Итоги III квартала на рынке новостроек элитного и делюкс класса Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек элитного и делюкс-класса. Объём предложения вырос на 19,4%. Средневзвешенная цена квадратного метра в элитных проектах достигла 1,27 млн рублей (+1,7% за квартал, +2,7% за год), в проектах делюкс-класса – 2,39 млн рублей за кв. метр (- 2,6% за квартал, +12,8% за год).
По данным «Метриум», по итогам III квартала 2022 года на рынке высокобюджетной недвижимости находился 61 проект, из них 40 проектов относятся к элитному классу и 21 – к классу делюкс. Суммарный объем предложения на конец периода составил почти 1 тыс. лотов, из них 49% приходится на квартиры и 51% – на апартаменты. По сравнению со II кварталом, количество квартир и апартаментов в продаже выросло на 19,4%.
Динамика объема предложения на первичном рынке класса элитный по кварталам, шт.
Источник: Метриум
Динамика объема предложения на первичном рынке класса делюкс по кварталам, шт.
Источник: Метриум
В III квартале активно выходили в продажу новые высокобюджетные комплексы: продажи стартовали в трех проектах (два от Level Group и один от «Галс Девелопмент»), тогда как в I и II кварталах текущего года вышло только по одному проекту в квартал.
Новые проекты на первичном рынке высокобюджетного сегмента в III квартале 2022 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Объект продаж |
Класс |
|
1 |
Саввинская 17 |
Level Group |
квартиры |
делюкс |
|
2 |
Саввинская 27 |
Level Group |
апартаменты |
делюкс |
|
3 |
Космо 4/22 |
Галс Девелопмент |
апартаменты |
делюкс |
Источник: Метриум
Среди районов Москвы по количеству элитных лотов в продаже со значительным отрывом лидирует Пресненский район (24,3%). Довольно велика доля районов Хамовники (13,5%), Раменки (13,2%) и Арбат (12,4%).
Недвижимость класса делюкс сосредоточена в районе Якиманка (42,7%). На второе место вышел район Хамовники (17,5%, +7,8 п.п.), где стартовали продажи двух новых проектов Level Group. Также выросла доля района Замоскворечье (12,7%, +11 п.п.), где началась реализация проекта делюкс-класса «Космо 4/22».
Структура предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по районам г. Москвы, количество лотов
Вследствие повышения строительной готовности ранее вышедших на рынок проектов, в III квартале существенно сократилась доля лотов в продаже на начальной стадии готовности. В элитном классе все ранее вышедшие проекты перешли на этап монтажа (24,4%, +16,2 п.п.). В классе делюкс количество лотов в строящихся корпусах также увеличилось (45,2%, +39,7 п.п.).
Структура предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по стадии строительной готовности, количество лотов
Среди предложений элитного сегмента ожидаемо значительную часть рынка занимают многокомнатные варианты (30,4% в элитном классе и 37,9% в классе делюкс). Доля студий невелика – всего 2,8% от числа всех предложений класса элит (+1,5 п.п. за квартал), а среди вариантов в проектах делюкс-класса в продаже имеется только одна студия – в комплексе «Ильинка 3/8» от ГК «ИНТЕКО».
Структура предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по типу квартир, количество лотов
В элитных новостройках большая часть предложений реализуется без отделки (52% в элитном, 77,7% в делюксе).
Структура предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по типу отделки, количество лотов
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в элитных проектах в сентябре 2022 года достигла 1,27 млн рублей (+1,7% за квартал, +2,7% за год). В проектах делюкс-класса цена составила 2,39 млн рублей за кв. метр, за квартал цена снизилась на 2,6%, однако в годовом исчислении выросла на 12,8%.
Цены на элитные проекты характеризуются относительной стабильностью, колебания происходят из-за выхода в продажу новых проектов. Влияние оказывает также изменение курса доллара, так как ряд проектов экспонируются в валюте. Так, начало 2022 года отмечалось ростом цен на элитную недвижимость из-за нестабильного курса, а дальнейший спад можно объяснить укреплением национальной валюты.
Средневзвешенная цена предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
В разрезе округов наиболее высокая цена кв. метра в сегменте делюкс отмечается в Пресненском районе (3,31 млн руб.). В районе реализуются два проекта – «Малая Бронная 15» и The Patricks.
Наиболее дорогостоящая недвижимость элитного класса реализуется в Тверском районе (2,1 млн, +18,2%). В районе находятся два комплекса апартаментов – «Долгоруковская 25» и «Клубный дом в Газетном», по итогам квартала в обоих проектах цены предложения выросли.
Средневзвешенная цена предложения в разрезе районов в новостройках высокобюджетного сегмента, руб. за кв. м
Показатель средней площади в обоих классах элитного сегмента немного сократился – квартиры и апартаменты в среднем стали компактнее на 2,2% в элитном классе и на 1,7% в делюксе. Вслед за уменьшением средней площади объектов снизилась и средняя стоимость лотов: на 0,5% в элитном и на 3,8% в делюксе. В классе делюкс впервые появилась в продаже студия – компактный апартамент 49 кв. м в комплексе «Ильинка 3/8» за 108,5 млн рублей.
Стоимость предложений в новостройках элитного класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Бюджет, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
27 |
45 |
90 |
915 780 |
1 233 500 |
1 701 000 |
32 927 200 |
55 312 780 |
144 159 750 |
|
1К |
39,7 |
73,5 |
141,5 |
700 000 |
1 095 580 |
1 936 000 |
40 090 500 |
80 495 820 |
236 811 520 |
|
2К |
52,5 |
119,2 |
198,1 |
659 100 |
1 140 430 |
2 670 470 |
60 375 000 |
135 918 350 |
315 240 060 |
|
3К |
94,1 |
152,3 |
199,4 |
641 140 |
1 128 790 |
2 125 530 |
84 720 000 |
171 969 500 |
367 078 860 |
|
4К+ |
117,0 |
237,6 |
687 |
669 050 |
1 417 800 |
4 016 070 |
87 750 000 |
336 889 430 |
1 581 227 000 |
|
итого |
27 |
151,2 |
687 |
641 140 |
1 265 800 |
4 016 070 |
32 927 200 |
191 395 140 |
1 581 227 000 |
Источник: Метриум
Стоимость предложений в новостройках класса делюкс в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Бюджет, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
49 |
49 |
49 |
2 219 900 |
2 219 900 |
2 219 900 |
108 508 710 |
108 508 710 |
108 508 710 |
|
1К |
47,1 |
66,7 |
98 |
862 200 |
1 708 590 |
2 863 990 |
43 024 890 |
114 012 880 |
251 313 560 |
|
2К |
65,5 |
109,6 |
177,1 |
1 350 000 |
2 320 970 |
5 310 390 |
93 000 000 |
254 420 830 |
735 440 000 |
|
3К |
74,7 |
149,6 |
200,2 |
1 312 500 |
2 129 940 |
5 063 240 |
127 288 800 |
318 668 860 |
827 840 000 |
|
4К+ |
108,5 |
282 |
4 440 |
700 000 |
2 553 500 |
5 733 200 |
192 842 100 |
720 148 810 |
5 600 000 000 |
|
итого |
49 |
177,1 |
4 440 |
700 000 |
2 389 950 |
5 733 200 |
43 024 890 |
423 317 320 |
5 600 000 000 |
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений высокобюджетного сегмента в сентябре 2022 года:
– CULT: студия площадью 27 кв. м за 32,9 млн руб.;
– Lucky: однокомнатная квартира площадью 45,3 кв. м за 40,1 млн руб.;
– «Поклонная 9»: однокомнатный апартамент площадью 50,9 кв. м за 45,4 млн руб.
Количество зарегистрированных сделок на высокобюджетном рынке новостроек в III квартале 2022 года составило 96 штук. Активность покупателей сопоставима со II кварталом, когда было зарегистрировано 100 ДДУ. Спрос на квартиры примерно в два раза превышает спрос на апартаменты. Однако, стоит принять во внимание, что многие элитные комплексы реализуются по ПДКП и ДКП и не учитываются в статистике.
Количество сделок по договорам ДДУ в новостройках высокобюджетного сегмента по кварталам, шт.
Источник: Метриум
Основные тенденции
«На рынок элитной недвижимости в III квартале 2022 года вышли три новых проекта – два от Level Group на Саввинской набережной и один от «Галс Девелопмент» в районе Замоскворечье, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Совокупное количество предложений в продаже увеличилось на 19,4% и составило почти тысячу лотов. Квартиры и апартаменты представлены на рынке практически в равных долях.
Средневзвешенная цена квадратного метра в высокобюджетном сегменте на конец сентября 2022 года составила 1,66 млн рублей (1,27 млн рублей в элитном классе и 2,39 млн рублей в классе делюкс). Рост замедлился после резкого скачка стоимости в начале 2022 года, который произошел из-за нестабильности валютного курса. Среднее удорожание составило 2,2% за квартал, причем рост коснулся только проектов элитного класса (+1,7%), в классе делюкс произошло снижение средней цены (-2,6%) из-за выхода новых проектов по стартовым ценам.
Спрос на высокобюджетную недвижимость снижается. В III квартале было зарегистрировано 96 ДДУ, что на 4 штуки меньше, чем в прошлом квартале, и в два раза меньше, чем год назад. Покупатели элитной недвижимости стали реже привлекать ипотечные средства: доля договоров с ипотечным обременением составила 13%, в то время как в прошлом году не менее четверти договоров заключалось с использованием ипотеки.
Рынок высокобюджетной недвижимости в наименьшей степени подвержен колебаниям в связи с изменением банковских предложений. На сегодняшний день в высокобюджетном сегменте наибольшую роль играет продуктовая составляющая. Рынок пополняется новыми проектами в привлекательных локациях, что отвечает запросам покупателей».
Число самых компактных квартир (студий) в новостройках бизнес-класса на московском рынке жилья впервые сравнялось с числом самых просторных квартир (от 4 комнат и больше), отметили аналитики «Метриум». За прошедший год доля студий выросла до 6,3%, тогда как предложение многокомнатных квартир сократилось до сопоставимого уровня.
В октябре на рынке новостроек бизнес-класса в Москве застройщики предлагали покупателям 704 студии. Это небольшие квартиры, в которых жилая и кухонная зона объединены, а изолирован только санузел. В среднем в актуальных проектах застройки бизнес-класса студия достигает в площади 28 кв.м. За последний год предложение такого жилья в сегменте увеличилось в 3,3 раза – в октябре 2020 года девелоперы продавали всего 212 таких квартир. Доля студий среди других типов квартир, таким образом, увеличилась за 12 месяцев с 2% до 6,3%.
Одновременно сократилось предложение многокомнатных квартир. В среднем их площадь составляет 123 кв.м., тогда как у ближайших к ним по габаритам трехкомнатных квартир она достигает 95 кв.м. В октябре на рынке новостроек бизнес-класса насчитывалось всего 696 многокомнатных квартир, что на 14% меньше, чем год назад, когда их было 812. Доля квартир 4+ соответственно за прошедшие 12 месяцев уменьшилась с 7,8% до 6,3%.
Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», для многокомнатных квартир этот показатель можно признать нормальным. В среднем за последние три года доля самых больших квартир каждый квартал составляла около 6,2%. Другая ситуация со студиями, которые в сегменте бизнес-класса всегда были крайне редким явлением. Так, в октябре 2018 года их доля составляла 1,6%, 2019 года – 1,5%, 2020 года – 2%. Иными словами, предложение студий в новостройках бизнес-класса доросло до предложения многокомнатных квартир.
«Многокомнатные квартиры всегда будут пользоваться спросом в новостройках бизнес-класса, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Их приобретают, с одной стороны, обеспеченные, а с другой стороны, практичные клиенты. Чаще всего это покупатели с большими семьями, и они не хотят переплачивать, но при этом стремятся получить максимум простора в качественном и комфортном жилом комплексе. При этом отмечу, что многокомнатные квартиры за последние годы также стали более разнообразными по своей конфигурации. В частности, в нашем городском районе “Ривер Парк” есть в продаже четырехкомнатные квартиры евроформата, то есть гостиная и кухня в них объединены в просторную социальную зону, что делает их более доступными по цене и эффективными с точки зрения планировки».
Предложение квартир с другим количеством комнат в целом распределено равномерно и за последний год существенно не изменилось, отмечают аналитики «Метриум». Доля однокомнатных квартир в продаже составляет 24,4%, двухкомнатных – 36,1%, трехкомнатных – 26,9%.
«Студия более экономичный вариант жилья для тех покупателей новостроек бизнес-класса, которым не нужны однокомнатные квартиры, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Часто это инвесторы, которые приобретают жилье для сдачи в аренду. Нередко студии покупают для временных остановок в столице менеджеры и чиновники из других городов. Также этот формат квартир интересен родителям студентов, которые хотят дать детям возможность самостоятельно жить в удобной локации, скажем, рядом с университетом».
Средняя стоимость студии в новостройке бизнес-класса в октябре составила почти 12 млн рублей (28 кв.м), однокомнатной квартиры – 18,1 млн рублей (44 кв.м в среднем), двухкомнатной квартиры – 26 млн рублей (67 кв.м), трехкомнатной – 34,9 млн рублей (95,4 кв.м). Многокомнатные квартиры в среднем обходились в 47,7 млн рублей (123 кв.м).
«Доля студий в новостройках бизнес-класса, на наш взгляд, будет расти, потому что они становятся очень популярны для некоторых представителей нашей покупательской аудитории, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер проектов в московском регионе ЖК ILove, Headliner, Bauman House, «Равновесие»). – Судии, несмотря на свою площадь, очень функциональное жилье, которое можно приспособить под жизнь студента или маломобильного человека, сдать в аренду бизнесмену, туристу, с выгодой перепродать. Однако, конечно, едва ли их доля в перспективе станет такой же, как в массовом сегменте рынка».
Источник: «Метриум»
По итогам октября 2021 г., согласно данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», совокупный объем предложения квартир комфорт-класса на первичном рынке старой Москвы составил 818,5 тыс. кв.м (+5,7% за месяц, +6,8% за год) и 16,3 тыс. лотов (+6,8% за месяц, +9,9% за год).
Две трети предложения приходится на 4 округа: ЮВАО – 28,7% (-2,4% за месяц, -7% за год), ЗАО – 16,1% (-1% за месяц, +4,3% за год), САО – 16% (+0,5% за месяц, +8% за год) и СВАО – 14,1% (+0,5% за месяц, -2,1% за год).
Большая часть предложения находится на начальной стадии строительной готовности – 43,6% площади (-1% за месяц, -1,1% за год), чуть меньше – на заключительной стадии, с долей 40,3% площади (+3,3% за месяц, -4,9% за год).
По наличию и типу отделки большая доля предложения комфорт-класса в границах старой Москвы реализуется с различными видами отделки – 84% лотов (+3,7% за месяц, +10,7% за год), в т.ч. с отделкой – 65% лотов (+1,1% за месяц, -1,3% за год), с предчистовой отделкой – 16,5% (+2,7% за месяц, +9,6% за год) и с допопциями - 2,5% (0% за месяц, +2,5% за год). На долю предложения без отделки приходится 16% лотов (-3,7% за месяц, -10,7% за год).
Средняя площадь экспозиции составила 50,2 кв.м., за месяц она сократилась на 0,1%, за год – на 12%. По типу квартир почти две трети предложения (67,7% лотов) приходится на 3 типа квартир: 2е – 25,8% лотов (-0,1% за месяц, +9,4% за год), 3е – 23,3% (-0,6% за месяц, +3% за год) и студии – 18,5% (+0,4% за месяц, +6,8% за год).
По итогам октября средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир в комфорт-классе составила 258,9 тыс. руб., за месяц она выросла на 1%, за год – на 34,4%.
Самым доступным округом в комфорт-классе стал ЮЗАО – 214,5 тыс. руб./кв.м (-1,7% за месяц, +24,5% за год). Самыми дорогими – ЦАО, в котором год назад предложение не было представлено, с СВЦ на уровне 320 тыс. руб./кв.м и ЗАО – 297,3 тыс. руб./кв.м (+2,4% за месяц, +31,7% за год). Самый высокий прирост СВЦ в месячной динамике, наряду с ЗАО, показал ЮАО, в котором СВЦ составила 264,2 тыс. руб./кв.м (+5,8% за месяц, +37% за год). Самый высокий уровень годового прироста наблюдался в округах СВАО – 250,9 тыс. руб./кв.м (+1% за месяц +39% за год) и ЮВАО – 250 тыс. руб./кв.м (+1,8% за месяц, +38,3% за год).
По итогам октября средняя цена квартир в комфорт-классе составила 12,9 млн руб., за месяц она не изменилась, а за год выросла на 18,3%. Самой доступной локацией стал ЮЗАО со средней ценой квартиры 10,4 млн руб. (-3,9% за месяц, +0,6% за год). Самыми дорогими – ЦАО – 25,4 млн руб., ЗАО – 14,9 млн руб. (+2,1% за месяц, +10,4% за год) и ЮАО – 14,6 млн руб. (+5,6% за месяц, +12,4% за год).