Спрос на ипотеку в России в 2021 году вырос, несмотря на рост ставок и стоимости жилья, хотя во втором полугодии активность заемщиков явно замедлилась. Проанализировав свежие данные ЦБ РФ, аналитики «Метриум» подсчитали, что сумма выданных кредитов увеличилась на 29%, но их число – только на 8%. При этом быстрее всего в 2021 году росли региональные рынки ипотеки на Северном Кавказе, Дальнем Востоке и в Крыму.

Итоги 2021 года на рынке ипотеки в России

*Средневзвешенная ставка по выданным в течение месяца кредитам на конец периода (за декабрь) соответствующего года

Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ

Темпы роста рынка ипотеки в 2021 году были самыми низкими за 5 лет

В 2021 году российские банки выдали россиянам 1,9 млн ипотечных кредитов на 5,7 трлн рублей для покупки вторичного и строящегося жилья. По сравнению с 2020 годом число жилищных займов увеличилось на 8%, а их сумма – на 29%.

В 2021 году рост рынка ипотеки замедлился. Так, в 2020 году относительно 2019-го количество кредитов увеличилось на 40%, а общий объем займа – на 56%. Темпы роста ипотечного рынка также были выше в 2018, 2017 и 2016 гг.

Россияне стали меньше занимать средств на покупку жилья после изменения условий программы «Господдержка – 2020» в июле 2021 года и последующего роста рыночных ставок по ипотеке. Во втором полугодии россияне получили только на 4% больше кредитов, чем в первом полугодии, хотя обычно на вторую половину года приходится львиная доля одобренных займов. Причем выдача сократилась только в девяти регионах, но почти все они являются лидерами по объемам ипотечного кредитования (Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Свердловская область, Краснодарский край). В других регионах количество займов во втором полугодии все-таки выросло, несмотря на ухудшение условий кредитования. Это также связано с переформатированием программы «Господдержки – 2020», по которой во втором полугодии кредит со льготной ставкой можно было получить не больше 3 млн рублей. В крупных городах этой суммы явно недостаточно для покупки квартиры, тогда как в большинстве прочих регионов сумма в 3 млн рублей еще позволяет рассчитывать на покупку подходящего жилья.

Средний размер ипотечного займа вырос на 27% – рекорд за 5 лет

В декабре 2021 года россияне в среднем занимали у банков на покупку жилья 3,35 млн рублей, тогда как в конце 2020 года средний размер кредита составлял 2,65 млн рублей. Таким образом, за прошедшие 12 месяцев средняя сумма кредита на покупку жилья увеличилась на 700 тыс. рублей или на 27%.

Это беспрецедентный рост кредитной нагрузки на ипотечных заемщиков за последние годы. В 2016 году средний размер кредита на покупку жилья увеличился на 7%, в 2017 году – на 8%, в 2018 – на 13%, в 2019 – на 10%, в 2020 – на 11%.

При этом в 2021 году россияне начали не только больше занимать средств, но и увеличили срок кредитования. В декабре 2021 года российские банки в среднем выдали кредиты на срок 21,9 лет, тогда как в декабре 2020 года покупатели жилья в среднем одалживали на 19,1 лет. То есть за 12 месяцев средний срок ипотечного кредитования увеличился почти на два года или на 14%. Это также стало рекордным значением за последние годы. В 2015 году средний срок вырос на 3%, в 2016 году – на 1%, в 2017 году – на 2%, в 2018 году – на 7%, в 2019 году – на 9%, в 2020 году – на 3%. Основная причина увеличения нагрузки на заемщиков – повышение цен на жилье, а также рост ипотечных ставок.

Ипотечное кредитование на рынке новостроек сократилось

Повышение ипотечных ставок и изменение программы господдержки повлияли прежде всего на активность заемщиков, которые берут кредит на покупку строящегося жилья. В 2021 году российские банки выдали дольщикам 476 тыс. кредитов на сумму 1,88 трлн рублей. Между тем, по итогам 2020 года количество кредитов было выше (484 тыс.), но их денежный объем – меньше (1,50 трлн рублей). Таким образом, количество кредитов для участников долевого строительства снизилось на 2%, а их объем увеличился на 26%. Аналитики «Метриум» отмечают, что рост денежного объема кредита косвенно указывает на сопоставимый рост цен на новостройки в стране, который составил 25-30% в 2021 году.

Впрочем, по количеству выданных дольщикам кредитов 2021 год уступает только 2020 году, тогда как в сравнении со всеми предыдущими периодами этот показатель остается высоким. Так, в 2019 году участники долевого строительства получили 339 тыс. кредитов, в 2018 году – 368 тыс., в 2017 году – 312 тыс., в 2016 – 306 тыс.

Средний размер ипотеки на новостройку превысил 4 млн рублей

В декабре 2021 года дольщики в среднем занимали у банков на участие в строительстве 4,17 млн рублей, тогда как в тот же период 2020 года кредит для них в среднем составлял 3,36 млн рублей. Таким образом, за 2021 год показатель увеличился на 820 тыс. рублей или на 24%.

При этом средний срок кредитования превысил 22 года против 19 лет в конце 2020 года, то есть увеличение стоимости новостроек потребовало от потенциальных заемщиков брать кредит на более длительный срок.

Вместе с тем ипотечная ставка для участников долевого строительства к концу года оказалась ненамного выше, чем в декабре 2020 года – 5,88% против 5,82%. Примечательно, что в течение первого полугодия она сокращалась (с 5,86 в январе до 5,48 в июне). Затем, после переформатирования программы «Господдержка 2020», она резко выросла в июле до 6,23%, но с сентября начала снижаться: в октябре до 6%, в ноябре – до 5,83%, в декабре – до 5,88%.

«Полагаю, стабилизировать ставку по ипотеке на новостройки помогло расширение программы “Семейная ипотека”, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «Кортрос-Москва» (девелопер ЖК в Московском регионе Headliner, ILove, Bauman House, «Равновесие»). – Программа “Господдержка 2020” имела широкую аудиторию, так как распространялась практически на всех граждан России. Но с июля субсидированную ставку по ней повысили до 7%, а размер кредита ограничили тремя миллионами рублей. Фактически для крупных локальных рынков жилья столичного региона и ряда крупнейших городов эта программа завершилась. Но одновременно была расширена программа “Семейная ипотека”, в которой получили возможность участвовать семьи с одним ребенком. Именно поэтому сначала последовал резкий рост средних ставок (большинству дольщиков пришлось брать кредит по повышенной ставке), к осени семьи с одним ребенком (а их большинство) постепенно пришли на рынок новостроек, видимо, подкопив необходимую для первоначального взноса сумму, и, таким образом, средняя ставка сократилась. Это значит, что расширение семейной ипотеки действительно оказало серьезную поддержку рынку новостроек во втором полугодии 2020 года».

Заметно вырос рынок ипотеки на Северном Кавказе, Дальнем Востоке и в Крыму

Рекордный рост выдачи ипотеки аналитики «Метриум» зафиксировали в республиках Северного Кавказа. Так, в Чечне количество выданных в 2021 году выросло в три раза по сравнению с 2020 годом (12,7 тыс. против 4,2 тыс.). Далее следует соседняя Ингушетия (рост в два раза – с 870 до 1,7 тыс.), Карачаево-Черкессия (рост на 62% с 2,5 тыс. до 4,0 тыс.), Дагестан (38% с 6,4 тыс. до 8,8 тыс.), Северная Осетия (27% с 4,1 тыс. до 5,2 тыс.).

Заметно повысилась активность заемщиков в Крыму. В целом по республике банки увеличили выдачу ипотеки на 22% и, в частности, в Севастополе – на 22%. Также вырос ипотечный рынок в Восточной Сибири и на Дальнем Востоке. В частости, в Тыве банки одолжили в 2021 году на 25% больше ипотеки, чем в 2020, в Приморском крае – на 20%, на Алтае – на 20%, в Забайкальском крае – на 17%, в Сахалинской области – на 16%, в Хабаровском крайне – на 12%.

Однако регионы-лидеры по ипотеке остались те же. Больше всего кредитов на покупку жилья заемщики получили в Москве (135 тыс.), Московской области (108 тыс.), в Санкт-Петербурге (87 тыс.), Тюменской области (82 тыс.), Башкортостане (68 тыс.). В этих регионах по итогам года также зафиксирован рост активности заемщиков; в Москве – на 11%, Московской области и Башкортостане – на 10%, в Тюменской области – на 9%, в Санкт-Петербурге – на 1%.

В самых «бедных» регионах самые высокие ипотечные ставки

Уровень средних ставок, по которым выдается ипотечный кредит, различается в зависимости от региона. Самые высокие средние ставки в 2021 году были в Республике Тыва (8,86%), Карачаево-Черкессии (8,72%), в Севастополе (8,64%), Чеченской республике (8,64%), Республике Алтай (8,64%).

В некоторых из этих регионах и более длительные, чем в среднем по стране, сроки кредитования. Так, в Чечне – 22,6 лет, в Карачаево-Черкессии – 22,5 лет, в Тыве – 22,2 года. Самый же большой средний срок кредита в Адыгее (23 года), Тюменской области и Дагестане (22,7 лет).

Наиболее низкие ипотечные ставки на Дальнем Востоке благодаря действующей там программе «Дальневосточная ипотека». Дешевле всего жилищный кредит в конце 2021 года обходился жителям Магаданской области (5,51%), Чукотки (5,75%), Амурской области (5,79%), Якутии (5,87%), Приморского края (5,90%).

Расплатиться быстрее всего с банком планировали жители Магаданской области (18,5 лет), Челябинской области (18,8 лет), Ингушетии (19,5 лет), Ивановской области (19,9 лет), Кузбасса (19,9 лет).

«Как и ожидалось, сокращение массированной господдержки ипотеки привело к замедлению рынка жилищного кредитования, – комментирует Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В наибольшей мере это проявилось в крупных городах с самыми высокими ценами на жилье, где активность покупателей заметно сократилась. Однако в целом по стране мы видим, что рынок остается большим, так как даже с учетом ограничений на размер кредита в 3 млн рублей в провинции льготный кредит позволяет приобрести хорошее жилье при высоком первоначальном взносе. Также мы видим, что семейная ипотека помогла стабилизировать ставки по кредитам на покупку строящегося жилья. Таким образом, можно сделать вывод, что в 2022 году резкого спада на рынке жилья не произойдет. Вероятнее всего, сохранится замедленный рост числа выданных кредитов, хотя многое будет зависеть от дальнейшего движения ставок по ипотеке. Если ЦБ РФ не ужесточит кредитно-денежную политику, то 2022 год может и не станет рекордным, то, по меньшей мере, точно не будет провальным».

Реформа долевого строительства ввела в практику девелопмента еще один базовый показатель – объем проектного финансирования. Каждый проект, реализуемый по новой схеме, стал получателем банковских средств, которые выступают залогом его устойчивости. Эксперты премии Urban Awards изучили, как соотносятся по объему кредитное тело и объем выручки. Они подготовили выборку из 15 новостроек, которые по состоянию на 2021 г. оправдали взятые под них финансовые ресурсы. Причем некоторым комплексам хватило для этого одного сезона.

Застройщики и банки далеко не всегда готовы раскрывать информацию относительно суммы проектного финансирования, выделенного под строительство конкретного жилого комплекса. Изучение этой составляющей жилищного рынка серьезно затруднено. Тем не менее, мы располагаем достаточными данными от ряда ведущих строительных компаний, чтобы адекватно судить о сложившихся закономерностях. При подсчете выручки учитывались оптовые и розничные сделки с жилыми юнитами (квартирами и апартаментами). Этот индикатор не следует понимать как весь объем финансовых поступлений, которые генерируются новостройкой. Приводимые в исследовании цифры реально могут быть больше на 3-8% за счет реализации кладовых, машино-мест и коммерческих помещений. Иногда банки принимают решение о поддержке проекта спустя продолжительное время после выхода его на рынок. В этих случаях объем выручки рассчитывался с момента заключения соответствующего соглашения (в таблице такие жилые комплексы отмечены звездочкой).

ЖК «Дмитровский парк» на севере Москвы стал в октябре 2018 г. пилотной площадкой, на которой был апробирован механизм проектного финансирования. Это едва ли не единственный столичный проект ГК «ПИК», по которому точно известен объем выделенных средств – 19,9 млрд рублей. Их предоставил основной партнер (и по совместительству акционер) застройщика – банк «ВТБ». На продажах жилья эквивалентная сумма набралась только к сентябрю 2021 г. Новый год этот проект встретил с результатом в 22,99 млрд рублей выручки, что на 15,5% превосходит объем кредита. Кроме того, в ЖК «Дмитровский парк» с 2018 г. было продано около 200 кладовых, более 50 коммерческих помещений и 333 машино-места. Совокупная стоимость этих активов оценивается в 1,3 млрд рублей.

В отличие от ГК «ПИК» несколько крупных девелоперов придерживаются более открытой информационной политики. Среди них «Интеко», «Инград», ГК «ФСК», Группа «Самолет», ГК «Основа», ГК «Гранель». В частности, известно, что летом 2019 г. финансовая корпорация «Открытие» направила на строительство ЖК «Вестердам» (район Очаково-Матвеевское) 15,0 млрд рублей. Новостройка доказала свою востребованность. В сезоне-2021 она не только «отработала» кредит, но и вышла в плюс (16,23 млрд рублей). Другой проект «Интеко» на западе Москвы – комплекс бизнес-класса West Garden – вышел на показатель в 26,56 млрд рублей, что лишь на 5% меньше кредитных вложений в его строительство.

Экономика ГК «Гранель» тоже очень быстро адаптировалась к переходу на схему с эскроу. Это подтвердилось уже на примере первого из флагманов застройщика в границах «старой» Москвы – ЖК «Тринити». 9,7 млрд рублей «сбербанковского» кредита обернулись 11,53 млрд рублей выручки. Сиквелу проекта потребовалось чуть более девяти месяцев, чтобы сгенерировать 8,68 млрд рублей выручки – на 0,8 млрд рублей больше суммы проектного финансирования. Сбербанк заявлен донором и для ЖК Profit на юго-востоке столице. В октябре 2020 г. проекту был одобрен  кредит в 11,20 млрд рублей. На сегодняшний день он уже взял эту планку.

«Инград» может занести себе в актив проект TopHills, который при финансировании в 11,1 млрд рублей привлек 14,80 млрд рублей. На строительство ЖК RiverSky осенью 2019 г. ВТБ выдал кредит в 21,7 млрд рублей. С того времени в новостройке было распродано жилья на 20,76 млрд рублей. Если прибавить к этому выручку за июль-октябрь 2019-го, то общая сумма превысит 25 млрд рублей. Соседний ЖК Foriver  и корпус второй очереди ЖК «Преображение» на востоке Москвы (5-й, 8-й и 9-й) окупили себя на две трети.

Осенью 2020-го ФСК усилила свою позицию на столичном рынке двумя проектами бизнес-класса – ЖК «Режиссер» на северо-востоке и ЖК «Архитектор» на юго-западе. Накануне запуска площадок девелопер заручился финансовой помощью Сбербанка. «Режиссер» успел оправдать потраченные на него заемные средства (11,40 млрд рублей) до завершения сезона-2021. «Архитектор», на котором ФСК заработал пока что 11,33 млрд рублей при кредите в 15,30 млрд рублей, должен «выйти в ноль» летом наступившего года. Жилой массив Sydney City наряду с упомянутым ЖК «Тринити-2» может служить идеальным кейсом реализации по схеме с эскроу. Всего за один сезон ФСК смогла собрать на этой площадке кассу в 14,73 млрд рублей, что на четверть перекрыло сумму кредита. Столь быстрая окупаемость – большая редкость среди премьер на территории «старых» округов. Компания Sminex, которая вышла на рынок проектного финансирования только в феврале 2021 г., получила от «Газпромбанка» 15,3 млрд рублей на строительство ЖК «Достижение» по соседству с Останкинской телебашней. У застройщика нет оснований жаловаться на недостаток покупательского внимания к этому адресу: за год здесь было зарегистрировано более 600 ДДУ с квартирами на 12,13 млрд рублей и продано свыше 300 нежилых помещений. Но результат, достигнутый Sydney City, повторить все же не удалось. Несомненно позитивным нужно признать старт ЖК Level Нагатинская – за один квартал проект аккумулировал 3,36 млрд рублей, фактически погасив две пятых от кредита, предоставленного Сбербанком (8,5 млрд рублей).   У прочих дебютантов статистика куда более скромная. ГК «Основа» взяла у Сбербанка 16,5 млрд рублей под реализацию ЖК Very, но за семь месяцев заработала на продажах всего 1,56 млрд рублей. Митинский сити-комплекс «Перец», который финансируется «Банком Дом.рф», за полгода пополнил корпоративный бюджет на 0,88 млрд рублей – меньше четверти от той суммы, которую ГК «МИЦ» предстоит вернуть «Банку Дом.рф» (без учета процентов). Премиальный ЖК «Бадаевский» за сезон вернул одну треть вложенных финансов, элитный ЖК «Лаврушинский» и  жилой комплекс комфорт-класса ЖК «Михалковский» – одну шестую.

Исключительную эффективность в использовании банковских средств показала Группа «Самолет». В строительство четырех корпусов второй очереди ЖК «Остафьево» было вложено 10,4 млрд рублей, перечисленных ВТБ. От подписания кредитного соглашения (23 июля 2020 г.) до конца 2021 г. они принесли застройщику 12,6 млрд рублей. Из указанного объема 11,99 млрд рублей приходятся на жилую недвижимость, а 0,61 млрд рублей – на коммерческую. Общая выручка от реализации квартир по этому пулу корпусов, если считать от начала их реализации (декабрь 2019 г.), исчисляется 16,61 млрд рублей. Поддержка, оказанная по линии Сбербанка, также произвела необходимый эффект. С двух очередей ЖК «Новое Внуково» Группа «Самолет» заработала столько (7,85 млрд рублей), что с запасом хватило на погашение и бридж-кредита (1,05 млрд рублей), и, собственно, целевого кредита на реализацию проекта  (5,05 млрд рублей). Результатом продаж в корпусах второй очереди ЖК «Алхимово» – 3,07 млрд рублей с момента выдачи финансирования – могут быть довольны и банк, и застройщик. Сейчас перед «Самолетом» стоит задача добиться максимальной коммерческой отдачи от третьей очереди ЖК «Остафьево» (шесть корпусов), на которую ВТБ дал 8,50 млрд рублей. По итогам сезона от этого жилого массива в бюджет компании поступило 1,37 млрд рублей.

В числе самых крупных получателей проектного финансирования значится турецкий застройщик Ant Development. Партнерской организацией выступил Сбербанк, выделивший на дуэт премиальных новостроек «Поклонная 9» и Victory Park Residences 34 млрд рублей. Накануне 2021 г. суммарная касса двух адресов превысила отметку в 38 млрд рублей (не считая доходов от реализации парковочных мест). В случае с высокобюджетной недвижимости это едва ли не единственный пример (если брать открытые данные), когда выручка сравнялась по размеру с проектным финансированием и даже превзошла его. Ближе всего к паритету подобрался ЖК Hide – из 12,90 млрд рублей, данных взаймы ВТБ, MR Group «отыграла» уже 11,64 млрд. В новом сезоне пул таких проектов обязательно должен расшириться. В него точно войдет ЖК «Врубеля 4». Полтора года «Банк Дом.рф» согласовал выдачу 4,6 млрд рублей на строительные работы по этому адресу, и 4,15 млрд рублей уже хранятся на эскроу-счетах. Красный уступчатый «утес» на Садовом кольце – апарт-комплекс  Red7 включился в схему с проектным финансированием через два месяца после начала реализации – в самом конце зимы 2019-го. До наступления 2022 г. ГК «Основа» получила с этого проекта 4,63 млрд рублей – немногим более 80% от суммы кредита, одобренного Сбербанком (5,70 млрд рублей).

Лучшее соотношение между заработанными и взятыми в заем средствами наблюдается в случае ЖК Balance на Рязанском проспекте. В середине января 2019 г. компания «Главстрой» договорилась со Сбербанком о финансовой поддержке в объеме 7,95 млрд рублей. Выручка от продаж без малого 1,3 тыс. квартир в трех корпусах с февраля 2019-го по декабрь 2021-го оценивается в 11,97 млрд рублей, то есть в полтора раза больше, чем размер кредита.

Специалисты Urban Awards включили в выборку новомосковский ЖК «Румяцнево-Парк», который стал получателем проектного финансирования без перехода на эскроу-счета. Сбербанк, ранее сотрудничавший с Lexion Development по запуску проекта «Некрасовка-Парк», в июле 2018-го поддержал застройщика кредитом в 5,95 млрд рублей. В дальнейшем отдача с проекта почти в пять раз превысила эту сумму.