Первичный рынок двух столиц: петербуржцы более придирчивы к функциональности планировок квартир и эргономике
Жители Петербурга и Москвы по-разному выбирают квартиру в новостройке. В столице в первую очередь смотрят на экологию района, высотность домов и престижность школы, а в городе на Неве – на плотность застройки, размер окон, наличие балкона и даже собственного патио. Петербуржцы придирчивы к функциональности планировок и эргономике: 60% опрошенных считают этот фактор значимым при выборе жилья. Среди жителей Петербурга более популярны квартиры евроформата, для них в целом важна эргономичность пространства и «полезные» квадратные метры, выяснили эксперты ГК «А101» в ходе масштабного исследования первичного рынка двух мегаполисов.
Об особенностях взглядов петербуржцев и москвичей на покупку квартиры рассказала коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Алиса Шишнина во время выступления на Московском жилищном конгрессе.
Характерно, что жители Петербурга особое внимание уделяют балконам и лоджиям. Любовь к таким жилым пространствам им привили соседи из Скандинавского полуострова, куда петербуржцы часто ездили на отдых и шопинг, а также скандинавские застройщики, строящие в северной столице жилье с учетом своего видения комфортной жизни. Приоритет отдается квартирам с глубоким балконом (не менее 1,4 метра), площадь которого используется для занятий спортом и йогой, организации кабинета или релакс-зоны с мягкой мебелью. Еще одним интересным решением и отличной альтернативой балкону или лоджии считается патио, которое может располагаться на первом или более высоком этажах. Если в Москве первые этажи подавляющего большинства новостроек отданы под коммерческие функции, в Петербурге нередки объекты с жилыми помещениями с собственными патио и выходами во двор.
«Изучив ключевые потребности петербуржцев, влияющие на их выбор при покупки жилья, мы спроектировали жилые комплексы «А101 Всеволожск» и «А101 Лаголово». Например, во Всеволожске будут квартиры с патио и большой выбор европланировок. Мы специально заложили в проект лоты с увеличенной высотой потолков (3,6 и 4,5 метров), что позволяет создать мезонин – полуэтаж с большим количеством естественного света. Мезонин – еще одно отличие петербуржской аудитории, которая традиционно более привычна к таким форматам. В таком дополнительном помещении можно обустроить уютную спальню, библиотеку, место для йоги или кабинет. Такая квартирография рассчитана на семейную аудиторию», – комментирует Алиса Шишнина.
Покупатели из Петербурга допускают большее количество квартир на этаже, нежели москвичи: для первых комфортное количество квартир на этаже – не более 5, для вторых – не более 4-х. При этом москвичи чаще интересуются крупными метражами и многокомнатными квартирами: спрос на 3-х и 4-х комнатные квартиры среди них выше, чем у жителей северной столицы. Петербуржцы готовы приобретать более скромные по площади квартиры.
В Петербурге большим спросом пользуется жилье в скандинавском, урбанистическом или классическом стилях, сдержанных природных оттенков. Такой выбор обусловлен близостью скандинавских стран и влиянием сложившейся архитектуры в городе. Москвичи предпочитают современные дома, при этом яркий фасад может стать одним из факторов выбора, как и видовые характеристики. Также не смущает высокая этажность. В отличие от петербуржцев приоритетнее наличие в доме подземного паркинга.
Близость к жилью хорошей и престижной школы одинаково важна для всех покупателей. В Петербурге переехать в другой район ради более качественного образования для детей готовы 18% респондентов, в Москве чуть больше – 23%.
«С точки зрения причин для покупки недвижимости, кроме основной – увеличение площади в связи с взрослением детей, которая общая для обоих регионов – петербуржцы чаще приобретают квартиры, чтобы сменить съемное жилье на собственное. Москвичи же чаще своих северных соседей покупают жилье для детей на будущее. Кроме того, в Петербурге выше процент покупок квартир для сдачи в аренду. Это связано с высоким спросом среди туристов и с постоянным притоком жителей из других регионов», – резюмирует Алиса Шишнина.
Петербуржцы в большей степени ориентированы на долгосрочное приобретение недвижимости. Москвичи же не транслируют желания прожить всю жизнь в одной квартире, они динамичнее и легче приспосабливаются к смене жилья и локации. Общей для всех горожан остаются проблемы транспортной доступности и отсутствия пробок в локации, наличие ключевой инфраструктуры и качество благоустройства территории.
CBRE подвела итоги 2021 года и проанализировала основные тенденции на рынке офисной недвижимости Москвы, а также определила перспективы на 2022 год. По данным CBRE, в 2022 году офисный сегмент продолжит все восходящие тренды и превзойдет результаты 2021 года, когда темпы восстановления рынка оправдали оптимистичные сценарии.
В 2022 году объем нового предложения приблизится к 1 млн. кв. м, и это будет рекордный показатель с 2014 года. Однако для пользователей из них будет доступна лишь часть, так как примерно 40% этой площади уже реализовано. Соответственно, у компаний, планирующих расширение или переезд в 2022 году, выбор офисного пространства будет достаточно ограничен.
В границах Третьего транспортного кольца, на территории ММДЦ Москва-Сити в 2022 году планируется достроить Гранд Сити Тауэр, арендуемой офисной площадью 192,5 тыс. кв. м, – самый большой единовременно построенный офисный центр в Москве, который составит почти треть объема от всего заявленного спекулятивного предложения в 2022 году.
В настоящее время в Москве только 7,7% существующих офисов свободны и предлагаются в аренду или на продажу. Для размещения офиса компании по-прежнему выбирают районы с развитой бизнес и социальной инфраструктурой, что приводит к сокращению доступного предложения в центральных локациях. Так, в границах Третьего транспортного кольца, сейчас арендовать помещение больше 10 тыс. кв. м можно только в 6 объектах, а общий уровень вакансии приближается к 5%, что в три раза ниже показателя пятилетней давности. Значительного увеличения объема доступных помещений в 2022 году не ожидается.
Ограниченный объем доступного предложения будет сдерживать транзакционную активность в 2022 году. Многие крупные компании, реализующие проекты расширения рабочего пространства или переезда в новые офисы, будут вынуждены рассматривать будущие объекты как наиболее вероятную из альтернатив для реализации их планов. Если компании будут готовы входить в проекты на ранних этапах девелопмента, то в 2022 году объем сделок может приблизиться к 2 млн кв. м.
На фоне роста спроса и сокращения доступных площадей ставки аренды возвращаются на траекторию устойчивого роста. В настоящее время, в зависимости от местоположения свободные помещения класса А предлагаются по ставкам от 15 000 до 48 000 руб./кв. м/год. Для помещений класса В этот диапазон еще шире: 6 000 – 40 000 руб./кв. м/год. Наиболее дорогие офисы традиционно расположены в Центральном деловом районе и в Москве-Сити.
Ставки аренды в 2022 году продемонстрируют рост. В разных районах, и в зависимости от качества помещения, удорожание будет различным, но в среднем по рынку рост составит не менее 10%.
Темп роста ставок аренды и, как следствие, доходности объектов, будет определять уровень девелоперской активности на рынке в ближайшие годы.
Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента и направления интегрированных решений для клиентов CBRE в России:
«Мы видим высокую активность арендаторов на рынке, их интерес к современным офисным пространствам, позволяющим, используя гибкое, экологичное планирование офиса и технологичное наполнение, создавать для сотрудников комфортную среду для работы в офисе и удаленно. В настоящее время реализация такого запроса во многом ограничена существующим предложением, и, учитывая объем доступного нового предложения, такая ситуация сохранится на рынке, как минимум, в ближайшие два года».
По данным международной консалтинговой компании JLL, в 2021 году в Санкт-Петербурге средние арендные ставки на складские помещения класса А выросли на 29% и достигли уровня 5,3 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Крайне низкая вакантность, дальнейшее увеличение себестоимости строительства в перспективе и нехватка трудовых ресурсов в 2022 году могут привести к дальнейшему росту. По прогнозам JLL, к концу 2022 года средние арендные ставки в классе А повысятся еще на 20% и достигнут значения 6,3 тыс. руб. за кв. м в год.
Несмотря на увеличение ставок, спрос достиг рекордных для рынка значений, в первую очередь благодаря онлайн-ритейлерам. В 2021 году объем сделок аренды и купли-продажи складов под собственные нужды компаний составил 647 тыс. кв. м, что на 44% больше, чем в 2019 году. Компании сегмента e-commerce увеличили свою долю в структуре спроса до 59%, в том числе за счет нескольких рекордных сделок формата built-to-suit (более 60 тыс. кв. м каждая), которые будут завершены в ближайшие два года.
Динамика сделок аренды и купли-продажи складов в Санкт-Петербурге
Источник: JLL
«К концу 2021 года складской рынок Петербурга оказался перегрет активностью e-commerce, в то время как в Европе к осени наблюдается стабилизация доли онлайн-ритейлеров в объеме сделок со складами. Таким образом, мы видим, что рост e-commerce не бесконечен, и насыщение этого сегмента складскими площадями в Петербурге наступит – пусть и не в этом году, но в обозримой перспективе», – комментирует Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге.
Структура сделок аренды и купли-продажи складов в Санкт-Петербурге по типу пользователя
Источник: JLL
Прирост нового предложения оказался меньше ожидаемого в два раза. Введено в эксплуатацию всего 10 складских комплексов площадью 150 тыс. кв. м, которые строились под конечного пользователя либо были полностью сданы в аренду к концу года. В среднем по рынку вакантность снизилась до 0,9%, и это пока не рекорд, так как в 2013 году доля свободных площадей опускалась до 0,4%. «В 2022 году планируется ввод в эксплуатацию более 350 тыс. кв. м складской недвижимости, но это не спасет рынок от дефицита в краткосрочной перспективе, так как большая часть строящихся проектов уже арендована или строится для собственных нужд. Вакантность при этом будет оставаться в среднем по рынку на уровне менее 2%», – добавляет Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.