Первичный рынок двух столиц: петербуржцы более придирчивы к функциональности планировок квартир и эргономике
Жители Петербурга и Москвы по-разному выбирают квартиру в новостройке. В столице в первую очередь смотрят на экологию района, высотность домов и престижность школы, а в городе на Неве – на плотность застройки, размер окон, наличие балкона и даже собственного патио. Петербуржцы придирчивы к функциональности планировок и эргономике: 60% опрошенных считают этот фактор значимым при выборе жилья. Среди жителей Петербурга более популярны квартиры евроформата, для них в целом важна эргономичность пространства и «полезные» квадратные метры, выяснили эксперты ГК «А101» в ходе масштабного исследования первичного рынка двух мегаполисов.
Об особенностях взглядов петербуржцев и москвичей на покупку квартиры рассказала коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Алиса Шишнина во время выступления на Московском жилищном конгрессе.
Характерно, что жители Петербурга особое внимание уделяют балконам и лоджиям. Любовь к таким жилым пространствам им привили соседи из Скандинавского полуострова, куда петербуржцы часто ездили на отдых и шопинг, а также скандинавские застройщики, строящие в северной столице жилье с учетом своего видения комфортной жизни. Приоритет отдается квартирам с глубоким балконом (не менее 1,4 метра), площадь которого используется для занятий спортом и йогой, организации кабинета или релакс-зоны с мягкой мебелью. Еще одним интересным решением и отличной альтернативой балкону или лоджии считается патио, которое может располагаться на первом или более высоком этажах. Если в Москве первые этажи подавляющего большинства новостроек отданы под коммерческие функции, в Петербурге нередки объекты с жилыми помещениями с собственными патио и выходами во двор.
«Изучив ключевые потребности петербуржцев, влияющие на их выбор при покупки жилья, мы спроектировали жилые комплексы «А101 Всеволожск» и «А101 Лаголово». Например, во Всеволожске будут квартиры с патио и большой выбор европланировок. Мы специально заложили в проект лоты с увеличенной высотой потолков (3,6 и 4,5 метров), что позволяет создать мезонин – полуэтаж с большим количеством естественного света. Мезонин – еще одно отличие петербуржской аудитории, которая традиционно более привычна к таким форматам. В таком дополнительном помещении можно обустроить уютную спальню, библиотеку, место для йоги или кабинет. Такая квартирография рассчитана на семейную аудиторию», – комментирует Алиса Шишнина.
Покупатели из Петербурга допускают большее количество квартир на этаже, нежели москвичи: для первых комфортное количество квартир на этаже – не более 5, для вторых – не более 4-х. При этом москвичи чаще интересуются крупными метражами и многокомнатными квартирами: спрос на 3-х и 4-х комнатные квартиры среди них выше, чем у жителей северной столицы. Петербуржцы готовы приобретать более скромные по площади квартиры.
В Петербурге большим спросом пользуется жилье в скандинавском, урбанистическом или классическом стилях, сдержанных природных оттенков. Такой выбор обусловлен близостью скандинавских стран и влиянием сложившейся архитектуры в городе. Москвичи предпочитают современные дома, при этом яркий фасад может стать одним из факторов выбора, как и видовые характеристики. Также не смущает высокая этажность. В отличие от петербуржцев приоритетнее наличие в доме подземного паркинга.
Близость к жилью хорошей и престижной школы одинаково важна для всех покупателей. В Петербурге переехать в другой район ради более качественного образования для детей готовы 18% респондентов, в Москве чуть больше – 23%.
«С точки зрения причин для покупки недвижимости, кроме основной – увеличение площади в связи с взрослением детей, которая общая для обоих регионов – петербуржцы чаще приобретают квартиры, чтобы сменить съемное жилье на собственное. Москвичи же чаще своих северных соседей покупают жилье для детей на будущее. Кроме того, в Петербурге выше процент покупок квартир для сдачи в аренду. Это связано с высоким спросом среди туристов и с постоянным притоком жителей из других регионов», – резюмирует Алиса Шишнина.
Петербуржцы в большей степени ориентированы на долгосрочное приобретение недвижимости. Москвичи же не транслируют желания прожить всю жизнь в одной квартире, они динамичнее и легче приспосабливаются к смене жилья и локации. Общей для всех горожан остаются проблемы транспортной доступности и отсутствия пробок в локации, наличие ключевой инфраструктуры и качество благоустройства территории.
На рынке жилой недвижимости бизнес-класса Москвы установлен новый рекорд спроса на покупку жилья. За I полугодие 2021 г. объем реализованных площадей в бизнес-классе составил почти 900 тыс. кв. м, что превышает в два раза итоги I полугодия 2020 года, и на 70% показатели аналогичного периода 2019 года.
По итогам II квартала объем спроса составил 484 тыс. кв. м, что на 28% больше по сравнению с прошлым кварталом. Такое существенное увеличение спроса на жилье бизнес-класса связано с завершением годовой программы льготного кредитования. Многие клиенты торопились приобрести недвижимость по сниженным ставкам.
Во II квартале 2021 г. лидерами по продажам оставались ЮАО и ЗАО, доля сделок в этих округах 21% и 20% соответственно. В структуре сделок квартир наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры площадью от 60 до 70 кв. м. Также большим спросом пользовались квартиры площадью менее 50 кв. м – 38% в общей структуре спроса по площади. За квартал снизилась доля однокомнатных квартир с 32% до 28%.
В части апартаментов наибольшим спросом пользовалась недвижимость в ЮАО, как и по итогам I квартала, но доля таких сделок снизилась на 1 п. п. с 22% до 21%. Клиенты выбирают в большей степени однокомнатные и апартаменты в формате студий в диапазоне площадей до 40 кв. м. Также большим спросом пользовались 2-комнатные апартаменты площадью от 60 до 70 кв. м и их доля составила 16%, как и в прошлом квартале.
Несмотря на увеличение ключевой ставки несколько раз с начала 2021 года до уровня 5,5%, ипотечные ставки все еще удерживают свои позиции на достаточно низком уровне. В бизнес-классе по итогам II квартала 2021 г. доля сделок с использованием ипотеки составила 55%, что на 2 п. п. больше показателей предыдущего квартала.
Объем нового предложения в бизнес-классе составил более 180 тыс. кв. м, что на 12% больше, чем в прошлом квартале, и на 30% больше по сравнении с II кварталом 2020 года. Несмотря на выход новых объектов, наблюдается продолжение тенденции снижения объемов предложения. На рынке жилой недвижимости Москвы в «старых» границах» в бизнес-классе объем предложения составил 828 или 12 тыс. лотов. При этом в сравнении с предыдущим кварталом объем предложения снизился на 18%, а в сравнении с аналогичным периодом прошлого года снижение произошло на 30%.
Динамика объема предложения и поглощения, бизнес-класс
Источник: Colliers
Из-за продолжительной динамики роста спроса на покупку жилья, а также вымывания предложения еще на старте продаж, цены на новостройки продолжают демонстрировать активный рост. Несмотря на то, что объемы нового предложения растут, стоимость новых объектов не является инвестиционно-привлекательной, в связи с чем ценовые показатели снова идут вверх.
Средневзвешенная цена предложения в проектах бизнес-класса составила 352 тыс. руб./ кв. м, что на 30% больше, чем год назад, и на 14% выше в сравнении с предыдущим кварталом. При этом новые проекты и объемы выходят на рынок с уже заложенным повышением цены, за счет чего предпосылок для стабилизации цен и снижения темпов ее роста пока не наблюдается.
Динамика средневзвешенной цены, бизнес-класс
Максимальный уровень средневзвешенной цены квартир бизнес-класса представлен в САО – 414 тыс. руб./кв. м, на такой высокий уровень цен повлиял рост цен в проекте Dialog. Минимальный уровень цен зафиксирован в ЮВАО – 295 тыс. руб./ кв. м. Предложение квартир в ВАО по итогам II квартала отсутствует.
По апартаментам наибольший уровень цен установлен в ЦАО – 462 тыс. руб./кв. м за счет проекта Kazakov Loft. Минимальные цены покупки апартаментов в премиум-классе зафиксированы в ЮВАО – 257 тыс. руб./кв. м.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Ипотека все еще остается главным драйвером спроса, но на фоне такого динамичного роста ключевой ставки – с начала года ставка выросла с 4,25 до 5,5%, возможен переход клиентов от вложений в недвижимость в использование других банковских и финансовых инструментов. В бизнес-классе был выведен на рынок в рамках квартала только один новый проект с предложением покупки апартаментов, что говорит о том, что девелоперы во всех сегментах рынка не торопятся выводить на рынок новые апарт-комплексы, пока не будут приняты окончательные решения по поводу их правового статуса. При этом на фоне рекордного снижения объемов предложения на рынке, клиентам понадобится дополнительный стимул для покупки на фоне высокого уровня цен и выхода новых проектов уже не по инвестиционно-привлекательной цене».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июня 2021 г. совокупный объем предложения в массовом сегменте на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 677,7 тыс. кв.м и 12,7 тыс. лотов, который за месяц вырос на 2,6% площади и 2,9% лотов, но в годовой динамике наблюдается снижение на 40% площади и 34,8% лотов. На долю комфорт-класса приходится 99,6% предложения.
Две трети предложения квартир комфорт-класса (66,7%) приходится на 4 округа: ЮВАО - 29,9% (+0,9% за месяц, +4,2% за год), СВАО - 12,6% (+0,7% за месяц, -8,7% за год), ЮЗАО - 12,4% (+3,7% за месяц, +9,7% за год) и САО - 12,0% (-0,4% за месяц, +3,6 за год). В стандарт-классе большая часть предложения приходится на ВАО (71,2%).
По стадиям строительной готовности больше половины предложения находится на начальной стадии строительной готовности - 54,1% (+7,1% за месяц, +14,2% за год): на нулевом цикле – 40,1% (+4,2% за месяц, +10,5% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 14% (+3% за месяц, +3,8% за год). На заключительной стадии представлено 29,7% предложения (-6% за месяц, +14,3% за год): на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 18,9% (-5,5% за месяц, -10,5% за год), на стадии благоустройства - 4,2% (+2,7% за месяц, +3,2% за год) и на стадии ввода – 6,6% (-3,2% за месяц, -5,2% за год).
В стандарт-классе все предложение находится на заключительной стадии строительной готовности: на стадии ввода - 3% и реконструкции – 97%.
По наличию и типу отделки большая доля предложения комфорт-класса реализуется с отделкой – 56% (+1,6% за месяц, -4% за год). На долю предложения без отделки приходится 26% (-0,9% за месяц, -6,8% за год). Доля предчистовой отделки составила 17,1% (-0,5% за месяц, +10,5% за год). Доля предложения с допопциями (кухня, техника и мебель) составляет 0,9% (-0,3% за месяц, +0,3% за год).
По итогам июня 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир в массовом сегменте составила 242 тыс. руб. (+1% за месяц, +36,6% за год): в комфорт-классе – 242,1 тыс. руб. (+1% за месяц, +35,9% за год), в стандарт-классе - 208 тыс. руб. (-3,1% за месяц, +52,7% за год).
Самым доступным округом стал ЗелАО – 184,4 тыс. руб. (-0,5% за месяц, +29,3% за год), самым дорогим - ЗАО с СВЦ на уровне 289,6 тыс. руб. (+4,8% за месяц, +47,3% за год).
Средняя цена квартир в массовом сегменте составила 12,9 млн руб. (+0,7% за месяц, +26,5% за год): в комфорт-классе – 12,9 млн руб. (+0,6% за месяц, +26,3% за год), в стандарт-классе - 7,5 млн руб. (+15,6% за месяц, - 12,1% за год).
Самыми доступными округами стали ЗелАО - 9,3 млн руб. (-5,2% за месяц, +22,1% за год) и ЮЗАО – 9,7 млн руб. (+2,1% за месяц, +6,2% за год). Самым дорогим – СЗАО – 19,2 млн руб. (+4,2% за месяц, +19,8% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир массового сегмента, тыс. руб.
Рейтинг округов по средней цене квартиры массового сегмента, млн руб.
