После объявления мобилизации выбор на рынке аренды увеличился в полтора раза
С объявления мобилизации прошел месяц. Эксперты Циан.Аналитики выяснили, как за это время изменились спрос, ставки и объем предложения на рынке долгосрочной аренды в крупных городах РФ.
- С начала мобилизации в среднем по анализируемым локациям ставки аренды сократились на 3% для однокомнатных квартир, на 4% для двухкомнатных. Снижение цен заметно и в новых объявлениях (на 3-4%).
- С начала мобилизации ежедневно ставки аренды в своих объявлениях меняли всего 2-3% собственников, причем большинство их них понижали цены лишь на 1-2%. Снижение средних ставок связано, в первую очередь, с выходом на рынок большого числа менее дорогих новинок.
- За месяц с объявления мобилизации на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников и столичных областей выбор увеличился в 1,5 раза, по сравнению с прошлым годом объем предложения больше в 2,6 раз.
- Доходность от сдачи в аренду жилья снижается вместе с сокращением арендных ставок. Проценты сопоставимы с условиями по банковским вкладам.
- Потенциальный спрос после объявления мобилизации сократился на 17% относительно предыдущего месяца. Тренд, связанный с мобилизацией, наложился на сезонную динамику спроса.
В выборку вошли 16 городов с численностью населения от 1 миллиона человек, а также Московская и Ленинградская области. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.
1. Ставки аренды сокращаются
С начала мобилизации ставки аренды в среднем по анализируемым локациям сократились на 3% для однокомнатных квартир, на 4% для двухкомнатных. Отрицательная динамика на рынке фиксируется с 20-х чисел сентября, причем для двушек она более выражена, чем для однушек - традиционно в большей степени дешевеют более дорогие объекты.
Динамика средних ставок аренды в городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях в сентябре и октябре 2022 г.
Источник: Циан.Аналитика
Однако связывать данный тренд только с событиями 21 сентября не совсем корректно. Мобилизация наложилась на сезонную динамику на рынке долгосрочной аренды. Небольшое сокращение ставок аренды осенью - стандартная ситуация, правда, в прошлом году снижение началось позже, в ноябре. Причина была в снижении активности потенциальных арендаторов после повышенного спроса в конце августа и сентябре (тогда средние цены предложения росли на фоне повышенного спроса, вызванного началом нового учебного года и делового сезона). Наибольшее сокращение средних ставок осенью прошлого года было в Москве (-6% в “однушках” и -10% в “двушках”), Самаре (-9% в “однушках” и -13% в “двушках”), Ростове-на-Дону (-7% в “однушка”х и -9% в “двушках”), Воронеже (-7% в “однушках”), Екатеринбурге (-9% в “двушках”), в Санкт-Петербурге (-8% в “двушках”).
Динамика средних ставок аренды в городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях за месяц с начала мобилизации
|
Локация |
Средняя ставка аренды в “однушках”, тыс. рублей |
Динамика средних ставок аренды в “однушках” |
Средняя ставка аренды в “двушках”, тыс. рублей |
Динамика средних ставок аренды в “двушках” |
||||||
|
20 октября 2021 г. |
20 сентября 2022 г. |
20 октября 2022 г. |
за год |
за месяц |
20 октября 2021 г. |
20 сентября 2022 г. |
20 октября 2022 г. |
за год |
за месяц |
|
|
Москва |
51,8 |
50,2 |
47,0 |
-9,3% |
-6,4% |
97,5 |
85,7 |
77,2 |
-20,8% |
-9,9% |
|
Санкт-Петербург |
34,6 |
32,7 |
31,1 |
-10,1% |
-4,9% |
57,3 |
53,5 |
49,1 |
-14,3% |
-8,2% |
|
Московская область |
28,9 |
30,5 |
31,1 |
7,6% |
2,0% |
41,9 |
42,3 |
42,1 |
0,5% |
-0,5% |
|
Екатеринбург |
22,0 |
23,2 |
23,0 |
4,5% |
-0,9% |
28,7 |
36,1 |
33,00 |
15,0% |
-8,6% |
|
Казань |
20,8 |
23,0 |
22,9 |
10,1% |
-0,4% |
31,9 |
33,1 |
33,4 |
4,7% |
0,9% |
|
Ростов-на-Дону |
18,2 |
24,3 |
22,6 |
24,2% |
-7,0% |
30,8 |
43,3 |
39,3 |
27,6% |
-9,2% |
|
Ленинградская область |
20,4 |
21,9 |
22,1 |
8,3% |
0,9% |
30,6 |
30,5 |
30,3 |
-1,0% |
-0,7% |
|
Нижний Новгород |
19,5 |
21,3 |
21,7 |
11,3% |
1,9% |
30,2 |
34,1 |
32,5 |
7,6% |
-4,7% |
|
Новосибирск |
22,3 |
22,0 |
21,6 |
-3,1% |
-1,8% |
31,9 |
31,8 |
30,6 |
-4,1% |
-3,8% |
|
Краснодар |
23,2 |
22,4 |
21,4 |
-7,8% |
-4,5% |
39,5 |
34,2 |
32,7 |
-17,2% |
-4,4% |
|
Красноярск |
17,6 |
20,8 |
19,2 |
9,1% |
-7,7% |
24,9 |
28,2 |
27,7 |
11,2% |
-1,8% |
|
Самара |
15,7 |
20,1 |
18,3 |
16,6% |
-9,0% |
27,0 |
29,8 |
25,9 |
-4,1% |
-13,1% |
|
Воронеж |
15,0 |
18,8 |
17,5 |
16,7% |
-6,9% |
21,3 |
27,9 |
27,4 |
28,6% |
-1,8% |
|
Уфа |
15,6 |
16,0 |
16,7 |
7,1% |
4,4% |
21,1 |
21,7 |
22,5 |
6,6% |
3,7% |
|
Пермь |
16,2 |
17,2 |
16,6 |
2,5% |
-3,5% |
22,2 |
25,1 |
26,8 |
20,7% |
6,8% |
|
Омск |
15,1 |
16,3 |
16,3 |
7,9% |
0,0% |
20,8 |
22,6 |
22,7 |
9,1% |
0,4% |
|
Волгоград |
14,8 |
16,3 |
15,6 |
5,4% |
-4,3% |
22,7 |
24,1 |
24,8 |
9,3% |
2,9% |
|
Челябинск |
13,8 |
15,2 |
14,5 |
5,1% |
-4,6% |
20,2 |
25,8 |
25,1 |
24,3% |
-2,7% |
|
Общий итог |
21,4 |
22,9 |
22,2 |
3,6% |
-3,2% |
33,4 |
35,0 |
33,5 |
0,3% |
-4,2% |
Источник: Циан.Аналитика
Снижение цен заметно и в новинках - объявлениях, впервые появившихся на рынке за последние 30 дней. Цены в новых лотах, вышедших после объявления мобилизации, в среднем по анализируемым локациям на 3% ниже в “однушках” и на 4% ниже в “двушках”, чем месяцем ранее. В связи со снижением спроса у собственников нет стимулов выводить новые лоты по завышенным ставкам.
С начала мобилизации ежедневно ставки аренды в своих объявлениях меняли только 2-3% собственников, причем большинство из них понижали цены всего на 1-2%. В предыдущие месяцы таких собственников было лишь немногим меньше (1-2%) и они также снижали ставки на 1-2%, т.е. массовых дисконтов после объявления мобилизации на рынке долгосрочной аренды не было. Снижение средних ставок связано, в первую очередь, с выходом на рынок большого числа менее дорогих новинок (ставки в новых “однушках” на 3% ниже, чем в целом по рынку, в “двушках” - на 6%).
2. Новинок стало на 66% больше
За месяц с объявления мобилизации на рынки городов-миллионников и столичных областей вывели около 38 тыс. новых объявлений (которых до 21 сентября не было). Месяцем ранее новинок было меньше - около 23 тыс. за 30 дней. Т.е. активность собственников по выводу новых лотов в связи с последними событиями увеличилась на 66%. Особенно сильный прирост новых объявлений наблюдался в Казани (в 2 раза), Москве (на 85%), в Ростове-на-Дону и Самаре (на ~70%). В Санкт-Петербурге рост в 1,5 раза. В прошлом году, для сравнения, за аналогичный период времени на рынок вышло около 15 тыс. новинок, т.е. в 2,5 раза меньше, чем сейчас.
Количество новых объявлений на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников, Московской и Ленинградской областей
|
Локация |
Количество новых лотов за месяц |
Динамика числа новинок |
|
|
21 августа - 21 сентября |
21 сентября - 21 октября |
||
|
Казань |
515 |
1118 |
рост в 2 раза |
|
Москва |
9902 |
18314 |
+85% |
|
Ростов-на-Дону |
298 |
517 |
+73% |
|
Самара |
231 |
388 |
+68% |
|
Екатеринбург |
426 |
683 |
+60% |
|
Санкт-Петербург |
3865 |
6099 |
+58% |
|
Московская область |
2778 |
4346 |
+56% |
|
Ленинградская область |
462 |
706 |
+53% |
|
Краснодар |
823 |
1251 |
+52% |
|
Уфа |
571 |
808 |
+42% |
|
Волгоград |
109 |
152 |
+39% |
|
Пермь |
135 |
185 |
+37% |
|
Красноярск |
444 |
601 |
+35% |
|
Нижний Новгород |
188 |
242 |
+29% |
|
Новосибирск |
1114 |
1430 |
+28% |
|
Челябинск |
171 |
195 |
+14% |
|
Омск |
285 |
308 |
+8% |
|
Воронеж |
186 |
179 |
-4% |
|
Общий итог, тыс. штук |
22,5 |
37,5 |
+66% |
Источник: Циан.Аналитика
Рост числа новинок и снижение активности на рынке после повышенного спроса в начале осени привели к общему увеличению объема предложения. Сейчас потенциальным арендаторам доступно в 1,5 раза больше вариантов для съема, чем месяц назад, до начала мобилизации. Наибольший рост числа объявлений в Краснодаре (+80% относительно прошлого месяца), в Ростове-на-Дону и Санкт-Петербурге (+60%), Москве и Екатеринбурге (+55%). По сравнению с октябрем прошлого года объем предложения увеличился в 2,6 раз.
Конкуренция усиливается не только по причинам снижения активности потенциальных арендаторов (квартиры дольше простаивают без жильцов) и выраженных миграционных потоков, но и общей неопределенности. Похожую ситуацию мы наблюдали весной этого года, когда собственники отложили продажу квартир и временно стали рантье, чтобы получать хоть какой-то пассивный доход. Сейчас также часть объектов на рынке аренды - это квартиры, потенциально готовые к продаже.
3. Доходность от сдачи в аренду жилья снижается
Вместе с сокращением ставок аренды снизилась и доходность от сдачи квартиры в аренду. Так, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве на вторичном рынке составляет в октябре 11,5 млн рублей, двухкомнатной – 16,7 млн. При ставке аренды в среднем по однокомнатным квартирам на уровне 47 тыс. рублей, а по двухкомнатным – 77 тыс. рублей доходность от сдачи в аренду составляет 4,9% по “однушкам” и 5,5% по “двушкам”. Месяцем ранее доходность составляла 5,2% и 6,1% соответственно. Стоимость жилья на вторичном рынке Москвы снижается, но медленнее, чем ставки аренды, поэтому доходность уменьшается.
Проценты сопоставимы с условиями банковских вкладов, но стоит учитывать, что такой доход возможно будет получить лишь при наличии арендаторов в течение всего года.
Доходность от сдачи в аренду жилья в Москве
|
|
1-к. квартиры |
2-к. квартиры |
||||
|
|
Средняя стоимость лота, млн рублей |
Средняя ставка аренды, тыс. рублей |
Доходность |
Средняя стоимость лота, млн рублей |
Средняя ставка аренды, тыс. рублей |
Доходность |
|
20 октября 2021 |
11,2 |
51,8 |
5,5% |
16,5 |
97,5 |
7,1% |
|
20 сентября 2022 |
11,6 |
50,2 |
5,2% |
16,8 |
85,7 |
6,1% |
|
20 октября 2022 |
11,5 |
47,0 |
4,9% |
16,8 |
77,2 |
5,5% |
Источник: Циан.Аналитика
4. Спрос просел на 17%
Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка.
Основной тренд после объявленной частичной мобилизации - это снижение потенциального спроса. Среднее число целевых действий на карточках объявлений (просмотры, звонки) в первую неделю после 21 сентября было на 9% ниже, чем за неделю до. В начале октября показатели продолжили снижаться, а затем перешли к стагнации. В итоге в первые 20 дней октября потенциальный спрос на 17% ниже, чем за аналогичный период в сентябре (до мобилизации). Наибольшее падение в Краснодаре и Ростове-на-Дону (-38%). В Москве -20%.
Потенциальный спрос на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников, Московской и Ленинградской областей
Источник: Циан.Аналитика
При этом, падение аудитории объявлений по аренде квартир не так заметно, как для их продажи - за первую неделю после мобилизации на рынке аренды спрос сократился на 9%, в то время как на вторичном рынке - на 20%. Это связано с тем, что кто-то на фоне новых жизненных обстоятельств ускорил поиск вариантов на рынке съемного жилья и заключение сделки.
С другой стороны, на вторичном рынке после падения спрос в октябре вновь перешел к росту. На рынке аренды этого пока что не наблюдается. В случае аренды, как уже было сказано ранее, тренд, связанный с мобилизацией, наложился на сезонность. Период повышенного спроса завершается, интерес к аренде жилья снижается.
Примечательно, что в текущем году спрос на рынке аренды в пиковый период не достиг максимумов прошлого года. Все-таки состояние общей неопределенности сдерживает рынок.
«Мобилизация наложилась на сезонную динамику на рынке долгосрочной аренды - небольшое сокращение ставок аренды осенью после периода повышенной активности на рынке, снижение спроса и рост объема предложения - стандартная ситуация, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Увеличение конкуренции и снижение активности арендаторов ограничивают динамику ставок и не позволяют выводить новые лоты по высоким ценам».
Ипотека – инструмент не только покупки жилья, но и фиксации цен, что стало особенно актуальным вопросом с учетом роста стоимости в полтора раза за два года. Эксперты Циан и hh.ru посчитали, насколько выгодной оказалась покупка квартиры в кредит летом 2020 года и как рост цен нивелировал переплату по ипотеке за прошедшие два года.
Для расчетов был принят первый взнос в 15% от средней стоимости квартиры на вторичном рынке , остальная сумма была взята в ипотеку на срок 23 года (средний срок кредитования по РФ, согласно данным ЦБ РФ). В качестве предмета покупки – квартира на вторичном рынке площадью 54 кв. м. В расчет рейтингов вошли данные hh.ru по средним предлагаемым зарплатам “на руки” и стоимость жилья на вторичном рынке от Циан в городах с населением от 500 тыс. человек.
- Покупатель, взявший ипотеку летом 2020 года, компенсировал переплату по ипотеке в среднем еще на пять с половиной лет вперед – за счет роста стоимости в полтора раза.
- Стоимость квартиры в 2020 году и выплаченные по ней ипотечные проценты за два года - на четверть ниже, чем текущая цена на аналогичное жилье.
- В 2020 году первый взнос в 15% составляет порядка 6 средних зарплат. В 2022 году – более 8 зарплат.
- В 2020 году – ипотечный платеж составляла менее трети зарплаты, в 2022 – почти половину. В Москве и Санкт-Петербурге платеж по ипотеке с минимальным первым взносом – выше средней заработной платы.
- За два года срок кредитования вырос на 4 года в целом по РФ. В семи регионах жители берут ипотеку примерно на четверть века.
- Каждый россиянин «задолжал» 85 тысяч рублей в ипотеку. В учётом только городских жителей задолженность составила 114 тыс.
- В целом по РФ одна ипотека выдана в 2022 году на 270 человек. С учетом только городского населения – один кредит на 202 жителя.
- «Долги» по ипотеке выросли с 65 тыс. в 2019 году до 113,7 тыс. в 2022 (+75%).
- Рынок ипотечного кредитования в I полугодии 2022 года просел на треть.
1. Рост цен на жилье компенсировал переплату по ипотеке на пять с половиной лет вперед
Абсолютно по всем городам переплата по ипотеке за два года оказалась меньше роста цен за тот же период. То есть брать квартиру в кредит оказалось выгодно. В трех городах разница превысила 2 млн рублей: в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодаре. Например, в Москве за два года выплаченные проценты по ипотеке составили 1,8 млн рублей, а стоимость квартиры выросла на 3,88 млн. В Санкт-Петербурге выгода – почти три миллиона рублей, сумма выплаченных процентов составила порядка миллиона рублей, а стоимость квартиры выросла на 4 млн. В Краснодаре за два года заемщик выплатил процентов на полмиллиона рублей, а стоимость средней квартиры увеличилась на 2,7 млн рублей, выгода – более двух миллионов. Похожая ситуация и в Казани, где за два года заемщик заплатил порядка 650 тыс. на проценты, а сама квартира подорожала на три миллиона. Выгода – 2,3 млн рублей. Минимальная выгода – в Ижевске и Перми, где жилье также дорожает быстрее, чем копится переплата по ипотеке – на 500-600 тыс. р.
В среднем рост цен позволяет компенсировать проценты по ипотеке еще на 5 лет и 5 месяцев вперед даже при условии того, что стоимость жилья не изменится. Больше всего выиграли те, кто взял ипотеку в 2020 году в Краснодаре, Барнауле и Омске – здесь пройдет еще 8-9 лет с 2022 года до того, как сумма выплаченных процентов будет сопоставима с ростом цен на жилье в 2020-2022 гг. В Москве проценты по кредиту компенсированы еще на 2 года и 4 месяца вперед. В Санкт-Петербурге – более чем на 6 лет.
2. Заемщики сэкономили четверть стоимости квартиры благодаря ипотеке
В целом по всем городам ипотечным заемщикам удалось сэкономить порядка четверти (22%) от текущей цены квартиры даже с учетом выплаченных процентов. Самая большая разница в цене между ценой квартиры в 2020 году + выплаченным по ней процентам и текущей стоимостью квартиры на текущий момент – в Краснодаре, Барнауле и Омске (порядка трети). Наименьшая – во Владивостоке и в Москве (9% и 12%), где стоимость жилья на вторичном рынке растет не такими высокими темпами, как по другим городам из-за уже высокого прайса.
В целом по всем городам средняя «скидка» составила 1,2 млн рублей – именно такая разница в цене между текущими ценами и ценами на квартиру 2020 года + выплаченным за два года процентам.
|
|
На сколько выросла стоимость средней квартиры 2020-2022 |
Сколько выплачено процентов по ипотеке 2020-2022 |
Выгода от ипотеки, тыс. р.(разница в стоимости квартиры сейчас и стоимость квартиры в 2020 г. +выплаченные проценты за два года), тыс. р. |
Срок компенсированной переплаты на будущее за счет роста цен |
Ипотечная "скидка" разница между стоимостью квартиры в 2020 году + выплаченные по ней проценты (2020-20220) и текущей ценой квартиры |
|
|
|
|
|
|
Лет |
месяцев |
|
|
Краснодар |
2700 |
524,4 |
2 176 |
9 |
3 |
34% |
|
Омск |
1852,2 |
384,4 |
1 468 |
8 |
5 |
32% |
|
Барнаул |
1906,2 |
407,2 |
1 499 |
8 |
1 |
31% |
|
Казань |
2953,8 |
649,3 |
2 305 |
7 |
9 |
30% |
|
Кемерово |
1771,2 |
393,5 |
1 378 |
7 |
8 |
30% |
|
Самара |
2122,2 |
472,6 |
1 650 |
7 |
7 |
30% |
|
Воронеж |
1738,8 |
412,5 |
1 326 |
6 |
11 |
28% |
|
Ростов-на-Дону |
1971 |
491,7 |
1 479 |
6 |
5 |
27% |
|
Рязань |
1512 |
382 |
1 130 |
6 |
4 |
27% |
|
Санкт-Петербург |
4012,2 |
1018 |
2 994 |
6 |
3 |
27% |
|
Нижний Новгород |
2214 |
569,3 |
1 645 |
6 |
2 |
26% |
|
Липецк |
1414,8 |
368,4 |
1 046 |
6 |
1 |
26% |
|
Пенза |
1512 |
395 |
1 117 |
6 |
0 |
26% |
|
Томск |
1809 |
484,1 |
1 325 |
5 |
10 |
25% |
|
Астрахань |
1247,4 |
342,5 |
905 |
5 |
8 |
25% |
|
Саратов |
1328,4 |
366,9 |
962 |
5 |
7 |
24% |
|
Волгоград |
1420,2 |
395 |
1 025 |
5 |
6 |
24% |
|
Ульяновск |
1285,2 |
359,3 |
926 |
5 |
5 |
24% |
|
Ярославль |
1501,2 |
420,2 |
1 081 |
5 |
5 |
24% |
|
Челябинск |
1144,8 |
322,7 |
822 |
5 |
5 |
24% |
|
Киров |
1274,4 |
362,3 |
912 |
5 |
4 |
24% |
|
Красноярск |
1636,2 |
500 |
1 136 |
4 |
9 |
22% |
|
Иркутск |
1809 |
557,2 |
1 252 |
4 |
9 |
22% |
|
Новосибирск |
1819,8 |
564 |
1 256 |
4 |
8 |
22% |
|
Тюмень |
1684,8 |
524,4 |
1 160 |
4 |
8 |
21% |
|
Оренбург |
1053 |
349,4 |
704 |
4 |
2 |
20% |
|
Уфа |
1409,4 |
552,6 |
857 |
3 |
2 |
16% |
|
Екатеринбург |
1420,2 |
570,9 |
849 |
3 |
1 |
16% |
|
Пермь |
1112,4 |
465,8 |
647 |
2 |
10 |
15% |
|
Хабаровск |
1533,6 |
670 |
864 |
2 |
8 |
14% |
|
Ижевск |
945 |
418,6 |
526 |
2 |
7 |
13% |
|
Москва |
3888 |
1813 |
2 075 |
2 |
4 |
12% |
|
Владивосток |
1809 |
984,9 |
824 |
1 |
8 |
9% |
|
Все города |
|
|
1 252,00 |
5 |
5 |
22% |
3. На первый взнос копили полгода, теперь – на три месяца больше
За прошедшие два года средняя заработная плата по городам с населением от 500 тыс. человек выросла на 5%, а стоимость недвижимости – в полтора раза. В результате копить на первый взнос стало сложнее. В среднем по всем городам первоначальный взнос в размере 15% от стоимости в 2020 году на приобретение средней квартиры составлял 6,1 заработных плат в должности «ведущий специалист». В 2022 году тот же первоначальный взнос в 15% от стоимости составляет уже 8,6 средних зарплат, то есть откладывать теперь придется еще две зарплаты, чтобы накопить хотя бы первый взнос по кредиту. Больше одной годовой зарплаты еще в 2020 году первый взнос составлял в Москве и Санкт-Петербурге (19,7 и 14,6 месяцев соответственно). В 2022 году срок вплотную приблизился к двум годам – 22,8 в Москве и 21,9 месяце в Санкт-Петербурге. Причем именно в последнем наблюдается наибольший прирост сроков накоплений среди всех других городов – сразу на 7 месяцев. На 3-3,4 зарплаты – прибавка в Казани, Краснодаре, Нижнем Новгороде, Самаре и Москве.
Наименьшее количество зарплат в первом взносе в 2020 году было в Челябинске – 3,9%. В 2022 году наименьшее количество зарплат в первом взносе в Оренбурге и в Челябинске (5,5 среднемесячных доходов).
4. В 2020 году – ипотечный платеж составлял менее трети зарплаты, в 2022 – почти половину
Наличие ипотеки – серьезная нагрузка на любой семейный бюджет. В среднем по городам с населением от полумиллиона человек, ипотечный платеж при кредите сроком 23 года и первым взносом 15%, составляет 29% одной средней заработной платы. Только по двум городам – Москве и Санкт-Петербургу – платеж составлял больше половины средней заработной платы: 68% от дохода в Санкт-Петербурге и 92% в Москве. Менее четверти дохода ипотечный платеж составлял для жителей 16 городов, наименьший процент оказался характерен для челябинцев (18%). Средний размер платежа в рублевой выражении составил 26 тыс. рублей.
В 2022 году городов, где больше половины среднего дохода составляет ипотека, стало больше – помимо столиц, к списку прибавились также Нижний Новгород (52%), Владивосток и Казань (57% дохода), в Москве и Санкт- Петербурге теперь средний платеж по ипотеке превысил среднюю заработную плату. В Москве при средней зарплате «на руки» в 110 тыс. рублей, платеж с минимальным первым взносом составляет 131 тыс. в месяц. В Санкт-Петербурге при заработной плате в 76,8 тыс. по ипотеке нужно платить 88 тыс. То есть жители этих городов должны собрать взнос выше, чем 15%, либо же брать кредит в расчете на двоих работающих в семье. В 2022 году не осталось городов, где ипотечный платеж был до четверти от среднего дохода.
В денежном выражении по всем городам в целом платеж вырос до 43,3 тыс. рублей против 26,4 тыс. для ипотеки в 2020 году: +64%
|
Город |
Количество средних зарплат в первом взносе 15% |
Средний платеж по ипотеке, тыс. р. |
Доля платежа по ипотеке от средней заработной платы в городе |
||||||
|
2020 |
2022 |
Динамика 2020/2022 |
2020 |
2022 |
Динамика 2020/2022 |
2020 |
2022 |
Динамика 2020/2022 |
|
|
Москва |
19,7 |
22,8 |
3,1 |
90,3 |
131,0 |
45% |
92% |
119% |
27% |
|
Санкт-Петербург |
14,6 |
21,9 |
7,4 |
50,7 |
87,9 |
73% |
68% |
114% |
46% |
|
Владивосток |
9,6 |
11,0 |
1,4 |
49,1 |
68,8 |
40% |
45% |
57% |
12% |
|
Казань |
7,6 |
11,0 |
3,4 |
32,3 |
59,1 |
83% |
35% |
57% |
22% |
|
Нижний Новгород |
6,8 |
9,9 |
3,1 |
28,4 |
48,9 |
72% |
32% |
52% |
20% |
|
Краснодар |
5,5 |
8,9 |
3,4 |
26,1 |
50,2 |
92% |
26% |
47% |
21% |
|
Самара |
5,6 |
8,8 |
3,1 |
23,5 |
42,8 |
82% |
26% |
46% |
19% |
|
Барнаул |
5,6 |
8,5 |
2,9 |
20,3 |
37,5 |
85% |
26% |
44% |
18% |
|
Ростов-на-Дону |
5,7 |
8,3 |
2,6 |
24,5 |
42,7 |
74% |
27% |
43% |
17% |
|
Томск |
5,5 |
8,3 |
2,8 |
24,1 |
41,0 |
70% |
26% |
43% |
17% |
|
Новосибирск |
5,9 |
8,2 |
2,3 |
28,1 |
45,5 |
62% |
28% |
43% |
15% |
|
Хабаровск |
6,2 |
7,9 |
1,7 |
33,4 |
49,2 |
47% |
29% |
41% |
12% |
|
Кемерово |
5,2 |
7,9 |
2,7 |
19,6 |
35,7 |
82% |
24% |
41% |
17% |
|
Уфа |
5,9 |
7,7 |
1,8 |
27,5 |
41,7 |
51% |
28% |
40% |
12% |
|
Ярославль |
5,3 |
7,5 |
2,2 |
20,9 |
35,1 |
68% |
25% |
39% |
14% |
|
Пенза |
4,8 |
7,5 |
2,7 |
19,7 |
33,8 |
72% |
23% |
39% |
17% |
|
Воронеж |
5,1 |
7,5 |
2,4 |
20,6 |
36,5 |
78% |
24% |
39% |
15% |
|
Екатеринбург |
5,9 |
7,5 |
1,5 |
28,4 |
42,8 |
50% |
28% |
39% |
11% |
|
Иркутск |
5,5 |
7,5 |
1,9 |
27,8 |
45,1 |
62% |
26% |
39% |
13% |
|
Тюмень |
5,5 |
7,5 |
2,0 |
26,1 |
42,3 |
62% |
26% |
39% |
13% |
|
Киров |
4,7 |
7,2 |
2,5 |
18,0 |
30,1 |
67% |
22% |
38% |
16% |
|
Красноярск |
5,0 |
7,1 |
2,0 |
24,9 |
40,6 |
63% |
24% |
37% |
13% |
|
Липецк |
4,5 |
7,1 |
2,5 |
18,4 |
31,5 |
72% |
21% |
37% |
16% |
|
Пермь |
5,6 |
7,0 |
1,4 |
23,2 |
34,6 |
49% |
26% |
37% |
10% |
|
Рязань |
4,4 |
7,0 |
2,6 |
19,0 |
33,0 |
74% |
20% |
37% |
16% |
|
Ижевск |
5,4 |
7,0 |
1,6 |
20,9 |
30,6 |
47% |
25% |
36% |
11% |
|
Волгоград |
4,6 |
6,9 |
2,2 |
19,7 |
33,0 |
68% |
22% |
36% |
14% |
|
Омск |
4,2 |
6,8 |
2,6 |
19,1 |
35,8 |
87% |
20% |
36% |
16% |
|
Ульяновск |
4,4 |
6,6 |
2,1 |
17,9 |
30,0 |
68% |
21% |
34% |
13% |
|
Саратов |
4,5 |
6,5 |
2,0 |
18,3 |
30,8 |
68% |
21% |
34% |
13% |
|
Астрахань |
4,2 |
6,5 |
2,3 |
17,1 |
28,8 |
69% |
20% |
34% |
14% |
|
Оренбург |
4,3 |
5,5 |
1,3 |
17,4 |
27,6 |
59% |
20% |
29% |
9% |
|
Челябинск |
3,9 |
5,4 |
1,5 |
16,1 |
26,9 |
67% |
18% |
28% |
10% |
|
Все города |
6,1 |
8,6 |
2,5 |
26,4 |
43,4 |
64% |
29% |
45% |
16% |
5. За два года срок кредитовании вырос на 4 года
Рост среднего срока ипотеки в РФ может потребовать ужесточения мер ЦБ, по данным Аналитического кредитного рейтингового агентства. Сегодня максимальный срок ипотеки в большинстве банков ограничен 30 годами. В июне 2022 года он составил в среднем по РФ уже 22,5 года – на 55 месяцев больше, чем летом 2020 года. То есть за два года средний кредит вырос на четыре с половиной года, как ответ на удорожание стоимости квадратного метра при фактически стагнирующих доходах населения.
|
Максимальные сроки кредитования, июнь 2022 |
Минимальные сроки кредитования, июнь 2022 |
||||
|
Регион |
Срок кредитования, месяцев |
Срок кредитования, лет |
Регион |
Срок кредитования, месяцев |
Срок кредитования, лет |
|
Республика Ингушетия |
319 |
26,6 |
Чукотский автономный округ |
211 |
17,6 |
|
Республика Калмыкия |
298 |
24,9 |
Челябинская область |
233 |
19,4 |
|
Краснодарский край |
296 |
24,6 |
Забайкальский край |
241 |
20,1 |
|
Ленинградская область |
293 |
24,4 |
Ненецкий автономный округ |
244 |
20,3 |
|
Адыгея |
292 |
24,4 |
Республика Хакасия |
246 |
20,5 |
|
Республика Дагестан |
292 |
24,3 |
Магаданская область |
248 |
20,7 |
|
Чеченская Республика |
290 |
24,2 |
Республика Саха (Якутия) |
248 |
20,7 |
|
Санкт-Петербург |
289 |
24,1 |
Республика Тыва |
250 |
20,8 |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
284 |
23,7 |
Приморский край |
251 |
20,9 |
|
Московская область |
284 |
23,6 |
Красноярский край |
251 |
20,9 |
Четверть века средний срок кредитования превысил пока только в одном регионе – Ингушетии. Еще в шести срок кредитования – 24-25 лет. Средний срок кредитования до 20 лет – в Чукотском АО и Челябинской области. Еще летом 2020 года только в двух регионах – Крыму и Ингушетии – средний срок кредитования был выше 20 лет.
- Рынок ипотеки восстанавливается за снижением ключевой ставки
В первом полугодии 2022 года в целом по РФ было выдано 545 тыс. ипотек – это на 37% ниже по количеству сделок в сравнении с аналогичным периодом 2021 года и почти в два раза – на 44% – ниже, чем во втором полугодии 2021 года. По объемам кредитования за счет роста цен просадка оказалась меньше: на 37% относительно первого полугодия 2021 года, на 30% в сравнении со вторым полугодием 2021 года.
Снижение числа выданных ипотек пришлось на апрель и май 2022 года – на фоне высоких ставок россияне отложили приобретение в ипотеку. В апреле относительно марта просадка по числу сделок составила 70%, в мае относительно апреля – еще на 26%. В июне спрос вырос на 79%, количество ипотечных сделок в сравнении с апрелем – выше на треть.
6. Каждый россиянин «задолжал» 85 тысяч рублей в ипотеку
Общая задолженность по ипотеке превысила 12,5 трлн рублей. В пересчете на каждого жителя РФ, каждый россиянин, вне зависимости от возраста, должен банкам 85 тыс. рублей, а с учётом только городского населения (без проживающих в сельской местности) – 113,7 тыс. рублей.
Самая большая «задолженность» у городских жителей малонаселенных регионов: более 200 тысяч рублей на каждого жителя ЯНАО, Якутии и Чукотского АО. Менее 50 тыс. рублей долга на каждого городского жителя - в Крыму и Севастополе, а также ряде республик Северного Кавказа (Ингушетия, Чечня, Дагестан), где в целом ипотечное кредитования развито не так активно. В Москве «задолженность» составила 136,5 тыс. р. на каждого жителя.
Самыми «активными» ипотечными заемщиками по числу оформленных ипотек также в пересчете на городских жителей в первом полугодии 2022 года стали жители Чечни, Удмуртии и Якутии, где в среднем одна ипотека была оформлена за последние полгода на 90-110 жителей (см. таблицу). На полтысячи городских жителей ипотека была взята в 2022 году в Дагестане, на 793 жителя – в Севастополе и на 1235 – в Ингушетии. В Москве – одна ипотека “оформлена” на 320 человек.
В целом по РФ одна ипотека выдана в 2022 году на 270 человек. С учетом только городского населения – один кредит на 202 жителя
Для сравнения – во втором полугодии 2021 года одна ипотека выдавалась на 113 городских жителей, а во втором полугодии 2020 года с рекордным числом сделок ипотеку «взял» каждый сотый житель. «Долги» по ипотеке выросли с 65 тыс. в 2019 году до 113,7 тыс. в 2022 (+75%).
|
|
Количество ипотек за полгода на одного жителя |
"Задолженность" каждого жителя РФ по ипотеке, тыс. р. |
||
|
|
Все население РФ |
Только городское |
Все население РФ |
Только городское |
|
1 полугодие 2019 |
251 |
188 |
48,5 |
64,9 |
|
2 полугодие 2019 |
203 |
151 |
52,0 |
69,6 |
|
1 полугодие 2020 |
226 |
169 |
55,8 |
74,6 |
|
2 полугодие 2020 |
130 |
97 |
63,2 |
84,6 |
|
1 полугодие 2021 |
157 |
118 |
71,9 |
96,2 |
|
2 полугодие 2021 |
151 |
113 |
80,0 |
107,0 |
|
1 полугодие 2022 |
270 |
202 |
85,1 |
113,7 |
Источник: Расчеты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ и Росстата
«Рост цен, фиксируемый в последние два года, действительно сделал ипотеку выгодным инструментом покупки, несмотря на переплату, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Но в последние несколько месяцев мы видим замедление индексации цен, а по некоторым городам даже отмечена минимальная отрицательная динамика. Не факт, что проценты по ипотеке смогут быть компенсированы ростом цен и дальше, текущая ситуация говорит об обратном. С учетом ипотечных ставок в районе 10%, в среднесрочной перспективе переплата вряд ли будет нивелирована приростом стоимости, но в условиях высоких инфляционных рисков даже такой расклад выгоден на долгом сроке».
«Увеличение сроков накоплений на жилье ведет к пересмотру банками условий кредитования, - отмечает Наталья Данина, директор департамента аналитических бизнес-решений hh.ru и руководитель сервиса Банк данных заработных плат hh.ru. – Практически все кредиторы готовы выдавать кредит сроком на 30 лет, а максимальный возраст заемщика на момент погашения уже превышает возраст выхода на пенсию и доходит до 75 лет. Одновременно снижается и минимальный порог входа - первый взнос. Если стандартно он был на уровне 20%, то сейчас банки снизили его до 15%. Это позволяет частично нивелировать дисбаланс между ростом заработных плат и цен на недвижимость, копить можно было бы еще дольше, если бы первый взнос остался прежним или же банки не стали расширять возраст заемщика для кредитования».
Сервис по поиску высокооплачиваемой работы SuperJob в августе 2022 года изучил предложения работодателей и ожидания претендентов на позицию «Плиточник» в Санкт-Петербурге.
Средняя рыночная заработная плата плиточников за год выросла в среднем на 10%, за 6 лет — в 2 раза. Наиболее квалифицированные представители этой профессии с большим стажем и опытом руководства бригадой могут зарабатытать в Москве до 200 тыс. руб. в месяц, в Санкт-Петербурге — до 185 тыс. руб., в Екатеринбурге — до 155 тыс. руб.
45000—60000 руб. в городе готовы платить специалисту со средним профессиональным образованием; знанием технологии производства работ по укладке плитки, внутренней и внешней отделке помещений, основных материалов, применяемых при облицовке поверхностей и правил и норм охраны труда, производственной санитарии и противопожарной безопасности.
60000—75000 может зарабатывать плиточник с навыками предварительного выравнивания поверхностей, ремонта плиточного покрытия, чтения чертежей и опытом работы плиточником от 1 года.
75000—130000 готовы предлагать такому квалифицированному рабочему, который имеет опыт выполнения работ по облицовке стеклянными плитками, керамогранитными плитами, натуральным камнем, гранитом и мрамором, а также опыт облицовки каминов и стаж работы плиточником от 2 лет.
Зарплату 130000—185000 работодатели предлагают же специалисту с опытом укладки декоративной плитки, мозаики, сложных рисунков; опытом отделки криволинейных поверхностей и потолков, отделки VIP-апартаментов и коттеджей, а также опытом руководства бригадой плиточников и стажем работы плиточником от 3 лет.
Среднестатестический портрет соискателя в городе представляет специалист в возрасте 43 лет, в 97% случаев – мужчина. 58% из таких кандидатов имеют среднее профессиональное образование, а 52% готовы к переезду. 79% на момент размещения резюме не имели работы, а средний срок работы на последнем месте у таких специалистов составляет 4,3 года.
В должностные обязанности плиточника входит приготовление смеси для укладки плитки; подготовка поверхностей к облицовке; резка плиток, подточка кромок; облицовка плитками стен, полов, потолков; затирка швов между плитками; промывка облицованных поверхностей и замена/ремонт плиточного покрытия.
Требования работодателей
|
Регион |
Количество ипотек за полгода на одного жителя в 2022 году |
"Задолженность" каждого жителя РФ по ипотеке, тыс. р. в 2022 году |
Кол-во ипотек в I полугодии, тыс. |
Динамика сделок за год |
Объем ипотечного кредитования в I полугодии, млрд р. |
Динамика за год |
||||
|
Все население РФ |
Только городское |
Все население РФ |
Только городское |
2021 |
2022 |
2021/2022 |
2021 |
2022 |
2021/2022 |
|
|
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ |
270 |
202 |
85,1 |
113,7 |
936,8 |
544,8 |
-42% |
2 693,5 |
1 879,8 |
-30% |
|
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
308 |
253 |
101,0 |
123,1 |
233,3 |
130,9 |
-44% |
919,7 |
614,5 |
-33% |
|
Белгородская область |
356 |
232 |
56,2 |
86,2 |
7,8 |
4,3 |
-45% |
18,6 |
13,0 |
-30% |
|
Брянская область |
358 |
249 |
56,0 |
80,6 |
5,8 |
3,3 |
-44% |
14,1 |
8,9 |
-36% |
|
Владимирская область |
326 |
253 |
59,5 |
76,7 |
8,0 |
4,1 |
-48% |
18,1 |
11,7 |
-35% |
|
Воронежская область |
276 |
189 |
66,3 |
96,8 |
14,8 |
8,4 |
-43% |
32,9 |
23,8 |
-28% |
|
Ивановская область |
350 |
286 |
50,5 |
61,6 |
4,7 |
2,7 |
-43% |
10,5 |
7,3 |
-31% |
|
Калужская область |
293 |
220 |
88,3 |
117,8 |
7,0 |
3,6 |
-48% |
19,3 |
12,1 |
-37% |
|
Костромская область |
260 |
192 |
63,6 |
86,3 |
3,8 |
2,2 |
-41% |
7,7 |
5,5 |
-28% |
|
Курская область |
340 |
233 |
58,4 |
85,3 |
5,5 |
3,2 |
-42% |
12,9 |
9,6 |
|
|
Зарплатный диапазон |
Требования и пожелания к профессиональным навыкам |
|
I |
● Среднее профессиональное образование |
|
II |
● Навыки предварительного выравнивания поверхностей |
|
III |
● Опыт выполнения работ по облицовке стеклянными плитками, керамогранитными плитами, натуральным камнем, гранитом, мрамором |
|
IV |
● Опыт укладки декоративной плитки, мозаики, сложных рисунков |
Заработная плата
|
Город |
Зарплатный диапазон, Net, fix, руб. в месяц |
Среднерыночная |
|||
|
I |
II |
III |
IV |
||
|
Москва |
50000—65000 |
65000—80000 |
80000—140000 |
140000—200000 |
110000 |
|
Санкт-Петербург |
45000—60000 |
60000—75000 |
75000—130000 |
130000—185000 |
100000 |
|
Волгоград |
35000—40000 |
40000—50000 |
50000—90000 |
90000—130000 |
72000 |
|
Воронеж |
35000—45000 |
45000—55000 |
55000—100000 |
100000—140000 |
77000 |
|
Екатеринбург |
40000—50000 |
50000—60000 |
60000—110000 |
110000—155000 |
85000 |
|
Казань |
35000—45000 |
45000—57000 |
57000—100000 |
100000—140000 |
78000 |
|
Краснодар |
37000—48000 |
48000—60000 |
60000—105000 |
105000—150000 |
80000 |
|
Красноярск |
37000—50000 |
50000—60000 |
60000—105000 |
105000—150000 |
85000 |
|
Нижний Новгород |
35000—45000 |
45000—55000 |
55000—95000 |
95000—135000 |
75000 |
|
Новосибирск |
37000—50000 |
50000—60000 |
60000—105000 |
105000—150000 |
85000 |
|
Омск |
35000—45000 |
45000—55000 |
55000—95000 |
95000—135000 |
75000 |
|
Пермь |
35000—45000 |
45000—55000 |
55000—97000 |
97000—140000 |
75000 |
|
Ростов-на-Дону |
35000—47000 |
47000—60000 |
60000—100000 |
100000—145000 |
80000 |
|
Самара |
35000—45000 |
45000—55000 |
55000—95000 |
95000—135000 |
75000 |
|
Уфа |
35000—45000 |
45000—55000 |
55000—97000 |
97000—140000 |
75000 |
|
Челябинск |
35000—45000 |
45000—57000 |
57000—100000 |
100000—140000 |
78000 |