NF Group разработала классификацию объектов формата Light Industrial
Аналитики консалтинговой компании NF Group (ex. Knight Frank Russia) разработали методические рекомендации по классификации объектов формата Light Industrial – небольших складских и производственных помещений, характеризующихся мелкой нарезкой (от 100 до 1 700 кв. м), а также наличием офисных и административно-бытовых пространств (не менее 10% от производственно-складских площадей). Выделяются два класса качественных объектов формата Light Industrial – А и В: они отличаются от классических складов тех же классов целым рядом свойств, среди которых – конструктивные особенности, устройство технических и инженерных систем здания, характеристики земельных участков и другие параметры. На данный момент в Московском регионе построено 91 тыс. кв. м подобных помещений, 184 тыс. кв. м площадей находится на стадии строительства, а на стадии проектирования и планирования – около 587 тыс. кв. м. По оценкам NF Group, в ближайшие пять лет объем предложения увеличится более чем в восемь раз.
- Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group (ex. Knight Frank Russia): «Рынок Light Industrial развивается динамично, и игрокам необходима возможность правильно определить ключевые параметры продукта данного формата. Мы проанализировали запросы потребителей, а также российский и международный опыт строительства подобных объектов, систематизировали эти данные и разработали классификацию, которая позволит девелоперам создать востребованный на рынке продукт, банкам – верно подойти к оценке финансирования проектов Light Industrial, а аналитикам – систематизировать статистику и мониторинг этого молодого субрынка производственно-складской недвижимости».
- По словам Ольги Широковой, производственный Light Industrial – это объекты с минимально предлагаемой нарезкой производственно-складских площадей от 100 до 1 700 кв. м, долей офисных площадей не менее 10% от производственно-складских площадей, эффективной высотой не менее восьми метров от уровня пола (высота от уровня пола до низа несущих конструкций), а также нагрузкой на пол не менее 4 т/кв. м. Важной особенностью этих объектов является возможность использования инженерной инфраструктуры (водоснабжения, газоснабжения) для производственных целей, а также выделение не менее 25 кВт электричества на предлагаемый блок. Целевой аудиторией этого формата являются небольшие, легкие производства, а не крупные индустриальные холдинги. Спрос на объекты Light Industrial исходит от инвесторов и конечных потребителей – производственных компаний, а также компаний, которым необходим качественный склад небольшой площади.
Light Industrial класса А
- Формат Light Industrial (LI) класса А отличается от традиционного формата склада класса А рядом характеристик. В Light Industrial – более низкие значения минимальной эффективной высоты хранения (8 м против 12 м в складах класса А) и меньшая допустимая нагрузка на пол (4 т/кв. м против 7 т/кв. м в складах класса А). Также различаются требования к сетке колонн: если для склада класса А требуется сетка размером 12х24 м, то для формата Light Industrial важно, чтобы в производственном блоке колонны отсутствовали. Ворота в производственном Light Industrial класса А могут быть расположены как на уровне 0 м, так и на уровне 1,2 м.
- В объектах формата Light Industrial класса А важна инженерная инфраструктура. Среди требований – базовое выделение электричества от 25 кВт на минимальный предлагаемый блок. Обязательно наличие возможности увеличения выделяемой электрической мощности, выделения газа для производственных процессов. Также требуется установка индивидуальных приборов учета инженерных коммуникаций для каждого блока. В отличие от складского класса А, для объектов Light Industrial необходима техническая возможность установки кран-балки, в том числе специфической.
- Доля административно-бытовых помещений в объектах Light Industrial класса А выше, чем в складах такого же класса – не менее 10% от производственно-складских площадей. Такие помещения отличаются возможностью широкого использования.
- Также важной особенностью Light Industrial класса А является то, что площадь блоков этого формата ограничена: так, блоки площадью более 1 700 кв. м не относятся к подобному формату, а соотношение сторон блока в данном классе должно быть не более, чем 1 к 3. При этом обязательно выделение блока Light Industrial и земельного участка под ним в отдельные кадастровые единицы.
- Стоит отметить, что блоки формата Light Industrial могут входить в состав многоэтажного складского комплекса (один из примеров – верхний этаж объекта «PNK ПАРК МКАД-М4»). Если блоки на разных этажах не сдаются в аренду единым лотом, вертикальные коммуникации и осуществляются посредством грузовой рампы и грузовых лифтов. Если производственные площади первого и второго этажа предлагаются в аренду единым лотом, то коммуникации осуществляются с помощью грузового лифта или подъемника грузоподъемностью не менее трех тонн на каждый предлагаемый блок.
- Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «В Московском регионе на данный момент построено 91 тыс. кв. м подобных помещений, 184 тыс. кв. м площадей формата Light Industrial находится на стадии строительства, а на стадии проектирования и планирования – около 587 тыс. кв. м. Средняя ставка аренды на помещения такого формата составляет 7 000 руб./кв. м/год triple net, стоимость продажи – более 80 000 руб./кв. м без НДС. Стоимость строительства объектов Light Industrial выше, чем обычных складов, примерно на 10–20% (в зависимости от проекта). Это новый формат для российского рынка, но строительство идет: по оценкам NF Group, в ближайшие пять лет объем предложения увеличится более чем в восемь раз».
Light Industrial класса B
- Объекты формата Light Industrial класса B отличаются от классических складов аналогичного качества меньшей допустимой нагрузкой на пол (не менее 2 т/кв. м против 4 т/кв. м в складах класса В) и приоритетностью инженерной инфраструктуры. Базовое выделение электричества начинается от 10 кВт на минимальный предлагаемый блок. В таких объектах, как и в Light Industrial класса А, обязательно наличие возможности увеличения выделяемой электрической мощности и выделения газа для производственных процессов. В отличие от складского класса B, в Light Industrial необходима техническая возможность установки кран-балки, в том числе специфической.
- Как и в классе А, доля административно-бытовых помещений в объектах Light Industrial класса B выше, чем в складах такого же класса, – они занимают не менее 10% от производственно-складских площадей. Блоки Light Industrial класса В также имеют ограничение по площади: не более 1 700 кв. м.
- Между собой классы А и В формата Light Industrial также имеют ряд отличий. Среди них – эффективная высота хранения (не менее 8 м для класса А и не менее 6 м для класса В), минимальная нагрузка на пол (4 т/кв. м для класса А и 2 т/кв. м для класса В), выделение электричества на блок (от 25 кВт для класса А и от 10 кВт для класса В). Кроме того, в объектах класса В необязательным является наличие антипылевого покрытия на полу, отсутствуют индивидуальные приборы учета на каждый блок, необязательно выделение блока Light Industrial и земельного участка под ним в отдельные кадастровые единицы, а соотношение сторон блока может быть больше, чем 1 к 3. Обеспечение доступа крупнотоннажного транспорта в объектах класса В также необязательно, достаточно обеспечение доступа среднетоннажного транспорта, а парковочных мест может быть меньше, чем в классе А.
Подробные методические рекомендации по классификации объектов Light Industrial – по ссылке.
В Москве 125 районов и 21 поселение. Две трети из них (98 локаций) вовлечены в первичный рынок недвижимости. Однако удельный вес каждый из этих административных единиц в структуре предложения существенно разнится. Подсчеты экспертной группы Urbanus.ru показали, что половина актуальной экспозиции формируется всего 14 районами и поселениями. В их границах сосредоточены более сотни активных адресов из 340, действующих в столице.
Согласно исследованию портала Urbanus.ru в Москве насчитывается 14 локаций с объемом предложения более 1 тыс. юнитов. В сумме они покрывают 51,7% городского предложения, что соответствует 1,27 млн кв. м жилья. Наибольшее количество районов из этого пула – сразу четыре (Нижегородский, Южнопортовый, Люблино и Рязанский) – относится к Юго-Восточному административному округу. По три представителя у НАО (Сосенское, Московский, Десеновское) и ЗАО (Очаково-Матвеевское, Филевский Парк, Раменки).
Крупнейший массив новой столичной недвижимости сгруппирован в новомосковском поселении Сосенское – 3,9 тыс. квартир общей площадью 190,94 тыс. кв. м, распределенных по восьми адресам. Это 9,0% от общегородской экспозиции. Настолько внушительную статистику локации во многом обеспечивают чемпион Москвы по размеру жилищного фонда ЖК «Скандинавия» (1,7 тыс. лотов) и два других флагмана от ГК «А101» – ЖК «Прокшино» (782 лота) и ЖК «Испанские кварталы – 2» (747 лотов). Также в Новой Москве традиционно выделяются по объемам предложения поселения Десеновское и Московский. В каждом из них собрано по 1,3 тыс. объектов недвижимости. Высокие места этих локаций вполне закономерны, если учесть наличие у них «якорных» резидентов вроде ЖК «Новые Ватутинки» и ЖК «Саларьево Парк».
В «старых» округах с солидным запасом продолжает лидировать Даниловский район, где аккумулировано свыше половины всей первичной недвижимости на юге Москвы – 15 комплексов с 2,4 тыс. квартир и апартаментов (166,11 тыс. кв. м). Самый весомый вклад делает ЖК «Зиларт» – порядка 1 тыс. квартир. В шести проектах готовый к реализации фонд измеряется несколькими сотнями лотов, в восьми – несколькими десятками. По количеству новостроек с Даниловским районом могут сравниться только Хорошево-Мневники и Раменки, в которых базируется по 13 новостроек.
Районы и поселения Москвы с более чем 1 тыс. лотов в продаже
|
Район |
Округ |
Количество лотов в продаже |
Доля от общегородского фонда, % |
Совокупная площадь лотов в продаже, тыс. кв. м |
Количество проектов |
|
Сосенское |
НАО |
3926 |
9,0 |
190,94 |
8 |
|
Даниловский |
ЮАО |
2419 |
5,5 |
166,11 |
15 |
|
Нижегородский |
ЮВАО |
2094 |
4,8 |
76,36 |
6 |
|
Очаково-Матвеевское |
ЗАО |
1844 |
4,2 |
95,82 |
6 |
|
Хорошево-Мневники |
СЗАО |
1795 |
4,1 |
132,31 |
13 |
|
Десеновское |
НАО |
1278 |
2,9 |
59,43 |
3 |
|
Филевский Парк |
ЗАО |
1277 |
2,9 |
95,67 |
8 |
|
Московский |
НАО |
1265 |
2,9 |
66,82 |
5 |
|
Южнопортовый |
ЮВАО |
1154 |
2,6 |
55,12 |
3 |
|
Западное Дегунино |
САО |
1129 |
2,6 |
52,94 |
6 |
|
Люблино |
ЮВАО |
1128 |
2,6 |
54,16 |
4 |
|
Раменки |
ЗАО |
1125 |
2,6 |
100,23 |
13 |
|
Покровское-Стрешнево |
СЗАО |
1104 |
2,5 |
66,89 |
7 |
|
Рязанский |
ЮВАО |
1090 |
2,5 |
58,36 |
5 |
Если для Даниловского района присутствие в топе рейтинга – обычное дело, то для Нижегородского района и Очаково-Матвеевского эта роль в новинку. Обе локации получили за последний год обильные пополнения, которые предопределили их подъем в первую пятерку рейтинга. В настоящее время Нижегородский район располагает 2,1 тыс. лотов . На его территории экспонируются два проекта с витриной в 500+ лотов («Новохохловская 15», «Перовское 2») и столько же с 300+ лотов (Аквилон Beside, «Профит»). Прежние хэдлайнеры юго-востока – районы Люблино, Южнопортовый и Рязанский – временно отошли на второй план, но сохраняли свое значение благодаря периодическому обновлению экспозиции. Очаково-Матвеевское активно пошло в рост в 2021 г., когда в экспозицию поступили такие проекты, как «Мичуринский парк», «Матвеевский парк» и Level Мичуринский. В итоге с показателем в 1,8 тыс. лотов район в полтора раза опережает по объему предложения другие топовые локации ЗАО – Филевский Парк и Раменки.
На северо-западном направлении основными очагами девелоперской активности остаются Хорошево-Мневники и Покровское-Стрешнево. Вместе они охватывают 20 комплексов с 2,9 тыс. квартир и апартаментов (6,7% в общегородской структуре предложения). На севере Москвы статус жилищного хаба №1 удерживает район Западное Дегунино. Местная выборка исчисляется 1,1 тыс. юнитов в шести новостройках.
В других округах районы-«тысячники» отсутствуют. Тем не менее, на их территории четко видны локации, которые сильнее остальных насыщены новой недвижимостью. Для ЦАО таким «коренным» районом выступает Пресненский (615 лотов, 31,6% окружной экспозиции), для ВАО – Богородское (757 лотов, 44,5% окружной экспозиции), для СВАО – Останкинский и соседнее с ним Марфино (в совокупности 1,4 тыс. лотов, 35,0% окружной экспозиции). ЮЗАО примечателен тем, что это единственный округ «старой» Москвы, в котором свыше трети предложения (37,2%) сконцентрировано за МКАД – в Южном Бутово. Из внутренних районов юго-запада самым большим пулом объектов обладает Обручевский – почти 600 квартир в пяти новостройках.
В третьем квартале на элитном рынке столицы в открытой продаже не появилось ни одного нового проекта, а средневзвешенная цена за квадратный метр преодолела планку в миллион рублей во всех локациях.
В настоящее время в элитном сегменте представлено 965 лотов в 67 корпусах в 44 проектах. Доля предложения в элитных комплексах составляет 6,4% от всего объёма первичного рынка жилой недвижимости.
В сегменте элитной недвижимости 67,5% от общего объёма предложения составляют квартиры и 32,5% - апартаменты. По сравнению с предыдущим кварталом доля элитных апартаментов снизилась почти на 8% (во II квартале эта доля составляла 40,3%), а квартир, наоборот, выросла – во II квартале 2021 года их доля равнялась 59,7%. Это значит, что представленные апартаменты постепенно раскупались, а новое предложение на рынок не выходило в ожидании принятия закона о статусе апартаментов.
Объём предложения в элитном сегменте за квартал вырос на 16,3% за счёт новых объёмов в уже существующих проектах и достиг 148,7 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена предложения за квартал выросла на 10,8%, достигнув 1,315 млн руб./кв. м. Средневзвешенная цена предложения по районам в элитном сегменте варьируется от 1,0 млн руб./кв. м (в районе Арбат) до 1,9 млн руб./кв. м в Пресненском районе.
В годовой динамике объём предложения уменьшился на 22,7%, а цена выросла на 16,8%. Объём реализованного спроса по сравнению с предыдущим кварталом сократился на 63,6%, за год снижение спроса составило 41,6%. Спрос снижается по причине вымывания ликвидного предложения, роста цен, снижения общего объёма предложения. Также на рынке существует формат закрытых продаж и бронирования, а данные по этим объектам попадают в Росреестр либо значительно позже фактической сделки либо вообще сразу оформляется собственность на конечного покупателя.
В структуре предложения в элитном сегменте во всех категориях лотов наблюдается дисбаланс спроса и предложения. Так, около трети спроса приходится на многокомнатные квартиры, но их доля в предложении составляет всего 20%. При этом спрос практически равномерно распределён между однокомнатными, трёхкомнатными и многокомнатными лотами. В предложении преобладают трёхкомнатные лоты, их доля 34%.
«По итогам прошлого квартала в четырех районах Москвы (Арбат, Раменки, Хорошёво-Мнёвники и Таганский) средневзвешенная цена за квадратный метр составляла менее 1,0 млн руб./кв. м, а в третьем квартале и эти четыре района преодолели планку в миллион рублей за метр, и теперь в Москве не осталось локаций, в которых средневзвешенная цена элитных объектов менее этой цифры», - рассказывает Анна Гурцева, руководитель департамента элитной недвижимости Est-a-Tet.
Четверть всего спроса по бюджету сосредоточена на объектах до 80 млн рублей. Доля таких объектов в предложении – всего 14%. Также популярны лоты от 100 до 120 млн рублей, их рассматривает 21% клиентов, а доля предложения здесь также меньше и составляет 11%. В категории дороже 200 млн рублей наблюдается обратная ситуация – доля предложения (31%) превышает долю спроса (13%).
По площади самые популярные – объекты 110-150 кв.м, они интересуют 32% покупателей. Также существенно вырос интерес к объектам 70-90 кв метров – с 9% во II квартале до 20% в III квартале.