На загородном рынке Подмосковья за три года на 20% выросло число покупателей, выбирающих быстровозводимые дома
В «НДВ Супермаркет Недвижимости» оценили состояние вторичного рынка загородного жилья Подмосковья осенью. За последний месяц здесь увеличилось число продавцов, готовых на скидки. Средний размер дисконта составляет 10%, иногда он доходит и до 20%. В сравнении с прошлым октябрем спрос снизился на 7-10%, в зависимости от локации Подмосковья. При этом эксперты компании подсчитали, что за последние три года, с допандемийной осени, на 20% выросло число покупателей, которые отдают предпочтение быстровозводимым домам.
Согласно наблюдениям специалистов «НДВ Супермаркет Недвижимости», загородный сегмент жилья более «неповоротливый», чем столичный рынок, поэтому какие-то важные изменения, связанные в том числе с текущей экономической ситуацией, здесь проявляются медленнее.
Однако иногда здесь наблюдаются схожие тенденции. Как и на вторичном рынке Москвы, в том же сегменте загородного рынка Подмосковья за последний месяц заметно увеличилось число продавцов, готовых на предоставление дисконта. Согласно опыту экспертов, сейчас средний размер скидки на вторичной «загородке» составляет около 10%, в отдельных случаях – 20%. Чаще всего на дисконт соглашаются собственники, которые долгое время не могут продать свой дом или участок, поэтому опасаются, что в нынешних непростых экономических условиях они тем более не найдут покупателей.
Объем предложения в течение этого года особенно сильно не менялся. Экспозиция постоянно пополняется, в том числе за счёт перехода объектов с первичного рынка, и вместо проданных лотов появляются новые объекты.
В «НДВ Супермаркет Недвижимости» подсчитали, что в сравнении с прошлым октябрем спрос на вторичное загородное жилье сократился примерно на 7%-10%, в зависимости от локации Подмосковья. В то же время по отношению к октябрю 2019 года (период до пандемии) он даже немного вырос – в среднем на 5%. На это повлияло в том числе появление новых возможностей для покупки загородного дома в кредит, например, льготная ипотека на строительство загородного дома своими силами. Оформить ипотеку на «загородке» в целом сложнее, чем на городском рынке жилья, поэтому такие изменения позитивно влияют на уровень спроса.
Эксперты компании отмечают, что даже после окончания лета на загородном рынке вторичного жилья продолжают проходить сделки. Как правило, наиболее подходящее время для осмотра участка или дома – лето и весна. Однако у осеннего сезона также есть свои преимущества. Чаще идут дожди, холодает, и потенциальные покупатели могут проверить, не протекает ли крыша в доме и насколько хорошо он удерживает тепло. Пока не выпал снег, хорошо виден рельеф земли, наличие или отсутствие заболоченных мест. Некоторые потенциальные покупатели даже оценивают то, какие посадки есть на участке. Кроме того, если приобрести участок с подрядом или без него осенью и затем заняться строительством, то к весне-лету можно как раз построить собственный дом (если речь идет о быстровозводимых вариантах) или хотя бы выйти на стадию отделки.
При этом на рынке загородного жилья постоянно растет число покупателей, интересующихся быстровозводимыми домами. Это каркасные строения или дома из сэндвич-панелей. В сравнении с осенью 2019 года количество покупателей, которые приобрели участок и отдали предпочтение быстровозводимым домам, увеличилось на 20%.
Комментирует Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Загородная недвижимость, в отличие от городской, не является основным предметом интереса для покупателей жилья, чаще всего это место, где люди проводят время на отдыхе. И хотя спрос на “загородку“ есть даже в период экономической нестабильности, покупатели всё чаще ищут более бюджетные варианты готовых домов или после приобретения участка выбирают не капитальное строительство, а возводят дом-каркасник за короткий срок. Рост интереса к таким объектам связан ещё и с тем, что традиционные материалы для строительства загородных домов (кирпич, дерево) за последние несколько лет серьезно подорожали, поэтому в качестве замены покупатели рассматривают альтернативные варианты – панели, вагонку более низкого класса для обшивки, самый простой тип фундамента на сваях и т.д.».
На фоне сокращения покупательского трафика на Тверской в результате сначала реконструкции, а затем ограничений на фоне пандемии (туристический поток сократился почти до нуля) в последние три года мы наблюдаем динамично растущую вакансию на Тверской и 1-й Тверской-Ямской улицах, которая увеличилась почти в 4 раза и сейчас составляет 26,2%. По нашим оценкам, дальнейшая динамика вакантности будет зависеть от дальнейших ограничений на фоне пандемии, а также общего восстановления рынка и компаний.
В результате существенного высвобождения площадей на Тверской улице заметно сменился «портрет целевого арендатора», и один из самых престижных торговых коридоров столицы стал более доступным для открытия точек теми, кто раньше не мог себе позволить ведение бизнеса здесь. В свою очередь собственники, которые стараются всеми силами удержать стоимость квадратного метра аренды, начинают дробить крупные помещения на мелкие лоты, но в процессе заключения договоров все равно идут на уступки. По нашим оценкам, в среднем снижение в стоимости аренды на Тверской за последние несколько лет составило 30-40%.
При этом структура профилей арендаторов Тверской относительно стабильна, лидерство в ней сохраняет общепит (21%), fashion (15%) и банки (10%), причем доля общепита и банков сократилась сильнее всего – на 5 п.п. и 4 п.п. соответственно в сравнении с допандемийным 4 кв. 2019 г.
Валерия Гвоздева, заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers: «Несмотря на высокую цифру вакантности на Тверской улице, мы не считаем ее драматичной: ситуация стабильна и есть явный тренд на восстановление. Во-первых, Тверская улица неоднородна, она делится на различные участки, и на некоторых их них мы отмечаем высокий трафик и минимальные уровни вакантности. Во-вторых, собственники на Тверской активно используют сейчас нарезку помещений на более мелкие, тем самым повышая стоимость квадратного метра и создавая более выгодные и востребованные у посетителей форматы. Стоит учитывать тот факт, что помещения на Тверской находятся у одних и тех же собственников в течение долгого времени, и им необходимо больше времени на адаптацию к изменившимся реалиям рынка, в том числе в плане арендных ставок. По нашим оценкам, в среднесрочной перспективе Тверская улица будет активнее заполняться арендаторами, так как она продолжает оставаться одной из главных улиц города и при этом становится более доступной для большего количества арендаторов. Также Тверская была особенно зависима от туристического трафика, и возвращение данной целевой аудитории не только сможет сократить процент вакантности, но и поднять арендные ставки за кв. м по сравнению с прошедшим периодом».
*Тверская ул. и 1-я Тверская Ямская ул.
*Тверская ул. и 1-я Тверская Ямская ул.
Источник: Colliers
Таблица
Арендные ставки на Тверской улице, рублей / кв. м/ год
|
2019 |
2020 |
2021 |
||||
|
Улица |
Мин. |
Макс. |
Мин. |
Макс. |
Мин. |
Макс. |
|
Тверская ул. |
70 000 |
110 000 |
52 080 |
92 000 |
50 000 |
236 000 |
Источник: Colliers, ЦИАН
Апартаменты – автономный тип жилья, который при максимальном составе качественных характеристик предлагает потребителю более доступную, по сравнению с классической квартирой, стоимость квадратного метра. Однако, юридически являясь объектом коммерческой недвижимости, данный формат имеет определенные особенности, как, например, отсутствие социальной инфраструктуры или невозможность постоянной регистрации. Так или иначе, апартаменты прочно заняли свою нишу на рынке жилых новостроек, и об этом свидетельствует показатель спроса, который за текущий год вырос на 38%. Основываясь на статистике своих продаж, эксперты компании «Бон Тон» выявили – кто и с какой целью покупает сегодня апартаменты в сегментах бизнес- и премиум-класса.
В настоящее время на долю апартаментов высокобюджетного сегмента приходится более половины сделок. На фоне спроса увеличиваются и ценовые показатели. Так за 2021 год средняя цена квадратного метра в бизнес-классе выросла на 34% до 352,7 тыс. руб., в классе «премиум» – на 32,4% до 742,8 тыс. руб. Рост также показывает и средний бюджет, который в бизнес-классе увеличился на 25% до 21,9 млн руб., в премиум-классе – на 54,5% до 88,7 млн руб. Территориально наибольшая часть спроса на апартаменты бизнес-класса приходится на 3 округа: по 22% на САО и ЮАО, 14,5% на СЗАО. Ранее эти локации активно развивались, и в этом году в САО и СЗАО вышло 5 новых проектов. В премиальном сегменте лидерство традиционно сохраняется за ЦАО – 41%, на втором месте – САО с долей 36%.
Структура спроса на апартаменты бизнес-и премиум-классов по округам, шт.
В структуре спроса по территориальной принадлежности преимущественная доля целевой аудитории апартаментов премиум- и бизнес-класса представлена жителями Москвы – 65% и Московской области – 12%, на долю покупателей из регионов РФ приходится 23%. Преобладают среди покупателей мужчины – 69,2%, доля женщин составляет 30,8%.
Наибольшим спросом апартаменты пользуются у взрослой платежеспособной аудитории: 38,5% составляют покупатели в возрасте от 40 до 49 лет и 31% – от 30 до 39 лет. Доля более молодой аудитории от 20 до 29 лет составляет 7,7%. Таким образом средний возраст покупателей – 42,5 года: женщин – 32,5 года, мужчин – 47 лет. Анализ семейного положения показал, что большая часть потребителей состоит в браке – 58%. При этом среди женщин эта доля составляет 25%, среди мужчин – 75%. С точки зрения социального положения значительная часть потребителей – это представители среднего класса, в числе которых доля предпринимателей и владельцев бизнеса – 50%, топ-менеджеров – 33%, ведущих специалистов – 17%.
Говоря о структуре спроса по цели приобретения аналитики компании «Бон Тон» отмечают, что на сегодняшний день три четверти аудитории (75%) покупают апартаменты для собственного проживания, 17% сделок совершается с инвестиционной целью, 8% приобретают для детей или родителей. По форме оплаты, на долю со 100% оплатой и ипотекой приходится ровно по 42% сделок, на долю trade-in – 16%.
Если рассматривать портрет покупателя апартаментов на конкретном примере, стоит обратиться к комплексу апартаментов бизнес-класса «Досфлота, 10», который находится Северо-Западном административном округе – одной из самых востребованных локаций Москвы. Проект расположен в живописной парковой зоне у «большой воды» Химкинского водохранилища, на территории исторически-сложившейся застройки района Южное Тушино, который входит в ТОП самых экологически-чистых зон столицы, имеет прекрасно развитую городскую инфраструктуру и отличную транспортную доступность.
Основной спрос (70%) при покупке апартаментов в данном комплексе приходится на семейных мужчин активного возраста, средний возраст которых 46 лет. По своему социальному статусу это предприниматели (50%) и топ-менеджеры (37,5%). Преобладающая часть (75%) приобретает здесь апартаменты для собственного проживания, у большинства из них (63%) есть дети. На долю покупательниц в «Досфлота, 10» приходится меньшая часть – 30%. Средний возраст этой аудитории 28 лет, половина из них замужем. Несмотря на молодой возраст это также платежеспособная аудитория: 75% покупательниц имеют свой бизнес или работают топ-менеджерами компаний.
Большая часть спроса (58,3%) приходится на 2-комнатные лоты средней площадью 67,6 кв. м (от 55,25 до 90,81 кв. м). Средняя цена таких лотов – 23,7 млн руб. (от 18,8 до 30,9 млн руб.). На втором месте спрос на 3-комнатные лоты (41,7%) средней площадью 88,9 кв. м (от 69,95 до 116,39 кв. м), а средняя цена составляет 30,6 млн руб. (от 23,4 до 39 млн руб.).