В Новой Москве количество новостроек в продаже выросло на четверть за квартал
По итогам III квартала 2022 года в Новой Москве к реализации представлено 742,2 тыс. кв. м или 15,0 тыс. квартир и апартаментов. По сравнению со II кварталом общая площадь квартир в продаже увеличилась на 25,2%, а за год прирост составил 29,5%.
Объём нового предложения в Новой Москве в сравнении с предыдущим кварталом вырос в 2,5 раза и составил 211,0 тыс. кв. м. За прошедший квартал в реализацию вышло несколько новых проектов – «Движение Говорово», «Бунинские кварталы», мкрн. Заречный в проекте «Новые Ватутинки», а также новые корпуса в уже реализуемых объектах, включая лоты как в формате квартир, так и в формате апартаментов.
«В III квартале суммарная площадь лотов, представленных к реализации, достигла максимального значения за последние годы – 742,2 тыс. кв. м. Для сравнения, во 2 кв. 2012 года объем предложения в НМ на рынке первичного жилья составлял 803,4 тыс. кв. м. Это обусловлено поступлением в реализацию весомого объёма нового предложения», – рассказывает Владимир Моребис, коммерческий директор – партнёр Est-a-Tet.
Относительно предыдущего квартала суммарный объём предложения квартир и апартаментов на первичном рынке вырос на 25,2% (149,6 тыс. кв. м.). За год общий объём предложения увеличился на 168,9 тыс. кв. м (29,5%). Спрос относительно II квартала увеличился на 40,3%, в годовом измерении спрос сократился на 7,8%. В III квартале средневзвешенная цена предложения выросла на 0,5%, за год на 17,9%.
За прошедший квартал существенного изменения цен не произошло, структура предложения по бюджету незначительно поменялась в большую сторону. В предложении так и осталось минимальное количество лотов до 6 млн руб. – всего 3% от общего объёма. В сравнении с предыдущим кварталом доля лотов стоимостью свыше 13 млн руб. увеличилась ещё на 1 п.п. и составила 29% от общего объёма.
Самые востребованные объекты в новостройках Новой Москвы – от 30 до 60 кв. м: спрос превышает предложение на 18%. А вот в объектах больше 60 кв. м, напротив, предложение превышает спрос на 12%. В категории лотов до 30 кв. м (это студии и небольшие однушки) предложение чуть больше спроса – на 3%.
За 3 квартал в Новой Москве раскупили значительное количество квартир стандарт-класса, и при этом в продажу поступил существенный объем комфорт-класса: по итогам квартала доля стандарт-класса составила 16% в предложении, она сократилась сразу на 10% за 3 месяца. А доля комфорт-класса в предложении составила 79%, рост за квартал +7%.
В III квартале 2022 года рост средневзвешенной цены отмечен в стандарт-классе – на 2,2% до 208,5 тыс. руб./кв. м. В проектах комфорт-класса средневзвешенная цена за квартал снизилась на 0,6% и составила 227,8 тыс. руб./ кв. м.
В октябре 2021 года на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы доля студий впервые превысила 20% от общего количества всех квартир в продаже, подсчитали эксперты «Метриум». За прошедший год предложение студий увеличилось почти в два раза, а вместе с однокомнатными квартирами они образуют 56% квартир в массовом сегменте столичного рынка.
В октябре на рынке массовых новостроек Москвы застройщики продавали 15,7 тыс. квартир. За последние 12 месяцев этот показатель вырос на 23% ввиду высокой активности девелоперов – после ажиотажного спроса в 2020-2021 гг. застройщики оперативно восполнили недостаток предложения квартир в новостройках.
При этом впервые в истории московского рынка нового жилья эконом- и комфорт-класса доля студий в продаже составила 21%, превысив психологически важный порог 20%. Иными словами, каждая пятая квартира в массовых новостройках Москвы сегодня – студия. Этот формат жилья уступает по объему предложения только однокомнатным (35%) и двухкомнатным квартирам (29%). Однако студий уже больше, чем трехкомнатных квартир (14%) и квартир с четырьмя и более комнатами (1% предложения).
Количество студий в продаже последние 12 месяцев росло быстрее, чем у всех прочих типов квартир. В октябре 2020 года застройщики продавали 1,7 тыс. студий, а сейчас – 3,3 тыс., то есть их предложение выросло на 91%. Также заметно больше стало однокомнатных квартир: их число увеличилось за год с 3,9 тыс. до 5,5 тыс. (+40% за 12 месяцев). Немного выросло количество двухкомнатных квартир – с 4,4 тыс. до 4,6 тыс. (+5%). Одновременно сократилось предложение трехкомнатных квартир – с 2,4 тыс. до 2,1 тыс. (–11%). Многокомнатных квартир стало меньше на 61% (114 единиц сейчас против 289 в октябре 2020).
Студии в массовых новостройках за прошедший год уменьшились в размерах. В октябре 2020 года их средняя площадь составляла 26,8 квадратных метров, тогда как в октябре 2021 года этот показатель сократился до 23,8 кв. м. Средняя стоимость студии при этом увеличилась с 5,7 млн до 7,3 млн рублей, то есть на 28%.
«Интерес к студиям стимулировали ипотечные программы, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Снижение ставок по кредитам позволило многим покупателям с небольшими бюджетами привлечь ипотеку и приобрести самые доступные варианты на московском рынке, которыми стали в основном студии. Учитывая эту тенденцию, мы адаптировали наш продукт к спросу и предусмотрели большее количество студий и однокомнатных квартир во второй очереди строительства».
Аналитики «Метриум» отмечают, что в сегменте московских новостроек бизнес-класса доля студий также выросла. Если в III квартале 2020 года 2% предложения квартир в этом сегменте приходилось на студии, то в III квартале 2021 года – 6%.
«Действительно, в бизнес-классе студии тоже становятся востребованным продуктом, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «Кортрос-Москва» (девелопер проектов в московском регионе ILove, Bauman House, Headliner, «Равновесие»). – Однако у покупателей студий в нашем сегменте и в комфорт-классе есть разница в мотивах. На массовом рынке клиенты сильно ограничены в бюджете. В бизнес-классе студию выбирают по соображениям функциональности. К примеру, такие квартиры покупают обеспеченные представители бизнеса, которые хотят иметь место для временных остановок в центре или рядом с офисом, а также те, кто постоянно живут за границей, но иногда приезжают в Москву. Безусловно, студии также пользуются спросом у инвесторов».
В премиальном сегменте новостроек Москвы доля студий составляет 3% от общего числа квартир и апартаментов, представленных в продаже. Со временем этот показатель сохраняет стабильность (2-3%). В элитных новостройках доля студий составляет 1,5%, хотя в отдельные периоды она достигала 3-5%.
«У премиальных студий, конечно, есть своя целевая аудитория покупателей, пусть и ограниченная, но весьма стабильная, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – В основном, это максимально мобильные жители мегаполиса, которым нужно небольшое жилье для временных остановок или жизнь вблизи центра деловой и социальной активности. Немало среди покупателей студий в нашем сегменте и инвесторов, которые неплохо зарабатывают на их сдаче в аренду и, конечно, перепродаже. Впрочем, в отличие от массового сегмента рынка новостроек, где студии несколько вытесняют однокомнатные квартиры, в премиум-классе мы такой тенденции не увидим – они останутся нишевым продуктом».
«Студии действительно очень популярны, поэтому застройщики увеличивают их предложение, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Этот формат рассматривается часто в качестве первого жилья. Среди покупателей много молодежи, представители которой ранее едва ли стали бы приобретать однокомнатные квартиры площадью 40-45 квадратных метров в силу их более высокой стоимости».
Источник: «Метриум»
По данным исследования международной консалтинговой компании JLL, российские столицы – Москва и Санкт-Петербург – опередили остальные крупные города Европы по темпам роста арендных ставок на склады за последний год. К концу 3-го квартала 2021 года ставки по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличились на 22% в Санкт-Петербурге и на 18% в Москве, при этом в 4-м квартале рост продолжается.
В 4-м квартале арендные ставки на готовые помещения в Московском регионе в удаленности около 30 км от МКАД (А-107) увеличились до 5-5,2 тыс. руб. за кв. м в год, при этом вблизи МКАД ставки значительно выше: средний диапазон составляет 6-6,5 тыс. руб. Если говорить об объектах внутри МКАД, где дефицит помещений еще более острый, то арендаторы готовы платить до 8,5-10 тыс. руб. за кв. м в год. В Санкт-Петербурге ставки уже выросли до 5,2-5,5 тыс. руб. за кв. м в год. При этом в проектах built-to-suit стандартного склада класса А девелоперы устанавливают ставки на уровне 5,5 тыс. руб. за кв. м в год и выше как в Москве, так и Санкт-Петербурге.
Изменение арендных ставок на склады в ключевых городах Европы,
3 кв. 2021 к 3 кв. 2020
Источник: JLL
Столь значительный рост обусловливается целым рядом факторов. Во-первых, крайне низкой долей свободных площадей. На конец сентября вакантными оставались лишь 0,5% в Москве и 1,2% в Санкт-Петербурге. Согласно данным компании JLL, российский рынок складов является одним из самых дефицитных в Европе: по доле вакантных помещений две столицы входят в тройку европейских городов с наименьшим числом доступных складов, лишь Брюссель с показателем 0,8% чуть опередил Петербург.
«Кроме того, резко выросли затраты на строительство и сохраняется неопределенность в их дальнейшей динамике, поэтому девелоперы вынуждены закладывать дополнительные риски при реализации проектов. В результате ставки в built-to-suit проектах оказываются выше, чем в существующих комплексах, чего не наблюдалось еще год назад, – комментирует Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. – Наиболее стабильными и выигравшими в этой ситуации являются арендодатели, а девелоперы и арендаторы работают по принципу “Если хочешь склад, тебе придется заплатить”».
Доля свободных складских площадей в городах Европы
Источник: JLL
Согласно данным JLL, рост арендных ставок на складскую недвижимость наблюдается почти во всех европейских городах вследствие рекордного спроса на рынке. Объем сделок со складами в Европе за три квартала текущего года составил 23,8 млн кв. м, что в 1,5 раза выше среднего значения сопоставимых периодов предыдущих пяти лет и опережает годовые показатели всех предыдущих лет, кроме 2020-го. Правда, уже очевидно, что по итогам года прошлогодний рекорд будет побит и складской рынок установит очередной максимум в спросе.
Объем сделок аренды и покупки складов конечными пользователями в Европе
Источник: JLL
На мировом рынке в среднесрочной перспективе основными драйверами развития складского рынка, по мнению экспертов JLL, останутся:
- E-commerce. Развитие онлайн-ритейла в пандемию резко ускорилось, и этот сегмент будет генерировать до четверти всех сделок со складами в ближайшие годы.
- Трудовые ресурсы, автоматизация и роботизация. Перебои на рынке труда будут компенсироваться возрастающей автоматизацией процессов.
- Разрыв цепочек поставок. Пандемия показала важность устойчивости цепочки поставок и необходимость иметь определенный запас для обеспечения непрерывности производственных процессов.
- Устойчивое развитие. Движение к углеродной нейтральности не оставляет в стороне и рынок недвижимости. Мы увидим растущий спрос на подобные объекты со стороны крупных корпораций.
- Городская логистика. Необходимость быстрой доставки диктует развитие новых форматов внутри городской черты
- Логистика с контролем температуры. Пандемия показала необходимость развития широкой сети низкотемпературных складов для обеспечения сектора здравоохранения.
«Факторы, влияющие на бурное развитие складов, будут продолжать оказывать существенное влияние в средне- и долгосрочной перспективе, и на этом фоне складской сегмент привлекает не только арендаторов, но и ощущает на себе повышенный инвестиционный спрос. По итогам 2021 года мы увидим рекордный объем инвестиционных сделок на складском рынке; за первые девять месяцев в склады в Европе было вложено уже почти 40 млрд евро, что на 63% выше предыдущего максимума, который был зафиксирован в прошлом году, – говорит Микаэл Казарян, член совета директоров и руководитель группы по инвестициям компании JLL. – В России мы также ожидаем новые рекорды. С начала года на инвестиционном складском рынке закрыто сделок на 620 млн долл., и еще несколько крупных транзакций ожидаются до конца декабря. По итогам 2021 года объем инвестиционных складских сделок приблизится к 1 млрд долл., что на 30% выше, чем в 2020 году».