Итоги III квартала на рынке новостроек элитного и делюкс класса Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек элитного и делюкс-класса. Объём предложения вырос на 19,4%. Средневзвешенная цена квадратного метра в элитных проектах достигла 1,27 млн рублей (+1,7% за квартал, +2,7% за год), в проектах делюкс-класса – 2,39 млн рублей за кв. метр (- 2,6% за квартал, +12,8% за год).
По данным «Метриум», по итогам III квартала 2022 года на рынке высокобюджетной недвижимости находился 61 проект, из них 40 проектов относятся к элитному классу и 21 – к классу делюкс. Суммарный объем предложения на конец периода составил почти 1 тыс. лотов, из них 49% приходится на квартиры и 51% – на апартаменты. По сравнению со II кварталом, количество квартир и апартаментов в продаже выросло на 19,4%.
Динамика объема предложения на первичном рынке класса элитный по кварталам, шт.
Источник: Метриум
Динамика объема предложения на первичном рынке класса делюкс по кварталам, шт.
Источник: Метриум
В III квартале активно выходили в продажу новые высокобюджетные комплексы: продажи стартовали в трех проектах (два от Level Group и один от «Галс Девелопмент»), тогда как в I и II кварталах текущего года вышло только по одному проекту в квартал.
Новые проекты на первичном рынке высокобюджетного сегмента в III квартале 2022 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Объект продаж |
Класс |
|
1 |
Саввинская 17 |
Level Group |
квартиры |
делюкс |
|
2 |
Саввинская 27 |
Level Group |
апартаменты |
делюкс |
|
3 |
Космо 4/22 |
Галс Девелопмент |
апартаменты |
делюкс |
Источник: Метриум
Среди районов Москвы по количеству элитных лотов в продаже со значительным отрывом лидирует Пресненский район (24,3%). Довольно велика доля районов Хамовники (13,5%), Раменки (13,2%) и Арбат (12,4%).
Недвижимость класса делюкс сосредоточена в районе Якиманка (42,7%). На второе место вышел район Хамовники (17,5%, +7,8 п.п.), где стартовали продажи двух новых проектов Level Group. Также выросла доля района Замоскворечье (12,7%, +11 п.п.), где началась реализация проекта делюкс-класса «Космо 4/22».
Структура предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по районам г. Москвы, количество лотов
Вследствие повышения строительной готовности ранее вышедших на рынок проектов, в III квартале существенно сократилась доля лотов в продаже на начальной стадии готовности. В элитном классе все ранее вышедшие проекты перешли на этап монтажа (24,4%, +16,2 п.п.). В классе делюкс количество лотов в строящихся корпусах также увеличилось (45,2%, +39,7 п.п.).
Структура предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по стадии строительной готовности, количество лотов
Среди предложений элитного сегмента ожидаемо значительную часть рынка занимают многокомнатные варианты (30,4% в элитном классе и 37,9% в классе делюкс). Доля студий невелика – всего 2,8% от числа всех предложений класса элит (+1,5 п.п. за квартал), а среди вариантов в проектах делюкс-класса в продаже имеется только одна студия – в комплексе «Ильинка 3/8» от ГК «ИНТЕКО».
Структура предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по типу квартир, количество лотов
В элитных новостройках большая часть предложений реализуется без отделки (52% в элитном, 77,7% в делюксе).
Структура предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по типу отделки, количество лотов
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в элитных проектах в сентябре 2022 года достигла 1,27 млн рублей (+1,7% за квартал, +2,7% за год). В проектах делюкс-класса цена составила 2,39 млн рублей за кв. метр, за квартал цена снизилась на 2,6%, однако в годовом исчислении выросла на 12,8%.
Цены на элитные проекты характеризуются относительной стабильностью, колебания происходят из-за выхода в продажу новых проектов. Влияние оказывает также изменение курса доллара, так как ряд проектов экспонируются в валюте. Так, начало 2022 года отмечалось ростом цен на элитную недвижимость из-за нестабильного курса, а дальнейший спад можно объяснить укреплением национальной валюты.
Средневзвешенная цена предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
В разрезе округов наиболее высокая цена кв. метра в сегменте делюкс отмечается в Пресненском районе (3,31 млн руб.). В районе реализуются два проекта – «Малая Бронная 15» и The Patricks.
Наиболее дорогостоящая недвижимость элитного класса реализуется в Тверском районе (2,1 млн, +18,2%). В районе находятся два комплекса апартаментов – «Долгоруковская 25» и «Клубный дом в Газетном», по итогам квартала в обоих проектах цены предложения выросли.
Средневзвешенная цена предложения в разрезе районов в новостройках высокобюджетного сегмента, руб. за кв. м
Показатель средней площади в обоих классах элитного сегмента немного сократился – квартиры и апартаменты в среднем стали компактнее на 2,2% в элитном классе и на 1,7% в делюксе. Вслед за уменьшением средней площади объектов снизилась и средняя стоимость лотов: на 0,5% в элитном и на 3,8% в делюксе. В классе делюкс впервые появилась в продаже студия – компактный апартамент 49 кв. м в комплексе «Ильинка 3/8» за 108,5 млн рублей.
Стоимость предложений в новостройках элитного класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Бюджет, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
27 |
45 |
90 |
915 780 |
1 233 500 |
1 701 000 |
32 927 200 |
55 312 780 |
144 159 750 |
|
1К |
39,7 |
73,5 |
141,5 |
700 000 |
1 095 580 |
1 936 000 |
40 090 500 |
80 495 820 |
236 811 520 |
|
2К |
52,5 |
119,2 |
198,1 |
659 100 |
1 140 430 |
2 670 470 |
60 375 000 |
135 918 350 |
315 240 060 |
|
3К |
94,1 |
152,3 |
199,4 |
641 140 |
1 128 790 |
2 125 530 |
84 720 000 |
171 969 500 |
367 078 860 |
|
4К+ |
117,0 |
237,6 |
687 |
669 050 |
1 417 800 |
4 016 070 |
87 750 000 |
336 889 430 |
1 581 227 000 |
|
итого |
27 |
151,2 |
687 |
641 140 |
1 265 800 |
4 016 070 |
32 927 200 |
191 395 140 |
1 581 227 000 |
Источник: Метриум
Стоимость предложений в новостройках класса делюкс в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Бюджет, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
49 |
49 |
49 |
2 219 900 |
2 219 900 |
2 219 900 |
108 508 710 |
108 508 710 |
108 508 710 |
|
1К |
47,1 |
66,7 |
98 |
862 200 |
1 708 590 |
2 863 990 |
43 024 890 |
114 012 880 |
251 313 560 |
|
2К |
65,5 |
109,6 |
177,1 |
1 350 000 |
2 320 970 |
5 310 390 |
93 000 000 |
254 420 830 |
735 440 000 |
|
3К |
74,7 |
149,6 |
200,2 |
1 312 500 |
2 129 940 |
5 063 240 |
127 288 800 |
318 668 860 |
827 840 000 |
|
4К+ |
108,5 |
282 |
4 440 |
700 000 |
2 553 500 |
5 733 200 |
192 842 100 |
720 148 810 |
5 600 000 000 |
|
итого |
49 |
177,1 |
4 440 |
700 000 |
2 389 950 |
5 733 200 |
43 024 890 |
423 317 320 |
5 600 000 000 |
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений высокобюджетного сегмента в сентябре 2022 года:
– CULT: студия площадью 27 кв. м за 32,9 млн руб.;
– Lucky: однокомнатная квартира площадью 45,3 кв. м за 40,1 млн руб.;
– «Поклонная 9»: однокомнатный апартамент площадью 50,9 кв. м за 45,4 млн руб.
Количество зарегистрированных сделок на высокобюджетном рынке новостроек в III квартале 2022 года составило 96 штук. Активность покупателей сопоставима со II кварталом, когда было зарегистрировано 100 ДДУ. Спрос на квартиры примерно в два раза превышает спрос на апартаменты. Однако, стоит принять во внимание, что многие элитные комплексы реализуются по ПДКП и ДКП и не учитываются в статистике.
Количество сделок по договорам ДДУ в новостройках высокобюджетного сегмента по кварталам, шт.
Источник: Метриум
Основные тенденции
«На рынок элитной недвижимости в III квартале 2022 года вышли три новых проекта – два от Level Group на Саввинской набережной и один от «Галс Девелопмент» в районе Замоскворечье, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Совокупное количество предложений в продаже увеличилось на 19,4% и составило почти тысячу лотов. Квартиры и апартаменты представлены на рынке практически в равных долях.
Средневзвешенная цена квадратного метра в высокобюджетном сегменте на конец сентября 2022 года составила 1,66 млн рублей (1,27 млн рублей в элитном классе и 2,39 млн рублей в классе делюкс). Рост замедлился после резкого скачка стоимости в начале 2022 года, который произошел из-за нестабильности валютного курса. Среднее удорожание составило 2,2% за квартал, причем рост коснулся только проектов элитного класса (+1,7%), в классе делюкс произошло снижение средней цены (-2,6%) из-за выхода новых проектов по стартовым ценам.
Спрос на высокобюджетную недвижимость снижается. В III квартале было зарегистрировано 96 ДДУ, что на 4 штуки меньше, чем в прошлом квартале, и в два раза меньше, чем год назад. Покупатели элитной недвижимости стали реже привлекать ипотечные средства: доля договоров с ипотечным обременением составила 13%, в то время как в прошлом году не менее четверти договоров заключалось с использованием ипотеки.
Рынок высокобюджетной недвижимости в наименьшей степени подвержен колебаниям в связи с изменением банковских предложений. На сегодняшний день в высокобюджетном сегменте наибольшую роль играет продуктовая составляющая. Рынок пополняется новыми проектами в привлекательных локациях, что отвечает запросам покупателей».
Сервис по поиску высокооплачиваемой работы SuperJob в августе 2022 года изучил предложения работодателей и ожидания претендентов на позицию «Инженер по эксплуатации зданий».
Верхняя граница зарплатных предложений для инженера по эксплуатации зданий в компаниях Москвы достигает 170 тыс. руб., в Санкт-Петербурге — 140 тыс. руб., в Екатеринбурге — 115 тыс. руб. Претендовать на такой доход могут специалисты со стажем работы инженером по эксплуатации от 2 лет, опытом организации планово-предупредительного ремонта сетей и инженерных систем.
Среднестатистический портрет соискателя сегодня представляет собой мужчина (в 99% резюме), в возрасте 49 лет. Такой специалист имеет высшее образование в 90% случаев. Как правило, специалисты работают на последнем месте около 4,8 лет, а на момент размещения резюме не имели работы 45% таких работников. Также 27% соискателей на соответствующую вакансию готовы к переезду.
Должностные обязанности инженера по эксплуатации здания:
- обеспечение технической эксплуатации зданий, технического оборудования, инженерных коммуникаций (безаварийного функционирования, пожарной безопасности);
- организация и проведение ремонтных работ;
- монтаж и демонтаж оборудования;
- взаимодействие с управляющими компаниями, подрядными организациями, контрольно-надзорными органами;
- проведение планово-профилактических работ в соответствии с руководством по эксплуатации и рекомендациями производителя оборудования (газового‚ теплового‚ энергетического‚ систем вентиляции и кондиционирования);
- своевременное выявление и устранение неисправностей, мелких аварий;
- обеспечение наличия, своевременного оформления и учета технической документации;
- составление заявок и спецификаций на материалы, инструменты и оборудование.
Требования работодателей
|
Зарплатный диапазон |
Требования и пожелания к профессиональным навыкам |
|
I |
● Высшее техническое образование |
|
II |
● Наличие допуска по электробезопасности II—III группы |
|
III |
● Опыт монтажа современного оборудования |
|
IV |
● Опыт руководства ремонтными группами |
Заработная плата
|
Город |
Зарплатный диапазон, Net, fix, руб. в месяц |
Среднерыночная |
|||
|
I |
II |
III |
IV |
||
|
Москва |
60000—65000 |
65000—75000 |
75000—120000 |
120000—170000 |
90000 |
|
Санкт-Петербург |
50000—53000 |
53000—62000 |
62000—100000 |
100000—140000 |
75000 |
|
Волгоград |
33000—35000 |
35000—40000 |
40000—65000 |
65000—95000 |
50000 |
|
Воронеж |
35000—40000 |
40000—45000 |
45000—72000 |
72000—100000 |
55000 |
|
Екатеринбург |
40000—45000 |
45000—50000 |
50000—80000 |
80000—115000 |
60000 |
|
Казань |
37000—40000 |
40000—45000 |
45000—73000 |
73000—105000 |
55000 |
|
Краснодар |
37000—42000 |
42000—48000 |
48000—77000 |
77000—110000 |
58000 |
|
Красноярск |
40000—43000 |
43000—50000 |
50000—80000 |
80000—110000 |
60000 |
|
Нижний Новгород |
35000—38000 |
38000—45000 |
45000—70000 |
70000—100000 |
52000 |
|
Новосибирск |
40000—43000 |
43000—50000 |
50000—80000 |
80000—110000 |
60000 |
|
Омск |
35000—37000 |
37000—43000 |
43000—68000 |
68000—95000 |
50000 |
|
Пермь |
35000—38000 |
38000—45000 |
45000—70000 |
70000—100000 |
53000 |
|
Ростов-на-Дону |
37000—40000 |
40000—47000 |
47000—75000 |
75000—105000 |
55000 |
|
Самара |
35000—37000 |
37000—43000 |
43000—68000 |
68000—95000 |
50000 |
|
Уфа |
35000—38000 |
38000—45000 |
45000—70000 |
70000—100000 |
53000 |
|
Челябинск |
37000—40000 |
40000—45000 |
45000—73000 |
73000—105000 |
55000 |
На август средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках, которые находятся на начальном этапе строительства, составляет 370,6 тысяч рублей (во всех классах жилья, кроме элитного). Это на 21,1% меньше, чем в жилых комплексах на стадии монтажа нижних этажей и на 13,7% чем на стадии монтажа верхних этажей.
В Москве в старых границах продается 358 жилых комплексов, 980 корпусов, 2 104 908 кв. метров.
Из них по площади (в метрах) новостройки комфорт-класса составляют 45,5 % предложения, бизнес-класса – 40,8 %, премиум-класс – 10,4%, элита – 3,2%. В Est-a-Tet исследовали предложение всех классов, кроме элитного, поскольку он имеет существенные особенности. Предложение и цены исследованы с точки зрения зависимости цены от стадии строительства.
Средняя стоимость квадратного метра в зависимости от стадии строительства и класса по данным на 12 августа:
|
Стадия строительства |
Средневзвешенная цена кв. метра, рублей |
Разница, % к стадии котлована |
|
Котлован |
261 227 |
- |
|
Монтаж нижних этажей |
284 464 |
+8,9% |
|
Монтаж верхних этажей |
308 124 |
+17,9% |
|
Фасадные работы |
296 604 |
+13,5% |
В комфорт-классе на момент исследования экспонировалось 994 991 кв. метров. Минимальная стоимость квадратного метра наблюдается в проектах на стадии котлована – 261,227 тыс. рублей.
«Если обратить внимание на цифры, то видно, что приобретение на котловане остаётся самым выгодным и инвестиционно привлекательным мероприятием, и это несмотря на проектное финансирование, из-за которого некоторые эксперты ожидали исчезновения инвесторов в новостройках. Далее по стадии готовности цены в проектах растут, но всё не так просто – здесь уже играет роль стратегия продаж, ликвидность проекта и ряд других факторов. Средние показатели по рынку не показывают прямой зависимости стадии готовности и средней цены квадратного метра, но стоимость на стадиях монтажа в любом случае существенно выше стоимости на котловане, даже с учётом того, что это средние показатели. Вывод стоит сделать следующий: если вы рассматриваете покупку как инвестицию, то вам стоит рассматривать проекты на котловане, но это не значит, что любой проект подойдёт. Если вы рассматриваете квартиру для жизни, то стоит рассматривать различные стадии строительной готовности, так как зачастую можно найти оптимальное соотношение цены и готовности объекта, не говоря уже о качественных характеристиках. Единственная сложность – на рынке колоссальный объём предложений, и самому будет очень сложно и долго в этом ориентироваться», – рассказывает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
В бизнес-классе экспонируется 938 294 кв. метров.
Здесь график зависимости цены от стадии готовности выглядит похоже на комфорт-класс, но разница между стоимостью на стадии верхних этажей и на стадии фасадных работ минимальная. Так же как и в комфорт-классе максимальная выгода – при покупке квартиры на стадии котлована.
|
Стадия строительства |
Средневзвешенная цена кв. метра, рублей |
Разница, % к стадии котлована |
|
Котлован |
397 570 |
- |
|
Монтаж нижних этажей |
425 087 |
+6,9% |
|
Монтаж верхних этажей |
441 485 |
+11,0% |
|
Фасадные работы |
439 784 |
+10,6% |
Премиум-класс заметно отличается по ценовой разнице от предыдущих классов.
Так, здесь фиксируется максимальная разница между стоимостью метра на стадии котлована и на стадии фасадных работ – сразу +72,2%. При этом стоимость квадратного метра на стадии нижних этажей выше, чем при монтаже верхних этажей. «Ценообразование в премиальном сегменте строится по иным законам, чем в комфорт- и бизнес-классе, также общий объем предложения относительно небольшой – 171 624 кв. м. Любой выход проекта сразу меняет общую ценовую картину», – отмечает Роман Родионцев.
|
Стадия строительства |
Средневзвешенная цена кв. метра |
Разница, % к стадии котлована |
|
Котлован |
559 244 |
- |
|
Монтаж нижних этажей |
623 941 |
+11,6% |
|
Монтаж верхних этажей |
567 618 |
+1,5% |
|
Фасадные работы |
962 917 |
+72,2% |
Таким образом, максимальная выгода для покупателя в любом случае наблюдается при покупке на этапе котлована. Однако сейчас покупатели проявляют значительный интерес к жилью на высокой стадии готовности – и в ряде случаев приобрести жилье на стадии фасадных работ может быть выгоднее, чем на стадии монтажа верхних этажей. Необходимо тщательно изучать каждый проект, учитывать массу факторов от локации до репутации девелопера.
Ранее в Est-a-Tet опросили потенциальных покупателей жилья и выяснили, что бюджет покупки важен для 99% покупателей, при этом показатель цены стоит на первом месте всё время наблюдения (более 14 лет).