«Комфорт» оккупирует рынок жилья
На рынках новостроек Москвы и Петербурга сегодня доля проектов комфорт-класса превалирует, вытесняя сегмент эконом (стандарт) и подбираясь к сегменту бизнес. Эксперты полагают, что в ближайшее время количество проектов комфорт-класса будет расти.
В 1990-е, когда рынок новостроек был довольно скуден, он делился всего на три класса: элитный, бизнес и эконом. По мере развития рынка и увеличения его объемов классов становилось все больше. Дорогой сегмент теперь делится на элитный, премиальный, делюкс. Доля бизнес-класса традиционно была невелика, но и там есть бизнес-лайт. В сегменте масс-маркет класс эконом сегодня почти не встречается, особенно после официального введения класса стандарт. Основной объем предложения в новостройках составляют объекты комфорт-класса.
Но все это не точно, поскольку за все время существования рынка застройщики так и не смогли договориться о четкой классификации проектов и позиционируют объекты соответственно собственным представлениям или для хорошей динамики продаж.
«Как не было, так и нет четких утвержденных стандартов, как, например, с отелями или бизнес-центрами. Граница между классами крайне размыта. Кроме того, в последние годы появилось множество подклассов — бизнес-лайт, комфорт+ и так далее», — перечисляет Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
Доля уже немалая
В Петербурге и ближайших районах Ленобласти, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), в структуре предложения доля комфорт-класса выросла с 45% в 2018 году до 69% в первой половине 2022-го. За это же время доля предложения в ЖК сегмента эконом снизилась с 43 до 15%.
По спросу динамика аналогична: за пять лет доля жилья комфорт-класса выросла с 46% до 70%, а доля сделок в сегменте эконом сократилась с 49 до 26%.
«Таким образом, можно сделать вывод, что сегмент комфорт вытесняет с рынка сегмент эконом. На фоне роста конкуренции застройщиков и борьбы за покупателя будущее за проектами с качественными параметрами жилья и среды обитания: покупка просто квадратных метров отходит на второй план», — отмечает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».
Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, оперирует аналогичными цифрами: «Соотношение проектов комфорт- и эконом-класса на территории петербургской агломерации составляет примерно 60/40. Если рассматривать только город, доля проектов класса комфорт по отношению к стандартному жилью будет еще выше — 80/20. В последние годы застройщики практически не выводят в городской черте откровенно малобюджетные проекты».
В Москве доля проектов комфорт-класса также растет. «На жилые комплексы комфорт-класса приходится почти половина рынка новостроек старой Москвы. В третьем квартале 2022 года эта доля, возможно, увеличится в пределах 5%. В Новой Москве объекты категории комфорт занимают практически весь первичный рынок», — говорит Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
Попутно крупные застройщики пытаются разрабатывать собственные стандарты — именно для ЖК комфорт-класса: параметры отделки квартир, системы безопасности и умного дома, клубы для детей и взрослых, элементы благоустройства и проч.
Некоторые критерии жилых комплексов классов стандарт, комфорт, бизнес
|
Эконом (стандарт) |
Комфорт |
Бизнес |
|
|
Метраж квартир Однокомнатная Двухкомнатная Трехкомнатная |
До 28 кв. м До 45 кв. м До 70 кв. м |
35–40 кв. м 55–65 кв. м 75–85 кв. м |
От 45 кв. м От 65 кв. м От 85 кв. м |
|
Планировка |
Стандартная, европланировка |
Классическая, европланировка, возможно — свободная |
Свободная, несколько санузлов, возможны двухуровневые, видовые, многокомнатные квартиры |
|
Количество квартир на этаже |
6–8 |
4–8 |
2–4 |
|
Высота потолков |
2,5–2,7 м |
2,7–2,75 м |
2,8–3,2 м |
|
Архитектура |
Типовой проект |
Типовой проект. Индивидуальный проект |
Индивидуальный проект |
|
Места общего пользования |
Типовой проект |
Возможно наличие колясочных, кладовых |
Авторский дизайн, колясочные, кладовые, лапомойки, помещения для сотрудников УК |
|
Входная группа |
Типовой проект |
С использованием современных долговечных материалов. Минималистичный дизайн |
Авторский дизайн, оригинальная подсветка, лобби |
|
Инженерная начинка |
Центральное отопление |
Горизонтальная разводка отопления. Электросчетчики с автоматической передачей показаний на общей площадке, система умного дома |
Приточно-вытяжная вентиляция, кондиционеры, телекоммуникационные сети, автономное отопление, скоростной лифт, регулируемое отопление, система умного дома |
|
Системы безопасности |
Домофон |
Видеонаблюдение, СКУД (система контроля и управления доступом), охрана |
Круглосуточная охрана, видеокамеры, домофоны, видеофоны, управляемые с пульта ворота |
|
Благоустройство и озеленение |
Стандартное |
Детские и спортивные площадки, места для отдыха. Ландшафтный дизайн |
Приватный двор, ландшафтный дизайн, детские и спортивные площадки |
|
Парковка |
Открытая |
Подземная или многоуровневая, 0,3 м/м на квартиру, концепция «двор без машин» — желательна |
Подземная, 0,7–1 м/м на квартиру, концепция «двор без машин» |
|
Социальные объекты |
В зависимости от масштабов проекта — детский сад, школа, медицинский центр |
В зависимости от масштабов проекта — детский сад, школа, медицинский центр |
Кафе, зона отдыха, фитнес-клуб, детский клуб и проч. — только для жильцов |
Источник: Отделстрой, интернет-ресурсы
Далее — везде
Одна из причин большой доли проектов комфорт-класса — масштабность ЖК, особенно в Подмосковье и Ленобласти. Проекты насчитывают до 3–4 десятков корпусов. В черте города для возведения крупных проектов возможностей меньше.
По словам Натальи Кукушкиной, в Петербурге почти не осталось свободных и без сложных обременений участков под строительство. «Точечные штучные объекты не смогут удовлетворить массовый спрос, они останутся локальным явлением для покупателей с бюджетом заметно выше среднего. Конечно, ближайшее будущее сегментов масс-маркет и комфорт за проектами в Ленобласти, где можно возвести полноценные современные проекты с необходимой инфраструктурой, рекреационными пространствами, садиками и школами», — добавила она.
Один из вариантов развития проектов — редевелопмент бывших промышленных зон. Это касается и Москвы и Петербурга. «Сейчас новое строительство в Москве связано преимущественно с редевелопментом промышленных территорий. Наиболее перспективное направление в столице для возведения домов комфорт-класса — восточная часть города (СВАО, ВАО, ЮВАО). Здесь традиционно строятся микрорайоны более доступного жилья», — рассказывает Сергей Нюхалов.
Наталья Кукушкина отмечает большое количество промышленных зон в Петербурге — серый пояс города «используется сомнительными автосервисами и металлобазами». По ее словам, именно здесь должны появиться новые проекты со смешанным типом использования: жилье, офисы, торговля и общественные пространства.
«Мы видим большой потенциал в развитии ближайших территорий у КАД — в Новосаратовке, Мурине и Буграх», — полагает Наталья Кукушкина.
«Из-за возросшей стоимости участков в черте Петербурга основополагающим фактором остается местоположение жилого комплекса. За редким исключением, ближе к центральным районам реализуются объекты бизнес-класса, в спальных районах — комфорт-класс, в районах "приКАДья" — недорогое жилье массового спроса. Например, проекты со схожими потребительскими характеристиками, но по-разному удаленные от центра города, могут относиться к разным классам, что будет влиять на их цену», — добавил Николай Гражданкин.
Классная цена
Цена квартиры всегда выступает одним из важнейших критериев для потенциальных покупателей. Класс проекта играет в ценообразовании большую роль. В том числе потому, что в зависимости от класса покупатель получает те или иные опции, удобства и проч. Разница в качестве комфорта и набора опций для будущих жильцов выливается в стоимость квадратного метра в проектах класса бизнес и комфорт. В Москве, отмечает Сергей Нюхалов, разница в цене между сегментами составляет 35%.
В Петербурге цены, как известно, ниже, разница в стоимости «квадрата» — тоже.
По данным Ольги Трошевой, разница в средней цене предложения в классе масс-маркет (эконом, комфорт, комфорт+) в черте Петербурга достигает 20–27%, в пригороде несколько меньше — 16–21%. «В пригороде в структуре предложения отмечен тренд на снижение доли объектов подсегмента эконом, смещение в сторону более комфортных объектов (сегмент комфорт). Разрыв цен между проектами эконом-сегмента и сегмента комфорт больше, чем между комфорт и комфорт+», — добавила она.
Наталья Кукушкина отмечает возвращение цен в проектах комфорт- и бизнес-класса в июне на позиции начала года. Сегодня разница в цене в проектах ЦДС бизнес-класса и комфорт-класса составляет примерно 18%.
Между классами бизнес и комфорт
Один из непостоянных факторов рынка недвижимости — классификация. В последнее время все чаще застройщики позиционируют проекты в сегменте комфорт+ или повышенный комфорт.
Именно комфорт+ набирает все большую популярность на рынке новостроек.
Класс комфорт+, по сути, нечто среднее между бизнес и комфорт. Но с целым рядом деталей. В частности, комфорт+ от комфорт-класса отличает местоположение. Ольга Трошева отмечает особенности локаций, в которых могут располагаться объекты комфорт+: статусные локации, территории у станций метрополитена, обжитые локации спальных районов. Например, Сосновка — Удельный парк, Черная речка — Лесная, Октябрьская набережная — Дальневосточный проспект, Витебский проспект — проспект Гагарина, Новоизмайловский проспект, Лиговка, Свердловская набережная — Малоохтинская набережная и другие.
«Также проекты комфорт+ обладают рядом качественных характеристик, присущих более высоким классам жилья», — добавила Ольга Трошева.
Сергей Нюхалов перечисляет: «Это более изысканная архитектура с использованием панорамного остекления и декоративных элементов. Застройщики все чаще предлагают нестандартные варианты квартир (двухуровневые, объекты с террасами). Качественная дворовая среда с высоким процентом озеленения и продуманным зонированием становится необходимым элементом класса комфорт+. Особое значение приобретает авторский подход к созданию мест общего пользования, их стилистическое разнообразие, привлечение именитых дизайнеров, расположение объектов ближе к центру, в районе Третьего транспортного кольца».
Относительно жилых комплексов комфорт-класса в проектах комфорт+ может быть меньше квартир на этаже, более просторные по площади квартиры, больше парковочных мест, более высокие потолки.
Вместе с тем по ряду параметров до бизнес-класса проекты комфорт+ не дотягивают, в том числе по местоположению, количеству парковочных мест, качеству инженерной начинки, высоте потолков и проч.
Захват продолжается
Спрос снижается, цены, если и растут, то крайне медленно, покупатель стал более придирчивым и требовательным. В последние месяцы застройщики выводят на рынок ЖК бизнес-класса небольших объемов и более крупные проекты комфорт-класса. При этом комфорт-класс все чаще преобразуется в повышенный комфорт.
«Мы ожидаем увеличения доли комфорт-класса на столичном рынке новостроек. В условиях ограниченного спроса более низкий бюджет покупки будет играть гораздо большую роль, чем раньше, при выборе недвижимости. Продолжится реализация проектов по редевелопменту промышленных территорий. При этом заметна тенденция усложнения архитектуры. Конкуренция за покупателя усиливается, и застройщики повышают качество градостроительного продукта. В проектах комфорт-класса будет внедряться все больше элементов, которые раньше были присущи только бизнес-классу. Расширяется и применение новых технологических решений, в том числе автоматизированных систем», — заключил Сергей Нюхалов.
Специалисты «НДВ Супермаркет Недвижимости» исследовали основные летние тенденции на рынке новостроек старой Москвы. Одна из них – постепенное уменьшение среднего уровня цен. Согласно подсчётам аналитиков компании, по итогам июля средняя цена 1 кв. м в проектах комфорт-класса снизилась на 1,2%, бизнес-класса – на 0,9%. На это повлияло в том числе увеличение доли жилых комплексов, где покупателям предлагаются скидки до 15-25%, иногда на старте продаж. В некоторых проектах объем предложения квартир с дисконтом доходит до 25-30%.
Программы субсидированной ипотеки также остаются одним из основных инструментов для поддержания спроса. А размеры ежемесячных платежей уменьшаются и становятся всё более удобными для покупателей жилья. Специалисты компании подсчитали, что в Зеленограде (ЗелАО), где зафиксированы самые доступные цены на квартиры в новостройках масс-маркета, ежемесячный ипотечный платёж по небольшой студии в крупном ЖК может быть в 1,8 раза меньше, чем средняя ставка найма такого объекта. А в Очаково-Матвеевском (ЗАО), где стоимость лотов комфорт-класса особенно высока, ежемесячные выплаты по студии в востребованном проекте в 2,4 раза меньше средней арендной ставки.
По данным специалистов «НДВ Супермаркет Недвижимости», на первичном рынке жилья старой Москвы началась ценовая стагнация. По итогам июля средняя цена 1 кв. м в комфорт-классе снизилась на 1,2%, в бизнес-классе на 0,9%. Основная причина этого – сжатие спроса заставляет застройщиков в массовом порядке корректировать перегретые в 2021 году цены, вводя крупные дисконты на большие массивы квартир.
Комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «На рынке новостроек одной из основных тенденций этого лета стало увеличение доли жилых комплексов, где на существенный пул квартир предлагаются скидки порой до 15-25%. Более того, в некоторых проектах доля квартир, на которые распространяется дисконт, составляет не менее 25-30%. Иногда застройщики предлагают крупные скидки уже на старте продаж. Однако необходимо учитывать, что даже самый выгодный дисконт не будет интересен покупателям, если не сопровождается интересными ипотечными программами».
Что же касается сферы ипотечного кредитования, то в июле ключевая ставка рефинансирования снизилась в очередной раз – до 8%, вслед за этим начали уменьшаться ипотечные ставки. Кроме того, сейчас застройщики в массовом порядке вводят субсидированные ставки по ипотеке, до 0,1% – даже несмотря на то, что стоимость квартир при этом повышается в среднем на 15-20%, ежемесячный платеж всё равно будет в 2 раза меньше, чем при покупке недвижимости по программе господдержки.
В «НДВ Супермаркет Недвижимости» подчёркивают, что на сегодняшний день наибольшее значение для потребителей имеет не бюджет квартиры, а условия по обслуживанию ипотечного кредита, в том числе размер ежемесячного платежа по ипотеке. Поэтому застройщики сейчас нацелены на то, чтобы предлагать покупателям как можно больше программ с субсидированной ипотекой и небольшим ежемесячным платежом – фактически на любой бюджет.
Ипотека vs аренда
Аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» рассмотрели две локации – Зеленоград (ЗелАО) и район Очаково-Матвеевское (ЗАО). Именно здесь, согласно их статистике, зафиксированы одни из самых низких и высоких ценовых показателей на массовом рынке как аренды, так и новостроек. Для расчётов аналитики брали из открытых источников среднюю ставку найма объекта в данных локациях, а также рассматривали стоимость аналогичных по характеристикам квартир в проектах на первичном рынке.
В Зеленограде (ЗелАО) средняя ставка аренды квартиры студийного формата составляет сейчас 27,5 тыс. рублей. Для сравнения можно взять один из самых крупных проектов города комфорт-класса, ЖК «Зелёный парк» (ПИК, выдача ключей планируется в июле 2024 г.) – здесь компактная студия площадью 19,6 кв. м стоит 6,2 млн рублей. При оформлении субсидированной ипотеки со ставкой 0,1% и первоначальным взносом 15% (964 тыс. рублей) ежемесячный платеж будет 14,9 тыс. рублей, что в 1,8 раза меньше средней ставки найма. При этом размер первоначального взноса – около 30 месяцев аренды такой жилплощади.
В Очаково-Матвеевском (ЗАО) средняя ставка аренды 1-комнатной квартиры составляет 45,5 тыс. рублей. В одном из крупных проектов «Новое Очаково» (ПИК, выдача ключей планируется в декабре 2024 г.) компактная студия площадью 20,1 кв. м стоит 7,9 млн рублей. При оформлении субсидированной ипотеки со ставкой 0,1% и первоначальным взносом 15% (1,1 млн рублей) ежемесячный платёж будет 19 тыс. рублей, что в 2,4 раза меньше средней ставки найма. При этом размер первоначального взноса – около 23 месяцев аренды такой жилплощади.
Согласно наблюдениям специалистов «НДВ Супермаркет Недвижимости», благодаря низким ставкам и небольшим ежемесячным платежам доступность ипотеки для покупателей квартир в новостройках повышается. А вопрос снимать квартиру или приобрести собственную всё чаще решается в пользу ипотеки.
В июле аналитики «Метриум» зафиксировали первые признаки восстановления спроса на новое жилье в Москве. Число сделок с дольщиками выросло на 31%, количество ипотечных кредитов – на 19% относительно июня по данным Росреестра Москвы. На рынке вторичного жилья активность клиентов сохранилась на уровне июня.
В июле участники долевого строительства, по данным Росреестра Москвы, заключили 8,2 тыс. ДДУ, что на 31% больше, чем в июне. Более того, спрос в прошлом месяце оказался более активным, чем в июле 2021 года, когда покупатели заключили только 6,7 тыс. договоров долевого участия. В годовом выражении количество ДДУ выросло на 22%. В целом спрос в июле 2022 года был высоким. Во все прошлые годы в этом месяце на рынке московских новостроек дольщики и застройщики заключали меньше сделок.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Если сравнивать показатели июльского спроса с аналогичным периодом 2021 года, мы можем иметь дело с эффектом низкой базы, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Напомню, что в июле 2021 года изменились условия программы льготной ипотеки – она была сильно ограничена, а ставка повышена, что вызвало резкий спад активности покупателей на рынке новостроек. Впрочем, текущие показатели спроса всё равно высокие и примерно соответствуют среднегодовому уровню за 2021 год».
На рынке ипотеки наблюдалась схожая динамика. В июле заемщики получили почти 8,1 тыс. кредитов на покупку нового и вторичного жилья, тогда как в июле 2021 года Росреестр Москвы зафиксировал почти 11,9 тыс. ипотечных сделок. Таким образом, в годовом измерении спрос на кредит сократился на 32%.
Однако относительно предыдущего месяца, июня 2022 года, активность заемщиков повысилась на 19%. В целом спрос в июле 2022 года соответствовал уровню вполне благополучных 2018 или 2019 гг.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На вторичном рынке жилья в Москве наметилась стабилизация спроса. В июле зарегистрировано 8,3 тыс. договоров купли-продажи вторичных квартир, а также жилья в готовых новостройках, что равно июньскому показателю (8,3 тыс.).
В годовом выражении число вторичных сделок снизилось на 38% относительно июля 2021 года. В последний раз так мало соглашений в июле в Росреестре Москвы зарегистрировали в июле 2015 года (8,8 тыс. сделок).
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«В целом ситуация на рынке жилья в Москве улучшается, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Число сделок на рынке новостроек быстро восстанавливается, тогда как вторичный рынок закономерно отстает из-за более высоких ставок и отсутствия стимулирующих ипотечных программ. Но даже с учетом этих вводных сохранение числа сделок в июле на уровне июня – это хороший знак, ведь обычно летом спрос заметно снижался. Шансы на полное восстановление привычной активности на московском рынке жилья до конца 2022 года растут».