После объявления мобилизации выбор на рынке аренды увеличился в полтора раза
С объявления мобилизации прошел месяц. Эксперты Циан.Аналитики выяснили, как за это время изменились спрос, ставки и объем предложения на рынке долгосрочной аренды в крупных городах РФ.
- С начала мобилизации в среднем по анализируемым локациям ставки аренды сократились на 3% для однокомнатных квартир, на 4% для двухкомнатных. Снижение цен заметно и в новых объявлениях (на 3-4%).
- С начала мобилизации ежедневно ставки аренды в своих объявлениях меняли всего 2-3% собственников, причем большинство их них понижали цены лишь на 1-2%. Снижение средних ставок связано, в первую очередь, с выходом на рынок большого числа менее дорогих новинок.
- За месяц с объявления мобилизации на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников и столичных областей выбор увеличился в 1,5 раза, по сравнению с прошлым годом объем предложения больше в 2,6 раз.
- Доходность от сдачи в аренду жилья снижается вместе с сокращением арендных ставок. Проценты сопоставимы с условиями по банковским вкладам.
- Потенциальный спрос после объявления мобилизации сократился на 17% относительно предыдущего месяца. Тренд, связанный с мобилизацией, наложился на сезонную динамику спроса.
В выборку вошли 16 городов с численностью населения от 1 миллиона человек, а также Московская и Ленинградская области. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.
1. Ставки аренды сокращаются
С начала мобилизации ставки аренды в среднем по анализируемым локациям сократились на 3% для однокомнатных квартир, на 4% для двухкомнатных. Отрицательная динамика на рынке фиксируется с 20-х чисел сентября, причем для двушек она более выражена, чем для однушек - традиционно в большей степени дешевеют более дорогие объекты.
Динамика средних ставок аренды в городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях в сентябре и октябре 2022 г.
Источник: Циан.Аналитика
Однако связывать данный тренд только с событиями 21 сентября не совсем корректно. Мобилизация наложилась на сезонную динамику на рынке долгосрочной аренды. Небольшое сокращение ставок аренды осенью - стандартная ситуация, правда, в прошлом году снижение началось позже, в ноябре. Причина была в снижении активности потенциальных арендаторов после повышенного спроса в конце августа и сентябре (тогда средние цены предложения росли на фоне повышенного спроса, вызванного началом нового учебного года и делового сезона). Наибольшее сокращение средних ставок осенью прошлого года было в Москве (-6% в “однушках” и -10% в “двушках”), Самаре (-9% в “однушках” и -13% в “двушках”), Ростове-на-Дону (-7% в “однушка”х и -9% в “двушках”), Воронеже (-7% в “однушках”), Екатеринбурге (-9% в “двушках”), в Санкт-Петербурге (-8% в “двушках”).
Динамика средних ставок аренды в городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях за месяц с начала мобилизации
|
Локация |
Средняя ставка аренды в “однушках”, тыс. рублей |
Динамика средних ставок аренды в “однушках” |
Средняя ставка аренды в “двушках”, тыс. рублей |
Динамика средних ставок аренды в “двушках” |
||||||
|
20 октября 2021 г. |
20 сентября 2022 г. |
20 октября 2022 г. |
за год |
за месяц |
20 октября 2021 г. |
20 сентября 2022 г. |
20 октября 2022 г. |
за год |
за месяц |
|
|
Москва |
51,8 |
50,2 |
47,0 |
-9,3% |
-6,4% |
97,5 |
85,7 |
77,2 |
-20,8% |
-9,9% |
|
Санкт-Петербург |
34,6 |
32,7 |
31,1 |
-10,1% |
-4,9% |
57,3 |
53,5 |
49,1 |
-14,3% |
-8,2% |
|
Московская область |
28,9 |
30,5 |
31,1 |
7,6% |
2,0% |
41,9 |
42,3 |
42,1 |
0,5% |
-0,5% |
|
Екатеринбург |
22,0 |
23,2 |
23,0 |
4,5% |
-0,9% |
28,7 |
36,1 |
33,00 |
15,0% |
-8,6% |
|
Казань |
20,8 |
23,0 |
22,9 |
10,1% |
-0,4% |
31,9 |
33,1 |
33,4 |
4,7% |
0,9% |
|
Ростов-на-Дону |
18,2 |
24,3 |
22,6 |
24,2% |
-7,0% |
30,8 |
43,3 |
39,3 |
27,6% |
-9,2% |
|
Ленинградская область |
20,4 |
21,9 |
22,1 |
8,3% |
0,9% |
30,6 |
30,5 |
30,3 |
-1,0% |
-0,7% |
|
Нижний Новгород |
19,5 |
21,3 |
21,7 |
11,3% |
1,9% |
30,2 |
34,1 |
32,5 |
7,6% |
-4,7% |
|
Новосибирск |
22,3 |
22,0 |
21,6 |
-3,1% |
-1,8% |
31,9 |
31,8 |
30,6 |
-4,1% |
-3,8% |
|
Краснодар |
23,2 |
22,4 |
21,4 |
-7,8% |
-4,5% |
39,5 |
34,2 |
32,7 |
-17,2% |
-4,4% |
|
Красноярск |
17,6 |
20,8 |
19,2 |
9,1% |
-7,7% |
24,9 |
28,2 |
27,7 |
11,2% |
-1,8% |
|
Самара |
15,7 |
20,1 |
18,3 |
16,6% |
-9,0% |
27,0 |
29,8 |
25,9 |
-4,1% |
-13,1% |
|
Воронеж |
15,0 |
18,8 |
17,5 |
16,7% |
-6,9% |
21,3 |
27,9 |
27,4 |
28,6% |
-1,8% |
|
Уфа |
15,6 |
16,0 |
16,7 |
7,1% |
4,4% |
21,1 |
21,7 |
22,5 |
6,6% |
3,7% |
|
Пермь |
16,2 |
17,2 |
16,6 |
2,5% |
-3,5% |
22,2 |
25,1 |
26,8 |
20,7% |
6,8% |
|
Омск |
15,1 |
16,3 |
16,3 |
7,9% |
0,0% |
20,8 |
22,6 |
22,7 |
9,1% |
0,4% |
|
Волгоград |
14,8 |
16,3 |
15,6 |
5,4% |
-4,3% |
22,7 |
24,1 |
24,8 |
9,3% |
2,9% |
|
Челябинск |
13,8 |
15,2 |
14,5 |
5,1% |
-4,6% |
20,2 |
25,8 |
25,1 |
24,3% |
-2,7% |
|
Общий итог |
21,4 |
22,9 |
22,2 |
3,6% |
-3,2% |
33,4 |
35,0 |
33,5 |
0,3% |
-4,2% |
Источник: Циан.Аналитика
Снижение цен заметно и в новинках - объявлениях, впервые появившихся на рынке за последние 30 дней. Цены в новых лотах, вышедших после объявления мобилизации, в среднем по анализируемым локациям на 3% ниже в “однушках” и на 4% ниже в “двушках”, чем месяцем ранее. В связи со снижением спроса у собственников нет стимулов выводить новые лоты по завышенным ставкам.
С начала мобилизации ежедневно ставки аренды в своих объявлениях меняли только 2-3% собственников, причем большинство из них понижали цены всего на 1-2%. В предыдущие месяцы таких собственников было лишь немногим меньше (1-2%) и они также снижали ставки на 1-2%, т.е. массовых дисконтов после объявления мобилизации на рынке долгосрочной аренды не было. Снижение средних ставок связано, в первую очередь, с выходом на рынок большого числа менее дорогих новинок (ставки в новых “однушках” на 3% ниже, чем в целом по рынку, в “двушках” - на 6%).
2. Новинок стало на 66% больше
За месяц с объявления мобилизации на рынки городов-миллионников и столичных областей вывели около 38 тыс. новых объявлений (которых до 21 сентября не было). Месяцем ранее новинок было меньше - около 23 тыс. за 30 дней. Т.е. активность собственников по выводу новых лотов в связи с последними событиями увеличилась на 66%. Особенно сильный прирост новых объявлений наблюдался в Казани (в 2 раза), Москве (на 85%), в Ростове-на-Дону и Самаре (на ~70%). В Санкт-Петербурге рост в 1,5 раза. В прошлом году, для сравнения, за аналогичный период времени на рынок вышло около 15 тыс. новинок, т.е. в 2,5 раза меньше, чем сейчас.
Количество новых объявлений на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников, Московской и Ленинградской областей
|
Локация |
Количество новых лотов за месяц |
Динамика числа новинок |
|
|
21 августа - 21 сентября |
21 сентября - 21 октября |
||
|
Казань |
515 |
1118 |
рост в 2 раза |
|
Москва |
9902 |
18314 |
+85% |
|
Ростов-на-Дону |
298 |
517 |
+73% |
|
Самара |
231 |
388 |
+68% |
|
Екатеринбург |
426 |
683 |
+60% |
|
Санкт-Петербург |
3865 |
6099 |
+58% |
|
Московская область |
2778 |
4346 |
+56% |
|
Ленинградская область |
462 |
706 |
+53% |
|
Краснодар |
823 |
1251 |
+52% |
|
Уфа |
571 |
808 |
+42% |
|
Волгоград |
109 |
152 |
+39% |
|
Пермь |
135 |
185 |
+37% |
|
Красноярск |
444 |
601 |
+35% |
|
Нижний Новгород |
188 |
242 |
+29% |
|
Новосибирск |
1114 |
1430 |
+28% |
|
Челябинск |
171 |
195 |
+14% |
|
Омск |
285 |
308 |
+8% |
|
Воронеж |
186 |
179 |
-4% |
|
Общий итог, тыс. штук |
22,5 |
37,5 |
+66% |
Источник: Циан.Аналитика
Рост числа новинок и снижение активности на рынке после повышенного спроса в начале осени привели к общему увеличению объема предложения. Сейчас потенциальным арендаторам доступно в 1,5 раза больше вариантов для съема, чем месяц назад, до начала мобилизации. Наибольший рост числа объявлений в Краснодаре (+80% относительно прошлого месяца), в Ростове-на-Дону и Санкт-Петербурге (+60%), Москве и Екатеринбурге (+55%). По сравнению с октябрем прошлого года объем предложения увеличился в 2,6 раз.
Конкуренция усиливается не только по причинам снижения активности потенциальных арендаторов (квартиры дольше простаивают без жильцов) и выраженных миграционных потоков, но и общей неопределенности. Похожую ситуацию мы наблюдали весной этого года, когда собственники отложили продажу квартир и временно стали рантье, чтобы получать хоть какой-то пассивный доход. Сейчас также часть объектов на рынке аренды - это квартиры, потенциально готовые к продаже.
3. Доходность от сдачи в аренду жилья снижается
Вместе с сокращением ставок аренды снизилась и доходность от сдачи квартиры в аренду. Так, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве на вторичном рынке составляет в октябре 11,5 млн рублей, двухкомнатной – 16,7 млн. При ставке аренды в среднем по однокомнатным квартирам на уровне 47 тыс. рублей, а по двухкомнатным – 77 тыс. рублей доходность от сдачи в аренду составляет 4,9% по “однушкам” и 5,5% по “двушкам”. Месяцем ранее доходность составляла 5,2% и 6,1% соответственно. Стоимость жилья на вторичном рынке Москвы снижается, но медленнее, чем ставки аренды, поэтому доходность уменьшается.
Проценты сопоставимы с условиями банковских вкладов, но стоит учитывать, что такой доход возможно будет получить лишь при наличии арендаторов в течение всего года.
Доходность от сдачи в аренду жилья в Москве
|
|
1-к. квартиры |
2-к. квартиры |
||||
|
|
Средняя стоимость лота, млн рублей |
Средняя ставка аренды, тыс. рублей |
Доходность |
Средняя стоимость лота, млн рублей |
Средняя ставка аренды, тыс. рублей |
Доходность |
|
20 октября 2021 |
11,2 |
51,8 |
5,5% |
16,5 |
97,5 |
7,1% |
|
20 сентября 2022 |
11,6 |
50,2 |
5,2% |
16,8 |
85,7 |
6,1% |
|
20 октября 2022 |
11,5 |
47,0 |
4,9% |
16,8 |
77,2 |
5,5% |
Источник: Циан.Аналитика
4. Спрос просел на 17%
Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка.
Основной тренд после объявленной частичной мобилизации - это снижение потенциального спроса. Среднее число целевых действий на карточках объявлений (просмотры, звонки) в первую неделю после 21 сентября было на 9% ниже, чем за неделю до. В начале октября показатели продолжили снижаться, а затем перешли к стагнации. В итоге в первые 20 дней октября потенциальный спрос на 17% ниже, чем за аналогичный период в сентябре (до мобилизации). Наибольшее падение в Краснодаре и Ростове-на-Дону (-38%). В Москве -20%.
Потенциальный спрос на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников, Московской и Ленинградской областей
Источник: Циан.Аналитика
При этом, падение аудитории объявлений по аренде квартир не так заметно, как для их продажи - за первую неделю после мобилизации на рынке аренды спрос сократился на 9%, в то время как на вторичном рынке - на 20%. Это связано с тем, что кто-то на фоне новых жизненных обстоятельств ускорил поиск вариантов на рынке съемного жилья и заключение сделки.
С другой стороны, на вторичном рынке после падения спрос в октябре вновь перешел к росту. На рынке аренды этого пока что не наблюдается. В случае аренды, как уже было сказано ранее, тренд, связанный с мобилизацией, наложился на сезонность. Период повышенного спроса завершается, интерес к аренде жилья снижается.
Примечательно, что в текущем году спрос на рынке аренды в пиковый период не достиг максимумов прошлого года. Все-таки состояние общей неопределенности сдерживает рынок.
«Мобилизация наложилась на сезонную динамику на рынке долгосрочной аренды - небольшое сокращение ставок аренды осенью после периода повышенной активности на рынке, снижение спроса и рост объема предложения - стандартная ситуация, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Увеличение конкуренции и снижение активности арендаторов ограничивают динамику ставок и не позволяют выводить новые лоты по высоким ценам».
Гостиничный бизнес продолжает адаптироваться к новым условиям спроса. Согласно новому исследованию компании JLL, изменение приоритетов гостей с городских на загородные и курортные объекты стимулировало инвестиционный интерес к сектору и привело к трансформации операционных трендов.
Инвестиции
Наибольшей популярностью среди инвестиционных идей пользуется редевелопмент зданий производственного назначения и их преобразование в креативные кластеры, включающие гостиничный объект. В целом сегодня преобладают кластерные проекты: инвесторы понимают необходимость комплексного подхода к привлечению нового путешественника, для которого бизнес-цель не является основным приоритетом. Он все чаще выбирает локации с полным спектром услуг, не предполагающие перемещения между отелем и местом для работы или встреч.
«Также наблюдается рост интереса жилищных застройщиков к гостинично-апартаментальным комплексам в Краснодарском крае. Данная тенденция появилась под влиянием пандемии и увеличения внутреннего туристического потока в этом регионе, – говорит Яна Уханова, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. – Гостиничная составляющая делает такие проекты физически реализуемыми, дает необходимый сервис, позволяет организовать возможность пассивного дохода в случае курортного жилья».
Москва
До наступления третьей волны на гостиничном рынке Москвы наблюдалось оживление спроса, которое стало особенно ощутимым с апреля. В целом все сегменты продемонстрировали высокие показатели заполняемости во 2-м квартале 2021 года: средний ценовой сегмент достиг загрузки на уровне 60-65%, верхний предел среднего – 70-80%, высокий – 55-60%, люксовый – 30-40%[1]. Этот квартал стал первым, ознаменовавшимся положительной динамикой показателя RevPAR в сравнении с прошлогодними показателями. Тем не менее эксперты JLL ожидают снижения показателей загрузки в июле и августе на фоне увеличения цифр по заболеваемости и активизации летнего отпускного сезона.
«Оживление, зафиксированное во 2-м квартале текущего года, давало ощущение постепенного возвращения спроса на доковидный уровень и ожидание сильного конца года, с восстановлением деловой и MICE-активности. Однако появление новых штаммов не вселяет такой уверенности. По нашим прогнозам, вторая половина 2021 года пройдет в “смешанном” режиме, характеризуясь резкими пиками роста и снижения спроса», - отмечает Яна Уханова.
Что касается гостиничных открытий, в июле 2021 года начал работу отель средней ценовой категории «Hampton by Hilton Moscow Рогожский Вал» на 147 номеров. Это единственный брендированный объект, открывшийся в Москве с начала года. До конца года заявлено еще три запуска.
Эксперты JLL прогнозируют, что восстановление тарифов в снизившихся сегментах начнется в 2023 году.
Санкт-Петербург
Несмотря на закрытые границы и отсутствие иностранных туристов, первые шесть месяцев года, особенно его 2-й квартал, отличались высокой динамикой. Проведение ПМЭФ в июне и игр Евро-2020 в существенной степени поддержало гостиничный рынок Санкт-Петербурга. Тем не менее эксперты JLL ожидают, что 2-е полугодие будет менее успешным ввиду того, что многие туристы предпочтут пляжные направления городскому туризму. До конца лета мы предполагаем активизацию спроса «выходного дня», тогда как в течение недели прогнозируем загрузку на уровне 30-40%.
«Вместе с тем мы наблюдаем следующую тенденцию: отельеры Санкт-Петербурга оказались более стрессоустойчивыми по сравнению со столичными и не прибегли к сокращению тарифов, – комментирует Яна Уханова. – Мы ожидаем, что по мере открытия границ рынок Санкт-Петербурга восстановится быстрее с точки зрения показателя RevPAR».
В нынешнем году к началу туристического сезона на рынке Санкт-Петербурга открылись три объекта совокупно на 328 номеров: «Holiday Inn Театральная площадь» (ребрендинг, 158 номеров), Wawelberg Hotel (79 номеров), Kravt Nevsky Hotel & SPA (91 номер). До конца года других открытий не ожидается.
«В целом на гостиничном рынке мы видим тенденцию “новой эры”, в которой нужно не вести отсчет от допандемийных показателей, а следить за темпами прироста в существующей реальности, с отсчетом от “точки обнуления” в 2020 году. При этом нынешний год уже подает надежды на “выздоровление” и восстановление туристического потока, но в объемах внутреннего спроса», - резюмирует Яна Уханова.
[1] На основе статистики STR по брендированным отелям уровня 3-5 звезд.
По данным международной консалтинговой компании Colliers, ЮАО является максимально востребованной локацией у покупателей жилой недвижимости, в частности Даниловский район, где сосредоточено наибольшее количество крупнейших проектов Москвы.
В целом объём предложения жилой недвижимости в ЮАО на текущий момент составляет более 240 тыс. кв. м или 13% от общего объема предложения в Москве. Предложение покупки недвижимости представлено в 9 районах, среди которых наибольший объем находится в Даниловском районе - 64% от общего объема предложения в ЮАО. За счет большого объема предложения Даниловский район лидирует по уровню спроса в Москве, по итогам II квартала – 75 тыс. кв. м было продано жилых площадей (по данным зарегистрированных сделок в Росреестре).
В бизнес-классе доля квартир ЮАО в общем объеме предложения составила 23%, а в структуре апартаментов – 9%. Средневзвешенная цена квартир в округе находится на уровне 373 тыс. рублей за кв. м, а в структуре апартаментов бизнес-класса – 394 тыс. рублей за кв. м. Такие ценовые показатели занимают второе место в рейтинге самого дорогого предложения в бизнес-сегменте в Москве, поэтому некоторые проекты уже погранично находятся погранично в двух сегментах – «бизнес» и «премиум».
На рынке жилой недвижимости Даниловского района на данный момент в свободной реализации представлено 17 проектов, 11 из которых представлены квартирами.
Самый привлекательный уровень цен на данный момент представлен в проекте Nagatino I-Land – средневзвешенная цена в котором составляет 326 тыс. руб./кв. м. На втором месте проект Shagal – 339 тыс. руб./кв. м, а на третьем месте «Дербеневская 20», средневзвешенная цена в котором составляет 340 тыс. руб./кв. м.
Также стоит отметить новый проект Dream Towers (девелопер Regions Development), который в отличие от других проектов в Даниловском районе среди проектов с предложением покупки квартир обладает преимуществами, присущими в большей степени проектам премиум-класса, а цена реализации является конкурентноспособной и составляет 412 тыс. руб./ кв. м.
Уровень средневзвешенной цены проектов Даниловского района с предложением покупки квартир, тыс. руб./кв. м
«Южный административный округ востребован у покупателей жилья бизнес-класса. Во втором квартале округ занял первое месте по данным зарегистрированных ДДУ — 21% от общего объема сделок как по квартирам, так и по апартаментам, в целом по рынку доля сделок в ЮАО составила 13%. Учитывая увеличивающийся уровень цен, масштабность проектов нового строительства, а также размытие рамок между классами жилой недвижимости и перехода ряда проектов из бизнес- в премиум-класс, можно констатировать, что локация имеет высокий потенциал для реализации премиального жилья», - отмечает Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers.