Первичный рынок двух столиц: петербуржцы более придирчивы к функциональности планировок квартир и эргономике
Жители Петербурга и Москвы по-разному выбирают квартиру в новостройке. В столице в первую очередь смотрят на экологию района, высотность домов и престижность школы, а в городе на Неве – на плотность застройки, размер окон, наличие балкона и даже собственного патио. Петербуржцы придирчивы к функциональности планировок и эргономике: 60% опрошенных считают этот фактор значимым при выборе жилья. Среди жителей Петербурга более популярны квартиры евроформата, для них в целом важна эргономичность пространства и «полезные» квадратные метры, выяснили эксперты ГК «А101» в ходе масштабного исследования первичного рынка двух мегаполисов.
Об особенностях взглядов петербуржцев и москвичей на покупку квартиры рассказала коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Алиса Шишнина во время выступления на Московском жилищном конгрессе.
Характерно, что жители Петербурга особое внимание уделяют балконам и лоджиям. Любовь к таким жилым пространствам им привили соседи из Скандинавского полуострова, куда петербуржцы часто ездили на отдых и шопинг, а также скандинавские застройщики, строящие в северной столице жилье с учетом своего видения комфортной жизни. Приоритет отдается квартирам с глубоким балконом (не менее 1,4 метра), площадь которого используется для занятий спортом и йогой, организации кабинета или релакс-зоны с мягкой мебелью. Еще одним интересным решением и отличной альтернативой балкону или лоджии считается патио, которое может располагаться на первом или более высоком этажах. Если в Москве первые этажи подавляющего большинства новостроек отданы под коммерческие функции, в Петербурге нередки объекты с жилыми помещениями с собственными патио и выходами во двор.
«Изучив ключевые потребности петербуржцев, влияющие на их выбор при покупки жилья, мы спроектировали жилые комплексы «А101 Всеволожск» и «А101 Лаголово». Например, во Всеволожске будут квартиры с патио и большой выбор европланировок. Мы специально заложили в проект лоты с увеличенной высотой потолков (3,6 и 4,5 метров), что позволяет создать мезонин – полуэтаж с большим количеством естественного света. Мезонин – еще одно отличие петербуржской аудитории, которая традиционно более привычна к таким форматам. В таком дополнительном помещении можно обустроить уютную спальню, библиотеку, место для йоги или кабинет. Такая квартирография рассчитана на семейную аудиторию», – комментирует Алиса Шишнина.
Покупатели из Петербурга допускают большее количество квартир на этаже, нежели москвичи: для первых комфортное количество квартир на этаже – не более 5, для вторых – не более 4-х. При этом москвичи чаще интересуются крупными метражами и многокомнатными квартирами: спрос на 3-х и 4-х комнатные квартиры среди них выше, чем у жителей северной столицы. Петербуржцы готовы приобретать более скромные по площади квартиры.
В Петербурге большим спросом пользуется жилье в скандинавском, урбанистическом или классическом стилях, сдержанных природных оттенков. Такой выбор обусловлен близостью скандинавских стран и влиянием сложившейся архитектуры в городе. Москвичи предпочитают современные дома, при этом яркий фасад может стать одним из факторов выбора, как и видовые характеристики. Также не смущает высокая этажность. В отличие от петербуржцев приоритетнее наличие в доме подземного паркинга.
Близость к жилью хорошей и престижной школы одинаково важна для всех покупателей. В Петербурге переехать в другой район ради более качественного образования для детей готовы 18% респондентов, в Москве чуть больше – 23%.
«С точки зрения причин для покупки недвижимости, кроме основной – увеличение площади в связи с взрослением детей, которая общая для обоих регионов – петербуржцы чаще приобретают квартиры, чтобы сменить съемное жилье на собственное. Москвичи же чаще своих северных соседей покупают жилье для детей на будущее. Кроме того, в Петербурге выше процент покупок квартир для сдачи в аренду. Это связано с высоким спросом среди туристов и с постоянным притоком жителей из других регионов», – резюмирует Алиса Шишнина.
Петербуржцы в большей степени ориентированы на долгосрочное приобретение недвижимости. Москвичи же не транслируют желания прожить всю жизнь в одной квартире, они динамичнее и легче приспосабливаются к смене жилья и локации. Общей для всех горожан остаются проблемы транспортной доступности и отсутствия пробок в локации, наличие ключевой инфраструктуры и качество благоустройства территории.
Эксперты консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg провели исследование торговых площадей в пределах Невского проспекта за пять месяцев 2022 года. По оценкам аналитиков, в исследуемой локации можно выделить несколько основных трендов: снижение доли свободных помещений до 10,4%, снижение ставок аренды в среднем на 9% и преобладание количества открытых объектов стрит-ретейла над числом закрытых на 28%. В 2022 году стрит-ретейл на Невском проспекте постепенно восстанавливает утраченные в период пандемии позиции, однако, в случае если операторами международных брендов будет принято окончательное решение об уходе с российского рынка, вакансия на главном проспекте Санкт-Петербурга увеличится до рекордных 17%.
- Доля свободного предложения на Невском проспекте с начала года снизилась на 2,2 п. п., составив 10,4%. Это связано с повышенным сезонным спросом и корректировкой арендных ставок.
Графическое распределение долей вакантных площадей
Источник: Knight Frank St Petersburg Research
- На начало июня 2022 года отмечено снижение максимальных запрашиваемых ставок аренды на Невском проспекте (основная часть) и «Старо-Невском» проспекте* на 9% в каждой из локаций. На основной части Невского проспекта диапазон ставок аренды составил 5 700–10 000 руб./кв. м/мес. **, на «Старо-Невском»* - 2 600–7 000 руб./кв. м/мес. **.
- Основными арендаторами остаются сегменты общественного питания и одежды – 32% и 11% соответственно. При этом продуктовый ретейл увеличил объем занимаемых площадей на 7%. В числе новых открытий следует отметить открытие магазина федеральной сети «Магнит» (Невский пр., д. 158), а также возросший интерес арендаторов, специализирующихся на продаже сладостей (мармелад, карамель, рахат-лукум). Активная экспансия продуктовых магазинов данного профиля началась с середины 2019 года, с тех пор на Невском проспекте было открыто 15 точек по продаже сладостей.
Топ-10 профилей арендаторов по занимаемой площади
Источник: Knight Frank St Petersburg Research
- С января по май 2022 года на Невском проспекте наметилась положительная тенденция к уменьшению вакансии – в локации было открыто на 28% больше объектов стрит-ретейла, чем закрыто. Операторы общественного питания традиционно заняли лидирующее положение в структуре как открытых, так и закрытых арендаторов – 37% и 30% соответственно. По итогам периода открылось 19 заведений данного профиля, что сопоставимо с количеством открытий за аналогичный период прошлого года, а также с допандемийным показателем I полугодия 2019 года. Среди ресторанов стоит отметить открытия: Alice Garden, Linguini, Mukbang, BlackWood и др. Количество закрытых заведений составило 12.
- Российские fashion-ретейлеры продолжают усиливать свои позиции по офлайн-присутствию на торговых коридорах города. Например, на Невском проспекте были открыты магазины VGA и Monochrome.
Топ-10 профилей арендаторов по открытиям на Невском проспекте
с января по май 2022 г.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research
Топ-10 профилей арендаторов по закрытиям на Невском проспекте
с января по май 2022 г.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research
- Учитывая геополитическую ситуацию, следует отметить, что на начало июня 2022 года общее количество представленных международных брендов на Невском проспекте составило 60 торговых марок, наибольшая доля из которых (59%) относится к сегменту fashion. Временно приостановили деятельность 13 арендаторов, шесть из которых – магазины одежды (Dior, Louis Vuitton, Brunello Cucinelli, Chanel и другие). При условии, что компании, приостановившие деятельность на Невском проспекте, уйдут с рынка, доля вакантных площадей может увеличиться до максимальных для локации значений и приблизиться к 17%. Вероятнее всего, освободившиеся площади будут заняты арендаторами сегментов fashion-индустрии (одежда, обувь, аксессуары), заведениями общественного питания, федеральными продуктовыми сетями, банками. Дальнейшее открытие новых бутиков сегмента «люкс» в локации «Старо-Невского» проспекта в ближайшей перспективе будет точечным.
- Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В пандемию Невский проспект испытывал сложности в связи со значительным снижением туристического потока и сокращением числа офисных сотрудников в период локдауна, поэтому содержание торговых точек в локации для многих операторов стало со временем нерентабельным. Так, например, свои отделения закрыли некоторые банки, ретейлеры, ориентированные на туристов. Несмотря на то, что в 2021 году рынок стал восстанавливаться, все же он не смог вернуться к допандемийным показателям, а в 2022 году столкнулся с новыми сложностями. Сейчас самый дорогой торговый коридор в городе преодолевает очередной виток изменений: ставки корректируются, период на ремонт и въезд в помещение увеличивается с учетом удорожания стройки, вследствие чего арендаторы предпочитают открывать магазины на короткий срок (до года). Например, появились форматы поп-ап, которые работают в течение трех-пяти месяцев, что позволяет им оперативно перестроиться в условиях изменяющегося рынка».
*Невский пр-т (основная часть) от ст. м. пл. Восстания до Адмиралтейского пр-та, «Старо-Невский» пр-т – от ст. м. пл. Восстания до пл. А. Невского.
** Ставка аренды включает НДС (20%).
За четыре месяца с начала 2022 года объем просроченной ипотечной задолженности в банках сократился на 3,5 млрд рублей, что эквивалентно 1593 квартирам. Эквивалент текущей ипотечной просроченной задолженности (без учета кредитов на покупку строящегося жилья) равна 24838 квартирам. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» на основе изучения статистики Банка России, Минстроя и Росстата.
За январь-апрель объём ипотечной просроченной задолженности (без учета ипотеки под залог договоров долевого участия, ДДУ) в целом по стране сократился на 6% до 54,9 млрд рублей, а за год, с апреля 2021 года по апрель 2022-го – на 15% или 9,9 млрд рублей. Снижение долгов на балансах банков означает, что часть проблемных ипотечных кредитов была полностью погашена, в том числе за счёт продажи залоговой квартиры. Ускорение темпов снижения просроченной ипотеки может сказаться на ценообразовании на рынке недвижимости: в зависимости от решения заемщика, в досудебном урегулировании, как правило, квартиры выходят на продажу с дисконтом. При изъятии залога по решению суда и выставлению квартиры на публичные торги дисконт от ее рыночной стоимости может достигать до 40%.
«Если брать усредненные значения стоимости одного квадрата жилья по версии Минстроя для социальных выплат на II квартал 2022 года, среднюю площадь жилой площади на одну душу населения в РФ, 26,9 м2, то получается, что на начало мая в стране под угрозой изъятия банками 24,8 тыс. квартир, тогда как два года назад их было не более 24 тыс. И эти квартиры постепенно выходят на свободный рынок, оказывая некоторое давление на уровень цен», — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант».
По оценке эксперта, уровень просроченной ипотечной задолженности (полное прекращение платежей по ипотечному кредиту более чем на 90 дней) сегодня не превышает 1% от общего ипотечного портфеля банков. Снижение проблемных портфелей связано с ростом цен на недвижимость и продажей залоговых квартир должниками, как в досудебном урегулировании, так и после вынесения решения суда об изъятии предмета залога и реализации его на публичных торгах.
«Мы видим, что в отчетности банков произошло резкое сокращение объёмов просроченной ипотечной задолженности, то есть активно работают с заемщиками по погашению ипотечных кредитов через продажу, будь то торги или самостоятельный поиск покупателей заемщиками, — рассуждает Денис Аксёнов. — Вместе с тем, даже сопоставление усредненных государственных нормативов говорит о масштабах проблемы неплатежей, для рынка недвижимости почти 25 тыс. объектов –это существенная цифра».
Регионы-лидеры по абсолютному количеству эквивалента квартир под угрозой изъятия
|
Субъект РФ |
Кол-во квартир, шт. |
Метраж, м2 |
|
Москва |
2413 |
64902 |
|
Московская область |
1966 |
52887 |
|
Тюменская область |
970 |
26083 |
|
Красноярский край |
885 |
23814 |
|
Краснодарский край |
834 |
22438 |
|
Челябинская область |
816 |
21938 |
|
Ростовская область |
808 |
21732 |
|
Калининградская область |
757 |
20369 |
|
Свердловская область |
726 |
19541 |
|
Самарская область |
664 |
17857 |
|
Ставропольский край |
630 |
16936 |
|
Новосибирская область |
605 |
16264 |
|
Республика Башкортостан |
570 |
15330 |
|
Санкт-Петербург |
534 |
14377 |
|
Пермский край |
513 |
13813 |
Источник: КА «Долговой Консультант», ЦБ РФ, Минстрой РФ, Роскомстат
Полная версия доступна по ссылке
«На текущем уровне падения ипотечных выдач и полной приостановки программ рефинансирования ситуация с проблемными долгами улучшается за счет того, что заемщики расстаются со своими квартирами», — резюмировал Аксёнов.