«Комфорт» оккупирует рынок жилья
На рынках новостроек Москвы и Петербурга сегодня доля проектов комфорт-класса превалирует, вытесняя сегмент эконом (стандарт) и подбираясь к сегменту бизнес. Эксперты полагают, что в ближайшее время количество проектов комфорт-класса будет расти.
В 1990-е, когда рынок новостроек был довольно скуден, он делился всего на три класса: элитный, бизнес и эконом. По мере развития рынка и увеличения его объемов классов становилось все больше. Дорогой сегмент теперь делится на элитный, премиальный, делюкс. Доля бизнес-класса традиционно была невелика, но и там есть бизнес-лайт. В сегменте масс-маркет класс эконом сегодня почти не встречается, особенно после официального введения класса стандарт. Основной объем предложения в новостройках составляют объекты комфорт-класса.
Но все это не точно, поскольку за все время существования рынка застройщики так и не смогли договориться о четкой классификации проектов и позиционируют объекты соответственно собственным представлениям или для хорошей динамики продаж.
«Как не было, так и нет четких утвержденных стандартов, как, например, с отелями или бизнес-центрами. Граница между классами крайне размыта. Кроме того, в последние годы появилось множество подклассов — бизнес-лайт, комфорт+ и так далее», — перечисляет Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
Доля уже немалая
В Петербурге и ближайших районах Ленобласти, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), в структуре предложения доля комфорт-класса выросла с 45% в 2018 году до 69% в первой половине 2022-го. За это же время доля предложения в ЖК сегмента эконом снизилась с 43 до 15%.
По спросу динамика аналогична: за пять лет доля жилья комфорт-класса выросла с 46% до 70%, а доля сделок в сегменте эконом сократилась с 49 до 26%.
«Таким образом, можно сделать вывод, что сегмент комфорт вытесняет с рынка сегмент эконом. На фоне роста конкуренции застройщиков и борьбы за покупателя будущее за проектами с качественными параметрами жилья и среды обитания: покупка просто квадратных метров отходит на второй план», — отмечает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».
Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, оперирует аналогичными цифрами: «Соотношение проектов комфорт- и эконом-класса на территории петербургской агломерации составляет примерно 60/40. Если рассматривать только город, доля проектов класса комфорт по отношению к стандартному жилью будет еще выше — 80/20. В последние годы застройщики практически не выводят в городской черте откровенно малобюджетные проекты».
В Москве доля проектов комфорт-класса также растет. «На жилые комплексы комфорт-класса приходится почти половина рынка новостроек старой Москвы. В третьем квартале 2022 года эта доля, возможно, увеличится в пределах 5%. В Новой Москве объекты категории комфорт занимают практически весь первичный рынок», — говорит Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
Попутно крупные застройщики пытаются разрабатывать собственные стандарты — именно для ЖК комфорт-класса: параметры отделки квартир, системы безопасности и умного дома, клубы для детей и взрослых, элементы благоустройства и проч.
Некоторые критерии жилых комплексов классов стандарт, комфорт, бизнес
|
Эконом (стандарт) |
Комфорт |
Бизнес |
|
|
Метраж квартир Однокомнатная Двухкомнатная Трехкомнатная |
До 28 кв. м До 45 кв. м До 70 кв. м |
35–40 кв. м 55–65 кв. м 75–85 кв. м |
От 45 кв. м От 65 кв. м От 85 кв. м |
|
Планировка |
Стандартная, европланировка |
Классическая, европланировка, возможно — свободная |
Свободная, несколько санузлов, возможны двухуровневые, видовые, многокомнатные квартиры |
|
Количество квартир на этаже |
6–8 |
4–8 |
2–4 |
|
Высота потолков |
2,5–2,7 м |
2,7–2,75 м |
2,8–3,2 м |
|
Архитектура |
Типовой проект |
Типовой проект. Индивидуальный проект |
Индивидуальный проект |
|
Места общего пользования |
Типовой проект |
Возможно наличие колясочных, кладовых |
Авторский дизайн, колясочные, кладовые, лапомойки, помещения для сотрудников УК |
|
Входная группа |
Типовой проект |
С использованием современных долговечных материалов. Минималистичный дизайн |
Авторский дизайн, оригинальная подсветка, лобби |
|
Инженерная начинка |
Центральное отопление |
Горизонтальная разводка отопления. Электросчетчики с автоматической передачей показаний на общей площадке, система умного дома |
Приточно-вытяжная вентиляция, кондиционеры, телекоммуникационные сети, автономное отопление, скоростной лифт, регулируемое отопление, система умного дома |
|
Системы безопасности |
Домофон |
Видеонаблюдение, СКУД (система контроля и управления доступом), охрана |
Круглосуточная охрана, видеокамеры, домофоны, видеофоны, управляемые с пульта ворота |
|
Благоустройство и озеленение |
Стандартное |
Детские и спортивные площадки, места для отдыха. Ландшафтный дизайн |
Приватный двор, ландшафтный дизайн, детские и спортивные площадки |
|
Парковка |
Открытая |
Подземная или многоуровневая, 0,3 м/м на квартиру, концепция «двор без машин» — желательна |
Подземная, 0,7–1 м/м на квартиру, концепция «двор без машин» |
|
Социальные объекты |
В зависимости от масштабов проекта — детский сад, школа, медицинский центр |
В зависимости от масштабов проекта — детский сад, школа, медицинский центр |
Кафе, зона отдыха, фитнес-клуб, детский клуб и проч. — только для жильцов |
Источник: Отделстрой, интернет-ресурсы
Далее — везде
Одна из причин большой доли проектов комфорт-класса — масштабность ЖК, особенно в Подмосковье и Ленобласти. Проекты насчитывают до 3–4 десятков корпусов. В черте города для возведения крупных проектов возможностей меньше.
По словам Натальи Кукушкиной, в Петербурге почти не осталось свободных и без сложных обременений участков под строительство. «Точечные штучные объекты не смогут удовлетворить массовый спрос, они останутся локальным явлением для покупателей с бюджетом заметно выше среднего. Конечно, ближайшее будущее сегментов масс-маркет и комфорт за проектами в Ленобласти, где можно возвести полноценные современные проекты с необходимой инфраструктурой, рекреационными пространствами, садиками и школами», — добавила она.
Один из вариантов развития проектов — редевелопмент бывших промышленных зон. Это касается и Москвы и Петербурга. «Сейчас новое строительство в Москве связано преимущественно с редевелопментом промышленных территорий. Наиболее перспективное направление в столице для возведения домов комфорт-класса — восточная часть города (СВАО, ВАО, ЮВАО). Здесь традиционно строятся микрорайоны более доступного жилья», — рассказывает Сергей Нюхалов.
Наталья Кукушкина отмечает большое количество промышленных зон в Петербурге — серый пояс города «используется сомнительными автосервисами и металлобазами». По ее словам, именно здесь должны появиться новые проекты со смешанным типом использования: жилье, офисы, торговля и общественные пространства.
«Мы видим большой потенциал в развитии ближайших территорий у КАД — в Новосаратовке, Мурине и Буграх», — полагает Наталья Кукушкина.
«Из-за возросшей стоимости участков в черте Петербурга основополагающим фактором остается местоположение жилого комплекса. За редким исключением, ближе к центральным районам реализуются объекты бизнес-класса, в спальных районах — комфорт-класс, в районах "приКАДья" — недорогое жилье массового спроса. Например, проекты со схожими потребительскими характеристиками, но по-разному удаленные от центра города, могут относиться к разным классам, что будет влиять на их цену», — добавил Николай Гражданкин.
Классная цена
Цена квартиры всегда выступает одним из важнейших критериев для потенциальных покупателей. Класс проекта играет в ценообразовании большую роль. В том числе потому, что в зависимости от класса покупатель получает те или иные опции, удобства и проч. Разница в качестве комфорта и набора опций для будущих жильцов выливается в стоимость квадратного метра в проектах класса бизнес и комфорт. В Москве, отмечает Сергей Нюхалов, разница в цене между сегментами составляет 35%.
В Петербурге цены, как известно, ниже, разница в стоимости «квадрата» — тоже.
По данным Ольги Трошевой, разница в средней цене предложения в классе масс-маркет (эконом, комфорт, комфорт+) в черте Петербурга достигает 20–27%, в пригороде несколько меньше — 16–21%. «В пригороде в структуре предложения отмечен тренд на снижение доли объектов подсегмента эконом, смещение в сторону более комфортных объектов (сегмент комфорт). Разрыв цен между проектами эконом-сегмента и сегмента комфорт больше, чем между комфорт и комфорт+», — добавила она.
Наталья Кукушкина отмечает возвращение цен в проектах комфорт- и бизнес-класса в июне на позиции начала года. Сегодня разница в цене в проектах ЦДС бизнес-класса и комфорт-класса составляет примерно 18%.
Между классами бизнес и комфорт
Один из непостоянных факторов рынка недвижимости — классификация. В последнее время все чаще застройщики позиционируют проекты в сегменте комфорт+ или повышенный комфорт.
Именно комфорт+ набирает все большую популярность на рынке новостроек.
Класс комфорт+, по сути, нечто среднее между бизнес и комфорт. Но с целым рядом деталей. В частности, комфорт+ от комфорт-класса отличает местоположение. Ольга Трошева отмечает особенности локаций, в которых могут располагаться объекты комфорт+: статусные локации, территории у станций метрополитена, обжитые локации спальных районов. Например, Сосновка — Удельный парк, Черная речка — Лесная, Октябрьская набережная — Дальневосточный проспект, Витебский проспект — проспект Гагарина, Новоизмайловский проспект, Лиговка, Свердловская набережная — Малоохтинская набережная и другие.
«Также проекты комфорт+ обладают рядом качественных характеристик, присущих более высоким классам жилья», — добавила Ольга Трошева.
Сергей Нюхалов перечисляет: «Это более изысканная архитектура с использованием панорамного остекления и декоративных элементов. Застройщики все чаще предлагают нестандартные варианты квартир (двухуровневые, объекты с террасами). Качественная дворовая среда с высоким процентом озеленения и продуманным зонированием становится необходимым элементом класса комфорт+. Особое значение приобретает авторский подход к созданию мест общего пользования, их стилистическое разнообразие, привлечение именитых дизайнеров, расположение объектов ближе к центру, в районе Третьего транспортного кольца».
Относительно жилых комплексов комфорт-класса в проектах комфорт+ может быть меньше квартир на этаже, более просторные по площади квартиры, больше парковочных мест, более высокие потолки.
Вместе с тем по ряду параметров до бизнес-класса проекты комфорт+ не дотягивают, в том числе по местоположению, количеству парковочных мест, качеству инженерной начинки, высоте потолков и проч.
Захват продолжается
Спрос снижается, цены, если и растут, то крайне медленно, покупатель стал более придирчивым и требовательным. В последние месяцы застройщики выводят на рынок ЖК бизнес-класса небольших объемов и более крупные проекты комфорт-класса. При этом комфорт-класс все чаще преобразуется в повышенный комфорт.
«Мы ожидаем увеличения доли комфорт-класса на столичном рынке новостроек. В условиях ограниченного спроса более низкий бюджет покупки будет играть гораздо большую роль, чем раньше, при выборе недвижимости. Продолжится реализация проектов по редевелопменту промышленных территорий. При этом заметна тенденция усложнения архитектуры. Конкуренция за покупателя усиливается, и застройщики повышают качество градостроительного продукта. В проектах комфорт-класса будет внедряться все больше элементов, которые раньше были присущи только бизнес-классу. Расширяется и применение новых технологических решений, в том числе автоматизированных систем», — заключил Сергей Нюхалов.
Период новогодних праздников и предновогодних «корпоративов» – исключительно ценное время для собственников загородного жилья. Это возможность поднять арендный ценник в 1,5-2,5 раза. В Москве ставки на коттеджи достигают 650 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге – 370 тыс. рублей. Еще в 10 российских регионах зафиксированы объекты с показателями 150+ тыс. рублей. Они стали фигурантами очередного рейтинга Циан.
1 место. Ленинградская область
900 тыс. рублей / 31 декабря – 3 января
Коттеджный поселок «Малое Симагино»
400 кв. м / участок 15 соток
https://spb.cian.ru/rent/suburban/242343608/
Максимальный чек для загородного отдыха на зимние праздники в окрестностях Санкт-Петербурга и в целом по России зафиксирован в коттеджном поселке «Малое Симагино» (Выборгский район Ленинградской области) – 900 тыс. рублей за трое суток. В распоряжении постояльцев будут два дома с дизайнерской отделкой (по 200 кв. м) и участок в 15 соток.
2 место. Тверская область
500 тыс. рублей / 31 декабря – 3 января
Вараксино, Конаковский район
180 кв. м / участок 2 сотки
https://tver.cian.ru/rent/suburban/266914356/
Курортный кластер в Завидово также входит в число локаций со сверхвысокими ставками для новогодней аренды. На четырехкомнатные апартаменты (180 кв. м) в шале заявлен прайс в полмиллиона рублей, что примерно соответствует стоимости дачного или деревенского домика с участком в той же Тверской области. Помимо прочего, эта сумма открывает доступ к многочисленным развлекательным и сервисным опциям – катание на лыжах, коньках и сноубордах, сноукайтинг, зимний виндсерфинг.
3 место. Московская область
400 тыс. рублей / 31 декабря – 2 января
Подушкино
1000 кв. м / участок 17 соток
https://odintsovo.cian.ru/rent/suburban/190285498/
Владелец большого четырехэтажного коттеджа в Подушкино (Одинцовский городской округ) в декабре снизил прайс с 250 до 200 тыс. рублей за сутки – и это хорошая новость для резидентов, которые хотели бы отметить праздники в ближнем Подмосковье. Инфраструктура объекта включает восемь спален, паркинг на четыре места, сауну, бассейн, зимний сад, бильярдную комнату, мангал, тандыр.
4 место. Краснодарский край
280 тыс. рублей / 31 декабря – 2 января
Красная Поляна (Сочи,)
200 кв. м / участок 10 соток
https://sochi.cian.ru/rent/suburban/247158309/
Наиболее дорогостоящая площадка для празднования Нового Года в сочинской курортной зоне находится в Красной Поляне. День проживания в горном шале (200 кв. м), которое оборудовано камином и грилем, обойдется в 140 тыс. рублей. Габариты и планировка коттеджа позволяют выделить спальные места для восьми постояльцев.
5 место. Карачаево-Черкесская республика
270 тыс. рублей / 31 декабря – 3 января
Домбай
360 кв. м / участок 15 соток
https://cherkessk.cian.ru/rent/suburban/265133158/
В пятерку объектов с самой высокой арендной ставкой на Новый Год входит также деревянный коттедж с габаритами 360 кв. м (пять двуспальных, 12 односпальных кроватей, столовая, камин, мангал) на горнолыжном курорте Домбай. За три дня его владелец планирует заработать 270 тыс. рублей.
6 место. Владимирская область
200 тыс. рублей / 31 декабря – 6 января
Суздаль
250 кв. м / участок 12 соток
https://vladimir.cian.ru/rent/suburban/265556168/
Популярное направление для проведения новогодних каникул – города «Золотого кольца». Так, в Суздале на праздники доступен сруб (250 кв. м), расписанный в русском стиле. Для отдыхающих подготовлены баня и беседка с мангалом. Минимальный срок пребывания определен в шесть дней – за этот период владелец дома намерен взять с гостей 200 тыс. рублей. Впрочем, предусмотрена опция с продлением аренды до 9-10 января. В этом случае ценник увеличится до 250 тыс. рублей.
7 место. Республика Карелия
29 декабря – 2 января / 186,45 тыс. рублей
Терву, Лахденпохский район
80 кв. м / участок 20 гектар
https://petrozavodsk.cian.ru/rent/suburban/247571140/
Желающим встретить первое утро нового года, глядя на величественную водную гладь Ладожского озера, стоит рассмотреть вариант с коттеджем в карельской деревне Терву (курортный комплекс «Триумф»). На 80 кв. м найдется место для шести постояльцев. В доме также есть камин и сауна. Чек за четыре ночи пребывания в доме установлен в размере 186,45 тыс. рублей. Банкет и праздничная программа оплачиваются по отдельному тарифу: 15 тыс. рублей за каждого взрослого, 5-10 тыс. рублей за ребенка.
8 место. Калужская область
175 тыс. рублей / 31 декабря – 2 января
Алопово, Жуковский район
218 кв. м / участок 40 соток
https://kaluga.cian.ru/rent/suburban/264261035/
Нередко москвичи ищут загородные дома для новогоднего отдыха в соседних областях. На эту аудиторию рассчитан двухэтажный особняк в деревне Алопово (неподалеку от Балабаново), которого отделяет от МКАД около 65 км по прямой и менее 90 км по Киевскому шоссе. Сюда может приехать довольно большая компания (до 24 человек), которую будут ждать дровяной камин, русская баня, комплект для настольного тенниса. Все перечисленные опции уже включены в арендный прайс – 175 тыс. рублей.
9 место. Ярославская область
165 тыс. рублей / 31 декабря – 3 января
Лапушка, Пошехонский район
500 кв. м / участок 5 га
https://yaroslavl.cian.ru/rent/suburban/264019138/
На Ярославщине ценник новогодней аренды доходит до 165 тыс. рублей. Во столько обойдется пребывание в трехэтажном доме, окруженном 5 гектарами земли. Он расположен в деревне с милым названием Лапушка на берегу реки Ухра (приток Волги). Это дает возможность провести новогоднюю ночь за рыбалкой. В качестве альтернативы постояльцам предлагаются финская сауна, бильярд, караоке, прогулка на квадроциклах, снегоходах, моторных лодках или катерах. В коттедже девять спален, где с комфортом могут разместиться до 20 человек.
10 место. Новгородская область
150 тыс. рублей / 31 декабря – 3 января
Ситно, Новгородский район,
180 кв. м / участок 40 соток
https://novgorod.cian.ru/rent/suburban/266344586/
На берегу Волхова в 30 км к северу от Новгорода сдается двухэтажный коттедж из бруса площадью 180 кв. м. Он способен принять группу из 8-12 отдыхающих. Объект оснащен джакузи, детской площадкой, баней и паркингом на пять машиномест. За три дня пребывания нужно будет отдать 150 тыс. рублей. Отдельно можно заказать услуги флориста, официантов, декоратора, повара и ведущего.
Согласно прогнозу рынка недвижимости в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки на 2022 год, опубликованному CBRE, ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости, несмотря на то, что 2021 год запомнится множественными раундами ограничений в связи с Covid-19 на многих европейских рынках, увеличение доли вакцинированных и укрепление экономического роста означают возвращение в 2022 году к нормальному объему продаж и арендной активности, которые отмечались до пандемии.
Экономика
CBRE прогнозирует, что ВВП еврозоны вырастет в 2022 году на 4,7% за счет отложенного потребительского спроса. Инфляция, которая в сентябре 2021 года выросла до 3,4%, как ожидается, достигнет пика в IV кв. 2021 года и будет оставаться высокой в 1 полугодии 2022 года, а затем замедлится до 2% во 2 половине года. Основными рисками для темпов экономического восстановления и инфляции станут рост заболеваемости Covid-19 из-за штамма «омикрон», новые локдауны, узкие места в цепочках поставок и рост цен на энергоносители. Ожидается, что долгосрочные процентные ставки немного поднимутся с очень низкого уровня, наблюдавшегося в разгар пандемии, но перспективы для объектов недвижимости остаются благоприятными
Инвестиции и ESG (экологическое, социальное и корпоративное управление)
CBRE прогнозирует, что совокупные инвестиции в коммерческую недвижимость на европейском рынке вырастут в 2022 году на целых 5%, что означает возвращение к показателям, наблюдавшимся до пандемии. Ожидается, что спрос будет оставаться особенно высоким на жилую и логистическую недвижимость, при этом растущий спрос со стороны арендаторов и ограниченное предложение активов также будут подпитывать спрос инвесторов на офисную недвижимость.
Европа остается в авангарде регулятивных усилий по направлению капитала в устойчивые активы, и CBRE ожидает, что инвестиционные стратегии будут все в большей степени ориентированы на диверсификацию источников риска, а не классов активов. Активы с высокими выбросами углерода будут сопровождаться все более высоким дисконтом из-за ужесточения правил, и инвесторам необходимо приготовиться к этим изменениям. Ожидается, что в 2022 году рынки с акцентом на стратегии устойчивого развития и снижения климатических рисков будут лидировать в качестве направлений для инвестиций, и CBRE прогнозирует, что компании начнут быстро интегрировать критерии экологической и корпоративной ответственности (ESG) в процесс принятия решений.
Офисная недвижимость
Рынки аренды офисной недвижимости по всей Европе набирают положительную динамику к новому году, и CBRE ожидает, что в 2022 году эта тенденция усилится. Это подтверждается повышением доли офисной занятости, которая, по прогнозам, вырастет в 2022 году на 1-2%. Хотя ожидается, что на рынках по-прежнему будет наблюдаться активность ниже, чем до пандемии, CBRE прогнозирует совокупный рост аренды на уровне 20-25%. Доступное предложение офисной недвижимости, похоже, достигло пика в некоторых городах Европы, и CBRE ожидает сокращения предложения в 2022 году, при этом доля вакантных площадей сократится на многих крупных рынках.
Торговая недвижимость
Несмотря на то, что в 2021 году показатели посещаемости и розничных продаж восстановились, продажи в физических магазинах остаются ниже уровня, существовавшего до пандемии. Остается неясным, полностью ли показатели восстановятся в 2022 году, учитывая риски ухудшения ситуации, включая рост стоимости потребительских товаров, вызванный ростом инфляции, ростом затрат в цепочках поставок и возможным повышением процентных ставок. CBRE полагает, что продажи в физических розничных магазинах будут зависеть от наличия многоканальной стратегии и более тесной интеграции онлайн- и офлайн-предложения. Инвестиционная активность на рынке торговой недвижимости начала восстанавливаться, поскольку инвесторы реагируют на привлекательные цены, сложившиеся на данном рынке. В первую очередь это касается торговых парков и складской недвижимости, и CBRE ожидает, что эта тенденция сохранится в 2022 году.