Итоги III квартала на рынке премиальных новостроек Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек премиум-класса. Объём предложения вырос на 4,6%. Средневзвешенная цена кв. метра составила 571 тыс. руб. (+1,5% за квартал, -0,1% за год).
По данным «Метриум», по итогам III квартала 2022 года на рынке недвижимости премиум-класса находился 51 проект. Суммарный объем предложения на конец периода составил почти 5 тыс. лотов, из них 4,2 тыс. – квартиры и 0,8 тыс. – апартаменты. По сравнению со II кварталом, число предложений выросло на 4,6%.
Динамика объема предложения на первичном рынке недвижимости премиум-класса по кварталам, шт.
Источник: Метриум
В III квартале на рынок новостроек премиум-класса вышли в открытые продажи два проекта – один жилой комплекс (OPUS от ГК Пионер) и один комплекс апартаментов (Wellton Spa Residence от Концерна КРОСТ).
Новые проекты на первичном рынке недвижимости премиум-класса в III квартале 2022 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Объект продаж |
|
1 |
OPUS |
ГК Пионер |
квартиры |
|
2 |
Wellton Spa Residence |
Концерн КРОСТ |
апартаменты |
Источник: Метриум
В разрезе округов по предложению лидируют САО (25,1%, +0,4 п.п. за квартал), СЗАО (24,6%, +1,6 п.п.) и ЗАО (20,9%, -0,1 п.п.). Наименьшую долю занимает ЮЗАО (1,2%, -0,6 п.п.). В ЮВАО премиальная недвижимость не представлена.
Структура предложения в новостройках премиум-класса по округам г. Москвы, количество лотов
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности в премиум-классе в III квартале произошел перевес в сторону предложений в корпусах на этапе монтажа (45,2%, +5,5 п.п.) за счет перехода ряда корпусов на новый этап строительства. Доля предложений на этапе котлована уменьшилась (40,9%, -4 п.п.).
Структура предложения в новостройках премиум-класса по стадии строительной готовности, количество лотов
Источник: Метриум
Среди предложений премиум-класса в разрезе комнатности значительную долю занимают двухкомнатные варианты (36,6%, -0,9 п.п.). С каждым кварталом уменьшается количество многокомнатных лотов, на конец сентября 2022 года их доля составила 6,5% (-1 п.п. за квартал).
Структура предложения в новостройках премиум-класса по комнатности, количество лотов
Источник: Метриум
В премиальных новостройках за квартал выросла доля предложений с чистовой отделкой до 18,5% (+3,6 п.п.). Наибольшую часть рынка по-прежнему занимают предложения без отделки (43,9%, -2 п.п.) и с отделкой whitebox (37,6%, -1,6 п.п.).
Структура предложения в новостройках премиум-класса по типу отделки, количество лотов
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. метра в премиум-классе в сентябре составила 571 тыс. руб. (+1,5% за квартал, -0,1% за год). По округам наблюдается разнонаправленная динамика. Заметно выросла цена в ЮАО (+12,3%) вследствие выхода в реализацию проекта OPUS с ценой выше среднего по сегменту. Небольшое снижение цен отмечено в СЗАО (-2,4%), ЮЗАО (-1,2%) и САО (-0,7%).
Средневзвешенная цена предложения в разрезе округов в новостройках премиум класса, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Рост средневзвешенной цены произошел за счет удорожания квартир (+4,6% за квартал). Апартаменты в III квартале 2022 года стали немного дешевле (-0,4%). Разрыв в цене между квартирами и апартаментами сократился: в премиум-классе цена на апартаменты превышает цену на квартиры на 20% (полгода назад разрыв составлял почти 50%).
Средневзвешенная цена предложения в новостройках премиум класса по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Общая стоимость предложений в III квартале в среднем упала на 2,7% за счет снижения минимального порога площади на многокомнатные лоты и ухода из продажи самых дорогих лотов (максимальный бюджет по сравнению с прошлым отчетным периодом упал почти на 1 млрд рублей). Без учета многокомнатных лотов можно говорить о повышении средних бюджетов вслед за ростом цены кв. метра. Больше остальных подорожали однокомнатные варианты – на 5,1%.
Стоимость предложений в новостройках премиум класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Бюджет, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
23,8 |
30,7 |
53,3 |
394 800 |
589 940 |
1 050 000 |
11 413 250 |
18 101 710 |
42 519 400 |
|
1К |
28,7 |
48,4 |
92,1 |
374 800 |
583 690 |
2 200 000 |
12 915 000 |
28 228 080 |
174 680 000 |
|
2К |
41,8 |
75,3 |
190,7 |
311 000 |
548 480 |
1 400 000 |
19 188 700 |
41 279 330 |
176 589 190 |
|
3К |
57,4 |
107,7 |
295,6 |
303 000 |
537 560 |
1 490 780 |
26 977 700 |
57 888 730 |
272 580 000 |
|
4К+ |
86 |
173 |
2 384,2 |
320 000 |
672 730 |
2 100 000 |
33 589 600 |
116 411 870 |
1 606 080 000 |
|
итого |
23,8 |
77,8 |
2 384,2 |
303 000 |
571 020 |
2 200 000 |
11 413 250 |
44 406 790 |
1 606 080 000 |
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений в сентябре 2022 года:
– Mod: студия площадью 28,2 кв. м за 11,4 млн руб.;
– «Театральный квартал»: однокомнатная квартира площадью 28,7 кв. м за 12,9 млн руб.;
– «Поклонная 7»: студия площадью 25,3 кв. м за 13 млн руб.
Количество зарегистрированных сделок на рынке новостроек премиального сегмента в III квартале 2022 года составило почти 1 тыс. штук. По сравнению со II кварталом, активность покупателей выросла на 36,7%. Спрос на квартиры вырос на 40,1%, на апартаменты – на 9,1%. Однако относительно III квартала прошлого года количество сделок сократилось на треть.
Количество сделок по договорам ДДУ в новостройках премиум класса по месяцам, шт.
Источник: Метриум
Основные тенденции
«Премиум-класс не стал исключением в плане расширения экспозиции: на рынке наблюдается рекордное количество лотов, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Последний раз сопоставимый объем предложения был зафиксирован почти четыре года назад. Старт продаж анонсирован в жилом комплексе OPUS от ГК «Пионер» и комплексе апартаментов Wellton Spa Residences от Концерна «КРОСТ».
Средневзвешенная цена квадратного метра в премиум-классе на конец сентября 2022 года достигла 571 тыс. руб. Прирост за последние три месяца составил 1,5%, тогда как в прошлом квартале отмечалось падение цены кв. метра на 9,3%, кварталом ранее – удорожание на 10,2%. Колебания связаны как с выходом в продажи нового предложения, так и с изменением структуры текущего. Фактически выход одного крупного проекта может изменить характеристики цены всего сегмента. Примечательно, что апартаменты премиум-класса в среднем дороже квартир на 20%, но с каждый кварталом разрыв между типами предложений становится менее явным.
Спрос на премиальные квартиры и апартаменты начал восстанавливаться после падения во II квартале 2022 года на 36,7%, но все еще находится на низком уровне относительно прошлых периодов. Доля ипотечных сделок за квартал составила 53%. Это гораздо ниже, чем в других сегментах рынка, однако такая статистика все равно не характерна для премиум-класса, где доля договоров с ипотечным обременением ранее не превышала 50%. Покупатели стали активнее пользоваться предложениями с субсидированными ставками, что, вероятно, повлекло за собой и общее оживление на рынке недвижимости. Рынок премиальных новостроек становится все более зависимым от банковских предложений, а реакция покупателей премиальной недвижимости во многом повторяет реакцию клиентов более низких ценовых сегментов. Однако изменение ипотечных ставок и программ субсидий будет отражаться на будущем рынка премиум-класса в неменьшей степени, чем в других сегментах».
По оценке международной консалтинговой компании JLL, основной рост инвестиционного рынка в 2021 году в России наблюдался за счет Санкт-Петербурга. Так, по сравнению с предыдущим годом, объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости Северной столицы увеличился в 2,6 раза и составил 1,8 млрд долл. Для сравнения, в Москве показатель вырос лишь на 8% и достиг 3,3 млрд долл. При этом Петербург не смог превзойти свой исторический рекорд 2011 года, когда объем сделок составил 2,3 млрд долл. благодаря закрытию сделок по продаже ТРК «Галерея» и портфеля компании «Макромир».
Значительный рост в 2021 году обусловлен большим объемом сделок по приобретению земельных участков под строительство жилья и апартаментов на фоне роста спроса и цен. В предыдущие годы сделки с землей составляли меньшую часть годового объема инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга. Так, в 2021 году доля таких сделок достигла 68% в общем объеме инвестиций, тогда как в предыдущие пять лет она в среднем составляла около 36%.
Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, млн долл.*
Источник: JLL
Участки под жилье
Исторический рекорд инвестиций был обновлен только в жилом сегменте. Объем сделок по приобретению земельных участков и проектов под редевелопмент для строительства жилья составил 1,2 млрд долл.
«В 2022 году мы прогнозируем снижение активности девелоперов по пополнению земельных банков в связи с ростом ставок по ипотеке, ростом цен на землю, а также удорожанием проектного финансирования, – говорит Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – Сдерживающим фактором также является минимальный объем ликвидного предложения с подготовленной разрешительной документацией».
Коммерческая недвижимость
В сфере коммерческой недвижимости[1] аналитики JLL наблюдают увеличение объема инвестиций в два раза по сравнению с низкой базой 2020 года и снижение на 30% к допандемийному 2019 году. В 2021 году лидировали офисы и склады, на которые приходится 47% и 30% объема инвестиций в коммерческую недвижимость соответственно.
Спрос потенциальных инвесторов на покупку объектов коммерческой недвижимости сдерживается нехваткой качественных активов, а также большим разрывом между ожиданиями продавцов и покупателей.
Структура инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга по сегментам
2021 год 2020 год
Источник: JLL
«Минувший год, несмотря на продолжающуюся пандемию, стал удачным для инвестиционного рынка Санкт-Петербурга. Ключевыми факторами успеха стали отложенный с 2020 года спрос, когда многие инвесторы заняли выжидательную позицию, существенное снижение стоимости финансирования, бум на логистическом рынке и резкий рост цен на рынке жилья, – комментирует Сергей Владимиров, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Санкт-Петербурге. – Наш прогноз на 2022 год оптимистичен. Мы видим усиливающийся тренд роста привлекательности Санкт-Петербурга для широкого круга инвесторов. В свою очередь, многие собственники стали задумываться о продаже своих активов либо их подготовке к продаже – реконструкции, репозиционировании, улучшении пула арендаторов, что также может привести к ряду интересных сделок уже в этом году».
В 2021 году наблюдался рост ставок капитализации во всех сегментах недвижимости. На данный момент ориентиром для рынка, по оценке экспертов JLL, являются ставки капитализации в Санкт-Петербурге – 10,25-11,75% для складов, 9,5-11,5% для офисов, 10,25-12% для торговых центров.
[1] Объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью включает покупку-продажу офисных, торговых, складских, гостиничных и многофункциональных объектов. Он не учитывает приобретение земельных участков под жилой девелопмент.
По итогам 2021 года совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил $1,59 млрд, что на 28% меньше результатов прошлого года. Основными причинами снижения активности на рынке инвестиций являются растущая стоимость заемного финансирования на фоне роста ключевой ставки, а также сохраняющееся влияние ковида и сопутствующие ограничения. В то же время превалирующие и рекордные вложения капитала пришлись на земельные участки для строительства жилья и апартаментов, а также проектов редевелопмента.
Складская недвижимость остается в центре внимания инвесторов
Пиковую активность продолжает демонстрировать складской сегмент – доля инвестиций в объекты данного типа составила 39% или $614 млн от общего объема вложений в существующие активы. Наиболее крупными сделками стали продажа компанией Itella своего портфеля складских комплексов логистическому оператору Tablogix, и сделка по продаже складских комплексов PNK Group общей площадью 152 000 кв. м группе «Новая Технологическая Компания».
Офисный сегмент продолжает восстанавливаться
Суммарный объем инвестиций в офисную недвижимость составил $522 млн. Примечательно, что впервые почти половина транзакций (45% или $237 млн) пришлась на Санкт-Петербург на фоне замедления переговоров по крупным московским активам.
Рынок торговой недвижимости обновляет минимумы
Общий объем транзакций на рынке торговой недвижимости составил $366 млн, обновив прошлогодний антирекорд. Однако стоит отметить, что объемы товарооборота в наиболее качественных активах превысили показатели 2019 г., а ряд переговоров по приобретению торговых центров находится на финальных стадиях. Ввиду вышесказанного, в 2022 году вероятен разворот тренда.
С учетом эпидемиологической неопределенности и текущей геополитической ситуации участие иностранного капитала в общем объеме инвестиций по-прежнему невелико, основной объем был традиционно сформирован российским капиталом (94%). Если говорить о распределении по территории РФ, то основной объем транзакций пришелся на Московский регион – 70%, при этом доля Санкт-Петербурга составила 23,7%.
Основными игроками на рынке остаются окологосударственные структуры, в первую очередь ЗПИФы под управлением ключевых банков, например «Сбер» и «ВТБ», а также региональные покупатели. Определенную растущую долю формируют нетипичные участники рынка, использующие для приобретений коммерческой недвижимости только собственные средства, что позволяет им рассматривать объекты в более широком диапазоне ставок капитализации.
Станислав Бибик, партнер Colliers: «На протяжении 2021 года мы наблюдали интерес к инвестированию в складскую и офисную недвижимость, который, предположительно, сохранится и в предстоящем году. Кроме того, ряд сделок по качественным торговым активам находится на стадии финализации, что иллюстрирует сохранившийся к этому сегменту интерес со стороны инвесторов. Мы ожидаем, что после текущего затишья 2022 год продемонстрирует более высокий уровень активности, преимущественно в логистическом и офисном сегментах, однако ограниченное предложение премиальных активов и удорожание кредитного финансирования будут по-прежнему являться причиной низкого числа транзакций с качественными высокобюджетными инвестиционными активами».