Доля студий на рынке массовых новостроек Москвы превысила 30%
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/6eb9d7a2/5426ca9d8421e628c36c1b4e.jpg)
В 2022 году девелоперы массовых новостроек Москвы стали гораздо чаще предлагать покупателям студии. По подсчетам аналитиков «Метриум», в сентябре 2022 года в Московских новостройках эконом- и комфорт-класса застройщики продавали 6,8 тыс. студий (квартир и апартаментов), что составило 30% от общего числа отдельных помещений.
В сентябре московские застройщики продавали 22,7 тыс. квартир и апартаментов в массовых новостройках.[1] За прошедшие 12 месяцев предложение такого жилья увеличилось на 32%.
При этом девелоперы предлагали покупателям порядка 6,8 тыс. студий. Предложение этого самого «компактного» варианта жилья выросло за год на 62%. В сентябре 2021 года в продаже было только 4,2 тыс. студий, то есть предложение студий в массовых новостройках росло в два раза быстрее рынка.
Соответственно увеличилась и доля студий среди всех типов квартир и апартаментов в новостройках эконом- и комфорт-класса. Сейчас на долю студий приходится 30% помещений в продаже, тогда как в сентябре 2021 года было 25%.
Таким образом, студии вышли на второе место по предложению среди прочих типов квартир и апартаментов в массовых новостройках Москвы. Больше только однокомнатных помещений. В сентябре 2022 года застройщики продавали 7,8 тыс. «однушек» против 5,7 тыс. в сентябре 2021 года. Таким образом, их предложение увеличилось за год на 37%, а доля в общем числе массовых квартир и апартаментов составила 34% (в сентябре 2021 года – 33%).
Далее следуют двухкомнатные квартиры и апартаменты, которых в продаже насчитывается 5,8 тыс. против 4,9 тыс. в сентябре 2021 года. За год предложение таких помещений выросло на 17%, а их доля сократилась с 29% до 25%. Таким образом, московские застройщики массовых ЖК стали продавать студии чаще, чем «двушки».
Предложение трехкомнатных квартир и апартаментов в массовых новостройках за год не изменилось – порядка 2,2 тыс. единиц в продаже. Однако их доля сократилась – с 13% в сентябре 2021 года до 10% в сентябре 2022 года.
«Студии стали востребованным продуктов среди тех потенциальных покупателей, которых раньше на рынке новостроек не было, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Студенты с их родителями, молодые специалисты из регионов, молодые пары и семьи без детей, инвесторы с небольшим бюджетом. Приобретение большой однокомнатной квартиры им было не по карману, а студии стали для них более доступным вариантом решения жилищного вопроса в силу их компактной площади. Это отличный вариант временного жилья, которое затем можно сдать в аренду или продать».
Впрочем, аналитики «Метриум» отмечают, что удельная цена студий – самая высокая на рынке. Один квадратный метр обходится в 323 тыс. рублей, тогда как однокомнатные квартиры и апартаменты в среднем стоят 309 тыс. рублей, двухкомнатные – 288 тыс., трехкомнатные – 265 тыс.
Средняя стоимость студии при этом сейчас составляет 7,6 млн рублей, что делает такой тип помещений самым доступным для покупателя на рынке массовых новостроек. Однокомнатные квартиры и апартаменты стоят в среднем 11,8 млн рублей, двухкомнатные – 16,9 млн рублей, трехкомнатные – 21,6 млн рублей.
«Студии и однокомнатные квартиры вместе образуют уже больше половины предложения на рынке жилья, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – В целом это отражает ситуацию с финансами потенциальных покупателей в массовом сегменте рынка – цены на жилье растут быстро и значительно, а относительно доступная ипотека все равно не позволяет приобретать более просторное жилье. Необходимо дальнейшее уменьшение ставок по кредитам, чтобы восстановить сбалансированное предложение разных типов жилья».
Источник: «Метриум»
[1] В III квартале 2022 года аналитики «Метриум» изменили методологию анализа рынка новостроек массового сегмента. Теперь в них включаются не только квартиры, как раньше, но и апартаменты. Данные за предыдущие 12 месяцев пересчитаны с учетом этого нововведения.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/f2a9b11c/f755a92409e41558596ed931.jpg)
По подсчетам аналитиков «Метриум», в новостройках с апартаментами представлено на 35% больше лотов в бюджете до 7 млн рублей, чем в проектах с квартирами. При этом цена самого доступного апартамента на 27% меньше, чем минимальная стоимость квартиры.
Средняя стоимость студии в массовых проектах «старой» Москвы в июле 2022 года достигла 8,1 млн рублей, а без учета проектов реконструкции – 8,3 млн рублей. Поэтому ряд потенциальных покупателей недвижимости все чаще обращают свое внимание на новостройки с апартаментами. Средний бюджет покупки в таком случае составит 6,1 млн рублей, а если исключить объекты редевелопмента (к примеру, бывшие административные здания и бизнес-центры) – 6,3 млн рублей.
Если предположить, что потенциальный покупатель располагает суммой в 7 млн рублей (1 млн рублей – первоначальный взнос в размере 15%, остальное – заемные средства) и рассматривает только студии в проектах внутри МКАД, то в указанный бюджет попадает порядка 520 вариантов в массовых ЖК «старой» Москвы (за вычетом квартир в реконструированных зданиях), минимальная стоимость лота – 5,6 млн рублей. В свою очередь, в апарт-комплексах (без объектов редевелопмента) представлено 710 лотов, подходящих под данные параметры.
Самое доступное предложение в новостройках с апартаментами по итогам июля 2022 года – студия площадью 20,6 кв. м за 4,3 млн рублей в апарт-комплексе комфорт-класса Clementine (застройщик – компания «СМУ-6 Инвестиции»), расположенном в районе Бибирево на северо-востоке Москвы. В данном проекте также зафиксирована минимальная средняя стоимость квадратного метра среди всех вошедших в топ-10 комплексов – 222 тыс. рублей. Продажи в проекте стартовали в мае 2022 года.
«Тот факт, что апартаменты доступнее квартир не означает их меньшую комфортность, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер Clementine). – Такие проекты находятся в районах со сложившейся инфраструктурой, отличаются эргономичными планировками мест общего пользования и самих помещений, а также проработанной городской средой. В свою очередь, привлекательная цена обеспечивается оптимизацией издержек. К ним относятся, например, отсутствие необходимости или меньшая стоимость смены вида разрешенного использования участка, а также проектные решения, прежде всего высотность не выше 8-9 этажей».
На втором месте – студия площадью 21,2 кв. м за 5 млн рублей в апарт-комплексе Citimix (ЗАО, Тропарево-Никулино) от застройщика APSIS GLOBE. В данном проекте средняя стоимость квадратного метра в июле 2022 года достигла 254,5 тыс. рублей. Представленные на рынке корпуса уже введены в эксплуатацию и реализуются по договорам купли-продажи, которые не отражаются в статистике по ДДУ.
Третье место досталось студии площадью 17,8 кв. м (самый компактный лот в рейтинге) в апарт-комплексе бизнес-класса N’ICE LOFT (ЮВАО, Нижегородский) от девелопера Coldy. Средняя стоимость квадратного метра в проекте в июле 2022 года – 341 тыс. рублей. По итогам I полугодия 2022 года в данном комплексе заключено 320 договоров долевого участия – второй показатель среди всех новостроек с апартаментами.
Стоит отметить, что 3 из 10 самых доступных новостроек с апартаментами находятся в СВАО. На втором месте – ВАО и ЮВАО (2 проекта). В САО, СЗАО и ЗАО расположены по одному комплексу. Причем вошедшие в топ-10 объекты размещаются как в районах со сложившейся застройкой (Бибирево, Тропарево-Никулино, Дмитровский), так и в активно развивающихся локациях (Нижегородский, Южнопортовый, Северный).
Ожидаемо, что большинство проектов (6 из 10) относятся к комфорт-классу. Однако в рейтинг вошли и 4 проекта бизнес-класса, в том числе расположенные в районах «первого пояса» от ЦАО.
Для приобретения вариантов в апарт-комплексах можно воспользоваться субсидированной ипотекой от застройщиков и ведущих банков. Например, в проекте Clementine действует совместная программа с Банком ДОМ.РФ, ставка по которой составляет 2,5% на весь срок кредита (до 30 лет), первоначальный взнос – от 15%. Таким образом, владельцем недвижимости можно стать, располагая суммой в 660 тыс. рублей. В комплексе «Level Стрешнево» клиентам доступна ставка в 0,01% от МКБ.
«Самые доступные варианты в новостройках с апартаментами подходят для широкой целевой аудитории, – подводит итог Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – В нее входят не только инвесторы, приобретающие такой тип недвижимости для сдачи в аренду. Часто апартаменты покупают молодые люди (в том числе с помощью родителей) как первое жилье. Кроме того, нередко подобный формат востребован у клиентов, интересующихся вариантами в конкретной локации, но не рассматривающих в силу разных причин вторичную недвижимость».
Самые доступные предложения в новостройках с апартаментами*
№ п/п |
Проект |
Округ, район |
Класс |
Застройщик |
Min бюджет предложения в июне 2022 г., млн рублей / площадь, кв. м |
1 |
Clementine |
СВАО, Бибирево |
Комфорт |
СМУ-6 Инвестиции |
4,3/20,6 |
2 |
Citimix |
ЗАО, Тропарево-Никулино |
Комфорт |
APSIS GLOBE |
5/21,2 |
3 |
N’ICE LOFT |
ЮВАО, Нижегородский |
Бизнес |
Coldy |
5,8/17,8 |
4 |
Измайловский парк |
ВАО, Соколиная гора |
Бизнес |
ГК Новая Жизнь Недвижимость |
5,8/18,8 |
5 |
Физтех Сити |
СВАО, Северный |
Комфорт |
ГК Основа |
6/24 |
6 |
HighWay |
ЮВАО, Южнопортовый |
Бизнес |
ГК Гранель |
6,1/24,7 |
7 |
Level Стрешнево |
СЗАО, Покровское-Стрешнево |
Бизнес |
Level Group |
6,5/20,7 |
8 |
ГОРОД daily |
САО, Дмитровский |
Комфорт |
СЗ Град Инвест Дмитровское |
6,6/25,2 |
9 |
Легендарный квартал на Березовой аллее |
СВАО, Останкинский |
Комфорт |
Д-Инвест |
6,8/24,7 |
10 |
Сокольнический вал, 1 |
ВАО, Сокольники |
Комфорт |
ГК ПИК |
7,1/21,9 |
*Учитывались только проекты нового строительства, без редевелопмента
Источник: «Метриум»
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/fe74eed0/cec718344af6aa5387d79924.png)
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН» в июле 2022 г. на первичном рынке в границах старой Москвы в сегменте бизнес-класса экспонировалось 99,6 тыс. кв. м (+0,9% за месяц; + 41,3% за год) и 14,8 тыс. квартир (+1,2% за месяц; + 52,2% за год).
Основной объем предложения сосредоточен в районе Хорошево-Мневники, на долю которого приходится 17,2% площади. Район Даниловский с долей 16,4% занимает вторую позицию. В районе лоты экспонируются в 13 проектах. Замыкает тройку район Раменки с долей 10,5%, где новостройки реализуются в 11 проектах.
По итогам июля 2022 г. средневзвешенная цена квадратного метра квартир бизнес-класса составила 437,7 тыс. руб. (+0,6% за месяц, +17,8% за год). Средняя стоимость квартиры бизнес-класса - 29,3 млн руб. (+0,3% за месяц, +9,3% за год). За год средняя площадь экспозиции снизилась на 7,2% и составила 67 кв.м.
За месяц средневзвешенная стоимость квадратного метра в 5 районах снизилась на более чем 2%. Больше всего средняя цена квадратного метра снизилась в районе Басманный на 6,6% до 402,5 тыс. руб./кв. м., в котором вышел в реализацию новый проект ЖК «Интеллигент» по стартовым ценам. В Южнопортовом стоимость «квадрата» снизилась на 3,2% и составила 360,8 тыс. руб. в результате выхода нового объема квартир на нулевом цикле в одном из проектов. В Даниловском районе средневзвешенная стоимость квадрата опустилась на 2,1% до 452,5 тыс. руб., что связано с введением скидок в большинстве проектов в этом районе (в 6 проектах из 11 в реализации). В районах Щукино и Обручевский снижение составило 2%, в результате изменения структуры экспозиции по типам лотов и введением скидок в проектах.
ТОП-5 районов старой Москвы по снижению цены в квартирах бизнес-класса
№ |
Район |
июл.21 |
июн.22 |
июл.22 |
Динамика месяц, % |
1 |
Басманный |
375 985 |
431 153 |
402 514 |
-6,6% |
2 |
Южнопортовый |
350 749 |
372 867 |
360 841 |
-3,2% |
3 |
Даниловский |
394 826 |
462 193 |
452 543 |
-2,1% |
4 |
Щукино |
404 362 |
428 766 |
420 083 |
-2,0% |
5 |
Обручевский |
386 995 |
430 287 |
421 675 |
-2,0% |