От 5% до 15% выручки крупным московским новостройкам приносят продажи нежилой недвижимости

Львиную долю финансовых поступлений в бюджеты застройщиков приносят продажи квартир и апартаментов. Однако фонды жилых комплексов, доступные для реализации, включают тысячи объектов нежилой недвижимости – помещения коммерческого назначения, кладовые и места в паркингах. Специалисты премии Urban Awards установили, что в течение сезона юниты из этих категорий могут приносить участникам рынка миллиарды рублей. Их удельный вес в корпоративной кассе может достигать 10-15%.

---

Многочисленные нежилые помещения, выставленные на витрину в московских новостройках, служат  серьезным финансовым подспорьем для девелоперов. Средства от их реализации образуют относительно небольшой, но заметный сектор в общем объеме выручки. Пропорция может меняться в зависимости от стадии в девелоперском цикле. В частности, большие пулы объектов, предназначенных для ведения бизнеса, хранения вещей или парковки автомобилей, поступают в экспозицию уже на финальном этапе, когда массив жилой недвижимости почти распродан. Соответственно, в этот период они могут формировать до 70% всей кассы – как, например, в случае ЖК Level Амурская.

Сбор статистики по нежилым юнитам осложняется большими пробелами в информации. Тем не менее, аналитики Urban Awards собрали и систематизировали данные по 35 крупным новостройкам комфорт- и бизнес-класса от ведущих столичных застройщиков. Это уже репрезентативная выборка, позволяющая адекватно судить о спросе на коммерческую недвижимость, кладовые помещения и машино-места.

В целом аудитория нежилых объектов гораздо меньше, чем у квартир и апартаментов: кладовые и машино-места для многих по-прежнему относятся к «необязательным»  покупкам, а коммерческие помещения рассчитаны на предпринимательское сообщество. Для большинства жилых комплексов норма выручки по указанным категориям варьируется от 5% до 15%. В отдельных случаях она может быть выше: 25,0% в ЖК «Преображение», 17,0% в таких новостройках, как «Скандинавия», «Сиреневый парк», Level Донской.

Ряд проектов по итогам прошлого сезона вышел на отметку в 1+ млрд рублей по совокупному объему средств, вырученных с продажи нежилых активов . Эта группа делится на две фракции – микрорайоны за МКАД («Скандинавия», «Лучи», «Прокшино», вторая очередь «Испанских кварталов», «Новые Ватутинки», «Саларьево Парк») и масштабные жилые комплексы бизнес-класса («Символ», «Событие», «Западный порт», RiverSky).

Среди нежилой недвижимости наибольший объем выручки дают помещения, запланированные под ритейл иди другие виды бизнеса (фитнес-центры, частные клиники и детские сады, офисы, коворкинги). Годовые поступления от них в крупных проектах измеряются миллиардами рублей:  4,74 млрд рублей в ЖК «Скандинавия», 3,13 млрд рублей в ЖК «Символ»,2,02 млрд рублей в ЖК «Прокшино», 1,55 млрд рублей в ЖК «Новые Ватутинки». Машино-места, как правило, приносят сотни миллионов рублей, кладовые – десятки миллионов. Но есть несколько исключений. Так, в ЖК «Символ» (Лефортово) были распроданы сотни кладовок на сумму 226,4 млн рублей, в ЖК «Скандинавия» (Новая Москва) – на 220,4 млн рублей, в ЖК «Сиреневый парк» (Метрогородок) – 186,0 млн рублей, в ЖК «Лучи» – 171,3 млн рублей. Более 100 млн рублей на продажах кладовых комнат заработали также проекты «Прокшино», Green Park, «Западный порт», «Люблинский Парк», «Саларьево Парк», «Событие». В том же комплексе «Событие» покупатели потратили 1,41 млрд рублей на места в паркинге, в ЖК RiverSky этот показатель равен 1,03 млрд рублей, в ЖК «Скандинавия» – 1,08 млрд рублей.

Доля нежилых помещений в структуре выручки московских новостроек

Жилой комплекс	Застройщик	Район	Нежилые помещения	Выручка от продажи некоммерческих помещений в 2021 г., млрд рублей	Доля нежилых помещений в структуре выручки, %
Level Амурская	Level Group	Гольяново	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,96	70,1
Преображение	Инград	Богородское	Коммерческая недвижимость	0,37	25,0
Скандинавия	ГК «А101»	Сосенское	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	6,04	17,0
Сиреневый парк	AFI Development	Метрогородок	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,80	17,0
Level Донской	Level Group	Донской	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,42	17,0
Лучи	Группа «ЛСР»	Солнцево	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	1,21	15,8
Южное Бунино	ГК «МИЦ»	Сосенское	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,48	14,1
Западный порт	ГК «ПИК»	Филевский Парк	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	1,12	13,6
RiverSky	Инград	Даниловский	Коммерческая недвижимость, машиноместа	1,37	13,5
Символ	Донстрой	Лефортово	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	5,81	12,4
Прокшино	ГК «А101»	Сосенское	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	2,84	12,1
Испанские кварталы 2	ГК «А101»	Сосенское	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	1,47	11,5
Рихард	ГК «ФСК»	Хорошевский	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,38	11,0
Событие	Донстрой	Раменки	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	3,16	10,8
Настроение	ГК «ФСК»	Ярославский	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,31	10,3
Новые Ватутинки	Стройком	Десеновское	Коммерческая недвижимость, машиноместа	2,24	9,1
Саларьево Парк	ГК «ПИК»	Сосенское/ Московский	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	1,46	8,2
Остафьево	Группа «Самолет»	Рязановское	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,71	7,0
Алхимово	Группа «Самолет»	Рязановское	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,65	6,7
Green Park	ГК «ПИК»	Останкинский	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,62	6,7
Архитектор	ГК «ФСК»	Обручевский	Коммерческая недвижимость, машиноместа	0,61	6,7
Level Стрешнево	Level Group	Покровское-Стрешнево	Коммерческая недвижимость, машиноместа	0,21	6,7
Режиссер	ГК «ФСК»	Ростокино	Коммерческая недвижимость, машиноместа	0,56	6,1
Дмитровский Парк	ГК «ПИК»	Дмитровский	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,55	5,4
Шереметьевский	ГК «ПИК»	Марьина Роща	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,45	5,4
Южные сады	ГК «А101»	Южное Бунино	Кладовые, машиноместа	0,31	4,5
TopHills	Инград	Нагорный	Кладовые, машиноместа	0,33	4,3
Сердце столицы	Донстрой	Хорошево-Мневники	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,72	4,2
Люблинский Парк	ГК «ПИК»	Люблино	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,67	4,0
Академика Павлова	ГК «ПИК»	Кунцево	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,25	3,2
Полярная 25	ГК «ПИК»	Южное Медведково	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,27	3,1
Кленовые аллеи	ГК «МИЦ»	Десеновское	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,15	2,9
Бунинские луга	ГК «ПИК»	Сосенское	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,25	1,5
Перовское 2	ГК «ПИК»	Нижегородский	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,11	1,3
Новое Внуково	Группа «Самолет»	Кокошкино	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,11	1,4

 

«Несмотря на то, что коммерческие объекты, кладовые помещения и места для автомобилей объединяются в статистике общей рубрикой «нежилая недвижимость», спрос на них подчиняется разным закономерностям. Рынок лотов бизнес-назначения очень чутко реагирует на изменение экономической конъюнктуры. Если ситуация ухудшается, интерес к этим активам падает, но как только наступает стабилизация, активность восстанавливается до прежнего уровня. Кладовые – это то, на чем можно сэкономить, но можно и  отказаться при дефиците свободных финансов. Мы видим, что на каждые восемь купленных квартир приходится всего одна кладовка. Машино-места представляют собою автономную нишу, которая слабо коррелирует с общерыночными трендами. Это продукт, в большей степени актуальный для сегментов “элит”, “премиум” и “бизнес”», – разъясняет генеральный директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова.

Столичный рынок жилья продолжает расти

По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» в феврале цены на квартиры в новостройках «старой» Москвы выросли во всех сегментах. По итогам месяца средняя стоимость предложения квадратного метра жилья массового сегмента обновила новый рекорд и достигла 279 тыс. рублей.

---

Цены на новостройки в «старой» Москве продолжают уверенно расти. В феврале средняя стоимость предложения квадратного метра жилья комфорт-класса  увеличилась на 4% до 279 тыс. рублей, а средний предлагаемый бюджет покупки на 413 005 руб. до 13 677 710 рублей. В бизнес-классе динамика цен была более скромной. В феврале стоимость квадратного метра выросла на 2% до 426 120 рублей. А средний предлагаемый бюджет покупки увеличился на 369 400 руб. до 29 864 800 рублей. «Несмотря на рост среднего показателя по рынку ценовая динамика различается в зависимости от объекта, - отмечает Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – В некоторых ЖК, где и так уже цены выше рынка происходит фиксация стоимости квадратного метра, в некоторых определенное снижение за счет точечных скидок».

В феврале на рынке новостроек (квартиры) «старой» Москвы вышел всего один новый проект в комфорт-классе. Также экспозиция пополнилась 6 новыми корпусами в ЖК комфорт-класса, и 5 в бизнес-классе.

Название проекта	Класс	Район	Девелопер	Кол-во лотов по проекту*	Дата ввода в эксплуатацию
Открытый парк	Комфорт	ВАО/Метрогородок	ПИК	1 408	3кв. 2024 г.

Примечание: * по корпусам в продаже

 

«В феврале покупательская активность была достаточно высокой, во многом ее подстегивал новый виток повышения ипотечных ставок, заемщики спешили оформить кредит с более выгодным процентом», - говорит Ирина Доброхотова. По итогам февраля объем предложения в новостройках (квартиры) комфорт-класса «старой» Москвы снизился на 3% до 13 328 лотов. В бизнес-классе экспозиция, напротив, увеличилась на 1% до 12 503 лотов.