Ипотечный вопрос: банки распродали половину залогового жилья
На начало осени под риском изъятия банками жилья у собственников в целом по России находится 10,8 тыс. ипотечных квартир. За три года их количество сократилось в 2,6 раза. К таким выводам пришли эксперты коллекторского агентства «Долговой Консультант» на основе анализа данных Банка России, Минстроя РФ и Росстата.
На начало осени 2022 года банки отчитались о портфеле просроченной ипотечной задолженности в размере 58,2 млрд рублей. Эта сумма эквивалентна 10848 квартирам или 617 тыс. квадратных метров, если экстраполировать её на средний размер площади жилья на одного жителя РФ (по данным Росстата на 2022 год — 56,9 м2) и средней рыночной стоимости одного квадратного метра в каждом из субъектов РФ (по данным Минстроя). Согласно выводам прошлого исследования экспертов коллекторского агентства «Долговой Консультант» (доступно по ссылке), в октябре 2019 года «квартирный» эквивалент просроченной ипотечной задолженности в 72,3 млрд рублей составлял 27785 квартир (или усреднённо 24716 объектов).
«Мы приводим условный ориентир для оценки уровня просроченной ипотечной задолженности, фактическое количество квартир, которые могут быть выставлены на продажу из-за невозможности выплат по ипотеке, к сожалению, в стране кратно больше, — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Безусловно, наша модель основана на средней цене квадрата по Минстрою, к которой привязаны социальные обязательства государства, и на средней площади квартиры по Росстату, которая в ряде случаев в современной ипотеке всё же немного завышена».
Регионами-лидерами по объему просроченной задолженности, измеренной в количестве залоговых квартир, которые могут быть выставлены на продажу для погашения ипотечной задолженности, являются Москва и Московская область, Красноярский край (топ-10 регионов см. в таблице №1).
Таблица №1. Минимальное оценочное количество ипотечных квартир, кредит на покупку которых заемщики перестали погашать
|
Регион |
Портфель просроченной ипотечной задолженности, 01.08.2022, млн руб. |
Эквивалент в квартирах, ед. |
|
Москва |
10587 |
1154 |
|
Московская область |
6206 |
878 |
|
Красноярский край |
1856 |
406 |
|
Ростовская область |
1535 |
360 |
|
Свердловская область |
1779 |
333 |
|
Челябинская область |
1194 |
318 |
|
Калининградская область |
1531 |
295 |
|
Санкт-Петербург |
2696 |
291 |
|
Республика Башкортостан |
1296 |
269 |
|
Краснодарский край |
2306 |
258 |
Источник: КА «Долговой Консультант», Банк России, Росстат, Минстрой
Полная версия доступна по ссылке
«Сокращение количества квартир, которые банки-кредиторы могут и, что важнее, должны изъять и выставить на продажу, связано со снижением общего портфеля просроченной ипотеки, — поясняет Денис Аксёнов. — Цены на недвижимость существенно выросли, в итоге должники-заёмщики стали соглашаться на досудебную реализацию квартир, погашая ипотечные кредиты. Косвенно это видно и по сокращению числа реализованных квартир на торгах в исполнительном производстве, что мы отмечали ранее».
По итогам первого полугодия 2022 года количество завершённых торгов сократилось на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года, составив 1560 квартир или их частей (долей) (исследование доступно по ссылке).
Банки отражают на балансах просроченные ипотечные кредиты со сроком неплатежей более чем 90 дней. В оценке среднего количества проблемных ипотечных квартир не учитывались квартиры, уже перешедшие в собственность банков в рамках исполнения решений судов в счет погашения долгов.
«В наш расчёт не входят ипотечные квартиры, закладные по которым банки продали коллекторским агентствам. По нашей экспертной оценке, для полноты картины ипотечную просроченную задолженность, отраженную на балансах банков, нужно умножать в полтора раза», — подчеркнул Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант».
Процесс взыскания по ипотечным кредитам занимает 2-3 года, если заемщик отказывается от добровольной реализации залога. Необходимо время на судебное производство, исполнение решений суда силами ФССП и публичные торги, на которые квартира выставляется с дисконтом до 35% от оценочной стоимости.
Полная версия таблицы с оценкой количества проблемных ипотечных квартир по регионам доступна на сайте КА «Долговой Консультант».
Источники: 1) Основные показатели жилищных условий населения Росстата на 22 сентября 2022 года, ), 2) Приказ Минстроя России от 20 июня 2022 г. N 501/пр «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на III квартал 2022», 3) Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования (региональный разрез) Банка России на 01.08.2022г.
Эксперты петербургского агентства недвижимости «ДАРКО» проанализировали динамику спроса на вторичную недвижимость Санкт-Петербурга. В марте спрос сократился, но по итогам всего первого квартала оказался в плюсе.
В марте 2022 года покупательский спрос на вторичную недвижимость в Санкт-Петербурге снизился 12,06%. Такая корректировка отмечена в сравнении с февралём текущего года. При этом спрос относительно марта 2021 года в нынешнем году не изменился (+0,1%).
На данный момент количество запросов на приобретение готового жилья у физических лиц снижается второй месяц подряд. Так, по итогам февраля, спрос снизился на 1,26% относительно января 2022 года.
В целом, несмотря на снижение, по итогам первого квартала, спрос на покупку вторичного жилья в Петербурге показал рост. В период с января по март 2022 года количество запросов выросло на относительно четвёртого квартала 2021 года и на 16,14% относительно первого квартала прошлого года.
Пик спроса на вторичку в Петербурге пришёлся на январь 2022 года. В этом месяце количество запросов оказалось на 26,02% выше среднемесячного результата 2021 года и в 1,5 раза (+50,85%) выше аналогичного показателя за 2020 год.
В апреле 2022 года на вторичном рынке города экспонируется 19,9 тыс. квартир. По данным экспертов АН «ДАРКО», наиболее доступный объект в этом сегменте сейчас оценивается в 2,7 млн рублей. Этот бюджет позволит приобрести 2-комнатную квартиру площадью 37 кв. м., которая располагается в Разливе.
Аналитики компании «Бон Тон» подвели итоги марта 2022 г. на рынке новостроек бизнес-класса в старых границах Москвы. Совокупный объем предложения составил 699,4 тыс. кв. м, увеличившись за месяц на 7,1% (+10,9% за год), и 10,2 тыс. лотов (+8,8% за месяц, +17,7% за год). Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса составила 434 тыс. руб., превысив показатели февраля на 2,5% (+32,6% за год).
В марте первичный рынок бизнес-класса пополнился тремя проектами: ЖК Champine, ЖК Twice и ЖК Level Южнопортовая. В структуре распределения предложения по столичным локациям две трети объема (75,7%) пришлось на 4 округа: ЮАО – 21,7% (-2,5% за месяц, +1,9% за год), СЗАО – 21,2% (-2% за месяц, +7,1% за год), ЗАО – 19,9% (+1,1% за месяц, +3,9% за год) и СВАО – 12,9% (-0,3% за месяц, -4,2% за год).
Структура предложения бизнес-класса по округам, кв. м, %
В структуре распределения по типу квартир две трети предложения (72,6% лотов) представлено тремя типами квартир: 3е – 31,3%, 2е - 22,1% и 4е - 19,1%. Средняя площадь предложения составила 68,6 кв. м., снизившись за месяц на 1,6%, и на 5,8% за год.
Структура предложения по типу квартир бизнес-класса, шт., %
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса по итогам марта 2022 г. составила 434 тыс. руб. (+2,5% за месяц, +32,6% за год). В рейтинге доступности самым бюджетным округом Москвы стал ВАО с СВЦ на уровне 345 тыс. руб. (+2% за месяц, +32,5% за год), самыми дорогими – ЗАО с показателем 453,4 тыс. руб. (+3,9% за месяц, +25,1% за год) и ЮЗАО – 440,2 тыс. руб. (+4,7% за месяц, +28,8% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
Средняя цена квартиры бизнес-класса составила в марте 29,8 млн руб. (+0,9% за месяц, +25% за год). Самым бюджетным стал ЮВАО, со средней ценой 21,4 млн. руб. (-23,3% за месяц, +10,1% за год), которая сформировалась в результате выхода в реализацию новых проектов. Самые дорогие лоты представлены в ЦАО, со средней ценой квартиры 33,6 млн руб. (+3,6% за месяц, +44,2% за год), а также в ЮЗАО – 33,5 млн руб. (+7,4% за месяц, +40,8% за год).
Рейтинг округов по средней цене квартиры бизнес-класса, млн руб.
