Коммерческая недвижимость в режиме адаптации
Различные сегменты коммерческой недвижимости по-разному перенесли санкционный удар. По итогам первой половины 2022 года больше прочих пострадали торговая недвижимость и отели. Наиболее устойчивым оказался рынок складов; рынок гибких офисов оправляется первым. Однако скорого восстановления рынка коммерческой недвижимости эксперты не ждут.
В конце февраля рынок коммерческой недвижимости, как и прочие сегменты российского бизнеса, попал в стрессовую ситуацию. Первые реакции — отрицание, гнев, торг и депрессия — прошли. Началась «притирка» к новым условиям в экономике.
«Начиная со второго квартала рынок пришел в состояние "броуновского движения" под влиянием геополитических действий. Первые заявления об уходе с российского рынка прозвучали в сегменте ретейла и коснулись рынка торговой недвижимости. Иностранные бренды один за другим начали анонсировать закрытие магазинов. Но к началу третьего квартала лишь небольшая часть заявлений перешла к конкретным действиям. В основной же доле иностранные бренды оставляют пока за собой площади в ТЦ, сохраняя высокий уровень неопределенности для собственников ТЦ», — описывает ситуацию в сегменте торговли Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate.
По оценке Алены Волобуевой, директора департамента исследований рынка компании Maris, в ТЦ не задействованы 25–30% торговых площадей. В конце второго квартала некоторые ретейлеры решили уйти из России — в результате в июне трафик торговых центров сократился на 20%. «Следует учесть, что происходит все практически сразу после непродолжительного постпандемийного восстановления», — добавила Алена Волобуева.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg, отмечает, что влияние ситуации на офисный рынок выразилось в увеличении свободного предложения и снижении девелоперской активности: «Появление на офисном рынке большого объема вакантного предложения стимулировало девелоперов к занятию более гибкой позиции и предоставлению выгодных коммерческих условий по итогам переговоров».
По словам Ивана Починщикова, офисные площади начали высвобождаться уже во втором квартале. В то же время сегмент гибких офисов, откуда сначала арендаторы также стали уходить, очень быстро нашел новых резидентов — компании, сокращающие штат и объем офисных площадей.
Помимо этого, эксперты указывают на проблемы в индустрии гостеприимства. Этот сегмент, подчеркивает Алена Волобуева, в отличие от рынка торговой недвижимости, даже не имел возможности достигнуть хотя бы близко допандемийных значений операционных показателей.
Высвобождение площадей на рынке складской недвижимости Иван Починщиков оценивает скорее как положительный момент: затянувшийся период острого дефицита качественных площадей закончился.
При всем букете противоречий арендные ставки менялись мало. «Все сегменты коммерческой недвижимости демонстрировали стагнацию запрашиваемых ставок аренды или незначительную отрицательную коррекцию», — отметила Алена Волобуева.
«Сделано в России»
В первой половине 2022 года объем инвестиций в недвижимость РФ достиг 179,8 млрд рублей против 126 млрд рублей в первой половине прошлого года. Это было предсказуемо: иностранный бизнес уходит из России, российские предприниматели покупают готовый бизнес, объекты недвижимости, земельные участки.
Доля иностранного капитала составила всего 1,6%, и еще несколько лет останется на минимальном уровне: рынок России остается рисковым.
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Петербурге составил более 26 млрд рублей.
В Петербурге большинство транзакций пришлось на готовые активы — 59%, примерно столько же, сколько за весь предыдущий год. При этом 93% инвестиций пришлось на офисный сегмент — 55% всех инвестиций в регионе.
Больше всего средств в стране инвесторы вложили в приобретение площадок под девелопмент — 83,9 млрд рублей против 71,3 млрд годом раньше.
Офисы — на потом
Общий объем качественных спекулятивных офисных площадей Москвы по итогам полугодия составил 19,5 млн кв. м. За это время рынок пополнил один бизнес-центр арендопригодной площадью 13,4 тыс. кв. м.
В Петербурге введены три бизнес-центра. Общий объем предложения составляет 3,83 млн кв. м.
Эксперты до конца года ожидают ввода в Петербурге примерно 175 тыс. кв. м арендопригодных площадей. При этом 37% спекулятивных проектов, планировавшихся к вводу в 2022 году, заморожены или приостановлены на неопределенный срок. Учитывая ситуацию, можно прогнозировать перенос ввода на будущий год.
Спрос в Петербурге на офисы сократился по итогам первой половины года на 20%. И чем ниже класс офиса, тем больше снизился спрос.
Объем чистого поглощения оценивается в –90 тыс. кв. м: закрывались единичные сделки, начатые в прошлом году. Отрицательное чистое поглощение фиксировалось трижды именно в кризисные годы (2009, 2015 и 2020 годы). С каждым новым кризисом объем отрицательного чистого поглощения увеличивается. Причина этого — не столько общеэкономическая, сколько растущий объем рынка офисов.
Драйверами рынка стали компании сегментов «IT/Media/Телекоммуникации», «Торговля/Производство», «Нефть/Газ». Кроме того, присутствие на рынке расширяли компании сферы строительства и проектирования. Спрос со стороны финансового сектора, напротив, сократился в два раза. IT-сектор снизил объемы поглощения офисных площадей в абсолютных значениях на 53%.
В Москве драйверами спроса выступали компании сегмента «добыча и распределение» (17%), госкорпорации (14%) и компании сферы услуг (18%). IT-компании приостановили свою активность, на их долю пришлось 11%. Эксперты полагают, что в ближайшей перспективе драйверами станут госкорпорации и промышленный сектор.
Общий объем сделок за полугодие составил 540 тыс. кв. м — на 20% меньше, чем годом ранее. Но летом спрос стал активнее. Количество запросов от клиентов по аренде офисных площадей восстанавливается, при этом основными интересантами выступают компании малого и среднего бизнеса, цель которых — сокращение издержек и оптимизация площадей.
Офисы пустеют
На офисном рынке Москвы к началу июля уровень вакантных площадей составил 8,3%: 9,8% в классе А, 6,9% в классе В/В+.
На петербургском рынке цифры аналогичны: 6,9% опустели в классе А, 9% — в классе В. По некоторым подсчетам, десять бизнес-центров Петербурга полностью свободны, а объем офисных площадей, которые освободили IT-компании, оценен в 150 тыс. кв. м.
Специалисты дают негативный прогноз по вакантности: помимо сложной экономической и геополитической обстановки, существует несколько локальных аспектов. С одной стороны, на завершающей стадии строительства находится сравнительно большой объем офисных центров (159 тыс. кв. м). С учетом переносов сроков ввода, они могут выйти на рынок в конце 2022 и в 2023 году, что даже при условии постепенного восстановления спроса не приведет к существенному снижению доли свободных площадей. С другой стороны, Газпром и его структуры стремятся к консолидации своих подразделений в «Лахта Центре» и «Невской Ратуше», что неизбежно приведет к освобождению части арендованных офисов в других бизнес-центрах.
Доля вакантных площадей увеличивается, однако ставки если и снижаются, то не очень убедительно. В классе А ставка сократилась на 1,5%, в классе В+ выросла на 9%, в классе В — на 5,2%.
В Москве средневзвешенная базовая ставка по итогам полугодия составила 22 280 рублей за кв. м в год (без учета НДС и ОР). При этом заметный спад наблюдался в апреле и мае, однако уже в июне ставки пошли в рост, хотя это нелогично при увеличивающемся уровне вакансий. Рост обеспечивают в том числе покинутые нерезидентами офисы, которые сдаются сразу оборудованными и меблированными.
Гибкое достоинство
«В условиях кризиса гибкие офисные пространства могут выступать как временное решение для компаний, у которых снижен горизонт планирования и которые не до конца понимают потребность в долгосрочной перспективе: ранее эти компании выбирали классические офисы, сейчас они могут предпочесть гибкие», — отмечает Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia.
Рынок гибких офисов Петербурга, по словам Светланы Московченко, оказался более устойчив к геополитической ситуации. Наблюдается ограниченное свободное предложение в качественных коворкингах, поэтому вакансия низкая, а в некоторых проектах количество свободных рабочих мест и вовсе единично.
На конец полугодия в городе работали 84 коворкинг-центра, открылось восемь новых коворкингов на 730 рабочих мест. Рост эксперты оценивают в 21,3%. До конца года ожидается открытие еще десяти коворкингов и расширение действующих. Число рабочих мест, если планы сбудутся, дорастет до 9,9 тыс.
Запрашиваемые ставки имеют разнонаправленную динамику: краткосрочные тарифы (час/ день/неделя) росли, долгосрочные (месяц) показывали стагнацию или несущественную отрицательную коррекцию в зависимости от типа арендуемого рабочего места. Несмотря на стагнацию и незначительное снижение уровня заполняемости, на качественные гибкие офисные пространства по-прежнему сохраняется достаточно высокий интерес со стороны крупных корпораций, подчеркивает Алена Волобуева.
Объем коворкингов Москвы — 375 тыс. кв. м. С начала года введено 90 тыс. кв. м. Средневзвешенный показатель заполняемости по рынку — примерно 80%.
Средняя ставка для рабочего места в пространствах сетевых операторов составляет 39 218 рублей в месяц. При этом в некоторых районах за пределами Садового кольца можно найти рабочее место за 20–25 тыс. рублей в месяц.
Легкая заморозка
В Москве арендаторы активно ищут офисы меньшей площади и подешевле. С одной стороны, это обеспечивает спрос до конца года, с другой — позволяет прогнозировать сокращение спроса в 2023 году, когда переезды завершатся.
В Петербурге во второй половине года освободится 70–150 тыс. кв. м офисных площадей и уровень вакантности достигнет 10–11%. Но эксперты не считают этот уровень критичным.
До конца 2022 года не ожидается существенного изменения коммерческих условий. Рост ставок аренды сдерживается свободным предложением на рынке, в то время как высокие эксплуатационные расходы не позволяют собственникам снижать ставки.
Исходя из продолжительности девелоперского цикла, в 2022 и 2023 годах на рынке Петербурга должно появиться примерно 400 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Однако планы с высокой степенью вероятности будут пересмотрены и реализация проектов затянется. А пока новые проекты не стартуют даже на стадии проектирования. Кроме удорожания стройматериалов, экономической нестабильности и прочего, специалисты не могут спрогнозировать спрос.
Торговые страдания
«Один из самых пострадавших сегментов — торговая недвижимость. Несмотря на активные переговоры с ретейлерами из списка стран, которые имеют возможность развивать бизнес в России, сегмент находится в ситуации неопределенности. Мы наблюдаем массовые заявления об уходе иностранных брендов, однако неясно, как быстро эти площади в дальнейшем могут быть реализованы и кто их займет», — отмечает Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia.
По итогам полугодия в Петербурге общий объем торговой недвижимости оценивается в 4,38 млн кв. м. Большинство экспертов сомневается, что рынок пополнится новыми объектами до конца года, а в первой половине года введен один ТЦ площадью 27 тыс. кв. м.
В Москве открылись три ТЦ совокупной арендопригодной площадью 25 тыс. кв. м — 11% от годового плана по вводу торговых объектов. До конца года возможен ввод 227 тыс. кв. м, в том числе из-за переноса сроков сдачи.
Ситуация со спросом ставит всех в тупик. «В текущих реалиях сложно спрогнозировать сроки экспозиции, особенно это касается тех площадок, которые ранее занимали международные мастодонты рынка. Заменить сразу все площадки другими арендаторами будет проблематично, для этого нужны большие финансовые вложения и налаженные логистические цепочки — как для локальных брендов, так и для новых иностранных операторов», — уверена Светлана Московченко.
Торговля меняет форматы
Пока арендные ставки в ТЦ Петербурга не менялись, однако по мере роста вакантности могут сократиться на 5–10%.
Уровень вакантных площадей в качественных торговых центрах Петербурга по итогам полугодия — 5,3%. При этом магазины 46 международных брендов в ТЦ остаются закрытыми. Они занимают 10% арендопригодных площадей в ТЦ города. Освободятся ли площади, неясно. В сегменте стрит-ретейла уровень вакансии составил 8,9%.
В Москве похожая ситуация. Доля вакантных площадей — 13%. Доля иностранных ретейлеров «на паузе» в малоформатных ТЦ составляет в среднем от 0 до 10%, в крупноформатных объектах — от 25 до 45%, при этом в топовых ТЦ Москвы с GLA более 100 тыс. кв. м средневзвешенная доля оценивается в 20%.
Кроме того, из-за сокращения трафика и высоких ставок из ТЦ готовятся уйти кинотеатры и фитнес-клубы.
Каким будет уровень вакансии к концу года, аналитики могут только предполагать. Просчитывается несколько сценариев. В самом печальном доля свободных площадей может дорасти до 20%.
«Геополитический кризис может лишить торговые центры ряда международных брендов, что приведет к росту вакантности, снижению доходности торговых объектов, сокращению девелоперской активности по строительству новых объектов. Мы ожидаем, что во втором полугодии определенности на рынке станет больше, и мы сможем нащупать точку опоры для построения более точных прогнозов и перспектив развития торгового сегмента», — комментирует Светлана Московченко.
По мнению экспертов, необходима реконцепция ТЦ с пересмотром форматов. «В настоящее время мы видим новые возможности для развития сегмента. Мы помним, что в свое время кризис 2014–2015 гг. привнес в торговые центры новые форматы универмагов, открыл рынку российские бренды, способствовал появлению фуд-холлов наряду с крупноформатными развлечениями для детей и подростков. Вероятно, сейчас настало время для нового витка развития в направлении создания чего-то интересного и долгоиграющего», — заключила Евгения Хакбердиева.
Спрос на склады затих
Общий объем складских помещений России по итогам полугодия 2022 года составил более 36,6 млн кв. м, из которых 53% приходится на Московский регион, 35% — на регионы России и 12% — на Петербург и Ленинградскую область.
В Московском регионе введено 886 тыс. кв. м. До конца года запланирован ввод еще 1,35 млн кв. м. Однако эксперты предполагают, что примерно треть этого объема будет сдана позже.
В Москве общий объем рынка качественной складской недвижимости по итогам полугодия составил 20,5 млн кв. м.
В Петербурге за полгода введено 69 тыс. кв. м. складской недвижимости, ожидается ввод 300 тыс. кв. м — как и в столице, с оговоркой о возможном переносе сроков сдачи.
Объем складских площадей в Петербурге составляет 3,53 млн кв. м.
«Несмотря на рекордный показатель спроса по итогам полугодия в целом, во втором квартале мы отмечали его снижение. Запросы, которые мы видим сейчас, в основном закрывают ситуативные потребности и подтверждают факт сужения горизонта планирования у пользователей складских помещений, поэтому речь идет о небольших площадях и краткосрочных договорах — до трех лет. Большинство арендаторов сейчас занимают выжидательную позицию и будут утверждать планы развития во второй половине 2022 года», — прокомментировал Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia.
В Московском регионе объем сделок в складском сегменте составил 431 тыс. кв. м, что на 67% меньше, чем в аналогичном периоде 2021 года. Однако ожидается, что до конца года будут закрыты сделки объемом около 1 млн кв. м. В структуре спроса растет доля дистрибьюторов, что ожидаемо с учетом изменившихся цепочек поставок.
В Петербурге объем сделок — примерно 190 тыс. кв. м, и это на 14% больше, чем в первой половине прошлого года. Больше половины площадей, однако, пришлось всего на одну сделку формата built-to-suit с участием логистического оператора, завершенную в начале года. 77% спроса обеспечили логистические и транспортные компании.
Складские ставки сжимаются
Объем освободившихся площадей в Московском регионе за полгода вырос в семь раз — с 87 тыс. до 632 тыс. кв. м. Уровень вакантности оценивается в 4,5–5%. Из-за роста доли вакантных площадей во втором квартале ставки сократились на 8–10%.
В сегменте качественной складской недвижимости Москвы доля вакантных площадей составила 3,75%. Средневзвешенная ставка в классе А — 6 тыс. рублей за кв. м в год.
Сегодня у компаний, уходящих с российского рынка, наблюдается существенный рост субаренды.
На рынке Петербурга уровень вакантных площадей в сегменте качественной складской недвижимости класса А — 3,75%, для проектов класса В/В+ — 1,65%. Сохраняется тенденция высокой заполняемости проектов на этапе ввода.
На петербургском рынке также довольно распространенным явлением стала субаренда. На конец полугодия в субаренде находилось 26 тыс. кв. м площадей. По словам Ивана Починщикова, субаренда положительно влияет на петербургский рынок: «Арендаторы после затяжного «рынка арендодателя», когда выбор складских площадей был минимален, в среднесрочной перспективе получили возможность выбора».
Диапазон арендных ставок при этом изменился мало относительно начала года. По сравнению с летом прошлого года рост оценивается почти в 50%. Для объектов класса А запрашиваемые ставки сохранились на уровне конца 2021 года — 5800 рублей за кв. м в год (без учета OPEX и НДС), для объектов класса В — увеличились на 4%, до 5200 рублей за кв. м в год (без учета OPEX и НДС).
Главное — достроить начатое
По словам Ивана Починщикова, после спада активности в первой половине весны спрос на складские площади частично восстановился, но мотивирован в основном интересом к динамике ставок аренды. Драйверами спроса сегодня выступают дистрибьютерские и производственные компании, сместив с пьедестала целый пласт игроков сегмента e-commerce.
В Москве девелоперы достраивают начатые проекты, несмотря на сложности со строительными материалами и инженерными системами. Опыт предыдущих кризисов показывает, что в сегменте складской недвижимости такое решение более эффективно, чем приостановка строительства.
«Итоговый показатель ввода на конец 2022 года может превысить более чем в два раза результаты 2021 года. Ожидаемый рост ввода обусловлен отложенным эффектом сделок, заключенных в конце прошлого года. Основная масса потенциальных проектов built-to-suit сейчас временно приостановлена, обсуждаются единичные проекты. Мы наблюдаем появление вакантных площадей на вторичном рынке как по схеме прямой аренды, так и в субаренду, вследствие чего компании будут рассматривать вторичные площади. Помимо того, существует вероятность освобождения площадей иностранными компаниями. Большинство игроков сейчас заняли выжидательную позицию и будут утверждать планы развития во второй половине 2022 года», — полагает Константин Фомиченко.
В Петербурге эксперты ожидают роста доли вакантных площадей до 6,5–7% и снижение ставок.
«Невысокие объемы нового спекулятивного строительства обусловлены снижающимся объемом спроса, полной приостановкой аренды новых площадей со стороны онлайн- и офлайн-ретейлеров. Так как в регионе для данного сегмента строится уже достаточно большой объем складских площадей в формате built-to-suit, не исключено, что во втором полугодии и в 2023 году высвободится часть складских площадей. Также ожидается рост вакансии в результате ухода иностранных компаний с российского рынка. Все это наряду с растущими затратами на строительство и проблемами в поставках строительных материалов сдерживает девелоперов в развитии новых спекулятивных проектов», — отметила Алена Волобуева.
По мнению Ивана Починщикова, из-за очевидных проблем с финансированием и экономической неопределенностью многие девелоперы поставили на паузу проекты разной степени проработанности. Скорее всего, до ввода в эксплуатацию в этом году будут доведены те спекулятивные проекты, строительство которых почти завершено. Но планы нового строительства пока откладываются. «Ввиду удорожания себестоимости строительства у девелоперов два пути после достройки объекта: либо держать высокие ставки аренды, заложенные в финансовой модели, проигрывать конкурентам и не заполняться, увеличивая срок экспозиции, либо придерживаться рыночных ставок, не ставить во главу угла срок окупаемости проекта и ждать лучших времен, когда можно будет наверстать упущенную выгоду», — резюмировал Иван Починщиков.
В материале использованы полугодовые отчеты компаний Knight Frank St Petersburg, Maris, IBC Real Estate, Knight Frank Russia, IPG.Estate, Nikoliers, Bright Rich | CORFAC International, «GGroup — управление активами».
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги января на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения уменьшился на 5,2%. Средневзвешенная цена кв. метра достигла 267 010 руб. (+1,5% за месяц; +24,6% за год).
По данным «Метриум», на рынке новостроек массового сегмента по итогам первого месяца 2022 года в реализации находилось 89 жилых комплексов. Суммарный объем предложения составил 14 210[1] квартир общей площадью 696 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря уменьшилось на 5,2%, а продаваемая площадь — на 6,3%.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в январе 2022 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
|
1 |
Ютаново |
ГК ПИК |
ЮАО |
|
2 |
Vangarden |
ГК ПИК |
ЗАО |
Источник: Метриум
На рынок вышли два новых проекта от ГК «ПИК» — «Ютаново» и Vangarden, последний позиционируется как продукт линейки ПИК+. Старт продаж новых корпусов (корп. 21.1 и 21.2) был объявлен в проекте «Бусиновский парк» (ГК ПИК).
В структуре предложения по количеству квартир укрепилось лидирующее положение ЮВАО — его доля выросла до 27,1% (+1,9 п.п.). Наименьшее количество предложений квартир массового сегмента сосредоточено в ЮЗАО (4%, -1,1 п.п.). Наибольшее изменение доли округа произошло в ЗАО (15,3%, -1,3 п.п.), где несмотря на выход в продажу нового проекта Vangarden, из-за высокого спроса произошло вымывание объемов в ряде старых проектов. Жилые комплексы «Молодогвардейская 36» и «Дом на Барвихинской», которые экспонировались на рынке в конце прошлого года, завершили продажи.
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности подавляющее количество предложений находится на этапе монтажа. Доля таких вариантов сократилась за месяц на 8,4 п.п. и составила 63,3%. Ряд корпусов перешли на этап отделки, таких квартир на рынке массовых новостроек в январе оказалось 15,8% (+6.6 п.п.). Доля корпусов на начальном этапе составила 17% (+1,8 п.п.). Доля готовых квартир сохранилась на уровне 3,9%.
Структура предложения по стадии строительной готовности, количество квартир
Источник: Метриум
В разрезе комнатности в январе существенных изменений не наблюдалось. Максимальные доли рынка пришлись на однокомнатные (36,1%, +0,5 п.п.) и двухкомнатные (31%, +0,7 п.п.) квартиры. Доля студий сократилась до 19,5% (-0,8 п.п.). Трехкомнатные варианты занимают 12,6% рынка (-0,2 п.п.). На многокомнатные лоты стабильно приходится 0,8% квартир массового сегмента.
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – январь 2022 г., внутренний круг – декабрь 2021 г.), количество квартир
Источник: Метриум
Большинство предложений массового сегмента реализуются с чистовой отделкой (69% рынка, -0,1 п.п. за месяц). Квартиры с отделкой white box занимают 15,2% рынка (+0,2 п.п.). Без отделки предлагается 15,7% вариантов (-0,1 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – январь 2022 г., внутренний круг – декабрь 2021 г.), количество квартир
Источник: Метриум
Средневзвешенная цена кв. метра достигла 267 010 руб. (+1,5% за месяц; +24,6% за год). Рост цены, наблюдавшийся на протяжении 2021 года почти непрерывно, продолжился и в начале 2022 года. В большей степени выросла цена на новостройки в СВАО (+4,8%) в связи с плановым удорожанием во многих проектах округа. Единственным округом, где цена немного снизилась, оказался ЮАО (-0,3%) — здесь вышел новый проект «Ютаново» по стартовым ценам. Изменения по остальным округам составили от 0,2 до 2,6%.
Средняя цена предложения по округам в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: Метриум
В конце января 2022 года средний бюджет предложения на первичном рынке массового сегмента составил 13 млн руб. (+1,8% за месяц; +13,1% за год). Средние бюджеты за первый месяц года увеличились по всем типологиям:
- студии — 7,85 млн руб. (+3,6%);
- однокомнатные — 10,96 млн руб. (+1,7%);
- двухкомнатные — 15,45 млн руб. (+1%);
- трёхкомнатные — 20,58 млн руб. (+1,4%);
- многокомнатные — 26,61 млн руб. (+0,8%).
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
|||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
||
|
СТ |
15,1 |
24,9 |
73,5 |
219 050 |
314 860 |
519 000 |
4 921 060 |
7 847 585 |
16 236 150 |
|
|
1К |
25,3 |
38,9 |
66,2 |
172 960 |
281 545 |
493 220 |
6 743 520 |
10 958 020 |
19 758 135 |
|
|
2К |
37,9 |
60,0 |
102,4 |
163 655 |
257 430 |
419 990 |
8 637 860 |
15 450 560 |
29 451 460 |
|
|
3К |
60 |
84 |
166 |
133 760 |
244 030 |
377 600 |
11 922 120 |
20 581 395 |
42 307 260 |
|
|
4К+ |
83,8 |
106,8 |
187,8 |
175 230 |
249 190 |
372 000 |
15 442 500 |
26 613 160 |
44 788 800 |
|
|
итого |
15,1 |
49,0 |
187,8 |
133 760 |
267 010 |
519 000 |
4 921 060 |
13 075 715 |
44 788 800 |
|
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений в январе 2022 года:
– ЖК «Никольские Луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,7 кв. м за 4,9 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 15,7 кв. м за 5,1 млн руб.
– ЖК «Митинский лес» (СЗАО / р-н Митино): студия площадью 20 кв. м за 5,3 млн руб.
Основные тенденции
«Девелоперская активность, сбавившая темпы в декабре 2021 года, продолжила снижаться в начале нового года, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Пополнение экспозиции массового сегмента происходило только за счет ГК «ПИК», которая вывела в продажу два новых проекта и новые корпуса в существующем жилом комплексе. Общая совокупность предложений массового рынка квартир упала как по количеству лотов в экспозиции (-5,2%), так и по общей продаваемой площади (-6,3%). Однако нынешний показатель количества лотов всё же выше показателя января прошлого года (+8,8%), когда наблюдался относительный дефицит предложения.
Сохраняется тенденция роста цен. В январе средневзвешенная стоимость в сегменте массовых новостроек составила 267,1 тыс. руб. (+1,5% за месяц). Вслед за ценой, средний бюджет предложения увеличился на 1,8% до 13 млн руб. Наибольшее изменение претерпел бюджет покупки студий, которые за прошедший месяц стали в среднем просторнее (+1,3% по средней площади), что в совокупности с повышением цены кв. метра отразилось на увеличении среднего бюджета (+3,6%)».
[1] для отдельных комплексов объем предложения определен экспертно
В 2021 году в России была выдана одна ипотека на 22 российские семьи. Хотя еще в допандемийном 2019 году ипотека выдавалась в среднем на 32 семьи, а в кризисном 2009 году – на 326 семей. Ипотеку стали брать чаще в 15 раз: практически каждая третья российская семья, проживающая в городе, оформила ипотеку за последние 13 лет (один кредит на 3,3 семей). Чтобы погасить текущую задолженность, каждое домохозяйство должно выплатить банку по 280 тысяч рублей.
1. Каждая российская семья “задолжала” 280 тысяч по ипотеке
Общая задолженность по ипотеке достигла показателей в 11,77 трлн рублей, это на 27% выше, чем год назад (9,3 трлн). В пересчете на количество домохозяйств в городских населенных пунктах в целом по России, задолженность одного домохозяйства (далее – семья) только по ипотеке составляет 281 тысячу рублей. За три года долг вырос на 76% или 121 тыс. рублей, причем максимальный рост пришелся именно на прошлый год (+26%).
Минимальная задолженность на каждой домохозяйство – в Ингушетии (84 тыс.), Севастополе (99,5 тыс.) и Крыму (102,6 тыс.), что объясняется высокой долей индивидуального жилищного строительства в общем объеме ввода жилья, а также низким проникновением ипотечного кредитования.
И наоборот, максимальная задолженность на каждое городское домохозяйство в среднем наблюдается в Якутии (637 тыс. на семью), Тюменской области (568 тыс.) и Калмыкии (520 тыс.). В Москве средняя задолженность по ипотеке на одно домохозяйство составляет порядка 373 тысяч, а в Санкт-Петербурге – 394,5 тыс.
В пересчете на среднюю заработную плату, задолженность по ипотеке составляет порядка 5,9 средних доходов в месяц. Почти годовую заработную плату задолженность составляет в Тюменской области и Чувашии (более 11 месяцев), а также – Калмыкии (18 месяцев). Одновременно всего три заработные платы – в Крыму, Севастополе и Мурманской области. В Москве задолженность по ипотеке на каждое домохозяйство сопоставима с зарплатой за 4,1 месяца, а в Санкт-Петербурге – 6,3 месяца.
2. Одна ипотека на 22 семьи в 2021 году. Ипотеку берут чаще в 15 раз
2021 год оказался рекордным как по объемам, так и количеству выданных кредитов в целом по РФ: россияне взяли 1,91 млн кредитов на сумму 5,7 трлн рублей. Относительно 2020 года прирост составил по количеству кредитов 14%, по объему – 35%, больший рост показателя объясняется увеличением стоимости жилья и, соответственно, повышением суммы, необходимой в кредит для покупки.
В среднем одна ипотека в 2022 году была оформлена на 22 городских домохозяйства. С каждым годом этот показатель увеличивается, то есть жилищное кредитование стало более доступным благодаря льготной ипотеке и общему снижению ставок.
Самыми активными заемщиками в 2021 году оказались жители Чечни, где одна ипотека в 2021 году выдалась на 8 домохозяйств. Количество проживающих в сельских населенных пунктах здесь превышает число семей в городах, чем и объясняется высокая выдача ипотеки в пересчете на количество домохозяйств. В числе лидеров также Тюменская область: одна ипотека на 12 семей и Калмыкия (одна ипотека на 13 семей, что также объясняется небольшим городским населением). Тюменская область в 2009-2011 гг. была на первом месте по числу ипотек, что связано с большим количеством сотрудников, занятых в нефтегазовом секторе, с высокой платежеспособностью. Регион по-прежнему в лидерах на рынке ипотечного кредитования по общему числу сделок. В пятерке лидеров по количеству ипотек также – Башкортостан (1 ипотека на 14 семей).
И наоборот, минимальное количество ипотек было выдано в 2021 году в Севастополе (1 ипотека на 59 домохозяйств), Крыму (на 45 домохозяйств) и Ивановской области (37 домохозяйств). В Москве ипотека выдавалась в 2021 году на 33 семьи, а в Петербурге – на 23 семьи.
Примечательно, что в Московской области, которая наравне с Москвой и Петербургом, входят в число лидеров по количеству ипотек, одна ипотека была оформлена на 21 домохозяйство, то есть активность была выше, чем в столице.
В разрезе федеральных округов, чаще других брали ипотеку в Дальневосточном ФО (1 ипотека на 17 семей), где действуют специальные субсидируемые программы, а также – Уральский ФО (1 ипотека на 18 семей). Одновременно в аутсайдерах – Центральный ФО, где ипотека в 2022 году выдалась в среднем на 27 домохозяйств (см. итоговую таблицу).
3. Каждая третья семья - с ипотекой после 2008 года
После кризиса 2008 года (с 2009 по 2021 гг.). в России выдано 12,6 млн ипотек на общую сумму 26,1 трлн рублей. Таким образом, практически каждая третья российская семья, проживающая в городе, оформила ипотеку за последние 13 лет (один кредит на 3,3 городских домохозяйства).
Эксперты Циан.Аналитики рассчитали, на сколько семей (домохозяйств в городских населенных пунктах) в разрезе отдельных субъектов приходится один выданный кредит в период 2009-2021 гг., а также назвал лидеров по количеству оформленных ипотек за этот период.
Лидером по числу ипотек с 2009 по 2021 год стала Москва (732 тыс. ипотек или 5,8% от всего количества кредитов за 13 лет). В пересчете на число московский семей один кредит приходится только на каждые 6 домохозяйств. На втором месте находится Московская область (657 тыс. кредитов) – один кредит приходится уже на 3,4 семей – средний по стране показатель. Замыкает тройку лидеров по числу выданных кредитов Тюменская область (556 тыс. ипотек – один кредит в среднем на 1,7 семей). Таким образом, максимальное количество ипотек обеспечено именно численностью населения в Москве - в пересчете же на количество семей, реально улучшивших условия проживания с помощью кредита, регион даже не входит в тройку лидеров.
Наибольшее число кредитов в пересчете на каждое городское домохозяйство с 2009 по 2021 года банки выдали в Тюменской области (один кредит на 1,7 семьи), Чувашии и Калмыкии (на 1,9 семьи).
|
|
Доля по кол-ву выданных ипотек,2009-2021 |
Кол-во выданных ипотек, 2009-2021 |
Кол-во семей на одну ипотеку |
|
г. Москва |
5,8% |
732,1 |
6,0 |
|
Московская область |
5,2% |
657,4 |
3,4 |
|
Тюменская область |
4,4% |
556,9 |
1,7 |
|
г. Санкт-Петербург |
4,4% |
556,0 |
3,5 |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
3,9% |
495,6 |
2,1 |
|
Республика Башкортостан |
3,4% |
428,4 |
2,2 |
|
Свердловская область |
3,4% |
422,0 |
3,5 |
|
Челябинская область |
3,1% |
390,1 |
3,0 |
|
Краснодарский край |
2,9% |
367,4 |
2,8 |
|
Новосибирская область |
2,6% |
331,1 |
2,5 |
Источник: Циан.Аналитика
«Список лидирующих по числу выданных ипотек регионов практически полностью совпадает с перечнем субъектов с наибольшим объемом ввода жилья, - отмечает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В 2022 году данная тенденция только усилится: ставки по ипотеке на вторичном рынке преодолели отметку в 10%, и единственная возможность взять кредит дешевле – воспользоваться программой от застройщика или субсидируемой ипотекой, действующей на новостройки. Соответственно, для дальнейшего наращивания объемов кредитования, необходимо добиться равномерного роста обеспеченности жильем через стимулирование девелоперской активности».
Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования 2009-2021 гг.
|
|
Кол-во ипотек (тыс.) 2009-2021 гг. |
Доля рынка |
Средняя задолженность, тыс. Р |
Кол-во семей на один кредит 2009-2021 гг. |
Кол-во семей на один кредит в 2021 |
|
Российская Федерация |
12587,8 |
100,0% |
281,8 |
3,3 |
22 |
|
Центральный федеральный округ |
2955,3 |
23,5% |
308,5 |
4,2 |
27 |
|
Белгородская область |
102,3 |
0,8% |
207,2 |
3,8 |
25 |
|
Брянская область |
90,1 |
0,7% |
182,6 |
3,8 |
28 |
|
Владимирская область |
108,5 |
0,9% |
166,0 |
4,3 |
28 |
|
Воронежская область |
195,4 |
1,6% |
237,3 |
3,1 |
21 |
|
Ивановская область |
71,3 |
0,6% |
121,6 |
5,2 |
37 |
|
Калужская область |
98,3 |
0,8% |
294,3 |
3,2 |
21 |
|
Костромская область |
58,2 |
0,5% |
181,3 |
3,3 |
24 |
|
Курская область |
89,5 |
0,7% |
208,8 |
3,2 |
24 |
|
Липецкая область |
88,5 |
0,7% |
207,6 |
3,4 |
24 |
|
Московская область |
657,4 |
5,2% |
462,0 |
3,4 |
21 |
|
Орловская область |
64,0 |
0,5% |
221,8 |
3,2 |
23 |
|
Рязанская область |
107,6 |
0,9% |
236,7 |
3,1 |
23 |
|
Смоленская область |
80,4 |
0,6% |
186,4 |
3,7 |
29 |
|
Тамбовская область |
69,4 |
0,6% |
197,6 |
3,7 |
26 |
|
Тверская область |
113,0 |
0,9% |
209,6 |
3,8 |
27 |
|
Тульская область |
121,6 |
1,0% |
191,4 |
4,2 |
30 |
|
Ярославская область |
107,5 |
0,9% |
156,4 |
4,1 |
30 |
|
Москва |
732,1 |
5,8% |
373,0 |
6,0 |
33 |
|
Северо-Западный федеральный округ |
1409,5 |
11,2% |
318,5 |
3,3 |
22 |
|
Республика Карелия |
62,2 |
0,5% |
221,3 |
3,4 |
26 |
|
Республика Коми |
106,9 |
0,8% |
269,9 |
2,7 |
21 |
|
Архангельская область |
134,0 |
1,1% |
266,2 |
2,8 |
21 |
|
Вологодская область |
135,8 |
1,1% |
219,9 |
2,6 |
20 |
|
Калининградская область |
81,9 |
0,7% |
267,9 |
3,5 |
22 |
|
Ленинградская область |
162,2 |
1,3% |
428,7 |
2,8 |
18 |
|
Мурманская область |
72,8 |
0,6% |
188,7 |
4,4 |
30 |
|
Новгородская область |
53,3 |
0,4% |
181,0 |
3,6 |
27 |
|
Псковская область |
44,5 |
0,4% |
163,5 |
4,4 |
31 |
|
Санкт-Петербург |
556,0 |
4,4% |
394,6 |
3,5 |
23 |
|
Южный федеральный округ |
994,0 |
7,9% |
237,0 |
3,8 |
23 |
|
Республика Адыгея (Адыгея) |
21,7 |
0,2% |
232,0 |
3,8 |
24 |
|
Республика Калмыкия |
21,8 |
0,2% |
521,1 |
1,9 |
13 |
|
Республика Крым |
102,6 |
45 |
|||
|
Краснодарский край |
367,4 |
2,9% |
361,0 |
2,8 |
17 |
|
Астраханская область |
71,6 |
0,6% |
223,6 |
3,5 |
23 |
|
Волгоградская область |
184,7 |
1,5% |
166,0 |
4,2 |
29 |
|
Ростовская область |
292,2 |
2,3% |
229,0 |
3,8 |
23 |
|
Город федерального значения Севастополь |
99,5 |
59 |
|||
|
Северо-Кавказский федеральный округ |
313,0 |
2,5% |
206,0 |
4,3 |
21 |
|
Республика Дагестан |
37,6 |
0,3% |
165,4 |
8,1 |
35 |
|
Республика Ингушетия |
3,6 |
0,0% |
83,8 |
8,0 |
17 |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
28,8 |
0,2% |
188,9 |
5,0 |
28 |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
17,0 |
0,1% |
275,6 |
3,9 |
16 |
|
Республика Северная Осетия-Алания |
28,0 |
0,2% |
201,1 |
5,1 |
27 |
|
Чеченская Республика |
20,8 |
0,2% |
144,0 |
4,6 |
8 |
|
Ставропольский край |
177,3 |
1,4% |
241,7 |
3,2 |
22 |
|
Приволжский федеральный округ |
3081,7 |
24,5% |
249,5 |
2,7 |
19 |
|
Республика Башкортостан |
428,4 |
3,4% |
354,2 |
2,2 |
14 |
|
Республика Марий Эл |
67,2 |
0,5% |
224,9 |
2,7 |
19 |
|
Республика Мордовия |
64,1 |
0,5% |
232,8 |
3,1 |
24 |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
495,6 |
3,9% |
326,9 |
2,1 |
16 |
|
Удмуртская Республика |
190,3 |
1,5% |
306,5 |
2,2 |
15 |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
156,1 |
1,2% |
345,5 |
1,9 |
14 |
|
Пермская область |
294,7 |
2,3% |
241,6 |
2,7 |
19 |
|
Кировская область |
147,0 |
1,2% |
194,4 |
2,8 |
22 |
|
Нижегородская область |
276,8 |
2,2% |
184,8 |
3,9 |
28 |
|
Оренбургская область |
206,3 |
1,6% |
287,6 |
2,4 |
16 |
|
Пензенская область |
106,8 |
0,8% |
218,2 |
3,5 |
21 |
|
Самарская область |
317,9 |
2,5% |
193,9 |
3,2 |
25 |
|
Саратовская область |
194,6 |
1,5% |
175,7 |
3,9 |
27 |
|
Ульяновская область |
135,9 |
1,1% |
204,6 |
2,8 |
22 |
|
Уральский федеральный округ |
1445,7 |
11,5% |
308,8 |
2,6 |
18 |
|
Курганская область |
76,6 |
0,6% |
214,8 |
2,9 |
19 |
|
Свердловская область |
422,0 |
3,4% |
245,7 |
3,5 |
22 |
|
Тюменская область |
556,9 |
4,4% |
568,6 |
1,7 |
12 |
|
Ханты-Мансийский автономный округ - Югра (Тюменская область) |
261,0 |
2,1% |
584,8 |
1,9 |
13 |
|
Ямало-Ненецкий автономный округ (Тюменская область) |
94,1 |
0,7% |
622,4 |
1,7 |
13 |
|
Тюменская область (без АО) |
201,9 |
1,6% |
515,4 |
1,6 |
10 |
|
Челябинская область |
390,1 |
3,1% |
189,5 |
3,0 |
21 |
|
Сибирский федеральный округ |
1771,2 |
14,1% |
230,2 |
3,1 |
22 |
|
Республика Алтай |
10,3 |
0,1% |
288,0 |
2,4 |
16 |
|
Республика Тыва |
16,1 |
0,1% |
422,1 |
3,2 |
17 |
|
Республика Хакасия |
44,9 |
0,4% |
236,6 |
3,1 |
21 |
|
Алтайский край |
217,7 |
1,7% |
245,2 |
2,5 |
17 |
|
Красноярский край |
320,4 |
2,5% |
283,0 |
2,7 |
20 |
|
Иркутская область |
234,2 |
1,9% |
233,0 |
3,2 |
24 |
|
Кемеровская область - Кузбасс |
232,7 |
1,8% |
161,5 |
4,1 |
28 |
|
Новосибирская область |
331,1 |
2,6% |
347,0 |
2,5 |
16 |
|
Омская область |
185,6 |
1,5% |
226,3 |
3,0 |
21 |
|
Томская область |
107,1 |
0,9% |
263,3 |
2,7 |
21 |
|
Дальневосточный федеральный округ |
620,2 |
4,9% |
397,2 |
3,1 |
17 |
|
Республика Бурятия |
64,8 |
0,5% |
283,0 |
3,1 |
20 |
|
Республика Саха (Якутия) |
112,6 |
0,9% |
637,1 |
2,0 |
14 |
|
Забайкальский край |
74,9 |
0,6% |
253,5 |
3,5 |
23 |
|
Камчатская область |
29,2 |
0,2% |
308,4 |
3,6 |
22 |
|
Приморский край |
140,6 |
1,1% |
270,3 |
4,3 |
24 |
|
Хабаровский край |
126,5 |
1,0% |
285,5 |
3,5 |
23 |
|
Амурская область |
65,9 |
0,5% |
300,5 |
3,5 |
23 |
|
Магаданская область |
19,9 |
0,2% |
304,5 |
3,4 |
21 |
|
Сахалинская область |
41,0 |
0,3% |
376,0 |
3,9 |
23 |
|
Еврейская автономная область |
11,1 |
0,1% |
173,0 |
4,4 |
33 |
|
Чукотский автономный округ |
5,0 |
0,0% |
428,2 |
3,1 |
18 |
Источник: Циан.Аналитика