После объявления мобилизации выбор на рынке аренды увеличился в полтора раза


26.10.2022 08:32

С объявления мобилизации прошел месяц. Эксперты Циан.Аналитики выяснили, как за это время изменились спрос, ставки и объем предложения на рынке долгосрочной аренды в крупных городах РФ.


  • С начала мобилизации в среднем по анализируемым локациям ставки аренды сократились на 3% для однокомнатных квартир, на 4% для двухкомнатных. Снижение цен заметно и в новых объявлениях (на 3-4%).
  • С начала мобилизации ежедневно ставки аренды в своих объявлениях меняли всего 2-3% собственников, причем большинство их них понижали цены лишь на 1-2%. Снижение средних ставок связано, в первую очередь, с выходом на рынок большого числа менее дорогих новинок.
  • За месяц с объявления мобилизации на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников и столичных областей выбор увеличился в 1,5 раза, по сравнению с прошлым годом объем предложения больше в 2,6 раз.
  • Доходность от сдачи в аренду жилья снижается вместе с сокращением арендных ставок. Проценты сопоставимы с условиями по банковским вкладам.
  • Потенциальный спрос после объявления мобилизации сократился на 17% относительно предыдущего месяца. Тренд, связанный с мобилизацией, наложился на сезонную динамику спроса.

 

В выборку вошли 16 городов с численностью населения от 1 миллиона человек, а также Московская и Ленинградская области. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.

1. Ставки аренды сокращаются

С начала мобилизации ставки аренды в среднем по анализируемым локациям сократились на 3% для однокомнатных квартир, на 4% для двухкомнатных. Отрицательная динамика на рынке фиксируется с 20-х чисел сентября, причем для двушек она более выражена, чем для однушек - традиционно в большей степени дешевеют более дорогие объекты.

Динамика средних ставок аренды в городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях в сентябре и октябре 2022 г.

Источник: Циан.Аналитика

Однако связывать данный тренд только с событиями 21 сентября не совсем корректно. Мобилизация наложилась на сезонную динамику на рынке долгосрочной аренды. Небольшое сокращение ставок аренды осенью - стандартная ситуация, правда, в прошлом году снижение началось позже, в ноябре. Причина была в снижении активности потенциальных арендаторов после повышенного спроса в конце августа и сентябре (тогда средние цены предложения росли на фоне повышенного спроса, вызванного началом нового учебного года и делового сезона). Наибольшее сокращение средних ставок осенью прошлого года было в Москве (-6% в “однушках” и -10% в “двушках”), Самаре (-9% в “однушках” и -13% в “двушках”), Ростове-на-Дону (-7% в “однушка”х и -9% в “двушках”), Воронеже (-7% в “однушках”), Екатеринбурге (-9% в “двушках”), в Санкт-Петербурге (-8% в “двушках”).

Динамика средних ставок аренды в городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях за месяц с начала мобилизации

Локация

Средняя ставка аренды в “однушках”, тыс. рублей

Динамика средних ставок аренды в “однушках”

Средняя ставка аренды в “двушках”, тыс. рублей

Динамика средних ставок аренды в “двушках”

20 октября 2021 г.

20 сентября 2022 г.

20 октября 2022 г.

за год

за месяц

20 октября 2021 г.

20 сентября 2022 г.

20 октября 2022 г.

за год

за месяц

Москва

51,8

50,2

47,0

-9,3%

-6,4%

97,5

85,7

77,2

-20,8%

-9,9%

Санкт-Петербург

34,6

32,7

31,1

-10,1%

-4,9%

57,3

53,5

49,1

-14,3%

-8,2%

Московская область

28,9

30,5

31,1

7,6%

2,0%

41,9

42,3

42,1

0,5%

-0,5%

Екатеринбург

22,0

23,2

23,0

4,5%

-0,9%

28,7

36,1

33,00

15,0%

-8,6%

Казань

20,8

23,0

22,9

10,1%

-0,4%

31,9

33,1

33,4

4,7%

0,9%

Ростов-на-Дону

18,2

24,3

22,6

24,2%

-7,0%

30,8

43,3

39,3

27,6%

-9,2%

Ленинградская область

20,4

21,9

22,1

8,3%

0,9%

30,6

30,5

30,3

-1,0%

-0,7%

Нижний Новгород

19,5

21,3

21,7

11,3%

1,9%

30,2

34,1

32,5

7,6%

-4,7%

Новосибирск

22,3

22,0

21,6

-3,1%

-1,8%

31,9

31,8

30,6

-4,1%

-3,8%

Краснодар

23,2

22,4

21,4

-7,8%

-4,5%

39,5

34,2

32,7

-17,2%

-4,4%

Красноярск

17,6

20,8

19,2

9,1%

-7,7%

24,9

28,2

27,7

11,2%

-1,8%

Самара

15,7

20,1

18,3

16,6%

-9,0%

27,0

29,8

25,9

-4,1%

-13,1%

Воронеж

15,0

18,8

17,5

16,7%

-6,9%

21,3

27,9

27,4

28,6%

-1,8%

Уфа

15,6

16,0

16,7

7,1%

4,4%

21,1

21,7

22,5

6,6%

3,7%

Пермь

16,2

17,2

16,6

2,5%

-3,5%

22,2

25,1

26,8

20,7%

6,8%

Омск

15,1

16,3

16,3

7,9%

0,0%

20,8

22,6

22,7

9,1%

0,4%

Волгоград

14,8

16,3

15,6

5,4%

-4,3%

22,7

24,1

24,8

9,3%

2,9%

Челябинск

13,8

15,2

14,5

5,1%

-4,6%

20,2

25,8

25,1

24,3%

-2,7%

Общий итог

21,4

22,9

22,2

3,6%

-3,2%

33,4

35,0

33,5

0,3%

-4,2%

Источник: Циан.Аналитика

Снижение цен заметно и в новинках - объявлениях, впервые появившихся на рынке за последние 30 дней. Цены в новых лотах, вышедших после объявления мобилизации, в среднем по анализируемым локациям на 3% ниже в “однушках” и на 4% ниже в “двушках”, чем месяцем ранее. В связи со снижением спроса  у собственников нет стимулов выводить новые лоты по завышенным ставкам.

С начала мобилизации ежедневно ставки аренды в своих объявлениях меняли только 2-3% собственников, причем большинство из них понижали цены всего на 1-2%. В предыдущие месяцы таких собственников было лишь немногим меньше (1-2%) и они также снижали ставки на 1-2%, т.е. массовых дисконтов после объявления мобилизации на рынке долгосрочной аренды не было. Снижение средних ставок связано, в первую очередь, с выходом на рынок большого числа менее дорогих новинок (ставки в новых “однушках” на 3% ниже, чем в целом по рынку, в “двушках” - на 6%).

2. Новинок стало на 66% больше

За месяц с объявления мобилизации на рынки городов-миллионников и столичных областей вывели около 38 тыс. новых объявлений (которых до 21 сентября не было). Месяцем ранее новинок было меньше - около 23 тыс. за 30 дней. Т.е. активность собственников по выводу новых лотов в связи с последними событиями увеличилась на 66%. Особенно сильный прирост новых объявлений наблюдался в Казани (в 2 раза), Москве (на 85%), в Ростове-на-Дону и Самаре (на ~70%). В Санкт-Петербурге рост в 1,5 раза. В прошлом году, для сравнения, за аналогичный период времени на рынок вышло около 15 тыс. новинок, т.е. в 2,5 раза меньше, чем сейчас.

Количество новых объявлений на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников, Московской и Ленинградской областей

Локация

Количество новых лотов за месяц

Динамика числа новинок

21 августа - 21 сентября

21 сентября - 21 октября

Казань

515

1118

рост в 2 раза

Москва

9902

18314

+85%

Ростов-на-Дону

298

517

+73%

Самара

231

388

+68%

Екатеринбург

426

683

+60%

Санкт-Петербург

3865

6099

+58%

Московская область

2778

4346

+56%

Ленинградская область

462

706

+53%

Краснодар

823

1251

+52%

Уфа

571

808

+42%

Волгоград

109

152

+39%

Пермь

135

185

+37%

Красноярск

444

601

+35%

Нижний Новгород

188

242

+29%

Новосибирск

1114

1430

+28%

Челябинск

171

195

+14%

Омск

285

308

+8%

Воронеж

186

179

-4%

Общий итог, тыс. штук

22,5

37,5

+66%

Источник: Циан.Аналитика

Рост числа новинок и снижение активности на рынке после повышенного спроса в начале осени привели к общему увеличению объема предложения. Сейчас потенциальным арендаторам доступно в 1,5 раза больше вариантов для съема, чем месяц назад, до начала мобилизации. Наибольший рост числа объявлений в Краснодаре (+80% относительно прошлого месяца), в Ростове-на-Дону и Санкт-Петербурге (+60%), Москве и Екатеринбурге (+55%). По сравнению с октябрем прошлого года объем предложения увеличился в 2,6 раз.

Конкуренция усиливается не только по причинам снижения активности потенциальных арендаторов (квартиры дольше простаивают без жильцов) и выраженных миграционных потоков, но и общей неопределенности. Похожую ситуацию мы наблюдали весной этого года, когда собственники отложили продажу квартир и временно стали рантье, чтобы получать хоть какой-то пассивный доход. Сейчас также часть объектов на рынке аренды - это квартиры, потенциально готовые к продаже.

3. Доходность от сдачи в аренду жилья снижается

Вместе с сокращением ставок аренды снизилась и доходность от сдачи квартиры в аренду. Так, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве на вторичном рынке составляет в октябре 11,5 млн рублей, двухкомнатной – 16,7 млн. При ставке аренды в среднем по однокомнатным квартирам на уровне 47 тыс. рублей, а по двухкомнатным – 77 тыс. рублей доходность от сдачи в аренду составляет 4,9% по “однушкам” и 5,5% по “двушкам”. Месяцем ранее доходность составляла 5,2% и 6,1% соответственно. Стоимость жилья на вторичном рынке Москвы снижается, но медленнее, чем ставки аренды, поэтому доходность уменьшается.

Проценты сопоставимы с условиями банковских вкладов, но стоит учитывать, что такой доход возможно будет получить лишь при наличии арендаторов в течение всего года.

Доходность от сдачи в аренду жилья в Москве

 

1-к. квартиры

2-к. квартиры

 

Средняя стоимость лота, млн рублей

Средняя ставка аренды, тыс. рублей

Доходность

Средняя стоимость лота, млн рублей

Средняя ставка аренды, тыс. рублей

Доходность

20 октября 2021

11,2

51,8

5,5%

16,5

97,5

7,1%

20 сентября 2022

11,6

50,2

5,2%

16,8

85,7

6,1%

20 октября 2022

11,5

47,0

4,9%

16,8

77,2

5,5%

Источник: Циан.Аналитика

 

4. Спрос просел на 17%

Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка.

Основной тренд после объявленной частичной мобилизации - это снижение потенциального спроса. Среднее число целевых действий на карточках объявлений (просмотры, звонки) в первую неделю после 21 сентября было на 9% ниже, чем за неделю до. В начале октября показатели продолжили снижаться, а затем перешли к стагнации. В итоге в первые 20 дней октября потенциальный спрос на 17% ниже, чем за аналогичный период в сентябре (до мобилизации). Наибольшее падение в Краснодаре и Ростове-на-Дону (-38%). В Москве -20%.

Потенциальный спрос на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников, Московской и Ленинградской областей

Источник: Циан.Аналитика

При этом, падение аудитории объявлений по аренде квартир не так заметно, как для их продажи - за первую неделю после мобилизации на рынке аренды спрос сократился на 9%, в то время как на вторичном рынке - на 20%.  Это связано с тем, что кто-то на фоне новых жизненных обстоятельств ускорил поиск вариантов на рынке съемного жилья и заключение сделки.

С другой стороны, на вторичном рынке после падения спрос в октябре вновь перешел к росту. На рынке аренды этого пока что не наблюдается. В случае аренды, как уже было сказано ранее, тренд, связанный с мобилизацией, наложился на сезонность. Период повышенного спроса завершается, интерес к аренде жилья снижается.

Примечательно, что в текущем году спрос на рынке аренды в пиковый период не достиг максимумов прошлого года. Все-таки состояние общей неопределенности сдерживает рынок.

 

«Мобилизация наложилась на сезонную динамику на рынке долгосрочной аренды - небольшое сокращение ставок аренды осенью после периода повышенной активности на рынке, снижение спроса и рост объема предложения - стандартная ситуация, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Увеличение конкуренции и снижение активности арендаторов ограничивают динамику ставок и не позволяют выводить новые лоты по высоким ценам».


ИСТОЧНИК: пресс-служба Циан
ИСТОЧНИК ФОТО: asninfo.ru

Поделиться:


12.08.2022 08:15

По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН» по итогам июля 2022 г. в Новой Москве экспонировалось 603 тыс. кв. м (+0,2% за месяц, +18% за год) или 12,3 лотов (+0,8% за месяц, +18,9% за год) в 34 проектах. На долю первичного рынка НАО приходится почти 95% предложения, что составляет 569 тыс. кв. м (+0,9% за месяц, +20,7% за год) или 11,7 тыс. лотов (+1,6% за месяц, +20,4% за год). Две трети предложения приходится на 3 поселения НАО: Сосенское (43%), Десеновское (12,4%) и Внуковское (10,6%), в которых представлено 17 проектов. 


В июле 2022 г. средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке НАО составила 231,6 тыс. руб. (-0,9% за месяц, +15,9% за год) при средней цене лота 11,2 млн руб. (-1,6% за месяц, +16,2% за год). Средняя площадь квартиры составила 48,4 кв. м.

Большая часть экспозиции представлена в виде малоформатных лотов: евродвушки средней площадью 41,5 кв. м - 22%, студий средней площадью 24 кв.м. – 17,3%, 1 комн. квартир средней площадью 37,2 кв.м.  - 17% и 2 комн. квартир средней площадью 56,6 кв. м и долей 15%.

«Такая типология квартир продолжает оставаться самой востребованной на рынке массового жилья, не только в силу своего бюджета, но и условий ипотечного кредитования по программе господдержки и семейной ипотеке. Средняя цена таких квартир варьируется от 7,3 до 12,5 млн руб., что позволяет с минимальными финансовыми возможностями войти в совершение сделки. Совокупность всех этих факторов приводит к росту среднего бюджета данных квартир выше рынка в среднем на 3-5%», - отмечает Валерия Цветкова, управляющий директор АН «БОН ТОН».

Больше всего за год вырос бюджет 1 комн. и 2 комн. квартир - соответственно на 21,1% и 18,7%, что составляет от 1,6 до 2 млн руб. Студии поднялись в цене на 18% (1,1 млн руб.), евродвушки (2е) – на 15,3% или на 1,3 млн руб.

Средняя цена квартиры и динамика за год

Тип квартир

июл.21

июл.22

Динамика, г/г, %

Разница, руб.

1 комн.

7,4

9,0

21,1%

1,6

2 комн.

10,6

12,6

18,7%

2,0

студия

6,1

7,2

18,0%

1,1

8,8

10,1

15,3%

1,3

многокомн.

14,9

17,1

15,3%

2,3

3 комн.

14,0

15,9

13,5%

1,9

12,0

13,4

11,4%

1,4

Общий итог

9,6

11,2

16,2%

1,6


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «БОН ТОН»
ИСТОЧНИК ФОТО: https://hameleone.ru

Поделиться:


12.08.2022 07:38

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги июля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 4,8%. Средневзвешенная цена кв. метра в июне составила 291 835 руб. (+3,6% за месяц, +17,2% за год).


По данным «Метриум», по итогам июля 2022 года на рынке новостроек массового сегмента в реализации находилось 89 жилых комплексов. Суммарный объем предложения на конец месяца составил 19 280[1] квартир общей площадью 883,1 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно июня увеличилось на 4,8%, а продаваемая площадь — на 2,5%.

В июле увеличение объема экспозиции происходило за счет выхода на рынок новых корпусов уже существующих комплексов:

– Перовское 2 (корп. 3.1, 3.2);

– Амурский парк (корп. 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5);

– Holland park (корп. 9).

 

За месяц количество квартир в реализации выросло на 4,8% до 19,3 тыс. лотов.

 

Динамика объема предложения на первичном рынке жилья массового сегмента по месяцам, шт.

Источник: Метриум

 

Лидером в структуре предложения в разрезе округов остается ЮВАО (22,7%, +0,4 п.п. за месяц). На второе место поднялся ЗАО (18,7%, +1,5 п.п.), обогнав САО (16,6, -1,6 п.п.), который по итогу июля занял третью строку.

 

Структура предложения по округам г. Москвы, количество квартир

Источник: Метриум

 

Вследствие выхода в продажу квартир в новых корпусах в наибольшей степени вырос объем предложения на начальном этапе строительства (46,7%, +4,8 п.п.). Относительный объем предложения на более высоких стадиях строительной готовности соразмерно уменьшился.

 

Структура предложения по стадии строительной готовности, количество квартир

Источник: Метриум

 

В разрезе типологий структура предложения остается стабильной: на рынке массовых новостроек превалируют одно- (36,4%, +1,2 п.п) и двухкомнатные (27,9%, -1,2 п.п.) квартиры.

 

Структура предложения по типу квартир, количество квартир

Источник: Метриум

 

Объем предложения без отделки впервые за долгое время начал превышать объем предложения с отделкой white box: доля таких лотов на конец июля составила 20,1% (+2,3 п.п). Доля квартир с чистовой отделкой практически не изменилась и сохраняет количественное преимущество на массовом рынке квартир (63,9%, +0,3 п.п.).

 

Структура предложения по типу отделки, количество квартир

Источник: Метриум

 

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. метра в июне составила 291 835 руб. (+3,6% за месяц, +17,2% за год). По округам наблюдается разнонаправленная динамика. В наибольшей степени выросли цены в СВАО (+6,6%). Снижение средневзвешенной цены отмечается в ВАО (-0,4%).

 

Средневзвешенная цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м

Источник: Метриум

 

За месяц цена в среднем выросла на 3,6% — это наиболее значительное изменение за последние полгода. Столь резкое удорожание последний раз наблюдалось в феврале 2022 года — тогда цены за месяц выросли на 5,1%.

 

Средневзвешенная цена предложения в новостройках массового сегмента по месяцам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

 

Средняя площадь квартир продолжает уменьшаться: по итогу июля она составила 45,8 кв. м, что на 2,2% меньше, чем месяцем ранее. Средняя стоимость предложений, однако, растет:

  • студии — 8,2 млн руб. (+1,4%);
  • однокомнатные — 11,6 млн руб. (+2,9%);
  • двухкомнатные — 16,4 млн руб. (+2,8%);
  • трёхкомнатные — 21 млн руб. (+2,6%);
  • многокомнатные — 30,5 млн руб.

 

Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии

Кол-во комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость квартир, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

11

23,8

77,3

235 980

344 530

621 505

4 345 000

8 212 510

28 959 810

31

38,1

71,8

182 400

306 010

595 135

6 745 095

11 660 700

34 733 920

38

58,6

117,6

177 745

279 787

505 000

9 476 215

16 385 615

43 329 000

57,4

80,6

130,8

156 200

260 925

473 700

12 573 210

21 040 965

49 749 740

4К+

83,8

109,3

165,6

169 850

278 835

463 900

15 422 380

30 470 690

55 760 780

итого

11

45,8

165,6

156 200

291 835

621 505

4 345 000

13 366 440

55 760 780

Источник: Метриум

 

Рейтинг самых доступных предложений в июле 2022 года выглядит следующим образом:

– ЖК «Аминьевское 5» (ЗАО / р-н Очаково-Матвеевское): студия площадью 11 кв. м за 4,3 млн руб.

– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 15,7 кв. м за 5,1 млн руб.

– ЖК «Люблинский парк» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 19,7 кв. м за 5,2 млн руб.

 

Количество сделок по итогу июля 2022 года составило 2,85 тыс. ДДУ. Это немного меньше, чем в июне (2,9 тыс. штук), но все же больше, чем в начале II квартала текущего года. Активность покупателей растет после резкого падения в апреле.

 

Количество сделок по договорам ДДУ в новостройках массового сегмента по месяцам, шт.

Источник: Метриум

 

Основные тенденции

«С февраля 2022 года количество квартир на рынке массовых новостроек непрерывно увеличивалось, – подводит итог Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум».К концу июля суммарная экспозиция достигла 19,3 тыс. квартир — это наибольший показатель на последние 4,5 года. Рост связан как с выходом в продажу новых корпусов, так и со снижающейся активностью покупателей, которую застройщики стараются восстановить в том числе путем увеличения количества предложений в продаже.

Повышение доступности ипотеки за последний месяц, а также расширение скидочных программ у многих застройщиков оказали влияние на рост средневзвешенной цены. После некоторого снижения в мае и июне, за июль цена выросла на 3,6% и достигла 291,8 тыс. рублей за кв. м. Стоимость предложений также выросла, хотя тенденция к уменьшению средней площади квартир сохраняется и наблюдается в отношении всех типологий.

Активность покупателей на рынке массовых новостроек держится на уровне прошлого месяца: после падения количества зарегистрированных сделок в апреле-мае текущего года, рынок недвижимости постепенно начал восстанавливаться за счёт активного внедрения как субсидированных ставок по ипотеке и скидочных предложений со стороны застройщиков, так и поддержки кредитных программ от государства».

 

[1] для отдельных комплексов объем предложения определен экспертно


ИСТОЧНИК ФОТО: https://mystiqueclub.ru

Поделиться: