NF Group разработала классификацию объектов формата Light Industrial
Аналитики консалтинговой компании NF Group (ex. Knight Frank Russia) разработали методические рекомендации по классификации объектов формата Light Industrial – небольших складских и производственных помещений, характеризующихся мелкой нарезкой (от 100 до 1 700 кв. м), а также наличием офисных и административно-бытовых пространств (не менее 10% от производственно-складских площадей). Выделяются два класса качественных объектов формата Light Industrial – А и В: они отличаются от классических складов тех же классов целым рядом свойств, среди которых – конструктивные особенности, устройство технических и инженерных систем здания, характеристики земельных участков и другие параметры. На данный момент в Московском регионе построено 91 тыс. кв. м подобных помещений, 184 тыс. кв. м площадей находится на стадии строительства, а на стадии проектирования и планирования – около 587 тыс. кв. м. По оценкам NF Group, в ближайшие пять лет объем предложения увеличится более чем в восемь раз.
- Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group (ex. Knight Frank Russia): «Рынок Light Industrial развивается динамично, и игрокам необходима возможность правильно определить ключевые параметры продукта данного формата. Мы проанализировали запросы потребителей, а также российский и международный опыт строительства подобных объектов, систематизировали эти данные и разработали классификацию, которая позволит девелоперам создать востребованный на рынке продукт, банкам – верно подойти к оценке финансирования проектов Light Industrial, а аналитикам – систематизировать статистику и мониторинг этого молодого субрынка производственно-складской недвижимости».
- По словам Ольги Широковой, производственный Light Industrial – это объекты с минимально предлагаемой нарезкой производственно-складских площадей от 100 до 1 700 кв. м, долей офисных площадей не менее 10% от производственно-складских площадей, эффективной высотой не менее восьми метров от уровня пола (высота от уровня пола до низа несущих конструкций), а также нагрузкой на пол не менее 4 т/кв. м. Важной особенностью этих объектов является возможность использования инженерной инфраструктуры (водоснабжения, газоснабжения) для производственных целей, а также выделение не менее 25 кВт электричества на предлагаемый блок. Целевой аудиторией этого формата являются небольшие, легкие производства, а не крупные индустриальные холдинги. Спрос на объекты Light Industrial исходит от инвесторов и конечных потребителей – производственных компаний, а также компаний, которым необходим качественный склад небольшой площади.
Light Industrial класса А
- Формат Light Industrial (LI) класса А отличается от традиционного формата склада класса А рядом характеристик. В Light Industrial – более низкие значения минимальной эффективной высоты хранения (8 м против 12 м в складах класса А) и меньшая допустимая нагрузка на пол (4 т/кв. м против 7 т/кв. м в складах класса А). Также различаются требования к сетке колонн: если для склада класса А требуется сетка размером 12х24 м, то для формата Light Industrial важно, чтобы в производственном блоке колонны отсутствовали. Ворота в производственном Light Industrial класса А могут быть расположены как на уровне 0 м, так и на уровне 1,2 м.
- В объектах формата Light Industrial класса А важна инженерная инфраструктура. Среди требований – базовое выделение электричества от 25 кВт на минимальный предлагаемый блок. Обязательно наличие возможности увеличения выделяемой электрической мощности, выделения газа для производственных процессов. Также требуется установка индивидуальных приборов учета инженерных коммуникаций для каждого блока. В отличие от складского класса А, для объектов Light Industrial необходима техническая возможность установки кран-балки, в том числе специфической.
- Доля административно-бытовых помещений в объектах Light Industrial класса А выше, чем в складах такого же класса – не менее 10% от производственно-складских площадей. Такие помещения отличаются возможностью широкого использования.
- Также важной особенностью Light Industrial класса А является то, что площадь блоков этого формата ограничена: так, блоки площадью более 1 700 кв. м не относятся к подобному формату, а соотношение сторон блока в данном классе должно быть не более, чем 1 к 3. При этом обязательно выделение блока Light Industrial и земельного участка под ним в отдельные кадастровые единицы.
- Стоит отметить, что блоки формата Light Industrial могут входить в состав многоэтажного складского комплекса (один из примеров – верхний этаж объекта «PNK ПАРК МКАД-М4»). Если блоки на разных этажах не сдаются в аренду единым лотом, вертикальные коммуникации и осуществляются посредством грузовой рампы и грузовых лифтов. Если производственные площади первого и второго этажа предлагаются в аренду единым лотом, то коммуникации осуществляются с помощью грузового лифта или подъемника грузоподъемностью не менее трех тонн на каждый предлагаемый блок.
- Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «В Московском регионе на данный момент построено 91 тыс. кв. м подобных помещений, 184 тыс. кв. м площадей формата Light Industrial находится на стадии строительства, а на стадии проектирования и планирования – около 587 тыс. кв. м. Средняя ставка аренды на помещения такого формата составляет 7 000 руб./кв. м/год triple net, стоимость продажи – более 80 000 руб./кв. м без НДС. Стоимость строительства объектов Light Industrial выше, чем обычных складов, примерно на 10–20% (в зависимости от проекта). Это новый формат для российского рынка, но строительство идет: по оценкам NF Group, в ближайшие пять лет объем предложения увеличится более чем в восемь раз».
Light Industrial класса B
- Объекты формата Light Industrial класса B отличаются от классических складов аналогичного качества меньшей допустимой нагрузкой на пол (не менее 2 т/кв. м против 4 т/кв. м в складах класса В) и приоритетностью инженерной инфраструктуры. Базовое выделение электричества начинается от 10 кВт на минимальный предлагаемый блок. В таких объектах, как и в Light Industrial класса А, обязательно наличие возможности увеличения выделяемой электрической мощности и выделения газа для производственных процессов. В отличие от складского класса B, в Light Industrial необходима техническая возможность установки кран-балки, в том числе специфической.
- Как и в классе А, доля административно-бытовых помещений в объектах Light Industrial класса B выше, чем в складах такого же класса, – они занимают не менее 10% от производственно-складских площадей. Блоки Light Industrial класса В также имеют ограничение по площади: не более 1 700 кв. м.
- Между собой классы А и В формата Light Industrial также имеют ряд отличий. Среди них – эффективная высота хранения (не менее 8 м для класса А и не менее 6 м для класса В), минимальная нагрузка на пол (4 т/кв. м для класса А и 2 т/кв. м для класса В), выделение электричества на блок (от 25 кВт для класса А и от 10 кВт для класса В). Кроме того, в объектах класса В необязательным является наличие антипылевого покрытия на полу, отсутствуют индивидуальные приборы учета на каждый блок, необязательно выделение блока Light Industrial и земельного участка под ним в отдельные кадастровые единицы, а соотношение сторон блока может быть больше, чем 1 к 3. Обеспечение доступа крупнотоннажного транспорта в объектах класса В также необязательно, достаточно обеспечение доступа среднетоннажного транспорта, а парковочных мест может быть меньше, чем в классе А.
Подробные методические рекомендации по классификации объектов Light Industrial – по ссылке.
Портал Urbanus.ru совместно с ресурсом bnMAP.pro подготовил исследование, в котором средняя стоимость квартир и апартаментов сопоставлялась со средним уровнем заработной платы. В состав выборки включена Москва, пять крупнейших городов-«миллионников» (Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород), а также еще три центра с развитыми рынками недвижимости (Уфа, Краснодар, Тюмень).
При расчете средней стоимости жилья в каждом городе брался фонд объектов, представленных в основных бюджетных категориях (в сумме охватывающих более 80% от общего объема). Тем самым за рамками исследования остались наиболее дорогостоящие лоты, которые, впрочем, не так часто покупаются на зарплаты.
Рейтинг стоимости жилья в крупных городах РФ по соотношению со средними зарплатами
|
Город |
Средняя стоимость лота в наиболее распространенной ценовой категории, млн рублей |
Средняя зарплата, тыс. рублей[1] |
Эквивалент в количестве средних месячных зарплат |
|
Москва |
14,51 |
103,1 |
141 |
|
Санкт-Петербург |
8,64 |
66,5 |
130 |
|
Казань |
6,39 |
42,1 |
152 |
|
Нижний Новгород |
6,23 |
43,6 |
143 |
|
Екатеринбург |
5,36 |
48,6 |
110 |
|
Новосибирск |
5,26 |
44,1 |
119 |
|
Тюмень |
5,23 |
56,1 |
93 |
|
Уфа |
4,44 |
44,7 |
99 |
|
Краснодар |
3,42 |
43,8 |
78 |
В Москве основу предложения образуют квартиры и апартаменты с бюджетом от 5 до 25 млн рублей. На их долю приходится 83,7% предложения. Средний ценник в границах этого пула равен 14,51 млн рублей. Чтобы скопить такую сумму, среднестатистическому москвичу придется откладывать всю свою зарплату на протяжении 141 месяца. Петербуржцы находятся в несколько лучшем положении. В реалиях северной столицы те же 83,7% предложения заключены в коридоре 3-15 млн рублей. Средний прайс здесь достигает 8,64 млн рублей, что является эквивалентом зарплаты за 130 месяцев.
В главных мегаполисах Поволжья – Казани и Нижнем Новгороде – ценовые границы заметно уже. 95,6% казанских лотов и 81,5% нижегородских имеют ценник от 3 до 10 млн рублей. С учетом довольно скромного уровня зарплат, доступность жилья в обоих городах ниже, чем в Москве. В Нижнем Новгороде на среднюю квартиру нужно отдать все жалованье за 143 месяца, а в Казани – за 152.
В Екатеринбурге и Новосибирске ситуация более благополучная. За счет наличия значительного фонда дешевых объектов средняя квартира там стоит примерно на 1 млн рублей меньше, чем в Казани или Нижнем Новгороде. При сопоставимом размере жалованья это дает существенно меньший зарплатный эквивалент – 119 в Новосибирске и 110 в Екатеринбурге.
Тюменский рынок отличается сбалансированной структурой предложения. Объекты с бюджетом до 3 млн рублей, от 3 до 5 млн рублей и от 5 до 10 млн рублей представлены приблизительно в равных долях и вместе занимают 97,0% экспозиции. Средний чек в Тюмени соответствует екатеринбургскому или новосибирскому. Но высокий уровень заработной платы обеспечивает более выгодные условия для местных покупателей. Они смогут собрать средства на квартиру за 93 месяца.
По равномерности распределения выставленного на продажу фонда по бюджетным категориям Уфа похожа на Тюмень, но в столице Башкортостана ниже удельный вес объектов стоимостью 5-10 млн рублей. Соответственно, ниже и средний ценник – 4,44 млн рублей, местная зарплата за 99 месяцев.
Самым доступным жильем среди участников рейтинга выделяется Краснодар. Бюджет 88,8% предложения в городских новостройках не превышает 5 млн рублей. За среднюю квартиру придется заплатить 3,42 млн рублей. Такой же объем средств краснодарские работодатели перечисляют работнику в среднем за 78 месяцев. Иными словами, можно утверждать для краснодарца недвижимость на первичном рынке почти вдвое доступнее, чем для жителя Москвы, Нижнего Новгорода или Казани.
[1] Данные РИА «Рейтинг»
По данным ЦБ РФ, в первый месяц 2021 года российские банки выдали 95 тыс. кредитов на покупку жилья. По наблюдениям экспертов «Метриум», это самый высокий показатель для традиционно «депрессивного» января на рынке жилья за всю историю. Основная причина – высокий спрос на ипотеку с господдержкой, который на рынке новостроек образовал 85% от общего числа выданных кредитов.
В январе 2021 года россияне получили у банков 95 тыс. ипотечных кредитов на сумму почти 260 млрд рублей. Это на 22% больше по числу и на 27% больше по объему, чем в январе 2020 года. По наблюдениям экспертов «Метриум», январь 2021 года стал самым результативным для банков по сравнению с аналогичным периодом прошлых лет. Так, в январе 2020 года заемщики получили 78 тыс. кредитов, в 2019 году – 79 тыс., в 2018 – 78 тыс., в 2017 – 40 тыс., в 2016 – 37 тыс., в 2015 – 43 тыс.
«Объемы ипотечного рынка увеличились в разы за последние пять лет, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Традиционно спрос на жилищные кредиты достигает пика в декабре, а наименьшего уровня – в январе, когда все уходят на длительные каникулы и не готовы заниматься покупкой жилья. Сейчас же в “депрессивном” январе заключается столько же сделок, сколько в “активном” декабре 2015-2016 гг. – почти 100 тысяч».
Впрочем, отмечают аналитики «Метриум», сезонность колебаний спроса на ипотеку все-таки сохраняется. Обычно в январе заключается наполовину меньше сделок, чем в декабре предыдущего года. Январь 2021 года не исключение. По сравнению с декабрем банки выдали на 55% меньше кредитов, тогда как в январе 2020 года – на 46% меньше, в январе 2019 – на 50%, в 2018 – на 48%, в 2017 – на 61%, в 2016 – на 65%, в 2015 – на 67%.
«Сезонность – это норма для российского рынка жилья, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В этом году сокращение числа сделок относительно декабря можно объяснить более высокой волатильностью спроса. Снижение ставок по ипотеке фактически стало неожиданностью, поэтому многие покупатели стремятся заключить сделку в спешке. Соответственно от месяца к месяцу количество выданных кредитов сильно меняется. Впрочем, абсолютные показатели говорят сами за себя – мы еще никогда не наблюдали столь высокого спроса в начале года».
На рынке новостроек заемщики ипотеки также поставили рекорд. По данным ЦБ РФ, под залог прав участника долевого строительства в январе 2021 было выдано почти 26 тыс. кредитов, тогда как в январе 2020 года – 22 тыс., в тот же период 2019 – 23 тыс., в 2018 – 21 тыс., в 2017 – 14 тыс. По подсчетам экспертов «Метриум», в рамках программы субсидирования ипотечных ставок, в январе было выдано 85% всех кредитов.
«Роль господдержки рынка ипотеки трудно переоценить, – считает Вениамин Голубицкий, президент ГК «Кортрос». – Она существенно взбодрила строительный рынок в самый критический момент прошлого года, когда казалось, что нас ждет кризис спроса. Правительство здесь действовало очень точно, очень чётко и очень своевременно. Ипотека дала очень хороший шанс не только преодолеть последствия пандемии, но и открыла перспективы развития, ведь фактически все эти цифры – это инвестиции в строительство, вложения в разработку новых проектов. Очевидно, что программу субсидирования ставок необходимо продолжать в свете амбициозных задач по увеличению ввода жилья до 120 млн кв.м. в год. Чтобы достигнуть этих показателей, нужно соизмеримо увеличить инвестиции в строительство, и субсидирования ставок может позволить это сделать – масштабы отложенного спроса на жилье и кредит в России еще огромны».
«Столь высокие январские показатели спроса можно считать удачным началом года для российского девелопмента, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Если планы властей относительно окончания программы субсидирования ипотеки летом не изменятся, то вполне можно ожидать быстрое нарастание числа ипотечных сделок от месяца к месяцу – потенциальные покупатели жилья будут спешить получить кредит по льготной ставке. Поскольку доходы населения и экономическая активность далеки от восстановления, программу субсидирования необходимо продолжать – только так можно будет обеспечить стабильность в строительной отрасли».