Итоги III квартала на рынке новостроек элитного и делюкс класса Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек элитного и делюкс-класса. Объём предложения вырос на 19,4%. Средневзвешенная цена квадратного метра в элитных проектах достигла 1,27 млн рублей (+1,7% за квартал, +2,7% за год), в проектах делюкс-класса – 2,39 млн рублей за кв. метр (- 2,6% за квартал, +12,8% за год).
По данным «Метриум», по итогам III квартала 2022 года на рынке высокобюджетной недвижимости находился 61 проект, из них 40 проектов относятся к элитному классу и 21 – к классу делюкс. Суммарный объем предложения на конец периода составил почти 1 тыс. лотов, из них 49% приходится на квартиры и 51% – на апартаменты. По сравнению со II кварталом, количество квартир и апартаментов в продаже выросло на 19,4%.
Динамика объема предложения на первичном рынке класса элитный по кварталам, шт.
Источник: Метриум
Динамика объема предложения на первичном рынке класса делюкс по кварталам, шт.
Источник: Метриум
В III квартале активно выходили в продажу новые высокобюджетные комплексы: продажи стартовали в трех проектах (два от Level Group и один от «Галс Девелопмент»), тогда как в I и II кварталах текущего года вышло только по одному проекту в квартал.
Новые проекты на первичном рынке высокобюджетного сегмента в III квартале 2022 г.
№ |
Название |
Девелопер |
Объект продаж |
Класс |
1 |
Саввинская 17 |
Level Group |
квартиры |
делюкс |
2 |
Саввинская 27 |
Level Group |
апартаменты |
делюкс |
3 |
Космо 4/22 |
Галс Девелопмент |
апартаменты |
делюкс |
Источник: Метриум
Среди районов Москвы по количеству элитных лотов в продаже со значительным отрывом лидирует Пресненский район (24,3%). Довольно велика доля районов Хамовники (13,5%), Раменки (13,2%) и Арбат (12,4%).
Недвижимость класса делюкс сосредоточена в районе Якиманка (42,7%). На второе место вышел район Хамовники (17,5%, +7,8 п.п.), где стартовали продажи двух новых проектов Level Group. Также выросла доля района Замоскворечье (12,7%, +11 п.п.), где началась реализация проекта делюкс-класса «Космо 4/22».
Структура предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по районам г. Москвы, количество лотов
Вследствие повышения строительной готовности ранее вышедших на рынок проектов, в III квартале существенно сократилась доля лотов в продаже на начальной стадии готовности. В элитном классе все ранее вышедшие проекты перешли на этап монтажа (24,4%, +16,2 п.п.). В классе делюкс количество лотов в строящихся корпусах также увеличилось (45,2%, +39,7 п.п.).
Структура предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по стадии строительной готовности, количество лотов
Среди предложений элитного сегмента ожидаемо значительную часть рынка занимают многокомнатные варианты (30,4% в элитном классе и 37,9% в классе делюкс). Доля студий невелика – всего 2,8% от числа всех предложений класса элит (+1,5 п.п. за квартал), а среди вариантов в проектах делюкс-класса в продаже имеется только одна студия – в комплексе «Ильинка 3/8» от ГК «ИНТЕКО».
Структура предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по типу квартир, количество лотов
В элитных новостройках большая часть предложений реализуется без отделки (52% в элитном, 77,7% в делюксе).
Структура предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по типу отделки, количество лотов
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в элитных проектах в сентябре 2022 года достигла 1,27 млн рублей (+1,7% за квартал, +2,7% за год). В проектах делюкс-класса цена составила 2,39 млн рублей за кв. метр, за квартал цена снизилась на 2,6%, однако в годовом исчислении выросла на 12,8%.
Цены на элитные проекты характеризуются относительной стабильностью, колебания происходят из-за выхода в продажу новых проектов. Влияние оказывает также изменение курса доллара, так как ряд проектов экспонируются в валюте. Так, начало 2022 года отмечалось ростом цен на элитную недвижимость из-за нестабильного курса, а дальнейший спад можно объяснить укреплением национальной валюты.
Средневзвешенная цена предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
В разрезе округов наиболее высокая цена кв. метра в сегменте делюкс отмечается в Пресненском районе (3,31 млн руб.). В районе реализуются два проекта – «Малая Бронная 15» и The Patricks.
Наиболее дорогостоящая недвижимость элитного класса реализуется в Тверском районе (2,1 млн, +18,2%). В районе находятся два комплекса апартаментов – «Долгоруковская 25» и «Клубный дом в Газетном», по итогам квартала в обоих проектах цены предложения выросли.
Средневзвешенная цена предложения в разрезе районов в новостройках высокобюджетного сегмента, руб. за кв. м
Показатель средней площади в обоих классах элитного сегмента немного сократился – квартиры и апартаменты в среднем стали компактнее на 2,2% в элитном классе и на 1,7% в делюксе. Вслед за уменьшением средней площади объектов снизилась и средняя стоимость лотов: на 0,5% в элитном и на 3,8% в делюксе. В классе делюкс впервые появилась в продаже студия – компактный апартамент 49 кв. м в комплексе «Ильинка 3/8» за 108,5 млн рублей.
Стоимость предложений в новостройках элитного класса в зависимости от типологии
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Бюджет, руб. |
||||||
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
СТ |
27 |
45 |
90 |
915 780 |
1 233 500 |
1 701 000 |
32 927 200 |
55 312 780 |
144 159 750 |
1К |
39,7 |
73,5 |
141,5 |
700 000 |
1 095 580 |
1 936 000 |
40 090 500 |
80 495 820 |
236 811 520 |
2К |
52,5 |
119,2 |
198,1 |
659 100 |
1 140 430 |
2 670 470 |
60 375 000 |
135 918 350 |
315 240 060 |
3К |
94,1 |
152,3 |
199,4 |
641 140 |
1 128 790 |
2 125 530 |
84 720 000 |
171 969 500 |
367 078 860 |
4К+ |
117,0 |
237,6 |
687 |
669 050 |
1 417 800 |
4 016 070 |
87 750 000 |
336 889 430 |
1 581 227 000 |
итого |
27 |
151,2 |
687 |
641 140 |
1 265 800 |
4 016 070 |
32 927 200 |
191 395 140 |
1 581 227 000 |
Источник: Метриум
Стоимость предложений в новостройках класса делюкс в зависимости от типологии
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Бюджет, руб. |
||||||
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
СТ |
49 |
49 |
49 |
2 219 900 |
2 219 900 |
2 219 900 |
108 508 710 |
108 508 710 |
108 508 710 |
1К |
47,1 |
66,7 |
98 |
862 200 |
1 708 590 |
2 863 990 |
43 024 890 |
114 012 880 |
251 313 560 |
2К |
65,5 |
109,6 |
177,1 |
1 350 000 |
2 320 970 |
5 310 390 |
93 000 000 |
254 420 830 |
735 440 000 |
3К |
74,7 |
149,6 |
200,2 |
1 312 500 |
2 129 940 |
5 063 240 |
127 288 800 |
318 668 860 |
827 840 000 |
4К+ |
108,5 |
282 |
4 440 |
700 000 |
2 553 500 |
5 733 200 |
192 842 100 |
720 148 810 |
5 600 000 000 |
итого |
49 |
177,1 |
4 440 |
700 000 |
2 389 950 |
5 733 200 |
43 024 890 |
423 317 320 |
5 600 000 000 |
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений высокобюджетного сегмента в сентябре 2022 года:
– CULT: студия площадью 27 кв. м за 32,9 млн руб.;
– Lucky: однокомнатная квартира площадью 45,3 кв. м за 40,1 млн руб.;
– «Поклонная 9»: однокомнатный апартамент площадью 50,9 кв. м за 45,4 млн руб.
Количество зарегистрированных сделок на высокобюджетном рынке новостроек в III квартале 2022 года составило 96 штук. Активность покупателей сопоставима со II кварталом, когда было зарегистрировано 100 ДДУ. Спрос на квартиры примерно в два раза превышает спрос на апартаменты. Однако, стоит принять во внимание, что многие элитные комплексы реализуются по ПДКП и ДКП и не учитываются в статистике.
Количество сделок по договорам ДДУ в новостройках высокобюджетного сегмента по кварталам, шт.
Источник: Метриум
Основные тенденции
«На рынок элитной недвижимости в III квартале 2022 года вышли три новых проекта – два от Level Group на Саввинской набережной и один от «Галс Девелопмент» в районе Замоскворечье, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Совокупное количество предложений в продаже увеличилось на 19,4% и составило почти тысячу лотов. Квартиры и апартаменты представлены на рынке практически в равных долях.
Средневзвешенная цена квадратного метра в высокобюджетном сегменте на конец сентября 2022 года составила 1,66 млн рублей (1,27 млн рублей в элитном классе и 2,39 млн рублей в классе делюкс). Рост замедлился после резкого скачка стоимости в начале 2022 года, который произошел из-за нестабильности валютного курса. Среднее удорожание составило 2,2% за квартал, причем рост коснулся только проектов элитного класса (+1,7%), в классе делюкс произошло снижение средней цены (-2,6%) из-за выхода новых проектов по стартовым ценам.
Спрос на высокобюджетную недвижимость снижается. В III квартале было зарегистрировано 96 ДДУ, что на 4 штуки меньше, чем в прошлом квартале, и в два раза меньше, чем год назад. Покупатели элитной недвижимости стали реже привлекать ипотечные средства: доля договоров с ипотечным обременением составила 13%, в то время как в прошлом году не менее четверти договоров заключалось с использованием ипотеки.
Рынок высокобюджетной недвижимости в наименьшей степени подвержен колебаниям в связи с изменением банковских предложений. На сегодняшний день в высокобюджетном сегменте наибольшую роль играет продуктовая составляющая. Рынок пополняется новыми проектами в привлекательных локациях, что отвечает запросам покупателей».
Подавляющее большинство предложений, реализуемых 25 крупнейшими застройщиками на территории Московского региона, предлагаются с отделкой, подсчитали аналитики «Метриум». Лидируют по объему предложения жилья с полной и предчистовой отделкой три девелоперских компании – ГК «ПИК», MR Group и ГК «А101». В ряде проектов этих застройщиков предложения с отделкой достигают 100%.
На рынке новостроек Москвы (включая Новую Москву) насчитывается порядка 46 тыс. квартир и апартаментов. Из них порядка 19,2 тыс. помещений предлагались девелоперами с полной отделкой, а еще 8,4 тыс. – с предчистовой отделкой (которая также известна как white box). Таким образом, 42% квартир и апартаментов на рынке московских новостроек не требуют ремонта после получения ключей и еще 18% требуют только косметической отделки (в сумме – 60%). Оставшиеся 40% жилья продаются «в бетоне», то есть в них необходимо вложить дополнительные средства для завершения ремонтных работ.
Аналитики «Метриум» изучили предложение крупнейших девелоперов Москвы, на долю которых, согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), приходятся почти 80% строящейся площади жилья. Они подсчитали, сколько квартир и апартаментов с полной и предчистовой отделкой продают эти компании, и какую долю такие помещения занимают в их предложении.
Больше всего жилья с отделкой предлагает ГК «ПИК». Из почти 11 тыс. квартир в продаже 10,7 тысяч клиенты могут приобрести с отделкой (преимущественно с полной – 9,3 тыс.). Таким образом доля предложений застройщика с чистовой либо предчистовой отделкой достигает 98%.
На втором месте – компания MR Group. Этот девелопер продает 2,3 тыс. квартир с отделкой, что составляет 99% от его общего объема предложения. В проектах компании предусмотрены два варианта отделки: MR Ready (готовая) и MR Base (предчистовая отделка, white box). По объему предложения жилья с отделкой MR Group входит в число ведущих московских застройщиков.
«Оба варианта отделки – готовая и предчистовая – имеют свои плюсы, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Стандарт MR Ready позволяет заселиться сразу после получения ключей. Планировка такой квартиры и дизайнерские решения разработаны ведущими архитектурными бюро и полностью соответствуют всем современным тенденциям в интерьерах. К примеру, в проекте Symphony 34 дизайн квартир и общественных пространств разработал известный дизайнер Хайме Бериестайн. Покупатели квартир MR Base сэкономят время на трудоемкие процессы чернового ремонта, и в то же время у них останется возможность реализовать индивидуальные дизайнерские решения. При этом стандарты отделки MR Base едины как для наших проектов премиум- и бизнес-класса Symphony 34, Mod, Hide, City Bay, “Павелецкая Сити”, так и для проекта категории «комфорт»“ Эко-Видное 2.0”».
На третьем месте по числу квартир с отделкой в продаже ГК «А101». Этот девелопер работает преимущественно в Новой Москве и предлагает своим клиентам порядка 1,3 тыс. квартир с отделкой (почти тысяча из них – под ключ и порядка 300 – с white box). Впрочем, преобладают в структуре предложения ГК «А101» квартиры без отделки, на долю которых приходятся 67% квартир.
«В рамках нашей стратегии мы стремимся дать покупателю максимально широкий выбор опций в плане отделки помещений, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101». – Плюсы есть у каждой из них, и среди покупателей немало тех, кто отдает предпочтение помещениям без отделки. Этот вариант позволяет создать в квартире собственную планировку, а также полностью сформировать дизайн помещений, освещение и другие детали интерьера. Впрочем, у покупателей квартир с отделкой тоже есть выбор. В частности, в наших проектах “Испанские кварталы” и “Москва А101” мы предлагаем по три варианта дизайнерских проектов отделки, а в ЖК “Скандинавия”, “Белые ночи” и “Прокшино” – по два».
«Крупнейшие компании на московском рынке новостроек всё чаще делают ставку на жилье с отделкой, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В условиях растущих цен на жилье и повышающихся ипотечных ставок покупатели с ограниченным бюджетом предпочитают жилье с ремонтом от девелопера. Во-первых, это выгоднее, чем проведение отделки собственными силами. Во-вторых, это позволяет быстрее въехать в приобретенную квартиру. Отделка стала трендом последних лет и, по-видимому, останется надолго, приближая Россию к реалиям рынков недвижимости в развитых странах, где преобладает жилье под ключ».
Девелопер |
Доля рынка по площади, % |
Общее число квартир в продаже |
Квартиры в продаже с полной отделкой |
Квартиры в продаже с white box |
Квартиры в продаже без отделки |
Общее число квартир с отделкой и white box) |
Доля квартир с полной отделкой и white box от общего числа квартир в продаже |
ПИК |
20,7 |
10973 |
9312 |
1418 |
243 |
10730 |
98% |
MR Group |
4,0 |
2326 |
253 |
2265 |
32 |
2294 |
99% |
А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ |
5,3 |
3965 |
998 |
319 |
2648 |
1317 |
33% |
Самолет |
3,0 |
1231 |
1221 |
0 |
10 |
1221 |
99% |
Гранель |
1,5 |
1172 |
455 |
717 |
0 |
1172 |
100% |
Главстрой |
1,7 |
923 |
923 |
0 |
0 |
923 |
100% |
Seven Suns Development |
2,2 |
773 |
773 |
0 |
0 |
773 |
100% |
МИЦ |
1,8 |
1546 |
468 |
275 |
803 |
743 |
48% |
Стройком |
1,6 |
628 |
0 |
628 |
0 |
628 |
100% |
ИНТЕКО |
1,4 |
564 |
292 |
272 |
0 |
564 |
100% |
AFI Development |
1,1 |
1017 |
155 |
352 |
510 |
507 |
50% |
ФСК |
3,6 |
683 |
126 |
318 |
239 |
444 |
65% |
Пионер |
1,6 |
577 |
338 |
76 |
163 |
414 |
72% |
Level Group |
1,3 |
805 |
0 |
357 |
448 |
357 |
44% |
ДОНСТРОЙ |
7,2 |
1247 |
296 |
35 |
916 |
331 |
27% |
ИНГРАД |
3,7 |
682 |
249 |
3 |
430 |
252 |
37% |
Sezar Group |
1,4 |
263 |
155 |
0 |
108 |
155 |
59% |
TEKTA GROUP |
1,4 |
245 |
0 |
102 |
143 |
102 |
42% |
АБСОЛЮТ |
2,3 |
282 |
0 |
87 |
195 |
87 |
31% |
КОРТРОС |
2,3 |
427 |
0 |
61 |
366 |
61 |
14% |
Эталон |
2,3 |
713 |
8 |
38 |
667 |
46 |
6% |
АПРЕЛЕВКА С2 |
1,6 |
74 |
2 |
23 |
49 |
25 |
34% |
ЛСР |
2,9 |
1206 |
13 |
0 |
1193 |
13 |
1% |
УЭЗ |
2,3 |
223 |
0 |
0 |
223 |
0 |
0% |
СЗ СТАДИОН СПАРТАК |
1,1 |
21 |
0 |
0 |
21 |
0 |
0% |
Источники: «Метриум», ЕИСЖС
В феврале зафиксирован самый резкий рост средней стоимости квадратного метра на рынке массовых новостроек Москвы по меньшей мере с 2014 года. За месяц квадратный метр подорожал на 5% и достиг в цене 281 тыс. рублей, подсчитали аналитики компании «Метриум». При этом все типы квартир по количеству комнат обновили исторические рекорды по своей средней стоимости.
В феврале средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы выросла до 281 тыс. рублей. Между тем, еще в январе этот показатель составлял 261 тыс. рублей. Таким образом, только за один месяц удельная стоимость новостроек комфорт- и эконом-класса в Москве поднялась на 5% или на 20 тыс. рублей.
Это самый резкий месячный рост показателя за всю историю наблюдения за рынком компании «Метриум», которая работает в Московском регионе десять лет. Предыдущий максимум ценового всплеска был зафиксирован в 2014 году. Тогда в марте средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы увеличилась на 4,8% – со 144 тыс. до 151 тыс. рублей. В среднем каждый месяц массовые новостройки Москвы дорожали последние десять лет примерно на 0,7%.
В последующие годы резкий рост цен на новостройки часто совпадал по времени с девальвацией рубля. Так, повышение курса доллара с 56 рублей до 65 рублей в декабре 2014 года и январе 2015 года привело к росту средней стоимости квадратного метра на 3,6% в тот же период. В январе 2016 года 12-процентная девальвация рубля (рост курса доллара с 70 рублей до 77 рублей) спровоцировала повышение цен на массовые новостройки за месяц на 2%, хотя в предыдущие полгода они только снижались. Рост курса доллара в марте 2020 года на 15% (с 64 рублей до 74 рублей) отразился в повышении стоимости квадратного метра на 2,3%. Плавная девальвация рубля в июле-октябре 2020 года привела к росту цен на массовые новостройки на 4,1% в сентябре и еще на 4,5% в октябре того же года.
«Курс валют – это своеобразный индикатор прогноза инфляции, поэтому девелоперы обращают на него внимание при формировании политики ценообразования, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Ослабление рубля обычно ускоряет рост цен в экономике, так как дорожают многие импортные товары, от стоимости которых косвенно зависит всё. И эти ожидания закономерно отражаются в ценах. Однако сейчас многие застройщики стараются вести сдержанную ценовую политику, стремясь привлечь клиентов, и выделяясь тем самым на фоне конкурентов. К тому же у покупателей есть альтернатива – апартаменты, которые примерно на 20-30% доступнее, чем аналогичные по качеству комплексы с квартирами».
На фоне повышения цен обновили исторические максимумы и показатели средней стоимости разных типов квартир в массовых новостройках Москвы. Так, впервые за отметку в 8 млн рублей перешла средняя стоимость студий. За месяц они подорожали на 4,3% и достигли 8,2 млн рублей. Впервые дороже 11 млн рублей стоят однокомнатные квартиры, чья стоимость увеличилась за месяц на 5,6% и составила 11,6 млн рублей. Двухкомнатные квартиры подорожали до 16,3 млн рублей против 15,5 млн месяцем ранее, то есть на 5,2%. Больше 21 млн теперь обойдется средняя трехкомнатная квартира в массовых новостройках. За месяц её стоимость увеличилась на 5,3%.
«Резкий рост цен в феврале обусловлен многими факторами, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – С одной стороны, мы наблюдали высокий спрос в течение месяца, который привел к сокращению в продаже наиболее доступных вариантов жилья, что повлияло на рост средних расценок. С другой стороны, многие застройщики поспешили отреагировать на девальвацию рубля в конце февраля резким ростом цен, связанным со всплеском инвестиционной активности на фоне нестабильности в экономике и политике. Ретроспектива показывает, что часто после резких всплесков курса валют цены на жилье ведут себя похожим образом: сначала растут, а потом стабилизируются. Исключением, пожалуй, стал только 2021 год, когда цены росли под влиянием не валютного рынка, а иных факторов, таких как повышение себестоимости строительства и льготная ипотека».
Источник: «Метриум»