Итоги III квартала на рынке новостроек элитного и делюкс класса Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек элитного и делюкс-класса. Объём предложения вырос на 19,4%. Средневзвешенная цена квадратного метра в элитных проектах достигла 1,27 млн рублей (+1,7% за квартал, +2,7% за год), в проектах делюкс-класса – 2,39 млн рублей за кв. метр (- 2,6% за квартал, +12,8% за год).

---

По данным «Метриум», по итогам III квартала 2022 года на рынке высокобюджетной недвижимости находился 61 проект, из них 40 проектов относятся к элитному классу и 21 – к классу делюкс. Суммарный объем предложения на конец периода составил почти 1 тыс. лотов, из них 49% приходится на квартиры и 51% – на апартаменты. По сравнению со II кварталом, количество квартир и апартаментов в продаже выросло на 19,4%.

 

Динамика объема предложения на первичном рынке класса элитный по кварталам, шт.

Источник: Метриум

 

Динамика объема предложения на первичном рынке класса делюкс по кварталам, шт.

Источник: Метриум

 

В III квартале активно выходили в продажу новые высокобюджетные комплексы: продажи стартовали в трех проектах (два от Level Group и один от «Галс Девелопмент»), тогда как в I и II кварталах текущего года вышло только по одному проекту в квартал.

 

Новые проекты на первичном рынке высокобюджетного сегмента в III квартале 2022 г.

№	Название	Девелопер	Объект продаж	Класс
1	Саввинская 17	Level Group	квартиры	делюкс
2	Саввинская 27	Level Group	апартаменты	делюкс
3	Космо 4/22	Галс Девелопмент	апартаменты	делюкс

Источник: Метриум

 

Среди районов Москвы по количеству элитных лотов в продаже со значительным отрывом лидирует Пресненский район (24,3%). Довольно велика доля районов Хамовники (13,5%), Раменки (13,2%) и Арбат (12,4%).

Недвижимость класса делюкс сосредоточена в районе Якиманка (42,7%). На второе место вышел район Хамовники (17,5%, +7,8 п.п.), где стартовали продажи двух новых проектов Level Group. Также выросла доля района Замоскворечье (12,7%, +11 п.п.), где началась реализация проекта делюкс-класса «Космо 4/22».

 

Структура предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по районам г. Москвы, количество лотов

Вследствие повышения строительной готовности ранее вышедших на рынок проектов, в III квартале существенно сократилась доля лотов в продаже на начальной стадии готовности. В элитном классе все ранее вышедшие проекты перешли на этап монтажа (24,4%, +16,2 п.п.). В классе делюкс количество лотов в строящихся корпусах также увеличилось (45,2%, +39,7 п.п.).

 

Структура предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по стадии строительной готовности, количество лотов

Среди предложений элитного сегмента ожидаемо значительную часть рынка занимают многокомнатные варианты (30,4% в элитном классе и 37,9% в классе делюкс). Доля студий невелика – всего 2,8% от числа всех предложений класса элит (+1,5 п.п. за квартал), а среди вариантов в проектах делюкс-класса в продаже имеется только одна студия – в комплексе «Ильинка 3/8» от ГК «ИНТЕКО».

 

Структура предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по типу квартир, количество лотов

В элитных новостройках большая часть предложений реализуется без отделки (52% в элитном, 77,7% в делюксе).

 

Структура предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по типу отделки, количество лотов

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в элитных проектах в сентябре 2022 года достигла 1,27 млн рублей (+1,7% за квартал, +2,7% за год). В проектах делюкс-класса цена составила 2,39 млн рублей за кв. метр, за квартал цена снизилась на 2,6%, однако в годовом исчислении выросла на 12,8%.

Цены на элитные проекты характеризуются относительной стабильностью, колебания происходят из-за выхода в продажу новых проектов. Влияние оказывает также изменение курса доллара, так как ряд проектов экспонируются в валюте. Так, начало 2022 года отмечалось ростом цен на элитную недвижимость из-за нестабильного курса, а дальнейший спад можно объяснить укреплением национальной валюты.

 

Средневзвешенная цена предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

 

В разрезе округов наиболее высокая цена кв. метра в сегменте делюкс отмечается в Пресненском районе (3,31 млн руб.). В районе реализуются два проекта – «Малая Бронная 15» и The Patricks.

Наиболее дорогостоящая недвижимость элитного класса реализуется в Тверском районе (2,1 млн, +18,2%). В районе находятся два комплекса апартаментов – «Долгоруковская 25» и «Клубный дом в Газетном», по итогам квартала в обоих проектах цены предложения выросли.

 

Средневзвешенная цена предложения в разрезе районов в новостройках высокобюджетного сегмента, руб. за кв. м

Показатель средней площади в обоих классах элитного сегмента немного сократился – квартиры и апартаменты в среднем стали компактнее на 2,2% в элитном классе и на 1,7% в делюксе. Вслед за уменьшением средней площади объектов снизилась и средняя стоимость лотов: на 0,5% в элитном и на 3,8% в делюксе. В классе делюкс впервые появилась в продаже студия – компактный апартамент 49 кв. м в комплексе «Ильинка 3/8» за 108,5 млн рублей.

 

Стоимость предложений в новостройках элитного класса в зависимости от типологии

Кол-во комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Бюджет, руб.
	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
СТ	27	45	90	915 780	1 233 500	1 701 000	32 927 200	55 312 780	144 159 750
1К	39,7	73,5	141,5	700 000	1 095 580	1 936 000	40 090 500	80 495 820	236 811 520
2К	52,5	119,2	198,1	659 100	1 140 430	2 670 470	60 375 000	135 918 350	315 240 060
3К	94,1	152,3	199,4	641 140	1 128 790	2 125 530	84 720 000	171 969 500	367 078 860
4К+	117,0	237,6	687	669 050	1 417 800	4 016 070	87 750 000	336 889 430	1 581 227 000
итого	27	151,2	687	641 140	1 265 800	4 016 070	32 927 200	191 395 140	1 581 227 000

Источник: Метриум

 

Стоимость предложений в новостройках класса делюкс в зависимости от типологии

Кол-во комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Бюджет, руб.
	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
СТ	49	49	49	2 219 900	2 219 900	2 219 900	108 508 710	108 508 710	108 508 710
1К	47,1	66,7	98	862 200	1 708 590	2 863 990	43 024 890	114 012 880	251 313 560
2К	65,5	109,6	177,1	1 350 000	2 320 970	5 310 390	93 000 000	254 420 830	735 440 000
3К	74,7	149,6	200,2	1 312 500	2 129 940	5 063 240	127 288 800	318 668 860	827 840 000
4К+	108,5	282	4 440	700 000	2 553 500	5 733 200	192 842 100	720 148 810	5 600 000 000
итого	49	177,1	4 440	700 000	2 389 950	5 733 200	43 024 890	423 317 320	5 600 000 000

Источник: Метриум

 

Рейтинг самых доступных предложений высокобюджетного сегмента в сентябре 2022 года:

– CULT: студия площадью 27 кв. м за 32,9 млн руб.;

– Lucky: однокомнатная квартира площадью 45,3 кв. м за 40,1 млн руб.;

– «Поклонная 9»: однокомнатный апартамент площадью 50,9 кв. м за 45,4 млн руб.

 

Количество зарегистрированных сделок на высокобюджетном рынке новостроек в III квартале 2022 года составило 96 штук. Активность покупателей сопоставима со II кварталом, когда было зарегистрировано 100 ДДУ. Спрос на квартиры примерно в два раза превышает спрос на апартаменты. Однако, стоит принять во внимание, что многие элитные комплексы реализуются по ПДКП и ДКП и не учитываются в статистике.

 

Количество сделок по договорам ДДУ в новостройках высокобюджетного сегмента по кварталам, шт.

Источник: Метриум

 

Основные тенденции

«На рынок элитной недвижимости в III квартале 2022 года вышли три новых проекта – два от Level Group на Саввинской набережной и один от «Галс Девелопмент» в районе Замоскворечье, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Совокупное количество предложений в продаже увеличилось на 19,4% и составило почти тысячу лотов. Квартиры и апартаменты представлены на рынке практически в равных долях.

Средневзвешенная цена квадратного метра в высокобюджетном сегменте на конец сентября 2022 года составила 1,66 млн рублей (1,27 млн рублей в элитном классе и 2,39 млн рублей в классе делюкс). Рост замедлился после резкого скачка стоимости в начале 2022 года, который произошел из-за нестабильности валютного курса. Среднее удорожание составило 2,2% за квартал, причем рост коснулся только проектов элитного класса (+1,7%), в классе делюкс произошло снижение средней цены (-2,6%) из-за выхода новых проектов по стартовым ценам.

Спрос на высокобюджетную недвижимость снижается. В III квартале было зарегистрировано 96 ДДУ, что на 4 штуки меньше, чем в прошлом квартале, и в два раза меньше, чем год назад. Покупатели элитной недвижимости стали реже привлекать ипотечные средства: доля договоров с ипотечным обременением составила 13%, в то время как в прошлом году не менее четверти договоров заключалось с использованием ипотеки.

Рынок высокобюджетной недвижимости в наименьшей степени подвержен колебаниям в связи с изменением банковских предложений. На сегодняшний день в высокобюджетном сегменте наибольшую роль играет продуктовая составляющая. Рынок пополняется новыми проектами в привлекательных локациях, что отвечает запросам покупателей».