков рынка, в этом году средний уровень цен на большую часть металлопродукции несколько выше аналогичного периода прошлого года. Это обусловлено влиянием мировых факторов, прежде всего ситуации в Китае, который сократил объемы экспорта. Но помимо доходной статьи металлургов выросла и расходная, так как вслед за ростом цен на прокат выросли цены на основные ресурсы: руду, уголь, лом.
Производители и продавцы металлопродукции отмечают, что за последние месяцы существенно выросла и конкуренция. В борьбе за клиента компании демпингуют, оптимизируют сам механизм продаж. Среди игроков есть торговые дома металлургических комбинатов, филиалы сетевых федеральных трейдеров, независимые компании. Впрочем, признаются участники рынка, большое количество продавцов хорошо для потребителя, который без серьезных затруднений может выбрать наиболее подходящую по цене и качеству продукцию.
Мнение
Владислав Лысков, директор по коммерции ООО «Фирма «СЕВЗАПМЕТАЛЛ»:
– На протяжении последнего года наблюдалась высокая ценовая волатильность. Так, прошлым летом цены активно росли, затем, начиная с октября по январь, существенно снижались, после был небольшой рост, сейчас мы видим некую стабилизацию. На цены влияет множество факторов, среди которых можно выделить ситуацию на мировых рынках, курс рубля, сезонность и т. д.