Аппетиты к ИЖС подрастают
Объем ввода объектов индивидуального жилого строительства (ИЖС) в России растет. Однако из-за неопределенности на рынке сделки затягиваются. При этом специалисты в ближайшее время ожидают нового роста цен — и на землю, и на стройматериалы для ИЖС.
По оценке Почта-банка, в ближайшие 5-7 лет рынок ИЖС вырастет в 5–6 раз. Максим Назаренко, президент Ассоциации индивидуального жилищного строительства, полагает, что объем рынка к 2024 году может составить 1,5 трлн рублей.
По итогам первой половины 2022 года в России объем ввода объектов ИЖС составил почти 33 млн кв. м.
Но, по результатам опроса ЦИАН, некоторые потенциальные покупатели индивидуальных домов с начала спецоперации изменили планы. В том числе 16% опрошенных отложили сделку, 6% ушли на вторичный рынок, 1% сменил идею построить дом на идею арендовать.
Сейчас многие потенциальные покупатели строительных материалов заняли выжидательную позицию, подтверждает Константин Лабин, руководитель департамента маркетинга компании «Металл Профиль».
Стимулы спроса
При этом спрос на ИЖС есть. По данным DSK Group company, количество запросов на строительство частных домов в Петербурге и Ленобласти в июле выросло на 2,41% относительно июля прошлого года.
Алексей Швырков, эксперт загородного рынка, подсчитал: по итогам первого полугодия спрос на покупку частных домов в Петербурге и Ленинградской области вырос на 5,67% относительно первой половины прошлого года. Рост спроса обеспечило в том числе ипотечное кредитование — льготные программы, которые распространились на сегмент ИЖС. Льготный кредит в том числе может получить физическое лицо на самостоятельное строительства.
Все банки первой двадцатки в последний год обзавелись программами кредитования на покупку частных домов, отмечают аналитики Сбера, но ипотечные программы, по данным «Домклик», на строительство таких домов предоставляют лишь пять банков. Пока доля ипотечных сделок в ИЖС оценивается в 2–4%.
При этом, отметил Марат Хуснуллин, заместитель председателя Правительства РФ, пилотная программа льготной ипотеки на ИЖС, без оформления договора подряда с профессиональными застройщиками, началась с высокого старта — к началу августа люди подали более 2,5 тыс. заявок на займы. Больше всего заявок подано на ИЖС в Московской и Ленинградской областях.
Дом.РФ и ВЦИОМ провели совместное исследование, в ходе которого выяснили: более 100 тыс. семей ежегодно готовы приобретать объекты ИЖС, возведенные профессиональными подрядчиками, по доступным ставкам. Согласно выводам исследования, доля ипотеки в сегменте ИЖС через пять лет дорастет до 20%. «Ожидаемый эффект от комплекса принимаемых мер — рост ежегодного ввода частных домов до 50 млн кв. м к 2030 году», — полагает Виталий Мутко, генеральный директор Дом.РФ.
«Финансирование под проект для самостроя даст рост спроса, особенно если процент будет и дальше снижаться», — подчеркивает Константин Лабин.
Источник: DSK Group company
Цены не остановятся
По данным DSK Group company, с начала года средняя стоимость сотки земли в Ленинградской области выросла на 20,76%. Сейчас она стоит 192,1 тыс. рублей.
Причем, указывает Сергей Дроздов, генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), идет серьезное вымывание предложения дачных домов и коттеджей — люди покупают то, что есть. В основном земельные участки.
Кроме того, растут цены и на стройматериалы. По данным ЦИАН, средний объект ИЖС в стране за два последних года подорожал в 1,5 раза. Очередной толчок росту цен дала спецоперация. СМИ ранее сообщали: после того, как из России стали уходить международные компании, возник ажиотажный спрос на стройматериалы для самостоятельного ремонта и строительства — средний чек в магазинах DIY вырос на 30–70%.
Как отмечают аналитики ГК «РКС Девелопмент», за последние полтора года себестоимость строительства растет из-за удорожания стройматериалов: некоторые позиции подорожали в 2,5 раза. Елена Бакаржеева, руководитель отдела ценообразования в строительстве ГК «РКС Девелопмент», отмечает: серьезная статья расходов — рабочая сила, фасадные и кровельные конструкции, инженерия. Они подорожали больше всего.
«На втором месте по удорожанию — кладочные материалы (+144%), что вызвано значительным дефицитом газобетонных блоков, спрос на который в том числе стал формировать сектор ИЖС из-за сильно выросшего в цене дерева. На третьем — инженерные сети (+118%), которые в прошлом году дорожали в связи с увеличением стоимости сырья, а в 2022 году — на фоне роста валютного курса и санкционных ограничений. Совокупно рост цен в трех этих категориях привел к увеличению общей себестоимости строительства на 31%», — отметила Елена Бакаржеева.
Согласно исследованию «Индекс строительства дома» (совместный проект Infoline и сети «Петрович»), к концу первого полугодия цены на стройматериалы стали сокращаться: затраты на строительство дома из газобетона в Московской области составили 4,86 млн рублей, в Ленинградской области — 4,73 млн; каркасного дома — 3,55 млн и 3,67 млн соответственно. При этом часть позиций подешевела, но некоторые, напротив, подорожали. Например, фасадные материалы выросли в цене на 10% в Подмосковье, на 16,6% — в Ленобласти, а фундамент стал дешевле на 20,4 и 17,6% соответственно.
По мнению участников рынка, дальнейшего снижения цен ждать не стоит, стройматериалы будут только дорожать. Причины очевидны — усложнение логистики, вызванное уходом ряда компаний из России, сложности с некоторыми компонентами по той же причине. «Многие цены сейчас "лежат" и дальше буду подрастать. Хотя наша компания, например, не зависит от импорта, происходящие глобальные процессы все же сказываются на ценообразовании. И наши цены будут увеличиваться», — отметил Константин Лабин.
Влияние удорожания отдельных элементов на общую себестоимость строительства (пиковые значения марта 2022 года в сравнении с концом 2020 года)
|
Элемент затрат |
Удорожание материала |
Удорожание общей себестоимости |
|
Фасадные, кровельные и светопрозрачные конструкции |
170% |
14% |
|
Кладочные материалы |
144% |
6% |
|
Инженерные сети |
118% |
11% |
|
Отделочные материалы |
67% |
6% |
|
Инертные материалы, благоустройство и прочее |
67% |
3% |
|
Арматура и металл |
59% |
5% |
|
Бетон и растворы |
44% |
3% |
|
Работа и механизмы |
16% |
7% |
|
Общее удорожание (март 2022) |
|
55% |
Источник: РКС Девелопмент
Технологии без потока
Известно, что банки охотнее кредитуют понятные проекты, в случае ИЖС — типовые. Такие проекты, кроме того, дешевле индивидуальных. Граждане в сегодняшних условиях зачастую не настроены на большие расходы, поэтому интересуются экономичными вариантами. Однако здесь есть сложности, подчеркивает Константин Лабин: «Железобетонные блоки, из которых можно строить одноэтажные дома, рынок еще не принял. Типовые каркасные домокомплекты производятся, но в недостаточном количестве, и объемы производства резко не поднять: если компания выпускает пять домокомплектов в месяц, невозможно сразу начать выпуск 300».
Компании — члены Ассоциации развития стального строительства в качестве перспективного сегмента отрасли называют строительство из металлоконструкций. Причем ИЖС, где уже начался рост в 2021 году, — одно из главных направлений для расширения металлического строительства. По словам Константина Лабина, интерес рынка ИЖС к металлу заметен. Из преимуществ — скорость, экологичность, возможность применять типовые проекты. «Важно обратить внимание на энергоэффективность», —добавил Константин Лабин.
Энергоэффективность, подчеркивает он, — не только экология и комфорт жизни, но еще и экономия: в домах с высоким показателем энергоэффективности расходуется не только меньше тепла, но и питьевой воды. Соответственно, плата за коммунальные услуги ниже.
По словам Константина Лабина, относительно легко дом могут построить даже два человека, например, руководствуясь инструкциями, которые сегодня активно размещаются в соцсетях, на YouTube, в блогах. Не исключено, что такой дом получится даже более качественным, чем возведенный нанятыми рабочими, не обладающими необходимыми знаниями.
Перспектива есть
Однако у рынка ИЖС есть несколько тормозов. В частности, недостаточная обеспеченность инженерными сетями. Программа газификации дает слабый эффект. Государство стимулирует только строительство дома и надеется на людской энтузиазм, подводя сети к границам участка.
Кроме того, пока не налажен выпуск типовых недорогих домокомплектов.
С другой стороны, государство обращает внимание на сегмент ИЖС и пытается стимулировать самостоятельное строительство. Минстрой РФ занят разработкой ГОСТ «Индустриальное малоэтажное строительство. Термины и определения». В этом документе среди других определений появится понятие «индустриальное ИЖС», а также будет определен набор домокомплектов.
Преимущества ИЖС очевидны для многих участников рынка, хотя бы по ценам. Стоимость постройки своего дома нередко сопоставима со стоимостью студии в многоквартирном доме, а простора в первом случае очевидно больше.
Спрос на загородном рынке, поднявшийся из-за пандемии, никуда не делся. Эксперты прогнозируют его дальнейший рост — вместе с ростом объемов ипотечного кредитования ИЖС и ростом стоимости стройматериалов.
Сезон на рынке недвижимости уже начался. Эксперты Est-a-Tet прогнозируют, что оживление спроса и смягчение медико-социальных ограничений увеличит ставки на квартиры до 10% в ближайшие 2-3 месяца. Собственники с осторожностью сдают объекты семьям с детьми, а молодые арендаторы все больше склоняются к внешне привлекательным вариантам, отодвигая вопрос бюджета на второй план.
Высокий сезон на рынке аренды начался – по итогам обращений в компанию за последние 2 недели фиксируется рост спроса на долгосрочную аренду на 17% по сравнению со средними цифрами за июнь. «Сейчас лучшее время для поиска квартир, пока ещё арендные ставки не вышли на пик, а вариантов достаточно», – рассказывает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Квартиры начинают искать студенты, которые в этом году смогут учиться оффлайн, и доля таких арендаторов в общей структуре спроса будет возрастать вплоть до сентября-октября. Также росту запросов на аренду способствует оживление на деловом рынке, восстановление секторов услуг и общественного питания, возвращение с дистанционного режима работы иногородних сотрудников. Проектирование и создание комфортной среды для жизни, реконструкция парков и скверов и создание новых мест отдых создает ментальное принятие города как места для жизни, а не только для работы. В связи с этим семьи с детьми возвращаются в город, поближе к цивилизации, и на рынке возникает дефицит качественных семейных объектов – просторных трех-четырехкомнатных квартир с хорошим ремонтом, рядом с парками и хорошей социальной инфраструктурой.
«Мы отметили новый тренд в поведении молодых арендаторов без детей: в сегментах комфорт плюс и бизнес наибольший интерес сфокусирован на достойных, а не на бюджетных вариантах. Молодым людям, которые занимают позиции от средних руководящих, стали интересны просторные квартиры с хорошим ремонтом в благоустроенных новых жилых комплексах, с красивыми видами. Доля запросов на такие объекты выросла на 15% с периода до пандемии в прошлом году», – отмечает Юлия Дымова.
Также новые особенности отмечаются и в поведении собственников: так, они существенно менее охотно стали сдавать квартиры семьям с детьми примерно до 7 лет. «Наличие детей в семье съёмщиков, к сожалению, всегда было отрицательным фактором для собственника, но сейчас эта тенденция особенно заметна, – делится наблюдениями Юлия Дымова, – Дети дошкольного возраста пугают арендодателей, особенно если их больше одного – по мнению собственников, квартира после проживания семьи с детьми придёт в негодность. Поэтому сейчас в заметном дефиците просторные семейные квартиры с хорошим ремонтом, в домах рядом с парками, красивыми прогулочными зонами. Часто максимум, который может найти семья с детьми, – это морально устаревшая квартира со старым ремонтом, который собственнику практически не жалко».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июля 2021 г. предложение квартир бизнес-класса на первичном рынке старой Москвы выросло за месяц на 3,2% площади и на 5% лотов и составило 704,2 тыс. кв. м и 9,7 тыс. квартир. В годовой динамике рынок демонстрирует сокращение на 13,2% площади и на 6,9% лотов.
В июле начались продажи в 3 новых проектах: ЖК MYPRIORITY Basmanny (Гранель), ЖК Symfony 34 (MR Group), ЖК Level Нагатинская (Level Group). Всего в реализацию поступило 5 новых корпусов.
Две трети экспозиции приходится на 4 округа, лидером среди которых остаётся ЮАО – 28,2% (-2,1% за месяц, +13,7% за год). За ним следуют ЗАО – 15,3% (+0,1% за месяц, -5,4% за год), СВАО -13,9% (+0,4% за месяц, +1,7% за год) и СЗАО -13,2% (+0,2% за месяц, +0,8% за год).
В июле доля квартир бизнес-класса на начальной стадии строительной готовности продолжила расти за счет выхода новых проектов: 61,8% площади (+2,6% за месяц, +31,4% за год): на нулевом цикле – 52,6% (+0,4% за месяц, +27,8% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 9,3% (+2,3% за месяц, +3,7% за год).
Доля предложения на заключительной стадии составила 28,2% площади (-2,9% за месяц, -20,2% за год): на стадии фасадно-отделочных работ (ФОР) – 13,7% (-2% за месяц, -7,6% за год), благоустройства – 0,8% (+0,4% за месяц, -4,5% за год) и введены – 13,8% (-1,4% за месяц, -8% за год).
Большая доля предложения реализуется без отделки 61,4% лотов (-8,3% за месяц, -11,8% за год), на долю предложения с предчистовой отделкой приходится 25,5% (+5,8% за месяц, +4,2% за год), с отделкой – 12,3% (+2,5% за месяц, +7% за год).
По итогам июля средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса составила 371,7 тыс. руб. (+1,8% за месяц, +37,5% за год). Самым доступным округом остаётся ВАО с СВЦ на уровне 275,6 тыс. руб. (+1,6% за месяц, +25,4% за год), а самым дорогим стал СЗАО – 406,7 тыс. руб. (+0,8% за месяц, +55,7% за год).
Средняя цена квартиры бизнес-класса составила 26,8 млн руб. (+0,1% за месяц, +28,3% за год). Самым доступным округом стал ВАО со средней ценой 20,1 млн. руб. (-1,2% за месяц, +27,3% за год), самым дорогим – СЗАО со средней ценой квартиры 29,3 млн руб. (-2,3% за месяц, +64,6% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
