Рынок офисной недвижимости Москвы в I квартале 2010 г.

02.04.2010 10:05

Аналитики компании GVA Sawyer подготовили краткий обзор ситуации на рынке офисной недвижимости Москвы в I полугодии 2010 г.

 

По итогам 1 кв. 2010 г. совокупное предложение качественных офисных площадей (классов А и В+/В-) составило 10,5 млн. кв. м.

В 1 кв. 2010 г. было введено 351,3 кв. м офисных площадей. До конца 2010 г. ожидается к вводу не более 650-850 тысяч кв. м офисных площадей. Согласно прогнозам GVA Sawyer, в I полугодии 2010 г. ожидается стагнация, небольшой рост основных показателей рынка будет наблюдаться ближе к концу года.

Период восстановления рынка к показателям докризисного уровня составит не менее 3 лет. Несмотря на экономический рост, спрос на рынке коммерческой недвижимости будет восстанавливаться достаточно медленными темпами.

Основные показатели рынка офисной недвижимости, 1 кв. 2010 г.


 

Предложение

Среди основных тенденций I квартала 2010 г. отметим «разморозку» приостановленных в 2009 г. проектов и получение дополнительного финансирования проектов некоторыми девелоперами.

К примеру, AFI Development возобновила работы над офисным комплексом на Озерковской наб., д.22-28 (155578 кв. м) и бизнес-парком на Павелецкой наб. (89477 кв. м. В ММДЦ «Москва Сити» будет возобновлено строительство City Palace (I очередь) на уч.2-3 («Снегири» и «Интеко»); транспортного терминала с гостиницей на уч. 11 (Citer Invest B.V уладил вопрос с финансированием, будет оформлен синдицированный кредит ВТБ и турецкого IS Bank на сумму 190 млн. долларов) и башня Eurasia Tower (девелопер MCG, недавно договорился о возобновлении кредитной линии в Сбербанке).

Mirax Group также намерена достроить деловой комплекс «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити» до 97 этажей. В 2009 г. у компании были намерения остановить проект на 64 этаже.

Объем качественного предложения, класс А, В+,В-, тыс. кв. м


В I квартале 2010 г. некоторым девелоперам удалось реструктуризовать кредиты. Альфа-банк реструктурировал кредит Forum Properties на сумму 150 млн. долларов, под который был заложен БЦ «Эрмитаж Плаза», ранее девелопер искал покупателя на заложенный объект.

«Дон-строй» и Сбербанк также смогли договориться о реструктуризации долгов, девелопер отдаст Сбербанку 100% БЦ Nordstar Tower, что позволит погасить 11 млрд. рублей долга, задолженность в 9 млрд. рублей будет пролонгирована.

«Сбербанк-Капитал» получил 50,01% долей в уставном капитале созданной компании ООО «Хрустальные башни» (проект БЦ класса А «Хрустальные башни» девелопера Coalco).

Несмотря на увеличение общего объема поглощения (с III-IV квартала 2009) по сравнению с предыдущим полугодием, и некоторого «оживления рынка», уровень вакантных площадей еще минимум год будет остаться на максимальном уровне. Согласно прогнозам GVA Sawyer при оптимистическом сценарии некоторая стабилизация спроса наступит к концу 2010-2011 гг.

К концу 2010 г. уровень вакантных площадей в Москве составит около 18-20%, в результате выхода на рынок, всех офисных площадей находящихся сейчас на финальных стадиях строительства и уровня поглощения, который пока не превысит объемы нового строительства.

Уровень вакантных площадей, %


 

Финансовые условия

По итогам I квартала 2010 г. средневзвешенные арендные ставки в классе А составили 550-850 долларов/ 1 кв.м / год (здесь и далее не включая НДС и эксплуатационные расходы) – ЦАО, 450-650 долларов – вне делового центра города, в классе В+ 350-550 долларов / 1 кв.м / год, В- 200-350 долларов / 1 кв.м. По сравнению с IV кварталом 2009 г. ставки практически не изменились, лишь в некоторых высококачественных объектах произошло увеличение арендных ставок, которое пока в целом на рынок не оказало значительного влияния.

Общее снижение арендных ставок, начавшееся в сентябре-октябре 2008 г., составило 35-50%. Разница между заявленными и конечными (после переговоров) ценами составляла 20-30% и более. На I квартал 2010 г. отмечается «стабилизация» арендных ставок.

Размер операционных расходов для офисов класса А в среднем составляет порядка 95-120 долларов / 1 кв. м / год, в классе В+ 75-100 долларов / кв. м / год, В- 60-75 долларов / кв. м / год.

Цены продаж по сравнению с докризисными упали на 40-50%, и в среднем по рынку составили 6000-8000 долларов за 1 кв. м (не включая НДС) – ЦАО, 4500-6500 долларов – вне делового центра города – класс А, 3000-4500 долларов – класс В+, 2000-3000 долларов – класс В-. «Пик падения» цен пришелся на конец 2008 – I полугодие 2009 г. Сегодня цены немного стабилизировались.

В 2010 г. возможен рост арендных ставок на 5-7% в первую очередь в качественных объектах с отличным местоположением и техническими характеристиками. В целом по рынку, небольшой рост арендных ставок ожидается ближе к концу года.

Средневзвешенные ставки аренды, не включая эксплуатационные расходы и НДС, $/кв.м год


 

Спрос

В I квартале 2010 г. продолжилась тенденция увеличения спроса на офисные площади. По-прежнему более востребованными являются площади с отделкой, нежели в состоянии shell&core.

«Пик» пересмотра коммерческих условий по заключенным договорам пришелся на I-II кварталы 2009 г. Доступность качественных площадей по снижающимся арендным ставкам и льготы для новых арендаторов побуждают компании к смене офисов.

Ближе к концу 2009 г., когда большинство собственников снизили цены, было зафиксировано наибольшее количество сделок с начала кризиса. Увеличилось и количество сделок купли-продажи объектов.

Среди значимых сделок отмечена продажа компанией «Большой город» БЦ на Садовнической наб., д. 79. «Альфа-групп» продала за 45 млн. долларов БЦ на ул. Красная Пресня, доставшегося банку от Kopernik Group (ГК МИАН) в счет погашения долгов. Покупателем выступили близкие к банку «Стройкредит» структуры. В БЦ планируется разместить головной офис компании.

Страховая группа «Согаз» приобрела у ИПГ «Евразия» БЦ «Волна» (19200 кв. м) на пр.

Академика Сахарова, д.10 за 140 млн. долларов. Инвестхолдинг «Финам» купил БЦ (7500

кв. м) в Настасьинском пер., 7, корп. 2.

Список сделок аренды, анонсированных в I кв. 2010 г.


 

Материал предоставлен GVA Sawyer


ИСТОЧНИК: АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:

Спрос на коттеджи у воды
13.04.2005 17:55

РБК. Рейтинг представил рейтинг коттеджных поселков Подмосковья по аренде жилья.


Аренда загородного жилья – единственный сектор рынка недвижимости, которому свойственна ярко выраженная сезонность. По данным департамента аренды недвижимости компании Vesco Realty, более 50% сделок на рынке аренды загородных коттеджей в охраняемых коттеджных поселках приходится на февраль, март и апрель. «Ближе к маю цены на незанятые дома увеличиваются в 1,5 раза – на рынке остаются либо самые неликвидные объекты, либо самые дорогие», – рассказывает начальник аналитического отдела Vesco Consulting Олег Разин.

Спрос в этом сегменте рынка недвижимости пока превышает предложение: тем, кто хочет снять дом в современных коттеджных поселках, приходится подавать заявки заранее, поскольку таких поселков немного, и количество предложений в них ограничено. По словам руководителя направления аренды Корпорации МИАН Гульнары Рахмангуловой, с приближением сезона ставки в среднем вырастают на 20%, а на особенно ликвидные предложения – еще больше.

Если еще пять лет назад арендаторами загородных коттеджей были, в основном, иностранцы, то сейчас до 80% арендаторов, особенно в дорогом сегменте, приходится на долю россиян. «Часто коттедж снимается на время строительства собственного загородного дома, или хотят попробовать, как живется в том месте, где планируют купить дом. Часто крупные компании арендуют коттедж, в котором останавливаются менеджеры, приезжающие в Москву на время. Это удобнее, чем снимать номер в гостинице», – отметил в интервью РБК.Рейтинг PR-директор управляющей компании «Северо-Запад» Юлия Зинкевич. 

Основной тенденцией 2005 года становится увеличение сроков аренды. Если раньше можно было снять коттедж на 3-4 месяца, то сейчас сложно найти дом на лето – все большее число участников рынка предлагают свои объекты на срок от 1 года. Услуги по долгосрочной аренде загородных домов предлагают около 30 коттеджных поселков (так называемые «доходные поселки»). Доля таких «доходных» поселков на рынке загородной недвижимости пока составляет не более 10% от общего числа коттеджей в классе «премиум», однако в 2005 году их доля может увеличится до 12-15%.  
Лидером спроса неизменно остается Рублевка, где находятся самые дорогие дачи. «За 3 тысячи долларов можно снять обычный деревянный домик со всеми удобствами. В среднем за 10 тысяч долларов в месяц на Рублевке арендатор получает все необходимое для комфортного проживания», – рассказывает Ольга Баштанова, начальник отдела аренды Корпорации «Инком».
 
В прошлом году наиболее заметным был рост спроса на аренду недвижимости, расположенной по Новорижскому шоссе. «Интерес арендаторов к этому направлению растет с каждым годом. Среди плюсов – скоростная трасса с качественным покрытием, отсутствие вдоль шоссе населенных пунктов, развитие инфрастуктуры направления, непосредственная близость к Рублево-Успенскому шоссе», – отмечает Гульнара Рахмангулова.  

Наибольшим спросом среди арендаторов пользуются дома в ценовой категории от $3000 до $6000 в месяц. «За такую сумму можно снять коттедж площадью около 200 кв. метров на участке в 8-10 соток и в удаленности до 30 км от МКАД. Это обязательные параметры», – подчеркивает Олег Разин. Далее цена будет зависеть от дополнительных условий, например, близость водоема сразу увеличивает арендную ставку на 40%.  

«Сдача коттеджей в аренду – это бизнес частных лиц», – считает Ольга Баштанова. Фирмы пытались освоить этот рынок, были построены поселки, специально предназначенные для сдачи, однако при быстром росте цен фирмы пришли к выводу, что эксплуатировать такие поселки очень накладно. Среди специально построенных для сдачи в аренду поселков можно выделить такие, как Нахабино, Росинка, Жуковка, Сетунь, Серебряный бор. «Все они расположены не дальше 30 км, так как москвичам, которые в основном и снимают эти коттеджи, нужно ездить на работу в Москву», – отмечает Гульнара Рахмангулова. Арендные ставки в «доходных» поселках очень высоки (Росинка, Покровские холмы – от $8000 и выше).  

По прогнозу МИАН, в этом году особым спросом будут пользоваться стародачные места, отличающиеся особой атмосферой, которая и притягивает к себе желающих снять дачу на один или несколько сезонов. Наиболее ликвидными предложениями будут дома и коттеджи у воды или в местах с уникальными природными ландшафтами. В дальнейшем по мере развития рынка загородной недвижимости и сегмента эконом-класса, будет увеличиваться количество предложений и в этой ценовой категории. Специалисты компании Vesco Realty считают, что в дальнейшем ставки будут расти на 10-20% в год. Удорожание не затронет основную массу предложений, а отразится лишь на наиболее престижных и дорогих коттеджах. Рынок специализированных коттеджных поселков под аренду ждет дальнейшее развитие, которое, скорее всего, будет стабильным и неторопливым.  

При составлении рейтинга рассматривалась загородная недвижимость трех типов:
Эконом: дома площадью до 250 кв. м, участок до 10 соток, стоимость – от $70 до $400 тыс.
Бизнес: дома 250-500 кв. м, участок 10-20 соток, стоимость от $400 до $900 тыс.
Эксклюзив: дома от 450 кв. м, участок от 20 соток, цена – от $900 тыс.

 
Стоимость аренды коттеджей по направлениям (до 15 км от МКАД)
№
Направления
Стартовая цена аренды дома в месяц, $ (до 15 км от МКАД)
 
 
эконом-класс
бизнес-класс
эксклюзив
1
Рублево-Успенское
5 000
15 000
20 000
2
Новорижское
2 000
10 000
15 000
3
Осташковское
1 000
7 000
15 000
4
Калужское
1 000
7 000
12 000
5
Дмитровское
1 000
7 000
10 000
6
Алтуфьевское
1 000
7 000
10 000
7
Боровское
700
7 000
10 000
8
Киевское
700
7 000
10 000
9
Минское
700
7 000
10 000
10
Можайское
700
7 000
10 000
11
Варшавское
500
5 000
8 000
12
Каширское
500
5 000
8 000
13
Симферопольское
500
5 000
8 000
14
Волоколамское
500
5 000
7 000
15
Куркинское
500
5 000
7 000
16
Ленинградское
500
5 000
7 000
17
Пятницкое
500
5 000
7 000
18
Ярославское
500
5 000
7 000
19
Щелковское
350
5 000
7 000
20
Егорьевское
350
3 500
7 000
21
Новорязанское
350
3 500
7 000
22
Носовихинское
350
3 500
7 000
23
Горьковское
350
1 500
3 500


Подписывайтесь на нас:

Москва. Хочется больше
05.04.2005 19:02

Ситуацию на офисном рынке в I квартале 2005 года во многом определили тенденции конца 2004 года. По оценкам аналитиков, активность действующих девелоперов по-прежнему высока, но компаний, строящих бизнес-центры класса А и В, в Москве остается немного. Поэтому спрос на качественные помещения остается высоким, а арендные ставки растут.


Аналитики рынка прогнозируют с каждым следующим годом увеличение объемов строительства высококлассных офисов в Москве. Если по итогам 2004 года было введено в строй 700 000 кв. м, то к концу этого года эксперты прогнозируют уже до 800 000-900 000 кв. м. Но и такие темпы не могут покрыть тот спрос, что поступает на рынок со стороны потенциальных арендаторов. Заявленных на этот год объектов только около 10. В этой связи ставки аренды не понижаются и не стабилизируются. По данным компаний Jones Lang LaSalle (JLL), Colliers International, Noble Gibbons / CB Richard Ellis (NG), Cushman and Wakefield / Stiles and Riabokobylko (CWSR), на конец I квартала 2005 года ставка аренды в А-классе составила $563-600 за 1 кв. м в год, в В – $418-490 за 1 кв. м. 

«В последние 12 месяцев наблюдался рост арендных ставок в сегменте А- и В-класса на 5-8%, – комментирует ситуацию Олег Мышкин, директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International. – Так как спрос на качественные площади по-прежнему превышает предложение, а новые объекты, запланированные к вводу на этот год, можно пересчитать по пальцам, в ближайшие месяцы ставки будут оставаться на прежнем уровне и [даже] возможен их небольшой рост». 

Рост спроса на помещения влечет за собой и повышение цен продажи. По информации Noble Gibbons, их рост в элитном сегменте в 2004 году составил примерно 15%. По информации Colliers, в зданиях класса А они составляют $3500-5000 за 1 кв. м, в офисных особняках – до $6000 за 1 кв. м. В помещениях В – соответственно $1500-3000 и $4500 в особняках. Рост цен также обусловлен снижением рисков при инвестировании в недвижимость – ставки капитализации за последние несколько лет упали на 3-4 процентных пункта. Уровень вакантных площадей в прошлом году практически не изменился и был зафиксирован аналитиками Colliers Int. в среднем на отметке в 6,6% – от 4,5-5% в А-сегменте, до 7,5-10% в В. 

Общий объем сделок, один из основных показателей рынка недвижимости, за I квартал наступившего года достиг 200 000 кв. м в элитном сегменте, тогда как за тот же период 2004 года он составлял 115 000 кв. м, сообщила Ирина Герасимова, руководитель отдела исследований Noble Gibbons. Она прогнозирует дальнейший рост заключаемых сделок в этом году. Сделки по новым офисам составили 60% от общего количества. Но и доля свободных площадей на вторичном рынке будет оставаться низкой, так как освобождающиеся здания обычно рассматриваются сразу несколькими арендаторами и быстро заполняются. «Компании стали заранее готовиться к переездам и заключать сделки аренды, – говорит Сергей Рябокобылко, исполнительный директор CWSR. – Как следствие во всех крупных офисных комплексах заключены договоры с арендаторами задолго до ввода площадей в эксплуатацию». 

По его словам, стало также больше желающих среди крупных российских компаний на покупку зданий, например структур нефтегазового сектора. По прогнозам Рябокобылко, инвестиционные сделки (в том числе по схеме lease-back) и сделки рефинансирования, подобные той, что состоялась между фондом Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd. и инвесткомпанией Coalco (офисный комплекс на Гоголевском бул., 11), будут расти количественно в ближайшие годы. На рынке есть ряд зарубежных фондов, которые находятся в поиске офисных проектов. Например, по словам начальника отдела по работе с собственниками ABN Realty Романа Чепцова, одним из таких фондов «в состоянии поиска» можно назвать Invesco. Вообще, международные компании на рынке активизировались, их доля в общем объеме сделок I квартала составила 40% (за тот же период 2004 года – 30%), говорит Ирина Герасимова из Noble Gibbons.

По мнению Сергея Рябокобылко, в этом году на рынке появились, как минимум, три проекта высокого класса, соответствующие по качеству европейским стандартам, – это центр «Дукат Плэйс III», бизнес-парк «Крылатские холмы» и «Эрмитаж Плаза». Первый из них уже заполнен арендаторами (если верить письмам о намерениях), и на 90% заняты и здания в «Крылатских холмах».

Как говорят ведущие аналитики, число сделок предварительной аренды, а также продажи будет расти в 2005-2006 годах на фоне дефицита качественных площадей А и В. К тому же ввод в строй заявленных объектов будет осуществляться, скорее всего, поэтапно, и они будут моментально поглощаться рынком. Так что ожидать остановки роста цен и насыщения рынка в ближайшие годы не стоит.
Источник: газета «Ведомости»

Справка
«Эрмитаж Плаза» (38 000 кв. м) и «Крылатские холмы» (59 000 кв. м) построены CMI Development. Как сообщил Роман Чепцов из ABN Realty, в этом году из крупных бизнес-центров также должны быть введены в эксплуатацию, в частности, «Капитал Плаза» (49 000 кв. м общей площади) девелопером Capital Group, «Аврора Бизнес Парк II-III» (42 000 кв. м, девелопер Forum Properties), «Башня на Набережной II» (57 000 кв. м, Enka), «Централ Тауэр» (38 000 кв. м, ПФПГ), «Полларс» (56 000 кв. м, Mirax Group).


Подписывайтесь на нас: