Аппетиты к ИЖС подрастают
Объем ввода объектов индивидуального жилого строительства (ИЖС) в России растет. Однако из-за неопределенности на рынке сделки затягиваются. При этом специалисты в ближайшее время ожидают нового роста цен — и на землю, и на стройматериалы для ИЖС.
По оценке Почта-банка, в ближайшие 5-7 лет рынок ИЖС вырастет в 5–6 раз. Максим Назаренко, президент Ассоциации индивидуального жилищного строительства, полагает, что объем рынка к 2024 году может составить 1,5 трлн рублей.
По итогам первой половины 2022 года в России объем ввода объектов ИЖС составил почти 33 млн кв. м.
Но, по результатам опроса ЦИАН, некоторые потенциальные покупатели индивидуальных домов с начала спецоперации изменили планы. В том числе 16% опрошенных отложили сделку, 6% ушли на вторичный рынок, 1% сменил идею построить дом на идею арендовать.
Сейчас многие потенциальные покупатели строительных материалов заняли выжидательную позицию, подтверждает Константин Лабин, руководитель департамента маркетинга компании «Металл Профиль».
Стимулы спроса
При этом спрос на ИЖС есть. По данным DSK Group company, количество запросов на строительство частных домов в Петербурге и Ленобласти в июле выросло на 2,41% относительно июля прошлого года.
Алексей Швырков, эксперт загородного рынка, подсчитал: по итогам первого полугодия спрос на покупку частных домов в Петербурге и Ленинградской области вырос на 5,67% относительно первой половины прошлого года. Рост спроса обеспечило в том числе ипотечное кредитование — льготные программы, которые распространились на сегмент ИЖС. Льготный кредит в том числе может получить физическое лицо на самостоятельное строительства.
Все банки первой двадцатки в последний год обзавелись программами кредитования на покупку частных домов, отмечают аналитики Сбера, но ипотечные программы, по данным «Домклик», на строительство таких домов предоставляют лишь пять банков. Пока доля ипотечных сделок в ИЖС оценивается в 2–4%.
При этом, отметил Марат Хуснуллин, заместитель председателя Правительства РФ, пилотная программа льготной ипотеки на ИЖС, без оформления договора подряда с профессиональными застройщиками, началась с высокого старта — к началу августа люди подали более 2,5 тыс. заявок на займы. Больше всего заявок подано на ИЖС в Московской и Ленинградской областях.
Дом.РФ и ВЦИОМ провели совместное исследование, в ходе которого выяснили: более 100 тыс. семей ежегодно готовы приобретать объекты ИЖС, возведенные профессиональными подрядчиками, по доступным ставкам. Согласно выводам исследования, доля ипотеки в сегменте ИЖС через пять лет дорастет до 20%. «Ожидаемый эффект от комплекса принимаемых мер — рост ежегодного ввода частных домов до 50 млн кв. м к 2030 году», — полагает Виталий Мутко, генеральный директор Дом.РФ.
«Финансирование под проект для самостроя даст рост спроса, особенно если процент будет и дальше снижаться», — подчеркивает Константин Лабин.
Источник: DSK Group company
Цены не остановятся
По данным DSK Group company, с начала года средняя стоимость сотки земли в Ленинградской области выросла на 20,76%. Сейчас она стоит 192,1 тыс. рублей.
Причем, указывает Сергей Дроздов, генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), идет серьезное вымывание предложения дачных домов и коттеджей — люди покупают то, что есть. В основном земельные участки.
Кроме того, растут цены и на стройматериалы. По данным ЦИАН, средний объект ИЖС в стране за два последних года подорожал в 1,5 раза. Очередной толчок росту цен дала спецоперация. СМИ ранее сообщали: после того, как из России стали уходить международные компании, возник ажиотажный спрос на стройматериалы для самостоятельного ремонта и строительства — средний чек в магазинах DIY вырос на 30–70%.
Как отмечают аналитики ГК «РКС Девелопмент», за последние полтора года себестоимость строительства растет из-за удорожания стройматериалов: некоторые позиции подорожали в 2,5 раза. Елена Бакаржеева, руководитель отдела ценообразования в строительстве ГК «РКС Девелопмент», отмечает: серьезная статья расходов — рабочая сила, фасадные и кровельные конструкции, инженерия. Они подорожали больше всего.
«На втором месте по удорожанию — кладочные материалы (+144%), что вызвано значительным дефицитом газобетонных блоков, спрос на который в том числе стал формировать сектор ИЖС из-за сильно выросшего в цене дерева. На третьем — инженерные сети (+118%), которые в прошлом году дорожали в связи с увеличением стоимости сырья, а в 2022 году — на фоне роста валютного курса и санкционных ограничений. Совокупно рост цен в трех этих категориях привел к увеличению общей себестоимости строительства на 31%», — отметила Елена Бакаржеева.
Согласно исследованию «Индекс строительства дома» (совместный проект Infoline и сети «Петрович»), к концу первого полугодия цены на стройматериалы стали сокращаться: затраты на строительство дома из газобетона в Московской области составили 4,86 млн рублей, в Ленинградской области — 4,73 млн; каркасного дома — 3,55 млн и 3,67 млн соответственно. При этом часть позиций подешевела, но некоторые, напротив, подорожали. Например, фасадные материалы выросли в цене на 10% в Подмосковье, на 16,6% — в Ленобласти, а фундамент стал дешевле на 20,4 и 17,6% соответственно.
По мнению участников рынка, дальнейшего снижения цен ждать не стоит, стройматериалы будут только дорожать. Причины очевидны — усложнение логистики, вызванное уходом ряда компаний из России, сложности с некоторыми компонентами по той же причине. «Многие цены сейчас "лежат" и дальше буду подрастать. Хотя наша компания, например, не зависит от импорта, происходящие глобальные процессы все же сказываются на ценообразовании. И наши цены будут увеличиваться», — отметил Константин Лабин.
Влияние удорожания отдельных элементов на общую себестоимость строительства (пиковые значения марта 2022 года в сравнении с концом 2020 года)
|
Элемент затрат |
Удорожание материала |
Удорожание общей себестоимости |
|
Фасадные, кровельные и светопрозрачные конструкции |
170% |
14% |
|
Кладочные материалы |
144% |
6% |
|
Инженерные сети |
118% |
11% |
|
Отделочные материалы |
67% |
6% |
|
Инертные материалы, благоустройство и прочее |
67% |
3% |
|
Арматура и металл |
59% |
5% |
|
Бетон и растворы |
44% |
3% |
|
Работа и механизмы |
16% |
7% |
|
Общее удорожание (март 2022) |
|
55% |
Источник: РКС Девелопмент
Технологии без потока
Известно, что банки охотнее кредитуют понятные проекты, в случае ИЖС — типовые. Такие проекты, кроме того, дешевле индивидуальных. Граждане в сегодняшних условиях зачастую не настроены на большие расходы, поэтому интересуются экономичными вариантами. Однако здесь есть сложности, подчеркивает Константин Лабин: «Железобетонные блоки, из которых можно строить одноэтажные дома, рынок еще не принял. Типовые каркасные домокомплекты производятся, но в недостаточном количестве, и объемы производства резко не поднять: если компания выпускает пять домокомплектов в месяц, невозможно сразу начать выпуск 300».
Компании — члены Ассоциации развития стального строительства в качестве перспективного сегмента отрасли называют строительство из металлоконструкций. Причем ИЖС, где уже начался рост в 2021 году, — одно из главных направлений для расширения металлического строительства. По словам Константина Лабина, интерес рынка ИЖС к металлу заметен. Из преимуществ — скорость, экологичность, возможность применять типовые проекты. «Важно обратить внимание на энергоэффективность», —добавил Константин Лабин.
Энергоэффективность, подчеркивает он, — не только экология и комфорт жизни, но еще и экономия: в домах с высоким показателем энергоэффективности расходуется не только меньше тепла, но и питьевой воды. Соответственно, плата за коммунальные услуги ниже.
По словам Константина Лабина, относительно легко дом могут построить даже два человека, например, руководствуясь инструкциями, которые сегодня активно размещаются в соцсетях, на YouTube, в блогах. Не исключено, что такой дом получится даже более качественным, чем возведенный нанятыми рабочими, не обладающими необходимыми знаниями.
Перспектива есть
Однако у рынка ИЖС есть несколько тормозов. В частности, недостаточная обеспеченность инженерными сетями. Программа газификации дает слабый эффект. Государство стимулирует только строительство дома и надеется на людской энтузиазм, подводя сети к границам участка.
Кроме того, пока не налажен выпуск типовых недорогих домокомплектов.
С другой стороны, государство обращает внимание на сегмент ИЖС и пытается стимулировать самостоятельное строительство. Минстрой РФ занят разработкой ГОСТ «Индустриальное малоэтажное строительство. Термины и определения». В этом документе среди других определений появится понятие «индустриальное ИЖС», а также будет определен набор домокомплектов.
Преимущества ИЖС очевидны для многих участников рынка, хотя бы по ценам. Стоимость постройки своего дома нередко сопоставима со стоимостью студии в многоквартирном доме, а простора в первом случае очевидно больше.
Спрос на загородном рынке, поднявшийся из-за пандемии, никуда не делся. Эксперты прогнозируют его дальнейший рост — вместе с ростом объемов ипотечного кредитования ИЖС и ростом стоимости стройматериалов.
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg сравнили, как изменился первичный рынок жилья в Петербурге за последние 10 лет. Результаты исследования говорят о том, что средние цены на квартиры выросли более чем в 2,5 раза, объем продаж увеличился вдвое.
По итогам июня 2021 года объём предложения на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга составил 6,3 млн м2, что на 12% превышает уровень аналогичного периода 2011 года. За первые 6 месяцев текущего года в черте города было реализовано около 21 тыс. квартир. Для сравнения 10 годами ранее, в первой половине 2011 г., объём продаж составил примерно 10 тыс. квартир.
За 10 лет доля пригородных территорий в общем объёме строительства возросла на 5 п. п. - с 12 до 17%.
Средние цены на квартиры в новостройках в период с июня 2011 г. по июнь 2021 г. увеличились в 2,4-2,8 раза в зависимости от класса. Наибольшее подорожание цены квадратного метра зафиксировано в сегменте бизнес-класса: с 98 тыс. руб./м2 до 273 тыс. руб./м2. В сегменте массового спроса средний уровень цен по итогам июня 2021 г. составил 178 тыс. руб./м2, в 2011 г. цифры были заметно меньше – 73 тыс. руб./м2. Элитное жильё подорожало в 2,6 раз за рассматриваемый период, средняя цена во втором квартале 2021 г. находилась на отметке 464 тыс. руб./м2.
Структура спроса по классам за 10 лет не изменилась. 90% всех проданных квартир на рынке относятся к С-классу.
Николай Пашков, генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg: «Текущие реалии ярко демонстрируют преимущество недвижимости, за которое ее так ценят инвесторы, особенно частные: недвижимость – это реальный актив и надежная инвестиция, рынки недвижимости временами переживают кризисы, но продолжают активно развиваться. Нестабильная экономическая ситуация и снижение доходности по вкладам стимулируют покупателей к сохранению существующих и приобретение новых активов в недвижимости».
В премиум-классе Москвы уже четвертый год подряд растет популярность лотов площадью от 100 кв. м. По данным аналитиков БЕСТ-Новострой, только за первые 7 месяцев 2021 г. было реализовано 257 квартир и апартаментов таких площадей, а до конца года прогнозируется удвоение этого показателя. При этом начал резко расти спрос на более крупные метражи (от 150 кв. м), что означает завершение устоявшего тренда на уменьшение габаритов на рынке премиального жилья.
Еще несколько лет назад, как отмечают эксперты компании Regions Development, в столице фиксировалось снижение средней площади квартир премиум-класса. Покупатель отдавал предпочтение более компактным форматам. Однако сегодня очевидна смена этой тенденции. Проекты премиум-сегмента все чаще строятся за пределами ТТК и, соответственно, имеют более низкий ценник. Целевая аудитория такого продукта может позволить себе приобрести большую площадь за аналогичную стоимость.
Аналитики bnMap.pro фиксируют постоянный рост спроса на метражи от 100 кв. м в сегменте «премиум». В 2018 году были реализованы 232 такие квартиры, в 2019 году – 236, в 2020 году – 443, прогноз на 2021 год – 476 штук. Вместе с тем наблюдается существенное перераспределение покупательского спроса в подкатегориях. Так, в 2018-2019 годах с большим отрывом лидировали площади 100-125 кв. м – это была самая популярная категория, на неё приходилось 14% всех продаж. Но с 2020-го значительно вырос спрос на лоты площадью 125-150 кв. м (на 9%) и на лоты свыше 150 кв. м (на 42%).
За период январь – июль текущего года было продано уже 78 лотов площадью более 150 кв. м. В предыдущем году реализовано 112 таких квартир, в 2019 году – 54 и годом ранее – 62 лота аналогичного метража.
В новых проектах девелоперы учитывают спрос на укрупнение метражей. Например, в премиальном ЖК Dream Towers, который строится на полуострове Нагатинская пойма, запланирована 471 квартира. Предусмотрена широкая линейка планировок, однокомнатные, двух-, трех-, четырех- и даже пятикомнатные квартиры отличаются большими площадями. В комплексе запроектировано 60 квартир метражом от 100 кв. м и 28 лотов (6%) от 150 кв. м. Максимальное количество и высокая концентрация лотов сверхбольших площадей также фиксируется в проектах Capital Towers (32%), Redside (16%), Lucky (24%), «Вишнёвый сад» (41%) и «Снегири-Эко» (57%).
Вместе с тем, формат студий становится все менее популярен в премиум-классе. Из 33 представленных в столице проектов этого сегмента студии есть только в пяти.
«Можно было бы предположить, что возросший спрос на квартиры наибольших площадей в премиум-классе - результат падения их популярности в более дорогом сегменте, люксовом, однако по данным bnMap.pro мы не наблюдаем в нём значительных изменений по покупательским предпочтениям за последние три года. Скорее всего, из-за миграции проектов премиум-класса от центра за пределы ТТК и как следствие демократизации цен, клиенты могут позволить себе бОльшую площадь за те же или даже меньшие деньги. Плюс проекты премиум-класса могут строиться дальше от шумного центра в более экологичных районах, и тогда они оттягивают часть спроса с загородного рынка», - комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой».