Аппетиты к ИЖС подрастают
Объем ввода объектов индивидуального жилого строительства (ИЖС) в России растет. Однако из-за неопределенности на рынке сделки затягиваются. При этом специалисты в ближайшее время ожидают нового роста цен — и на землю, и на стройматериалы для ИЖС.
По оценке Почта-банка, в ближайшие 5-7 лет рынок ИЖС вырастет в 5–6 раз. Максим Назаренко, президент Ассоциации индивидуального жилищного строительства, полагает, что объем рынка к 2024 году может составить 1,5 трлн рублей.
По итогам первой половины 2022 года в России объем ввода объектов ИЖС составил почти 33 млн кв. м.
Но, по результатам опроса ЦИАН, некоторые потенциальные покупатели индивидуальных домов с начала спецоперации изменили планы. В том числе 16% опрошенных отложили сделку, 6% ушли на вторичный рынок, 1% сменил идею построить дом на идею арендовать.
Сейчас многие потенциальные покупатели строительных материалов заняли выжидательную позицию, подтверждает Константин Лабин, руководитель департамента маркетинга компании «Металл Профиль».
Стимулы спроса
При этом спрос на ИЖС есть. По данным DSK Group company, количество запросов на строительство частных домов в Петербурге и Ленобласти в июле выросло на 2,41% относительно июля прошлого года.
Алексей Швырков, эксперт загородного рынка, подсчитал: по итогам первого полугодия спрос на покупку частных домов в Петербурге и Ленинградской области вырос на 5,67% относительно первой половины прошлого года. Рост спроса обеспечило в том числе ипотечное кредитование — льготные программы, которые распространились на сегмент ИЖС. Льготный кредит в том числе может получить физическое лицо на самостоятельное строительства.
Все банки первой двадцатки в последний год обзавелись программами кредитования на покупку частных домов, отмечают аналитики Сбера, но ипотечные программы, по данным «Домклик», на строительство таких домов предоставляют лишь пять банков. Пока доля ипотечных сделок в ИЖС оценивается в 2–4%.
При этом, отметил Марат Хуснуллин, заместитель председателя Правительства РФ, пилотная программа льготной ипотеки на ИЖС, без оформления договора подряда с профессиональными застройщиками, началась с высокого старта — к началу августа люди подали более 2,5 тыс. заявок на займы. Больше всего заявок подано на ИЖС в Московской и Ленинградской областях.
Дом.РФ и ВЦИОМ провели совместное исследование, в ходе которого выяснили: более 100 тыс. семей ежегодно готовы приобретать объекты ИЖС, возведенные профессиональными подрядчиками, по доступным ставкам. Согласно выводам исследования, доля ипотеки в сегменте ИЖС через пять лет дорастет до 20%. «Ожидаемый эффект от комплекса принимаемых мер — рост ежегодного ввода частных домов до 50 млн кв. м к 2030 году», — полагает Виталий Мутко, генеральный директор Дом.РФ.
«Финансирование под проект для самостроя даст рост спроса, особенно если процент будет и дальше снижаться», — подчеркивает Константин Лабин.
Источник: DSK Group company
Цены не остановятся
По данным DSK Group company, с начала года средняя стоимость сотки земли в Ленинградской области выросла на 20,76%. Сейчас она стоит 192,1 тыс. рублей.
Причем, указывает Сергей Дроздов, генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), идет серьезное вымывание предложения дачных домов и коттеджей — люди покупают то, что есть. В основном земельные участки.
Кроме того, растут цены и на стройматериалы. По данным ЦИАН, средний объект ИЖС в стране за два последних года подорожал в 1,5 раза. Очередной толчок росту цен дала спецоперация. СМИ ранее сообщали: после того, как из России стали уходить международные компании, возник ажиотажный спрос на стройматериалы для самостоятельного ремонта и строительства — средний чек в магазинах DIY вырос на 30–70%.
Как отмечают аналитики ГК «РКС Девелопмент», за последние полтора года себестоимость строительства растет из-за удорожания стройматериалов: некоторые позиции подорожали в 2,5 раза. Елена Бакаржеева, руководитель отдела ценообразования в строительстве ГК «РКС Девелопмент», отмечает: серьезная статья расходов — рабочая сила, фасадные и кровельные конструкции, инженерия. Они подорожали больше всего.
«На втором месте по удорожанию — кладочные материалы (+144%), что вызвано значительным дефицитом газобетонных блоков, спрос на который в том числе стал формировать сектор ИЖС из-за сильно выросшего в цене дерева. На третьем — инженерные сети (+118%), которые в прошлом году дорожали в связи с увеличением стоимости сырья, а в 2022 году — на фоне роста валютного курса и санкционных ограничений. Совокупно рост цен в трех этих категориях привел к увеличению общей себестоимости строительства на 31%», — отметила Елена Бакаржеева.
Согласно исследованию «Индекс строительства дома» (совместный проект Infoline и сети «Петрович»), к концу первого полугодия цены на стройматериалы стали сокращаться: затраты на строительство дома из газобетона в Московской области составили 4,86 млн рублей, в Ленинградской области — 4,73 млн; каркасного дома — 3,55 млн и 3,67 млн соответственно. При этом часть позиций подешевела, но некоторые, напротив, подорожали. Например, фасадные материалы выросли в цене на 10% в Подмосковье, на 16,6% — в Ленобласти, а фундамент стал дешевле на 20,4 и 17,6% соответственно.
По мнению участников рынка, дальнейшего снижения цен ждать не стоит, стройматериалы будут только дорожать. Причины очевидны — усложнение логистики, вызванное уходом ряда компаний из России, сложности с некоторыми компонентами по той же причине. «Многие цены сейчас "лежат" и дальше буду подрастать. Хотя наша компания, например, не зависит от импорта, происходящие глобальные процессы все же сказываются на ценообразовании. И наши цены будут увеличиваться», — отметил Константин Лабин.
Влияние удорожания отдельных элементов на общую себестоимость строительства (пиковые значения марта 2022 года в сравнении с концом 2020 года)
|
Элемент затрат |
Удорожание материала |
Удорожание общей себестоимости |
|
Фасадные, кровельные и светопрозрачные конструкции |
170% |
14% |
|
Кладочные материалы |
144% |
6% |
|
Инженерные сети |
118% |
11% |
|
Отделочные материалы |
67% |
6% |
|
Инертные материалы, благоустройство и прочее |
67% |
3% |
|
Арматура и металл |
59% |
5% |
|
Бетон и растворы |
44% |
3% |
|
Работа и механизмы |
16% |
7% |
|
Общее удорожание (март 2022) |
|
55% |
Источник: РКС Девелопмент
Технологии без потока
Известно, что банки охотнее кредитуют понятные проекты, в случае ИЖС — типовые. Такие проекты, кроме того, дешевле индивидуальных. Граждане в сегодняшних условиях зачастую не настроены на большие расходы, поэтому интересуются экономичными вариантами. Однако здесь есть сложности, подчеркивает Константин Лабин: «Железобетонные блоки, из которых можно строить одноэтажные дома, рынок еще не принял. Типовые каркасные домокомплекты производятся, но в недостаточном количестве, и объемы производства резко не поднять: если компания выпускает пять домокомплектов в месяц, невозможно сразу начать выпуск 300».
Компании — члены Ассоциации развития стального строительства в качестве перспективного сегмента отрасли называют строительство из металлоконструкций. Причем ИЖС, где уже начался рост в 2021 году, — одно из главных направлений для расширения металлического строительства. По словам Константина Лабина, интерес рынка ИЖС к металлу заметен. Из преимуществ — скорость, экологичность, возможность применять типовые проекты. «Важно обратить внимание на энергоэффективность», —добавил Константин Лабин.
Энергоэффективность, подчеркивает он, — не только экология и комфорт жизни, но еще и экономия: в домах с высоким показателем энергоэффективности расходуется не только меньше тепла, но и питьевой воды. Соответственно, плата за коммунальные услуги ниже.
По словам Константина Лабина, относительно легко дом могут построить даже два человека, например, руководствуясь инструкциями, которые сегодня активно размещаются в соцсетях, на YouTube, в блогах. Не исключено, что такой дом получится даже более качественным, чем возведенный нанятыми рабочими, не обладающими необходимыми знаниями.
Перспектива есть
Однако у рынка ИЖС есть несколько тормозов. В частности, недостаточная обеспеченность инженерными сетями. Программа газификации дает слабый эффект. Государство стимулирует только строительство дома и надеется на людской энтузиазм, подводя сети к границам участка.
Кроме того, пока не налажен выпуск типовых недорогих домокомплектов.
С другой стороны, государство обращает внимание на сегмент ИЖС и пытается стимулировать самостоятельное строительство. Минстрой РФ занят разработкой ГОСТ «Индустриальное малоэтажное строительство. Термины и определения». В этом документе среди других определений появится понятие «индустриальное ИЖС», а также будет определен набор домокомплектов.
Преимущества ИЖС очевидны для многих участников рынка, хотя бы по ценам. Стоимость постройки своего дома нередко сопоставима со стоимостью студии в многоквартирном доме, а простора в первом случае очевидно больше.
Спрос на загородном рынке, поднявшийся из-за пандемии, никуда не делся. Эксперты прогнозируют его дальнейший рост — вместе с ростом объемов ипотечного кредитования ИЖС и ростом стоимости стройматериалов.
В департаменте проектного консалтинга Est-a-Tet подсчитали, что доля предложения квартир-студий в общей структуре новостроек «старой» Москвы на данный момент составляет порядка 12%. А самую недорогую студию можно купить за 2,8 млн рублей.
Традиционно квартира-студия за счёт относительно невысокого бюджета становится либо стартовым вариантом на рынке недвижимости, либо инвестицией для сдачи в аренду. При этом доля студий в общей структуре предложения с начала года выросла в 3 раза – с 4% в начале года до примерно 12% на данный момент.
«Спрос на такой формат жилья достаточно высок, более того, он постепенно, хотя и не скачкообразно, увеличивается. Так, в сегменте комфорт-класса в 1 квартале 2020 г. он составлял 10,7% в общей структуре, в начале 2021 года и сейчас – порядка 12%. Спрос и предложение по студиям сейчас находятся в равновесии», – рассказывает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
Топ-10 самых бюджетных студий Москвы
|
№ |
Жилой комплекс |
Округ |
Статус |
Площадь |
Бюджет предложения, руб. |
|
1 |
ЖК «Подъемная 14» |
ЮВАО |
апартаменты |
11 |
2 842 740 |
|
2 |
ЖК Loft Нагорная |
ЮАО |
апартаменты |
11,3 |
3 260 500 |
|
3 |
ЖК «Перец» |
СЗАО |
апартаменты |
20,1 |
4 486 649 |
|
4 |
ЖК Loft на Вернадского |
ЮЗАО |
апартаменты |
13,2 |
4 488 000 |
|
5 |
ЖК «Сказочный лес» |
СВАО |
квартиры |
23,7 |
4 811 100 |
|
6 |
ЖК «Менжинского 30» |
СВАО |
апартаменты |
26,9 |
4 926 089 |
|
7 |
ЖК Nice Loft |
апартаменты |
17,5 |
5 018 711 |
|
|
8 |
ЖК «Измайловский парк» |
ВАО |
апартаменты |
19,2 |
5 189 400 |
|
9 |
ЖК «Южные сады |
ЮЗАО |
квартиры |
21,9 |
5 291 785 |
|
10 |
ЖК «Станция Л» |
ЮВАО |
квартиры |
27 |
5 402 000 |
Рост доли студий в общем предложении говорит о том, что застройщики при проектировании ЖК уже видели интерес к такому формату и отразили его в квартирографии. Также можно говорить, что насыщения пока не произошло – доля спроса на студии не сокращается в течение длительного времени.
Как правило, жизненный цикл студии комфорт-класса может идти двумя основными путями: либо ее приобретают как инвестиционную и потом просто сдают. Либо студию покупают для детей, которые живут там до расширения семьи, или же ее приобретают приезжие без семьи, а потом продают ее и с использованием вырученных средств покупают более просторное жилье.
Международная консалтинговая компания Colliers проанализировала сегмент support retail в ММДЦ «Москва-Сити». В исследовании были рассмотрены торговые и сервисные помещения на первых и цокольных этажах «Москва-Сити», а именно подземные торговые галереи, соединяющие такие бизнес-центры, как «Башня на Набережной», «Башня Империя», «Башня Федерация», «Башня Эволюция», «Город Столиц», «Северная Башня», «Башня Око», «Башня Меркурий», «Башня-2000» и «Башня IQ квартал», без учета ТРЦ «АфимоллСити».
По данным Colliers, на начало III квартала 2021 г. (июль) доля свободных помещений support retail в ММДЦ «Москва-Сити» составила 14%, что на 2 п.п. больше значения предыдущего года. Рост показателя был вызван введением ряда ограничительных мер по борьбе с коронавирусной инфекцией, переводом 30% сотрудников на удаленную работу и др. Больше всего пострадал сегмент общепита (36 закрытий). Многие заведения общественного питания оказались не способны быстро адаптироваться к новым требованием, что привело к падению выручки почти на 50–90%, а как следствие, и вынужденному закрытию или временному приостановлению деятельности. Всего за период c июля 2020 по июль 2021 гг. в ММДЦ «Москва-Сити» закрылось 61 торговое помещение, что сопоставимо с показателем аналогичного периода прошлого года (60 торговых помещений). В настоящий момент наибольший уровень вакантности зафиксирован в башне «Федерация» (32%), «Эволюция» (27%), «Башня 2000» (18%).
Распределение доли вакантных помещений по башням, % от общего количества торговых помещений в каждой из башен
При этом если общее количество закрытий за год не изменилось, то количество новых открытых торговых помещений существенно выросло. Так, всего за период с июля 2020 по июль 2021 г. было открыто 55 новых торговых помещений, что на 62% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года (34).
Активнее всего помещения занимались заведениями общественного питания (56% от общего количества открытий) и салонами красоты вместе с медицинскими центрами (суммарно на них приходится 13% от общего количества открытий). В сегменте общепита было открыто 31 новое заведение по сравнению с 16 годом ранее. В целом арендаторы сменились в 11% помещений (что говорит о высоком уровне сменяемости арендаторов в анализируемых башнях в ковидный период), еще 7% арендовали вакантные лоты. За весь период самыми яркими были открытия Brasserie Lambicв торговой галерее «Башня на Набережной» —это сеть пивных ресторанов среднего ценового сегмента; азиатского кафе среднего ценового сегмента Misha Fisherin Asia и открытие второй точки скинбаров LIQ Skinbar в торговой галерее «Город Столиц». Помимо этого, ожидается к открытию до конца года мясной ресторан Torro Grill, индийское заведение The Lotus в торговой галерее «Башня на Набережной».
На сегодняшний день на территории 60 га ММДЦ «Москва-Сити» функционирует порядка 10 башен (ритейл часть). Больше всего арендаторов представлено в торговой галерее «Город Столиц», «Башня Федерация» и «Башня IQ-квартал». Меньше всего ритейлеров и заведений в торговой галерее представлены в «Северная башня», «Башня ОКО» и «Башня Меркурий».
Структура арендаторов в ММДЦ «Москва-Сити» в 2021 г. незначительно изменилась по сравнению с 2020 г. В целом, во всех башнях большую часть арендуют помещения операторы общественного питания, за исключением «Башня 2000», большую долю в данном комплексе занимают ритейлеры, предоставляющие услуги. Примечательно, только в 2 из 10 башен представлены fashion ритейлеры –«Город Столиц» и «Башня Эволюция».
Структура арендаторов торговых галерей в ММДЦ «Москва-Сити» по башням, % от общего количества торговых помещений в каждой из башен
Чаще всего менялись ритейл-игроки за год в комплексах «Башня Меркурий» (ротация 25% от общего количества торговых помещений в каждой из башен), «Башня Эволюция» (ротация 19%). Наибольшая доля арендаторов, оставшихся без изменений в каждой из башен, была зафиксирована в 6 торговых галереях –«Башня 2000», «Башня IQ-квартал», «Башня Империя», «Башня на Набережной», «Башня ОКО» и «Город Столиц». Доля в указанных комплексах превысила более 70%.
Активнее всего заполнялись пустые помещения в торговых галереях «Северная башня» (27% от общего количества торговых помещений в каждой из башен), «Башня ОКО» (18%) и «Башня Федерация» (11%).
Несмотря на увеличение числа вакантных лотов в начале III квартала (июль) 2021 г. (+ 2 п.п.) по сравнению с показателем предыдущего года, помещения к концу года начнут активно заполняться новыми арендаторами. Благодаря снятию ограничений на деятельность ресторанного бизнеса (QR-коды, функционирование стационарных зон для вакцинируемых или посетителей с наличием ПЦР-тестов и веранд для невакцинируемых), возвращению большого числа работников в офисы, увеличению числа вакцинированных и пройденной «третьей волны» трафик в ММДЦ «Москва-Сити» начинает медленно восстанавливаться возвращаться к докризисным показателям. Активный период, с точки зрения увеличения трафика и активизации деятельности ритейлеров, ожидается с сентября до середины декабря, когда большинство сотрудников вернется в офис после периода отпусков.
Валерия Гвоздева, заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers: «Сейчас мы отмечаем, что в сегменте стрит-ритейла собственники стали охотнее идти на уступки, отдавая помещения по сниженной ставке, т. к. присутствует неопределенность в деятельности бизнеса в краткосрочной перспективе и в восстановлении покупательной способности россиян. Данный шаг, в свою очередь, даст виток к развитию рынка support retail и к появлению новых проектов и форматов для ритейлеров в бизнес-центрах, которые ранее не могли позволить себе снять помещения в данных локациях. Также в ММДЦ «Москва-Сити» прослеживается тренд на мелкую нарезку и деление помещений с несколькими арендаторами, это дает возможность игрокам выйти на новые торговые площадки по выгодным коммерческим условиям, а собственникам сдать помещения и получить максимальную выгоду».