NF Group разработала классификацию объектов формата Light Industrial
Аналитики консалтинговой компании NF Group (ex. Knight Frank Russia) разработали методические рекомендации по классификации объектов формата Light Industrial – небольших складских и производственных помещений, характеризующихся мелкой нарезкой (от 100 до 1 700 кв. м), а также наличием офисных и административно-бытовых пространств (не менее 10% от производственно-складских площадей). Выделяются два класса качественных объектов формата Light Industrial – А и В: они отличаются от классических складов тех же классов целым рядом свойств, среди которых – конструктивные особенности, устройство технических и инженерных систем здания, характеристики земельных участков и другие параметры. На данный момент в Московском регионе построено 91 тыс. кв. м подобных помещений, 184 тыс. кв. м площадей находится на стадии строительства, а на стадии проектирования и планирования – около 587 тыс. кв. м. По оценкам NF Group, в ближайшие пять лет объем предложения увеличится более чем в восемь раз.
- Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group (ex. Knight Frank Russia): «Рынок Light Industrial развивается динамично, и игрокам необходима возможность правильно определить ключевые параметры продукта данного формата. Мы проанализировали запросы потребителей, а также российский и международный опыт строительства подобных объектов, систематизировали эти данные и разработали классификацию, которая позволит девелоперам создать востребованный на рынке продукт, банкам – верно подойти к оценке финансирования проектов Light Industrial, а аналитикам – систематизировать статистику и мониторинг этого молодого субрынка производственно-складской недвижимости».
- По словам Ольги Широковой, производственный Light Industrial – это объекты с минимально предлагаемой нарезкой производственно-складских площадей от 100 до 1 700 кв. м, долей офисных площадей не менее 10% от производственно-складских площадей, эффективной высотой не менее восьми метров от уровня пола (высота от уровня пола до низа несущих конструкций), а также нагрузкой на пол не менее 4 т/кв. м. Важной особенностью этих объектов является возможность использования инженерной инфраструктуры (водоснабжения, газоснабжения) для производственных целей, а также выделение не менее 25 кВт электричества на предлагаемый блок. Целевой аудиторией этого формата являются небольшие, легкие производства, а не крупные индустриальные холдинги. Спрос на объекты Light Industrial исходит от инвесторов и конечных потребителей – производственных компаний, а также компаний, которым необходим качественный склад небольшой площади.
Light Industrial класса А
- Формат Light Industrial (LI) класса А отличается от традиционного формата склада класса А рядом характеристик. В Light Industrial – более низкие значения минимальной эффективной высоты хранения (8 м против 12 м в складах класса А) и меньшая допустимая нагрузка на пол (4 т/кв. м против 7 т/кв. м в складах класса А). Также различаются требования к сетке колонн: если для склада класса А требуется сетка размером 12х24 м, то для формата Light Industrial важно, чтобы в производственном блоке колонны отсутствовали. Ворота в производственном Light Industrial класса А могут быть расположены как на уровне 0 м, так и на уровне 1,2 м.
- В объектах формата Light Industrial класса А важна инженерная инфраструктура. Среди требований – базовое выделение электричества от 25 кВт на минимальный предлагаемый блок. Обязательно наличие возможности увеличения выделяемой электрической мощности, выделения газа для производственных процессов. Также требуется установка индивидуальных приборов учета инженерных коммуникаций для каждого блока. В отличие от складского класса А, для объектов Light Industrial необходима техническая возможность установки кран-балки, в том числе специфической.
- Доля административно-бытовых помещений в объектах Light Industrial класса А выше, чем в складах такого же класса – не менее 10% от производственно-складских площадей. Такие помещения отличаются возможностью широкого использования.
- Также важной особенностью Light Industrial класса А является то, что площадь блоков этого формата ограничена: так, блоки площадью более 1 700 кв. м не относятся к подобному формату, а соотношение сторон блока в данном классе должно быть не более, чем 1 к 3. При этом обязательно выделение блока Light Industrial и земельного участка под ним в отдельные кадастровые единицы.
- Стоит отметить, что блоки формата Light Industrial могут входить в состав многоэтажного складского комплекса (один из примеров – верхний этаж объекта «PNK ПАРК МКАД-М4»). Если блоки на разных этажах не сдаются в аренду единым лотом, вертикальные коммуникации и осуществляются посредством грузовой рампы и грузовых лифтов. Если производственные площади первого и второго этажа предлагаются в аренду единым лотом, то коммуникации осуществляются с помощью грузового лифта или подъемника грузоподъемностью не менее трех тонн на каждый предлагаемый блок.
- Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «В Московском регионе на данный момент построено 91 тыс. кв. м подобных помещений, 184 тыс. кв. м площадей формата Light Industrial находится на стадии строительства, а на стадии проектирования и планирования – около 587 тыс. кв. м. Средняя ставка аренды на помещения такого формата составляет 7 000 руб./кв. м/год triple net, стоимость продажи – более 80 000 руб./кв. м без НДС. Стоимость строительства объектов Light Industrial выше, чем обычных складов, примерно на 10–20% (в зависимости от проекта). Это новый формат для российского рынка, но строительство идет: по оценкам NF Group, в ближайшие пять лет объем предложения увеличится более чем в восемь раз».
Light Industrial класса B
- Объекты формата Light Industrial класса B отличаются от классических складов аналогичного качества меньшей допустимой нагрузкой на пол (не менее 2 т/кв. м против 4 т/кв. м в складах класса В) и приоритетностью инженерной инфраструктуры. Базовое выделение электричества начинается от 10 кВт на минимальный предлагаемый блок. В таких объектах, как и в Light Industrial класса А, обязательно наличие возможности увеличения выделяемой электрической мощности и выделения газа для производственных процессов. В отличие от складского класса B, в Light Industrial необходима техническая возможность установки кран-балки, в том числе специфической.
- Как и в классе А, доля административно-бытовых помещений в объектах Light Industrial класса B выше, чем в складах такого же класса, – они занимают не менее 10% от производственно-складских площадей. Блоки Light Industrial класса В также имеют ограничение по площади: не более 1 700 кв. м.
- Между собой классы А и В формата Light Industrial также имеют ряд отличий. Среди них – эффективная высота хранения (не менее 8 м для класса А и не менее 6 м для класса В), минимальная нагрузка на пол (4 т/кв. м для класса А и 2 т/кв. м для класса В), выделение электричества на блок (от 25 кВт для класса А и от 10 кВт для класса В). Кроме того, в объектах класса В необязательным является наличие антипылевого покрытия на полу, отсутствуют индивидуальные приборы учета на каждый блок, необязательно выделение блока Light Industrial и земельного участка под ним в отдельные кадастровые единицы, а соотношение сторон блока может быть больше, чем 1 к 3. Обеспечение доступа крупнотоннажного транспорта в объектах класса В также необязательно, достаточно обеспечение доступа среднетоннажного транспорта, а парковочных мест может быть меньше, чем в классе А.
Подробные методические рекомендации по классификации объектов Light Industrial – по ссылке.
Аналитики Knight Frank Russia проанализировали первичный рынок апартаментов Москвы и Санкт-Петербурга, а также более двадцати крупных городов России. В столице по итогам полугодия представлено 5,6 тыс. апартаментов, большая часть из которых – несервисного формата. Средневзвешенная стоимость предложения на московском рынке – 652 тыс. руб./кв. м. В Санкт-Петербурге объем свободного предложения составил 4,2 тыс. юнитов, 75% которых – сервисные апартаменты. Средняя стоимость объектов всех форматов в Северной столице находится на уровне 288 тыс. руб./кв. м, при этом цена элитных лотов достигает 815 руб./кв. м. В крупных городах России суммарный объем свободного предложения составляет 4,4 тыс. юнитов. Почти половина из них расположена в Сочи, 22% – в городах Крымского полуострова, 11% – в Новосибирске. Наибольшую долю предложения в регионах составляют рекреационные апартаменты (75%) – они локализованы в курортных локациях на морском побережье. Средняя цена апартаментов всех форматов в исследованных городах – 185 тыс. руб./кв. м (без учета Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи). В Сочи располагаются наиболее высокобюджетные объекты, расположенные на первой береговой линии: по итогам июня 2022 года средняя стоимость рекреационных апартаментов там составила 880 тыс. руб./кв. м, а цена некоторых объектов достигала 4,1 млн руб./кв. м.
Москва
- Всего по итогам I полугодия 2022 года в Москве было представлено 5,6 тыс. апартаментов. На рынке столичного региона преобладают несервисные юниты, которые владельцы используют для собственного постоянного или временного проживания, либо для долгосрочной сдачи в аренду. Сервисный формат представлен в ограниченном объеме – в продаже находятся не более 50 лотов, причем большинство из них предлагается в объектах элитного сегмента. Рекреационные апартаменты в столице не представлены. Средневзвешенная цена предложения апартаментов всех форматов по итогам I полугодия 2022 года составила 652 тыс. руб./кв. м. При этом стоимость сервисных юнитов, выведенных на рынок для продажи, составила в среднем 1,2 млн руб./кв. м.
Санкт-Петербург
- Объем свободного предложения на рынке апартаментов Санкт-Петербурга составил 4,2 тыс. юнитов. Преобладающим является сервисный формат (75% свободного предложения по количеству номеров): подобные юниты приобретают, в первую очередь, для получения дохода – как аналог гостиничного номера: владелец чаще всего передает объект в управление компании, однако может и самостоятельно обеспечивать загрузку. Доля рекреационных объектов по итогам I полугодия 2022 года составила 20%, остальные 5% представлены несервисными и элитными юнитами. Средняя цена апартаментов всех форматов на конец июня 2022 года составила 288 тыс. руб./кв. м, сервисного формата – 273 тыс. руб./кв. м, несервисного – 318 тыс. руб./кв. м, рекреационного – 316 тыс. руб./кв. м, элитного – 815 тыс. руб./кв. м.
Крупные города России
- По результатам исследования Knight Frank Russia, охватывающего более двадцати крупных городов России, суммарный объем свободного предложения на рынке апартаментов в регионах составил 4,4 тыс. юнитов. Около половины из них расположены в Сочи, 22% – в городах Крымского полуострова, 11% – в Новосибирске. Почти 17% предложения объектов в продаже составили несервисные апартаменты, наибольшая часть которых представлена в Красноярске, Новосибирске и Уфе. Данный формат оказался в целом самым распространенным: он присутствует примерно в половине исследованных городов.
- Сервисные апарт-отели, составившие 8% совокупного предложения в регионах, встречаются в городах, где активно развивается туризм, – в Новосибирске, Екатеринбурге, Уфе. Большая часть предложения сервисных юнитов (87%) представлена именно в Новосибирске.
- Рекреационные апартаменты составили 75% совокупного предложения апартаментов в крупных городах России. Такие объекты локализованы в городах, расположенных на морском побережье: среди них – как новые объекты, так и реконструированные здания бывших санаториев и пионерских лагерей. Больше всего рекреационных юнитов находятся в городах Крымского полуострова, крупных городах Краснодарского края и в Калининграде.
- Средняя цена апартаментов всех форматов в исследованных городах по итогам шести месяцев 2022 года составила 185 тыс. руб./кв. м[1]. Сервисные юниты предлагались в среднем за 160 тыс. руб./кв. м, несервисные – за 120 тыс. руб./кв. м, рекреационные – за 227 тыс. руб./кв. м*. Наиболее дорогостоящие сервисные объекты располагались в Новосибирске – 170 тыс. руб./кв. м. В Екатеринбурге и Перми самые дорогие лоты принадлежали несервисному сегменту – 226 тыс. руб./кв. м и 193 тыс. руб./кв. м соответственно. Среди рекреационных апартаментов самые высокобюджетные находились в Калининграде – от 272 тыс. руб./кв. м.
- По словам Ольги Широковой, регионального директора департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Russia, Сочи – самый популярный курортный город России, принимающий самое большое количество туристов. Наибольшая доля предложения в этой локации приходится на высокобюджетные объекты, расположенные на первой береговой линии. Примечательно, что рост цен на изначально дорогие объекты наблюдался здесь еще в 2020–2021 годах на фоне высокого спроса в период пандемии. По итогам июня 2022 года средняя стоимость рекреационных апартаментов в Сочи составила 880 тыс. руб./кв. м, а цена некоторых объектов достигла 4,1 млн руб./кв. м (проект MANTERA Seaview Residence).
Средняя цена апартаментов всех форматов
Источник: Knight Frank Research
- Ольга Широкова отмечает: «В региональных городах, независимо от наличия сервисных объектов, создаются локальные управляющие компании, которые берут в управление юниты из разных комплексов апартаментов. Также некоторые сервисные апарт-отели находятся под контролем управляющих компаний из других регионов».
[1] Без учета апартаментов в Сочи.
Выпускники-строители отказываются от работы по специальности из-за отсутствия поддержки со стороны компаний-работодателей, популяризации легкого заработка и фриланса, а также из-за разочарования в профессии и выгорания – такой вывод сделала компания ROCKWOOL Russia, производитель решений из каменной ваты. Специально ко Дню строителя аналитики провели исследование, чтобы выяснить, почему в строительной отрасли образовался дефицит кадров.
Куда стремятся будущие молодые специалисты?
Согласно опросу*, проведенному ROCKWOOL Russia в конце июля 2022 года среди молодежи, самыми перспективными сферами для работы будущие специалисты считают медицину (21%), ИТ и информационную безопасность (20%), а также сферу услуг (19%). Несмотря на то, что 48% опрошенных оценили престижность работы в строительстве минимум на 7 баллов из 10, перспективной для работы в 2022 году эту отрасль назвали только 8%. 31% считает труд строителя и архитектора слишком тяжелым. Более четверти (27%) заявили, что хотели бы иметь профессию с возможностью свободного передвижения по миру.
Почему выпускники-строители отказываются работать по специальности?
Эксперты ROCKWOOL постарались найти ответ на вопрос, проведя серию фокус-групп со студентами строительных вузов Москвы в начале августа 2022 года.
Первый фактор, который выделяют участники исследования – это пропаганда легкого заработка и работы из любой точки мира со свободным графиком. «Сегодня можно работать по четыре часа в день из любой точки мира и получать хорошие деньги, не слишком напрягаясь. Весь интернет это пропагандирует. И я сравниваю это с работой в строительной сфере. Мы будем все время привязаны к объекту, будем заниматься тяжелым трудом, который не всегда справедливо оплачивается. Конечно, работа в строительной сфере – престижная и полезная, но часто условия труда не выдерживают сравнения с фрилансом», ― поделился один из участников фокус-группы.
В то же время большинство респондентов признались, что по-прежнему считают строительство престижной отраслью и верят, что смогут в ней реализоваться. В среднем, по результатам опроса, молодые специалисты в России оценивают престижность работы в строительстве на 6 из 10. Повлияли на это и экономические последствия февральских событий. Современные студенты-строители хорошо осознают, что их профессия – это гарант стабильности. Как сказала одна из участниц исследования: «Я знаю, что я точно не останусь без работы, ведь дома строить не перестанут, а вот соцсети могут в любой момент стать недоступными».
По результатам фокус-групп решающим фактором при выборе будущей профессии для большинства студентов-строителей была детская мечта и таланты. Кроме того, на многих оказал влияние пример родителей, работавших в этой отрасли, а также уверенность в стабильности, перспективах и высоких зарплатах строителей, инженеров и архитекторов.
Второй фактор, который может создавать дефицит кадров в отрасли, это недостаток у выпускников школ объективной информации о будущей учёбе и работе. По словам участников фокус-групп, уже первые годы обучения показали, что детская мечта – не всегда лучший ориентир для выбора будущей работы. Многие признались, что далеко не все их ожидания соответствовали действительности, а у кого-то появились другие интересы. Решить эту проблему, по словам участников, помогло бы более системное информирование и просвещение выпускников школ об их будущей работе в сфере. Так, по результатам опроса ROCKWOOL, почти половина (47%) молодых специалистов не знают до поступления в вуз или ссуз, чем конкретно занимаются представители выбранной ими специальности.
Еще один препятствующий фактор – это выгорание, которое связано со сверхнагрузкой в период подготовки к поступлению в вуз и далее. Несколько участников фокус-групп признались, что посещают психолога, а одна из студенток приняла решение взять академический отпуск, так как хроническая усталость начала сказываться на здоровье.
В одном ряду с разочарованием и выгоранием стоит недовольство студентов-строителей качеством обучения. Даже увлеченные молодые люди теряют интерес к профессии, когда сталкиваются с технической отсталостью вузов, отсутствием современных дисциплин, недостаточным вниманием к актуальному инструментарию отрасли. Параллельно студенты отмечают обилие лишней или устаревшей информации.
Еще одним камнем преткновения стало отсутствие поддержки со стороны будущих работодателей. Почти никто из участников не отметил целенаправленную работу строительных компаний с ними как будущими сотрудниками.
Наконец, не последнюю роль играет и уровень заработных плат. В рамках фокус-групп студенты отмечали, что финансовые перспективы молодых специалистов оказались вовсе не столь привлекательными, как казалось ранее. Ведь чтобы прийти к высокому уровню дохода в строительстве, как правило, нужно отработать несколько лет за небольшую заработную плату. Кроме того, по мнению молодого поколения, сегодня появилось множество более легких, но при этом «денежных» профессий, а вот труд строителя обесценивается.
Ежегодно строительные вузы России выпускают более 30 тысяч человек, еще более 45 тысяч человек получают строительные специальности в ссузах. Но компании отрасли все равно испытывают острый дефицит инженеров, архитекторов и квалифицированных строителей: по данным hh.ru, в профессиональной сфере «Строительство, недвижимость» на одну вакансию сегодня приходится всего 1,3 активных резюме при норме в 5-6. «Наша компания тоже остро ощущает дефицит кадров, особенно при подборе на уникальные позиции. Это вакансии инженеров по продажам, менеджеров по развитию сегмента, различных технических специалистов. То есть те, кто двигают всю индустрию», – комментирует Фатима Газанова, руководитель отдела по связям с общественностью компании ROCKWOOL Russia.
В Министерстве строительства РФ подсчитали, что до 2030 года в отрасль необходимо привлечь до двух миллионов человек. «Задача кажется вполне посильной, если усилия бизнес-сообщества, учебных заведений и государства будут синхронизированы. Необходимо целенаправленно развивать репутацию строительных профессий. Ведь заработные платы в отрасли сегодня весьма достойные, но будущие молодые специалисты об этом просто не знают. Не менее важна и качественная профориентация, чтобы сократить вероятность ошибки при выборе образования. Строительные компании могут практиковать плотную работу с профильными вузами и ссузами, помогая им в “осовременивании” учебной программы. Например, мы в ROCKWOOL практикуем менторство, сотрудничаем с вузами и берём на стажировки студентов», – отмечает Фатима Газанова.
*Опрос проводился по всей России среди людей младше 35 лет, в исследовании участвовало 2100 респондентов.