Первичный рынок двух столиц: петербуржцы более придирчивы к функциональности планировок квартир и эргономике
Жители Петербурга и Москвы по-разному выбирают квартиру в новостройке. В столице в первую очередь смотрят на экологию района, высотность домов и престижность школы, а в городе на Неве – на плотность застройки, размер окон, наличие балкона и даже собственного патио. Петербуржцы придирчивы к функциональности планировок и эргономике: 60% опрошенных считают этот фактор значимым при выборе жилья. Среди жителей Петербурга более популярны квартиры евроформата, для них в целом важна эргономичность пространства и «полезные» квадратные метры, выяснили эксперты ГК «А101» в ходе масштабного исследования первичного рынка двух мегаполисов.
Об особенностях взглядов петербуржцев и москвичей на покупку квартиры рассказала коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Алиса Шишнина во время выступления на Московском жилищном конгрессе.
Характерно, что жители Петербурга особое внимание уделяют балконам и лоджиям. Любовь к таким жилым пространствам им привили соседи из Скандинавского полуострова, куда петербуржцы часто ездили на отдых и шопинг, а также скандинавские застройщики, строящие в северной столице жилье с учетом своего видения комфортной жизни. Приоритет отдается квартирам с глубоким балконом (не менее 1,4 метра), площадь которого используется для занятий спортом и йогой, организации кабинета или релакс-зоны с мягкой мебелью. Еще одним интересным решением и отличной альтернативой балкону или лоджии считается патио, которое может располагаться на первом или более высоком этажах. Если в Москве первые этажи подавляющего большинства новостроек отданы под коммерческие функции, в Петербурге нередки объекты с жилыми помещениями с собственными патио и выходами во двор.
«Изучив ключевые потребности петербуржцев, влияющие на их выбор при покупки жилья, мы спроектировали жилые комплексы «А101 Всеволожск» и «А101 Лаголово». Например, во Всеволожске будут квартиры с патио и большой выбор европланировок. Мы специально заложили в проект лоты с увеличенной высотой потолков (3,6 и 4,5 метров), что позволяет создать мезонин – полуэтаж с большим количеством естественного света. Мезонин – еще одно отличие петербуржской аудитории, которая традиционно более привычна к таким форматам. В таком дополнительном помещении можно обустроить уютную спальню, библиотеку, место для йоги или кабинет. Такая квартирография рассчитана на семейную аудиторию», – комментирует Алиса Шишнина.
Покупатели из Петербурга допускают большее количество квартир на этаже, нежели москвичи: для первых комфортное количество квартир на этаже – не более 5, для вторых – не более 4-х. При этом москвичи чаще интересуются крупными метражами и многокомнатными квартирами: спрос на 3-х и 4-х комнатные квартиры среди них выше, чем у жителей северной столицы. Петербуржцы готовы приобретать более скромные по площади квартиры.
В Петербурге большим спросом пользуется жилье в скандинавском, урбанистическом или классическом стилях, сдержанных природных оттенков. Такой выбор обусловлен близостью скандинавских стран и влиянием сложившейся архитектуры в городе. Москвичи предпочитают современные дома, при этом яркий фасад может стать одним из факторов выбора, как и видовые характеристики. Также не смущает высокая этажность. В отличие от петербуржцев приоритетнее наличие в доме подземного паркинга.
Близость к жилью хорошей и престижной школы одинаково важна для всех покупателей. В Петербурге переехать в другой район ради более качественного образования для детей готовы 18% респондентов, в Москве чуть больше – 23%.
«С точки зрения причин для покупки недвижимости, кроме основной – увеличение площади в связи с взрослением детей, которая общая для обоих регионов – петербуржцы чаще приобретают квартиры, чтобы сменить съемное жилье на собственное. Москвичи же чаще своих северных соседей покупают жилье для детей на будущее. Кроме того, в Петербурге выше процент покупок квартир для сдачи в аренду. Это связано с высоким спросом среди туристов и с постоянным притоком жителей из других регионов», – резюмирует Алиса Шишнина.
Петербуржцы в большей степени ориентированы на долгосрочное приобретение недвижимости. Москвичи же не транслируют желания прожить всю жизнь в одной квартире, они динамичнее и легче приспосабливаются к смене жилья и локации. Общей для всех горожан остаются проблемы транспортной доступности и отсутствия пробок в локации, наличие ключевой инфраструктуры и качество благоустройства территории.
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg оценили растущий рынок коворкингов в городе. На сегодняшний день в Петербурге насчитывается более 55 коворкингов общей площадью около 45 тыс. кв. м, 21 из них относятся к сетевым проектам. Объем занимаемых площадей с января по июнь увеличился на 13%. Крупнейшими открытиями за I полугодие текущего года являются коворкинг «Практик», расположенный на Гороховой ул. и &place, арендовавший площади в ТЦ «Невский атриум». В 2021 году к запуску планируется более 13 тыс. кв. м. площадей гибких пространств, таким образом, общая площадь коворкингов будет более 57 тыс. кв. м (прирост +47% к 2020). Этот объём составит 1,5% от совокупного объёма предложения качественных офисных помещений в Санкт-Петербурге.
Средняя площадь коворкинга по итогам I полугодия 2021 г. составила 780 кв. м. Большинство гибких пространств (20 шт.) расположено в Центральном районе, на втором месте – Петроградский район с 11 коворкингами, он же лидер по площади, занимаемой ими (34%), на третьем месте – Адмиралтейский район с 10 коворкингами.
Аренда нефиксированного рабочего места в коворкинге составляет в среднем 9 100 руб./раб.место/месяц. Аренда фиксированного места – в среднем 13 000 тыс. руб./раб.место/месяц.
В Петербурге представлено 6 сетей коворкингов: Benua Page (6,6 тыс. кв. м), «Практик» (6,2 тыс. кв. м), Corner (1,4 тыс. кв. м.), Regus (1,4 тыс. кв. м), «Место встречи» (1,3 тыс. кв. м), Grow Up (0,9 тыс. кв. м).
Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg: «Коворкинги набирают все большую популярность в России в целом, и в Петербурге в частности. Они занимают свою нишу между работой в офисе и работой из дома. Во многом популярность этого формата обусловлена тем, что многие компании выбирают коворкинг ввиду простоты старта и полной укомплектованности: оборудованием, мебелью, сервисными функциями. При необходимости количество занимаемых мест можно расширить или сократить. Также рабочие места в коворингах пользуются спросом у фрилансеров, начинающих индивидуальных предпринимателей, у небольших растущих бизнесов. Сегодня сотрудники все меньше хотят быть привязанными к одному месту, и все больше предпочитают мобильность, либо рабочее место расположенное максимально близко к дому».
По итогам II квартала 2021 г. доля сделок по ипотеке (включая как льготную программу, так и основные программы кредитования) при покупке жилья в московских новостройках составила 64%, что стало максимальным показателем за всю историю рынка. Год назад доля ипотечных сделок в целом по рынку Москвы составила 60% (на момент когда программа льготной ипотеки под 6,5% уже действовала), а по итогам II квартала 2019 г. этот показатель составлял 45%. Рекордный спрос на покупку жилья по ипотеке обусловлен тремя факторами: стремлением покупателей успеть под действие льготной программы, активным ростом цен, а также сокращающимся объемом предложения на рынке.
Рост доли сделок по ипотеке наблюдался во всех сегментах жилья. В комфорт-классе доля сделок по ипотеке по итогам квартала составила 72%, годом ранее показатель держался на уровне 69%.
Доля сделок по ипотеке в сегменте бизнес-класса сейчас составляет 55%, а в прошлом квартале доля таких сделок составляла 53%. Годом ранее данный показатель по результатам II квартала 2020 г. показал 50%.
Ипотека в премиум-классе пользуется меньшей популярностью среди клиентов по сравнению с бизнес-классом – 35% от всех сделок (год назад этот показатель составлял 13%). В сегменте элитной недвижимости Москвы по итогам II квартала 2021 г. тоже произошло увеличение спроса на ипотеку – 26% (год назад показатель составлял 14%).
Сейчас льготная ипотека действует на новых условиях - максимальный размер кредита составляет 3 млн рублей, ставка - 7%. За первые несколько дней действия новых условий мы видим, что банки не спешат увеличивать ипотечные ставки до необходимых 7%. По данным Дом. РФ, средневзвешенная ставка льготной ипотеки остается на уровне 5,93%, а ставка по стандартным программам – 8,24%.
Учитывая ограничения по максимальной сумме кредита, в Москве в большинстве случаев покупатели смогут воспользоваться льготной программой при условии внесения 50% первоначального взноса. Это объясняется тем, что основная часть предложения в новостройках начинается от 6 млн рублей, а предложение менее 6 млн рублей в краткие строки бронируется клиентами.
На текущий момент минимальный бюджет покупки жилья до 3 млн рублей в «старых» границах Москвы присутствует только в апарт-комплексе «Подъемная 14» - минимальная студия площадью 11 кв. м и стоимостью 2,8 млн рублей. В части квартир минимальный бюджет покупки на рынке жилой недвижимости представлен в проекте «Станция Л» от девелопера Seven Suns Development – квартира-студия площадью 23,3 кв. м и стоимостью 4,55 млн рублей.
По прогнозам аналитиков Colliers, в ближайшей перспективе доля сделок по ипотеке в Москве может начать снижение, но только в случае более динамичного роста ипотечных ставок. Также спрос на ипотеку будет зависеть от динамики цен не первичном рынке жилой недвижимости Москвы. В текущих условиях, когда цены продолжают идти вверх, новые проекты выходят на рынок в недостаточном объеме и поглощаются каждый квартал, а покупательская способность снижается, ипотека будет оставаться основным драйвером и инструментом для покупки недвижимости в столице.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Спрос на недвижимость продолжает бить рекорды на рынке: из-за изменений с 1 июля 2021 г. условий действия льготной ипотеки многие клиенты торопились приобрести недвижимость по сниженным ставкам, понимая, что под новые условия действия льгот столичная недвижимость не попадает. Несмотря на увеличения ключевой ставки три раза с начала 2021 г. до уровня 5,5%, ипотечные ставки все еще удерживают свои позиции на достаточно низком уровне. Итоги II квартала очередной раз доказывают высокий спрос со стороны клиентов на субсидированные программы и льготные условия ипотечного кредитования».