NF Group разработала классификацию объектов формата Light Industrial
Аналитики консалтинговой компании NF Group (ex. Knight Frank Russia) разработали методические рекомендации по классификации объектов формата Light Industrial – небольших складских и производственных помещений, характеризующихся мелкой нарезкой (от 100 до 1 700 кв. м), а также наличием офисных и административно-бытовых пространств (не менее 10% от производственно-складских площадей). Выделяются два класса качественных объектов формата Light Industrial – А и В: они отличаются от классических складов тех же классов целым рядом свойств, среди которых – конструктивные особенности, устройство технических и инженерных систем здания, характеристики земельных участков и другие параметры. На данный момент в Московском регионе построено 91 тыс. кв. м подобных помещений, 184 тыс. кв. м площадей находится на стадии строительства, а на стадии проектирования и планирования – около 587 тыс. кв. м. По оценкам NF Group, в ближайшие пять лет объем предложения увеличится более чем в восемь раз.
- Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group (ex. Knight Frank Russia): «Рынок Light Industrial развивается динамично, и игрокам необходима возможность правильно определить ключевые параметры продукта данного формата. Мы проанализировали запросы потребителей, а также российский и международный опыт строительства подобных объектов, систематизировали эти данные и разработали классификацию, которая позволит девелоперам создать востребованный на рынке продукт, банкам – верно подойти к оценке финансирования проектов Light Industrial, а аналитикам – систематизировать статистику и мониторинг этого молодого субрынка производственно-складской недвижимости».
- По словам Ольги Широковой, производственный Light Industrial – это объекты с минимально предлагаемой нарезкой производственно-складских площадей от 100 до 1 700 кв. м, долей офисных площадей не менее 10% от производственно-складских площадей, эффективной высотой не менее восьми метров от уровня пола (высота от уровня пола до низа несущих конструкций), а также нагрузкой на пол не менее 4 т/кв. м. Важной особенностью этих объектов является возможность использования инженерной инфраструктуры (водоснабжения, газоснабжения) для производственных целей, а также выделение не менее 25 кВт электричества на предлагаемый блок. Целевой аудиторией этого формата являются небольшие, легкие производства, а не крупные индустриальные холдинги. Спрос на объекты Light Industrial исходит от инвесторов и конечных потребителей – производственных компаний, а также компаний, которым необходим качественный склад небольшой площади.
Light Industrial класса А
- Формат Light Industrial (LI) класса А отличается от традиционного формата склада класса А рядом характеристик. В Light Industrial – более низкие значения минимальной эффективной высоты хранения (8 м против 12 м в складах класса А) и меньшая допустимая нагрузка на пол (4 т/кв. м против 7 т/кв. м в складах класса А). Также различаются требования к сетке колонн: если для склада класса А требуется сетка размером 12х24 м, то для формата Light Industrial важно, чтобы в производственном блоке колонны отсутствовали. Ворота в производственном Light Industrial класса А могут быть расположены как на уровне 0 м, так и на уровне 1,2 м.
- В объектах формата Light Industrial класса А важна инженерная инфраструктура. Среди требований – базовое выделение электричества от 25 кВт на минимальный предлагаемый блок. Обязательно наличие возможности увеличения выделяемой электрической мощности, выделения газа для производственных процессов. Также требуется установка индивидуальных приборов учета инженерных коммуникаций для каждого блока. В отличие от складского класса А, для объектов Light Industrial необходима техническая возможность установки кран-балки, в том числе специфической.
- Доля административно-бытовых помещений в объектах Light Industrial класса А выше, чем в складах такого же класса – не менее 10% от производственно-складских площадей. Такие помещения отличаются возможностью широкого использования.
- Также важной особенностью Light Industrial класса А является то, что площадь блоков этого формата ограничена: так, блоки площадью более 1 700 кв. м не относятся к подобному формату, а соотношение сторон блока в данном классе должно быть не более, чем 1 к 3. При этом обязательно выделение блока Light Industrial и земельного участка под ним в отдельные кадастровые единицы.
- Стоит отметить, что блоки формата Light Industrial могут входить в состав многоэтажного складского комплекса (один из примеров – верхний этаж объекта «PNK ПАРК МКАД-М4»). Если блоки на разных этажах не сдаются в аренду единым лотом, вертикальные коммуникации и осуществляются посредством грузовой рампы и грузовых лифтов. Если производственные площади первого и второго этажа предлагаются в аренду единым лотом, то коммуникации осуществляются с помощью грузового лифта или подъемника грузоподъемностью не менее трех тонн на каждый предлагаемый блок.
- Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «В Московском регионе на данный момент построено 91 тыс. кв. м подобных помещений, 184 тыс. кв. м площадей формата Light Industrial находится на стадии строительства, а на стадии проектирования и планирования – около 587 тыс. кв. м. Средняя ставка аренды на помещения такого формата составляет 7 000 руб./кв. м/год triple net, стоимость продажи – более 80 000 руб./кв. м без НДС. Стоимость строительства объектов Light Industrial выше, чем обычных складов, примерно на 10–20% (в зависимости от проекта). Это новый формат для российского рынка, но строительство идет: по оценкам NF Group, в ближайшие пять лет объем предложения увеличится более чем в восемь раз».
Light Industrial класса B
- Объекты формата Light Industrial класса B отличаются от классических складов аналогичного качества меньшей допустимой нагрузкой на пол (не менее 2 т/кв. м против 4 т/кв. м в складах класса В) и приоритетностью инженерной инфраструктуры. Базовое выделение электричества начинается от 10 кВт на минимальный предлагаемый блок. В таких объектах, как и в Light Industrial класса А, обязательно наличие возможности увеличения выделяемой электрической мощности и выделения газа для производственных процессов. В отличие от складского класса B, в Light Industrial необходима техническая возможность установки кран-балки, в том числе специфической.
- Как и в классе А, доля административно-бытовых помещений в объектах Light Industrial класса B выше, чем в складах такого же класса, – они занимают не менее 10% от производственно-складских площадей. Блоки Light Industrial класса В также имеют ограничение по площади: не более 1 700 кв. м.
- Между собой классы А и В формата Light Industrial также имеют ряд отличий. Среди них – эффективная высота хранения (не менее 8 м для класса А и не менее 6 м для класса В), минимальная нагрузка на пол (4 т/кв. м для класса А и 2 т/кв. м для класса В), выделение электричества на блок (от 25 кВт для класса А и от 10 кВт для класса В). Кроме того, в объектах класса В необязательным является наличие антипылевого покрытия на полу, отсутствуют индивидуальные приборы учета на каждый блок, необязательно выделение блока Light Industrial и земельного участка под ним в отдельные кадастровые единицы, а соотношение сторон блока может быть больше, чем 1 к 3. Обеспечение доступа крупнотоннажного транспорта в объектах класса В также необязательно, достаточно обеспечение доступа среднетоннажного транспорта, а парковочных мест может быть меньше, чем в классе А.
Подробные методические рекомендации по классификации объектов Light Industrial – по ссылке.
В департаменте проектного консалтинга Est-a-Tet выяснили, что больше всего новостроек представлено в продаже в Нижегородском районе Москвы – это 1779 лотов или 67 тыс. кв.метров. За год цена новостроек в этом районе выросла в среднем на 17%.
Первое место среди районов в старых границах Москвы занял Нижегородский – в продаже там находится 1779 лотов общей площадью почти 67 тыс. кв.м. Средняя цена квадратного метра здесь составляет 258 тысяч рублей, за год она выросла на 17%.
На втором месте по числу объектов в экспозиции – район Очаково-Матвеевское, где представлено 1505 лотов в пяти комплексах. Цена метра здесь составляет 295,8 тысяч рублей, а рост за год, как в Нижегородском, составил те же 17%.
На третьем месте – Западное Дегунино, где квартиру можно выбрать из 1152 вариантов в семи жилых комплексах. Цена квадратного метра в районе выросла за год на 31% и достигла 267,8 тысяч рублей.
«Большое количество новостроек в этих районах – результат рекультивации промзон из «ржавого пояса Москвы», – разъясняет Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. – Освобождение земли от промышленных производств дало большое количество площадок под застройку, что позволяет сформировать целые новые микрорайоны. Качественное жилье и быстрое развитие городской инфраструктуры привлекает большое количество покупателей – как тех, кто приобретает квартиру для жизни, так и инвесторов».
Следующий среди районов по числу лотов в продаже – Люблино. К предложению здесь представлено 957 лотов в четырех комплексах. Средняя цена квадратного метра здесь составляет 193 тысячи рублей, за год рост составил 33%.
На пятом месте – Покровское-Стрешнево, где в продаже находится 741 лот общей площадью 47,2 тыс. кв. м. За год цена квадратного метра увеличилась на 26% и составила 288,5 тысяч рублей.
Замыкают рейтинг районов с наибольшим предложением новостроек Дмитровский и Соколиная гора с одним ЖК в каждом районе и практически равным количеством лотов в продаже. В Дмитровском районе в продаже находится 545 лотов общей площадью 28,6 тыс. кв. м. Цена метра составляет 230,8 тысяч рублей, за год произошло увеличение на 17%. А в районе Соколиная гора в экспозиции находится 543 лота суммарной площадью 15,8 тыс. кв. м. За год средняя цена за квадратный метр здесь среди всех рассматриваемых районов выросла больше всего, на 38%, и составила 295,9 тысяч рублей.
|
|
Район |
Кол-во лотов в продаже, шт. |
Общий метраж лотов, кв. м |
ЖК в продаже |
Средняя цена по району, тыс. руб. |
Рост средней цены за год, 11.20 к 11.21 |
|
1 |
Нижегородский |
1 779 |
66 983 |
5 |
258 |
17% |
|
2 |
Очаково-Матвеевское |
1 505 |
69 262 |
5 |
295,8 |
17% |
|
3 |
Западное Дегунино |
1 152 |
53 185 |
7 |
267,8 |
31% |
|
4 |
Люблино |
957 |
46 736 |
4 |
193 |
33% |
|
5 |
Покровское-Стрешнево |
741 |
47 229 |
5 |
288,5 |
26% |
|
6 |
Отрадное |
668 |
35 811 |
3 |
266,6 |
37% |
|
7 |
Рязанский |
668 |
37 306 |
4 |
254 |
23% |
|
8 |
Южное Бутово |
569 |
27 661 |
2 |
219,8 |
23% |
|
9 |
Дмитровский |
545 |
28 692 |
1 |
230,8 |
17% |
|
10 |
Соколиная Гора |
543 |
15 810 |
1 |
295,9 |
38% |
В III квартале 2021 средняя стоимость квадратного метра в элитных новостройках Тверского района Москвы составила 1,94 млн рублей, который, таким образом, стал самым дорогим районом столицы, подсчитали аналитики «Метриум». Только за прошедший квартал этот показатель вырос на 31%. В число самых дорогих районом Москвы также вошли Якиманка и Хамовники, где квадратный метр подорожал примерно на треть только за последние три месяца.
В III квартале 2021 года на рынке элитных новостроек московские девелоперы продавали 880 квартир и апартаментов в 46 готовых или строящихся комплексах в десяти районах Центрального административного округа столицы. Средняя стоимость квадратного метра в них составила 1,38 млн рублей, что на 36% больше, чем в III квартале 2020 года, когда элитный «квадрат» можно было приобрести за 1 млн рублей.
Однако территориальный разрез рынка элитных новостроек показывает довольно широкую ценовую «вилку» предложения. Самым дорогим районом Москвы сейчас стал Тверской, где девелоперы реализуют четыре проекта новостроек, в которых квадратный метр в среднем стоит 1,94 млн рублей. По сравнению с предыдущим кварталам цены здесь выросли на 31%, а в сравнении с аналогичным периодом 2020 года – на 39%. Тогда новое элитное жилье в Тверском районе можно было купить за 1,39 млн рублей.
Далее следует район Якиманка, где квадратный метр в элитных новостройках (всего их восемь) в среднем обойдется в 1,83 млн рублей. Как и в случае с Тверским районом новое жилье здесь особенно подорожало в прошедшие три месяца. Еще в июне «квадрат» стоил 1,43 млн рублей, то есть за квартал он вырос в цене на 28%. В годовом выражении элитные новостройки Якиманки стали дороже на 42%.
Тройку самых дорогих районов Москвы замыкают Хамовники, где застройщики реализуют 12 проектов и это максимум среди всех районов столицы. Здесь вложиться в элитную стройку или купить готовую квартиру можно в среднем за 1,76 млн рублей за квадратный метр, хотя тремя месяцами ранее это можно было сделать дешевле. В июне средняя цена нового жилья здесь составляла 1,31 млн рублей, и с тех пор оно подорожало на 34%, так же, как и за прошедшие 12 месяцев.
Столь же высокая ценовая динамика наблюдается и в Таганском районе Москвы, где девелоперы реализуют четыре элитных комплекса. Квадратный метр здесь подорожал за три месяца с 1,04 млн до 1,40 млн рублей, то есть на 35%, а за год – на 38%.
Самые доступные элитные новостройки продаются в Пресненском районе. Они обходятся в 776 тыс. рублей за кв.м., что только на 8% больше, чем три месяца назад. Правда, за прошедший год новое элитное жилье от застройщиков в этом районе также значительно выросло в цене – на 17%. Немного больше стоимость в Замоскворечье, где за минувший квартал, скорее всего в силу изменения структуры предложения, квадратный метр стал дешевле на 16% и сейчас стоит 1,02 млн рублей, что, впрочем, дороже на 40%, чем год назад. Наконец, в районе Арбат новое элитное жилье продается в среднем за 1,08 млн рублей, что на 13% больше, чем три месяца назад, и на 16% больше, чем год назад.
«Быстрый рост цен в элитном сегменте связан с явным дисбалансом спроса и предложения на элитном рынке, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Число сделок в высокобюджетном сегменте в III квартале 2021 года увеличилось на 20%, а по сравнению с аналогичным периодом 2020 года – в 2,2 раза. При этом предложение новостроек остается дефицитным – мало новых проектов элитного сегмента. К тому же, новинки и наиболее ликвидные квартиры и апартаменты предлагаются по предельно высоким ценам и при этом активно раскупается».
Источник: «Метриум»