Прерванное восстановление – рынок жилья Москвы в III квартале
Аналитики «Метриум» подвели итоги третьего квартала на рынке жилой недвижимости Москвы, изучи свежие данные Росреестра Москвы о количестве сделок. Лучший результат показал сектор строящегося жилья, где было заключено всего на 1% меньше ДДУ, чем в третьем квартале 2021 года. Однако активность ипотечных заемщиков снизилась на 16%, а покупателей вторичного жилья – на 33%.
В III квартале Росреестр Москвы зарегистрировал 22,8 тыс. договоров участия в долевом строительстве. В аналогичный период 2021 года в столице зарегистрировали 23,1 тыс. сделок между дольщиками и застройщиками. Таким образом, спрос на строящееся жилье в Москве в годовом измерении в III квартале 2022 года практически сравнялся с показателем того же периода 2021 года. При этом относительно II квартала 2022 года, когда было зарегистрирвовано 16,4 тыс. ДДУ, спрос увеличился на 39%.
«В третьем квартале наблюдался четкий тренд на восстановление активности покупателей новостроек, – говорит Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Этому способствовало снижение ставок по ипотеке, нормализация экономической и финансовой обстановки. На рынок пришли те клиенты, которые откладывали сделки весной. Активны были инвесторы. Застройщики предлагали покупателям очень гибкие условия сделок, субсидированную ипотеку, скидки. При этом девелоперы заметно нарастили объем предложения, увеличили широту выбора для клиентов. Всё это дало позитивный эффект. Однако в конце сентября спрос резко просел, и, скорее всего, рынку опять понадобится несколько месяцев на восстановление».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
В III квартале банки выдали заемщикам ипотеки в Москве порядка 27,1 тыс. кредитов на покупку строящегося и готового жилья. Год назад показатель был лучше – в III квартале 2021 года заемщики получили 32,3 тыс. кредитов. Таким образом, спрос на ипотеку снизился в годовом измерении на 16%. Преимущественно это падение связано со вторичным жильем, на покупку которого не распространяются программы субсидирования ставок, отмечают аналитики «Метриум». Впрочем, и в ипотечном секторе наблюдался позитивный тренд, так как число сделок в третьем квартале оказалось на 31% выше, чем во втором.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Худшие результаты показал вторичный сектор жилья. В Москве зарегистрировали 28,4 тыс. сделок купли-продажи, что на 33% меньше, чем в III квартале 2021 года, когда покупатели и продавцы «вторички» заключили 42,1 тыс. соглашений. Однако аналитики зафиксировали рост их активности относительно предыдущего квартала. По сравнению со II кварталом 2022 года количество сделок выросло на 5%.
«Скорее всего тренд на восстановление рынка будет прерван, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Уже по итогам октября мы зафиксируем падение во всех сегментах московской недвижимости, так как частичная мобилизация оказала негативное влияние на активность покупателей. Также выросли рыночные ставки по ипотеке, которые актуальны для вторичного сегмента жилья. Это значит, что и здесь спрос будет стагнировать. В целом необходима нормализация и стабилизация обстановки, чтобы люди захотели вкладываться в жилье».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Эксперты портала Urbanus.ru совместно с аналитиками платформы bnMAP.pro изучили ситуацию на рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области, чтобы установить в какой мере рынки зависят от банковского финансирования, направляемого на покупку жилья. В последнем квартале прошлого года влияние ипотечных программ на уровень спроса заметно уменьшился. Однако этот тренд оказался краткосрочным.
В июне прошлого года мощности ипотечного стимулирования вышли на максимальные показатели. Три четверти (75,7%) всех объектов недвижимости на первичном рынке Санкт-Петербурга покупались на заемные средства. Кредитная «лихорадка» продолжалась все лето, но уже осенью доля ипотечных лотов начала снижаться. В ноябре индикатор опустился до 64,8%, а накануне Нового года – уже до 63,7%. Однако в первом квартале 2021-го спрос на кредиты вновь активизировался. В январе удельный вес квартир и апартаментов, на покупку которых было получено банковское финансирование, достиг 68,1%, к началу весны – 71,7%. В целом по сравнению с началом прошлого года сектор ипотечных лотов в структуре розничных сделок расширился на 14 процентных пунктов (до 69,6%).
Важно учитывать, что подъем кредитования происходит на фоне снижения покупательной способности целевой аудитории. За год квадратный метр прибавил в цене 27,4%. При этом, согласно официальной статистике, уровень реальных доходов жителей Санкт-Петербурга остался таким же, как в 2019 г. Это означает, что нагрузка ипотечных выплат на семейные бюджеты стала ощущаться намного сильнее. В сложившихся обстоятельствах уменьшить тяжесть ежемесячных платежей представляется возможным только при увеличении срока кредитования. Расчеты bnMAP.pro подтверждают эту тенденцию. По состоянию на январь-февраль 2020 г. покупатель жилья в «северной столице» брал кредит в среднем на 17 лет и 5 месяцев. В 2021-м этот период увеличился на 23 месяца. Как правило, ипотечные обязательства растягиваются на 20 лет (38% случаев) или еще дольше (26% случаев). Краткосрочные программы по кредитованию (до 10 лет включительно) задействуются относительно редко – в 15% случаев.
По количеству профинансированных сделок первое место занимает Сбербанк. Его выбирает свыше трети всех ипотечных заемщиков (37,57%). Группа ВТБ серьезно отстает по этому показателю. Ее представительство ограничивается 19,13%. Тройку крупнейших залогодержателей по местной традиции замыкает «Банк Санкт-Петербург». К его услугам обращаются без малого 13% ипотечников. Среди значимых «миноритариев» нужно выделить «Альфа-Банк» (доля 6,80%) и «Промсвязьбанк» (5,08%).
На рынке Ленинградской области зафиксированы схожие процессы. В регионе также наметился рост интереса к ипотечным продуктам. Здесь, как и в Санкт-Петербурге, зависимость спроса от банковских кредитов начала ослабевать осенью. Доля ипотечных сделок понизилась до 67,7% в ноябре. Затем последовал предновогодний всплеск (70,2%). В январе рынок вновь вернулся к показателям конца осени. Но в феврале-марте ипотечная составляющая в структуре розничных сделок достигла 72,7-74,2%.
Покупатель жилья в Ленинградской области также вынужден мириться с увеличением срока обременения. За последний год этот показатель вырос на 19 месяцев – до 18 лет и 10 месяцев.
Гегемония Сбербанка в области проявляется намного сильнее, чем в Санкт-Петербурге. Под его контролем находится больше половины (53,05%) рынка ипотечного кредитования. Лишь 13,34% тех, кто нуждается в займе, предпочитают ВТБ и менее 9% – «Банк Санкт-Петербург». Также в топ-5 нашлось место для «Россельхозбанка», на счету которого 4,13% выданных кредитов. Он смог потеснить «Альфа-Банк», сектор которого чуть меньше – 4,09%.
По оценкам Knight Frank St Petersburg, развитие сегмента доставки продуктов и дарксторов привели к росту спроса на городские склады (urban logistic).
В последнее время у арендаторов в Петербурге резко вырос спрос на склады внутри КАД размером 2000 – 3000 кв. м, но свободных помещений подобного размера в черте города практически не осталось. Средняя доля свободных площадей по итогам марта 2021 г. составила 1,7%, снизившись на 2,4 п. п. в сравнении с итогами 2019 г. Объем вакантных площадей снизился более чем в 2 раза. Средневзвешенная ставка аренды увеличилась на 9%, и составила 530 руб./м2/мес. в сравнении с декабрем 2019 г. Главным драйвером роста urban logistic стал переход жителей города на доставку продуктов питания и готовой еды.
Объем качественной складской недвижимости в городской черте составил 1,256 тыс. кв. м., это 31% от совокупного объёма площадей, расположенных в Санкт-Петербурге и близлежащих районов Ленинградской области. На долю спекулятивного предложения в городской черте пришлось 74% складских площадей.
Повышенный интерес арендаторов гарантирует выгоду для девелоперов, но развивать это направление непросто из-за нехватки участков. Хорошей альтернативой могли бы стать площади, которые предлагаются в «сером поясе», но они не отвечают запросам арендаторов, поскольку не дают возможности хранить продукты. Кроме того, в большинстве случаев компании хотят иметь алкогольную лицензию, а сделать ее в старом здании не представляется возможным. Компании смотрят в сторону современных складов.
Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В периметре города есть много организаций, которые владеют земельными участками до 10 тыс. кв. м., на этой площади они могли бы возводить склады от 1500 до 2000 кв. м. и очень успешно сдавать их в аренду. Стоимость возведения таких складов достаточно приемлема, при том, что ставка аренды будет не ниже, чем на классе А».