Рынок офисной недвижимости Москвы в I квартале 2010 г.


02.04.2010 10:05

Аналитики компании GVA Sawyer подготовили краткий обзор ситуации на рынке офисной недвижимости Москвы в I полугодии 2010 г.

 

По итогам 1 кв. 2010 г. совокупное предложение качественных офисных площадей (классов А и В+/В-) составило 10,5 млн. кв. м.

В 1 кв. 2010 г. было введено 351,3 кв. м офисных площадей. До конца 2010 г. ожидается к вводу не более 650-850 тысяч кв. м офисных площадей. Согласно прогнозам GVA Sawyer, в I полугодии 2010 г. ожидается стагнация, небольшой рост основных показателей рынка будет наблюдаться ближе к концу года.

Период восстановления рынка к показателям докризисного уровня составит не менее 3 лет. Несмотря на экономический рост, спрос на рынке коммерческой недвижимости будет восстанавливаться достаточно медленными темпами.

Основные показатели рынка офисной недвижимости, 1 кв. 2010 г.


 

Предложение

Среди основных тенденций I квартала 2010 г. отметим «разморозку» приостановленных в 2009 г. проектов и получение дополнительного финансирования проектов некоторыми девелоперами.

К примеру, AFI Development возобновила работы над офисным комплексом на Озерковской наб., д.22-28 (155578 кв. м) и бизнес-парком на Павелецкой наб. (89477 кв. м. В ММДЦ «Москва Сити» будет возобновлено строительство City Palace (I очередь) на уч.2-3 («Снегири» и «Интеко»); транспортного терминала с гостиницей на уч. 11 (Citer Invest B.V уладил вопрос с финансированием, будет оформлен синдицированный кредит ВТБ и турецкого IS Bank на сумму 190 млн. долларов) и башня Eurasia Tower (девелопер MCG, недавно договорился о возобновлении кредитной линии в Сбербанке).

Mirax Group также намерена достроить деловой комплекс «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити» до 97 этажей. В 2009 г. у компании были намерения остановить проект на 64 этаже.

Объем качественного предложения, класс А, В+,В-, тыс. кв. м


В
I квартале 2010 г. некоторым девелоперам удалось реструктуризовать кредиты. Альфа-банк реструктурировал кредит Forum Properties на сумму 150 млн. долларов, под который был заложен БЦ «Эрмитаж Плаза», ранее девелопер искал покупателя на заложенный объект.

«Дон-строй» и Сбербанк также смогли договориться о реструктуризации долгов, девелопер отдаст Сбербанку 100% БЦ Nordstar Tower, что позволит погасить 11 млрд. рублей долга, задолженность в 9 млрд. рублей будет пролонгирована.

«Сбербанк-Капитал» получил 50,01% долей в уставном капитале созданной компании ООО «Хрустальные башни» (проект БЦ класса А «Хрустальные башни» девелопера Coalco).

Несмотря на увеличение общего объема поглощения (с III-IV квартала 2009) по сравнению с предыдущим полугодием, и некоторого «оживления рынка», уровень вакантных площадей еще минимум год будет остаться на максимальном уровне. Согласно прогнозам GVA Sawyer при оптимистическом сценарии некоторая стабилизация спроса наступит к концу 2010-2011 гг.

К концу 2010 г. уровень вакантных площадей в Москве составит около 18-20%, в результате выхода на рынок, всех офисных площадей находящихся сейчас на финальных стадиях строительства и уровня поглощения, который пока не превысит объемы нового строительства.

Уровень вакантных площадей, %


 

Финансовые условия

По итогам I квартала 2010 г. средневзвешенные арендные ставки в классе А составили 550-850 долларов/ 1 кв.м / год (здесь и далее не включая НДС и эксплуатационные расходы) – ЦАО, 450-650 долларов – вне делового центра города, в классе В+ 350-550 долларов / 1 кв.м / год, В- 200-350 долларов / 1 кв.м. По сравнению с IV кварталом 2009 г. ставки практически не изменились, лишь в некоторых высококачественных объектах произошло увеличение арендных ставок, которое пока в целом на рынок не оказало значительного влияния.

Общее снижение арендных ставок, начавшееся в сентябре-октябре 2008 г., составило 35-50%. Разница между заявленными и конечными (после переговоров) ценами составляла 20-30% и более. На I квартал 2010 г. отмечается «стабилизация» арендных ставок.

Размер операционных расходов для офисов класса А в среднем составляет порядка 95-120 долларов / 1 кв. м / год, в классе В+ 75-100 долларов / кв. м / год, В- 60-75 долларов / кв. м / год.

Цены продаж по сравнению с докризисными упали на 40-50%, и в среднем по рынку составили 6000-8000 долларов за 1 кв. м (не включая НДС) – ЦАО, 4500-6500 долларов – вне делового центра города – класс А, 3000-4500 долларов – класс В+, 2000-3000 долларов – класс В-. «Пик падения» цен пришелся на конец 2008 – I полугодие 2009 г. Сегодня цены немного стабилизировались.

В 2010 г. возможен рост арендных ставок на 5-7% в первую очередь в качественных объектах с отличным местоположением и техническими характеристиками. В целом по рынку, небольшой рост арендных ставок ожидается ближе к концу года.

Средневзвешенные ставки аренды, не включая эксплуатационные расходы и НДС, $/кв.м год


 

Спрос

В I квартале 2010 г. продолжилась тенденция увеличения спроса на офисные площади. По-прежнему более востребованными являются площади с отделкой, нежели в состоянии shell&core.

«Пик» пересмотра коммерческих условий по заключенным договорам пришелся на I-II кварталы 2009 г. Доступность качественных площадей по снижающимся арендным ставкам и льготы для новых арендаторов побуждают компании к смене офисов.

Ближе к концу 2009 г., когда большинство собственников снизили цены, было зафиксировано наибольшее количество сделок с начала кризиса. Увеличилось и количество сделок купли-продажи объектов.

Среди значимых сделок отмечена продажа компанией «Большой город» БЦ на Садовнической наб., д. 79. «Альфа-групп» продала за 45 млн. долларов БЦ на ул. Красная Пресня, доставшегося банку от Kopernik Group (ГК МИАН) в счет погашения долгов. Покупателем выступили близкие к банку «Стройкредит» структуры. В БЦ планируется разместить головной офис компании.

Страховая группа «Согаз» приобрела у ИПГ «Евразия» БЦ «Волна» (19200 кв. м) на пр.

Академика Сахарова, д.10 за 140 млн. долларов. Инвестхолдинг «Финам» купил БЦ (7500

кв. м) в Настасьинском пер., 7, корп. 2.

Список сделок аренды, анонсированных в I кв. 2010 г.


 

Материал предоставлен GVA Sawyer


ИСТОЧНИК: АСН-инфо



10.08.2009 19:43

Макроэкономическая ситуация в июле 2009 г. еще раз доказала свою нестабильность. Большинство игроков рынка недвижимости ждут ухудшения положения. Низкий спрос на коммерческую недвижимость продолжает тянуть вниз цены и арендные ставки. Однако даже после падения ставок аренды и цен продажи на 40-45% рынок вернулся только на уровень 2007 г., тогда как непрерывный рост происходил с 2000 г.

 

 

Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга за июль 2009 г.

Индикаторы

31.07.2009

Изменение за июль 2009, %

Изменение с начала кризиса,%

Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв.м/мес.

29,9

-7,1%

-40,7%

Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв.м/мес.

21,4

-5,2%

-40,4%

Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв.м

3303

-7,2%

-43,2%

Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв.м

2960

-2,9%

-42,3%

Примечания:

Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок

Изменение цен и ставок рассчитано в долларах

Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года

 

Офисы

На офисном рынке Санкт-Петербурга в июле 2009 года произошло несколько значимых событий:

·          Следует отметить сделку продажи бизнес-центра класса С на ул. Коли Томчака по цене около 340 USD за кв.м. С 2008 года цена продажи здания площадью 6,4 тыс. кв. м упала в 2 раза со 150 млн. руб. до 70 млн. руб. В результате торгов здание с земельным участком было продано за 70,3 млн. руб. Из крупных сделок по продаже действующих бизнес-центров за последний год цена продажи оказалась наиболее низкой.

·          ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» на торгах продал здание ДК им. Цюрупы на наб. Обводного канала, 181 за 121,6 млн руб. (более 900 USD за кв. м). Стартовая цена составляла 38 млн. руб. Площадь здания – 4100 кв. м, площадь земельного участка – 2145 кв.м. Победителем аукциона стала компания «Светоч СНГ». С учетом необходимости капитальной реконструкции здания цена сделки многим экспертам представляется завышенной.

 

Торговля

На рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга продолжается процесс продажи крупных торговых объектов. ТЦ продают как крупнейшие игроки рынка торговых центров Санкт-Петербурга (Адамант, Макромир), так и владельцы единичными объектами. Московская группа РТМ, владеющая ТЦ «Измайловский», ТЦ «Купчино» и ТЦ «Кушелевка», выставила свои объекты в Санкт-Петербурге на продажу еще в конце 2008 года. Однако цена продажи была непривлекательной для покупателей, в июле 2009 года москвичи объявили о банкротстве РТМ. Скорее всего, это повлияет на стоимость оцениваемых активов.

Существенным фактом стало закрытие за долги люксового торгового центра «Vanity Opera». Это первый случай ареста крупного торгового центра в Санкт-Петербурге.

 

Материал подготовлен аналитиками ГУД




04.08.2009 14:32

Специалистами Департамента маркетинга Becar Realty Group подготовлен аналитический обзор рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии 2009 г., включающий ключевые события, их анализ, а также тенденции развития.

 

Анализ рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 15 июля 2005 г. была введена Система классификации гостиниц и других средств размещения. Гостиницы делятся на пять категорий, соответствующая категория присваивается гостинице после прохождения аттестации на соответствие. В Системе классификации гостиниц и других средств размещения выделяются гостиницы с количеством номеров 50 и более и гостиницы до 50 номеров; к ним применяется разные критерии бальной оценки.

По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП), в Санкт-Петербурге на начало 2009 г. действовало 400 гостиниц с номерным фондом 21 382 номера, включая мини-отели и малые гостиницы. Из общего количества только 80 гостиниц имело номерной фонд, равный или превышающий 50 номеров, их общий номерной фонд составлял 16 092 номера. На мини-отели и малые гостиницы приходилось 5 406 номеров.

Следует отметить, что данные относительно количества средств размещения и общего номерного фонда Санкт-Петербурга не являются полными, потому что существует достаточно большое количество многокомнатных квартир, которые были реконструированы в мини-отели, но нигде не зарегистрированы. В данном анализе представлена статистика по крупным, средним, малым гостиницам и известным мини-отелям.

В течение I полугодия 2009 г. открылись:

·                     конгресс-отель категории «три звезды» Holiday Inn StPetersburg-Moskovskye Vorota (557 номеров, Московский пр., 97а);

·                     гостиница «М-Отель» категории «три звезды» (54 номера, Садовая ул., 22);

·                     «Гранд Петергоф Спа Отель» (37 номеров, Санкт-Петербургское шоссе, пос. Михайловское);

·                     отель «Терийоки» (48 номеров, г. Зеленогорск, ул. Гаванная, 1).

Также в I полугодии завершилось расширение действующих гостиниц:

·                     «Москва» – на 90 номеров;

·                     «Коринтия Санкт-Петербург» – на 107 номеров.

С открытием в первой половине 2009 г вышеперечисленных отелей городской номерной фонд увеличился на 893 номера и составил 22 275 номера.

Большинство гостиниц расположено в исторической центральной части Санкт-Петербурга.

 


Около 70% средств размещения приходится на районы исторического центра Санкт-Петербурга – Центральный, Адмиралтейский, Петроградский и Василеостровский районах – 278 гостиниц. Лидирующую позицию занимает Центральный район, в котором находится 185 гостиниц (46%), из которых 20 (5%) – с номерным фондом не менее 50 номеров и 165 (41%) – до 50 номеров. На втором месте – Адмиралтейский район: 39 гостиниц (9,7%), среди них 7 (1,7%) – с номерным фондом не менее 50 номеров и 32 (8%) – с номерным фондом до 50 номеров. На третьей позиции по числу отелей – Петроградский район, на территории которого расположено 33 гостиницы (8,2%): 3 (0,7%) с номерным фондом 50 и более и 30 (7,5%) – до 50 номеров.

Большая доля всего городского номерного фонда приходится на исторический центр Санкт-Петербурга и Московский район.


Более половины всего номерного фонда Санкт-Петербурга (52,9%) приходится на Центральный, Московский и Адмиралтейский районы – 11 562 номера.

На первом месте по номерному фонду города находится Центральный район – 6 655 номера (29,9%), в том числе 3 989 номеров (17,9%) в гостиницах с номерным фондом не менее 50 номеров и 2 666 номеров (12,0%) –до 50 номеров. Второе место занимает Московский район, на долю которого приходится 2 543 номера (11,4%), из которых 2 351 номер (10,6%) приходится на гостиницы с номерным фондом от 50 номеров, а 192 номера (0,8%) – менее 50 номеров. Третью строку рейтинга занимает Адмиралтейский район: 2 364 номера (10,7%), из которых 1 961 (8,8%) приходится на долю гостиниц с номерным фондом не менее 50 номеров и 403 (1,9%) – на гостиницы до 50 номеров.

Распределение гостиниц с номерным фондом 50 и более номеров по категориям представлено на диаграмме ниже.

Как видно из диаграммы, наибольшая доля приходится на отели категории «три звезды» – 43% (36 единиц). За ними следуют гостиницы эконом-класса – 32% (26 единиц), «четыре звезды» – 14% (12 единиц) и «пять звезд» – 10% (8 единиц).

Распределение номерного фонда гостиниц с количеством номеров более 50 представлено на диаграмме ниже.

 


В зависимости от категории отеля, номерной фонд петербургских гостиниц на 50 и более номеров распределяются следующим образом: «три звезды» – 48% (7 771 номер), «четыре звезды» – 27% (4 556 номеров), эконом-класс – 16% (2 695 номер), «пять звезд» – 10% (1
 546 номеров).

В последние годы возрос интерес к Санкт-Петербургу со стороны крупных мировых гостиничных операторов. На 1 июля 2009 г. в городе действует 17 крупных гостиниц управляемых международными операторами с общим номерным фондом в 5873 номера (26% общегородского номерного фонда). На данный момент на рынке гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга представлены такие операторы, как Accor (Novotel и Ibis), Best Western, Corinthia, Kempinski, Marriott, Orient Express, Rezidor SAS (Radisson SAS и Park Inn), Rocco Forte, Sokotel (Holiday Club и Sokos), InterContinental Hotels Group.

Доли международных сетевых операторов в структуре номерного фонда города представлены на диаграмме ниже.

Самым большим номерным фондом в настоящее время обладает Rezidor SAS – 2 204 номера (37%) номерного фонда, находящегося под управлением крупных сетевых операторов. Далее следуют Sokotel – 881 номеров (15%) и InterContinental Hotels Group – 557 номеров (9%).

 

Тенденции развития рынка гостиничной недвижимости

·                  По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, прирост номерного фонда Санкт-Петербурга по итогам 2009 г. составит примерно 1 500 номеров.

·                  Кризис сказывается на рынке гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга. В целях снижения риска негативного влияния кризиса некоторые гостиничные операторы закрывают часть номерного фонда действующих отелей («Гранд Отель Европа», Park Inn Pulkovskaya, «Коринтия Санкт-Петербург»).

·                  Откладываются сроки реализации проектов, возрастает количество «замороженных» объектов (Domina Prestige на Большой Морской ул.,54, Sheraton в Пулково, Starwood на наб. Карповки, 37, реконструкция по адресу Невский пр., 1 и др.).

·                  Пересмотрены концепции развития некоторых многофункциональных комплексов, включавших гостиничную функцию («Невский Колизей», пос. Бугры).

·                  Снижение туристических потоков заставляет гостиничных операторов пересматривать тарифы, разрабатывать привлекательную для гостей систему скидок и льгот. В 2009 г. впервые за последние годы не отмечается рост стоимости проживания в гостиничном сегменте. Данная тенденция вызвана не только мировым кризисом и спадом в сфере туризма, но и значительно увеличившимся за последний год предложением качественного номерного фонда и расширением представительства известных сетевых операторов. В целом, снижение тарифов за год составит 5–20%, в зависимости от категории гостиницы.

·                  В условиях нестабильности больше всего может пострадать формат мини-отелей, поскольку в настоящее время цены на проживание в них достаточно высоки, а возможности корректировки тарифов незначительны. В более выгодном положении находятся объединенные в сети мини-отели, которые смогут адаптировать тарифы и предлагаемые услуги. Также привлекательными для гостей города останутся мини-отели, которые выделяются продуманной оригинальной концепцией или уникальной чертой.

Актуальным и прибыльным в ближайшее время может стать развитие бюджетного гостиничного формата, гостиниц «эконом-класса». Так, например, компания «Охта Групп» приостановила все проектные работы по сносу аварийного здания с целью строительства элитного дома на наб. реки Мойки, 102 и реконструировала его в хостел на 156 мест.

 

Подготовлено Департаментом маркетинга Becar Realty Group