В Новой Москве подешевели однокомнатные квартиры
Аналитики компании «Бон Тон» подвели итоги месяца на первичном рынке жилья Новой Москвы. По итогам сентября 2022 г. на первичном рынке ТиНАО экспонировалось 736,6 тыс. кв. м (+13,4% за месяц, +61,4% за год) и 15,1 тыс. лотов (+14% за месяц, +63% за год) в 32 проектах. На НАО приходится 95% предложения.
В сентябре в реализацию вышло два новых проекта: ЖК «Движение. Говорово» и ЖК «Новая Звезда-1», а также новые корпуса в уже реализуемых проектах.
Наибольшая доля предложения приходится на комфорт-класс – 99,7%, доля бизнес-класса составляет 0,3%.
Средневзвешенная цена квадратного метра первичного рынка в НАО по итогам сентября составила 234,4 тыс. руб. (-0,2% за месяц, +16,1% за год) и в ТАО – 122,3 тыс. руб. (+1,6% за месяц, +16,6% за год).
В НАО самая высокая средневзвешенная цена (СВЦ) отмечается в поселении Сосенское – 251,9 тыс. руб. (+0,3% за месяц, + 16,6% за год). Самая низкая СВЦ в поселении Филимонковское - 180,1тыс. руб. (+2,5% за месяц, +14,5% за год).
В НАО средняя стоимость лота за месяц уменьшилась на 0,4% и составила 11,3 млн руб. (+15,9% за год). Средняя цена квартиры на первичном рынке в ТАО – 7,7 млн руб. (+1,1% за месяц, +9,9% за год).
При этом по итогам сентября в НАО средняя стоимость однокомнатных квартир средней площадью 36,6 кв. м снизилась почти на 500 тыс. руб., с 9,1 до 8,6 млн руб. На долю этих лотов приходится 16,4% экспозиции. Другие востребованные лоты, на долю которых приходится большая часть экспозиции (21,3%) – евродвушки (средняя площадь 41,4 кв. м) выросли в цене на 114,6 тыс. руб.
Средняя стоимость квартир в НАО, млн руб.
Тип квартиры |
Средняя цена квартиры, млн руб. |
Средняя цена квартиры, млн руб. |
Динамика, руб. |
1 комн. |
9,1 |
8,6 |
-487 719,6 |
3 комн. |
15,7 |
15,6 |
-123 430,4 |
студия |
7,3 |
7,3 |
6 171,2 |
2 комн. |
12,7 |
12,8 |
56 460,0 |
3е |
13,9 |
13,9 |
94 008,6 |
2е |
10,1 |
10,2 |
114 584,0 |
4е |
16,7 |
17,2 |
441 687,7 |
Объём просроченных ипотечных кредитов на балансах банков с начала года в целом по стране сократился на незначительные 0,05% или на 29 млн рублей. В годовом выражении на 1 марта 2022 года размер накопленных просроченных платежей по кредитам на покупку жилья упал на 18% или 14 млрд рублей. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» на основе изучения статистики Банка России.
«Рост цен на надвижимость в предыдущие периоды позволил заемщикам выходить из просроченных кредитов с меньшими потерями, а для кредиторов – сократить сроки взыскания по кредитам, поэтому объём просроченной ипотеки снизился, — комментирует Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — В выбранной статистике пока нет последствий роста курсов валют и снижения уровня доходов населения, также пока незаметно влияние сокращения количества сделок на рынке недвижимости из-за резкого роста ставок по кредитам. При отсутствии спроса маловероятно, что заёмщикам и банкам будет удаваться регулировать просроченную задолженность быстрой реализацией объектов залога».
Доля валютной просроченной ипотеки в общем объеме проблемной задолженности составляет 7% или 16,8 млрд. Она формируется в рублях по официальному курсу на дату отчёта, за февраль 2022 года доллар США вырос на 20%, на начало апреля по сравнению с началом февраля – на 9%, что уже через месяц математически существенно увеличит как объём, так и долю просроченной валютной ипотеки и ухудшит общие показатели.
Регионы-лидеры по абсолютному приросту просроченной ипотечной задолженности
Регион |
Изменение январь-февраль 2022 года |
Изменение февраль 2021 – февраль 2022 года |
||
% |
млн руб. |
% |
млн руб. |
|
Сахалинская область |
8,2% |
15 |
11,2% |
20 |
Ивановская область |
1,0% |
3 |
5,0% |
15 |
Удмуртская Республика |
6,7% |
29 |
3,1% |
14 |
Республика Ингушетия |
0,0% |
0 |
38,7% |
12 |
Республика Крым |
3,3% |
2 |
19,2% |
10 |
Курганская область |
7,0% |
13 |
1,0% |
2 |
Чукотский автономный округ |
100,0% |
5 |
11,1% |
1 |
Республика Хакасия |
-3,6% |
-6 |
-0,6% |
-1 |
Тульская область |
7,9% |
28 |
-0,8% |
-3 |
Карачаево-Черкесская Республика |
0,6% |
3 |
-0,6% |
-3 |
Орловская область |
10,2% |
15 |
-2,4% |
-4 |
Костромская область |
1,8% |
2 |
-5,9% |
-7 |
Республика Марий Эл |
0,0% |
0 |
-5,8% |
-8 |
Еврейская автономная область |
0,0% |
0 |
-11,4% |
-8 |
Архангельская область |
7,9% |
18 |
-4,3% |
-11 |
«На фоне практически полной остановки выдачи ипотечных кредитов в марте ситуация с проблемной ипотекой заметно ухудшится, пока же доля проблемных ипотечных кредитов находится в целом по стране на уровне 0,5% от общей задолженности против 0,8% годом ранее», — резюмировал Аксёнов.
На фоне роста ключевой ставки ЦБ до 20% правительство разработало ряд мер поддержки строительного сектора, нацеленных, с одной стороны, на сохранение объемов ввода жилья и вывода новых проектов на рынок, а с другой стороны – на удержание высокого уровня спроса со стороны покупателей жилой недвижимости. 23 марта 2022 г. правительство представило условия новых мер поддержки сектора.
С 1 апреля 2022 г. будут изменены условия льготного ипотечного кредитования – ставка по льготной ипотеке вырастет с 7% до 12% и при этом будет увеличена максимальная сумма займа – с 3 млн руб. до 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и до 6 млн руб. для остальных регионов. Ранее максимальная сумма займа в 3 млн руб. выступала лимитирующим фактором применения льготной ипотеки в Москве при среднем бюджете предложения 22 млн руб. для новостроек Москвы без учета элит-класса (на март 2022 г.).
При условии минимального первоначального взноса 15% максимальная стоимость квартиры, покупаемой в соответствии с новыми условиями льготной ипотеки, может составить 14,1 млн руб. В настоящее время на рынке новостроек Москвы представлено порядка 10,5 тыс. квартир, подходящих под эти параметры, что составляет порядка 30% от общего объема предложения первичном рынке жилья в Москве. В Санкт-Петербурге при первоначальном взносе 15% для покупки по программе льготной ипотеки доступно 28,8 тыс. квартир комфорт-, бизнес- и премиум-класса, что составляет порядка 79% от общего объема первичного рынка жилья.
Расширение программы льготного ипотечного кредитования продолжит стимулировать рынок и поддерживать спрос. Несмотря на увеличение кредитной ставки, рост максимального займа до 12 млн рублей для рынка может стать значимым фактором для привлечения покупателей и возвращения инвесторов с депозитов на рынок жилой недвижимости.
Помимо изменения условий программы льготного ипотечного кредитования, для стимулирования спроса на жилую недвижимость сохраняются условия трех ипотечных программ: семейная ипотека под 6%, сельская ипотека под 3%, дальневосточная ипотека под 2%. По данным зарегистрированных ДДУ в Росреестре за период январь-февраль 2022 г. было зафиксировано 11,9 тыс. сделок, что на 17% больше, чем за аналогичный период 2021 года. При этом по итогам января 2022 г. было зарегистрировано 5,3 тыс. ДДУ, что на 28% больше, чем год назад, а по итогам февраля 2022 г. показатель достиг уровня 6,6 тыс. сделок, что на 9% больше аналогичного показателя прошлого года.
Динамика сделок в 2021 и 2022 гг. (за период январь-февраль), шт.
Наиболее востребованным остается жилье комфорт-класса (57%). Доля сделок по ипотеке по итогам двух месяцев 2022 г. составила 61%, по сравнению с аналогичным периодом 2021 г. доля сделок по ипотеке практически не изменилась.
Структура спроса по классам (январь–февраль 2022 г.), %
В количественном выражении по итогам первых двух месяцев 2022 г. было зарегистрировано 7,3 тыс. сделок с использованием ипотечного кредита, что на 18% больше, чем год назад (за январь-февраль 2021 г. было зарегистрировано 6,2 тыс. сделок по ипотеке). При этом январь 2022 года показал прирост ипотечных сделок на 32% по сравнению с показателем 2021 года. А по итогам февраля ипотечные займы были использованы в 4,1 тыс. сделок, что на 9% больше, чем год назад.
Динамика ипотечных сделок в 2021 и 2022 гг. (за период январь-февраль), шт.
Николай Казанский, управляющий партнер «Коллиерз Интернешнл»: «Ипотека под 12% и проектное финансирование под 15% в краткосрочной перспективе поможет девелоперам, однако в среднесрочной перспективе нужно разработать стратегию для снижения ставки до тех уровней, которые уже были достигнуты. Таргет в цивилизованном мире должен составлять 2-4%, понятно, что в текущей ситуации это выглядит несколько оторванным от реальности, но именно такие планы и задачи стоит ставить на ближайшую пятилетку. Касательно проектного финансирования под 15% – это немаленькая ставка, но по сегодняшним цифрам «можно работать», в перспективе с понижением. Также немаловажным фактором является размер ставки мезонинного финансирования для девелоперов в целях приобретения участка. Если размер ставки будет в пределах 18-20%, то это позволит не «заморозиться» рынку продажи участков, и девелоперы смогут входить в новые проекты, что поможет избежать провала в объемах ввода жилья через 2-3 года».