Коммерческая недвижимость в режиме адаптации
Различные сегменты коммерческой недвижимости по-разному перенесли санкционный удар. По итогам первой половины 2022 года больше прочих пострадали торговая недвижимость и отели. Наиболее устойчивым оказался рынок складов; рынок гибких офисов оправляется первым. Однако скорого восстановления рынка коммерческой недвижимости эксперты не ждут.
В конце февраля рынок коммерческой недвижимости, как и прочие сегменты российского бизнеса, попал в стрессовую ситуацию. Первые реакции — отрицание, гнев, торг и депрессия — прошли. Началась «притирка» к новым условиям в экономике.
«Начиная со второго квартала рынок пришел в состояние "броуновского движения" под влиянием геополитических действий. Первые заявления об уходе с российского рынка прозвучали в сегменте ретейла и коснулись рынка торговой недвижимости. Иностранные бренды один за другим начали анонсировать закрытие магазинов. Но к началу третьего квартала лишь небольшая часть заявлений перешла к конкретным действиям. В основной же доле иностранные бренды оставляют пока за собой площади в ТЦ, сохраняя высокий уровень неопределенности для собственников ТЦ», — описывает ситуацию в сегменте торговли Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate.
По оценке Алены Волобуевой, директора департамента исследований рынка компании Maris, в ТЦ не задействованы 25–30% торговых площадей. В конце второго квартала некоторые ретейлеры решили уйти из России — в результате в июне трафик торговых центров сократился на 20%. «Следует учесть, что происходит все практически сразу после непродолжительного постпандемийного восстановления», — добавила Алена Волобуева.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg, отмечает, что влияние ситуации на офисный рынок выразилось в увеличении свободного предложения и снижении девелоперской активности: «Появление на офисном рынке большого объема вакантного предложения стимулировало девелоперов к занятию более гибкой позиции и предоставлению выгодных коммерческих условий по итогам переговоров».
По словам Ивана Починщикова, офисные площади начали высвобождаться уже во втором квартале. В то же время сегмент гибких офисов, откуда сначала арендаторы также стали уходить, очень быстро нашел новых резидентов — компании, сокращающие штат и объем офисных площадей.
Помимо этого, эксперты указывают на проблемы в индустрии гостеприимства. Этот сегмент, подчеркивает Алена Волобуева, в отличие от рынка торговой недвижимости, даже не имел возможности достигнуть хотя бы близко допандемийных значений операционных показателей.
Высвобождение площадей на рынке складской недвижимости Иван Починщиков оценивает скорее как положительный момент: затянувшийся период острого дефицита качественных площадей закончился.
При всем букете противоречий арендные ставки менялись мало. «Все сегменты коммерческой недвижимости демонстрировали стагнацию запрашиваемых ставок аренды или незначительную отрицательную коррекцию», — отметила Алена Волобуева.
«Сделано в России»
В первой половине 2022 года объем инвестиций в недвижимость РФ достиг 179,8 млрд рублей против 126 млрд рублей в первой половине прошлого года. Это было предсказуемо: иностранный бизнес уходит из России, российские предприниматели покупают готовый бизнес, объекты недвижимости, земельные участки.
Доля иностранного капитала составила всего 1,6%, и еще несколько лет останется на минимальном уровне: рынок России остается рисковым.
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Петербурге составил более 26 млрд рублей.
В Петербурге большинство транзакций пришлось на готовые активы — 59%, примерно столько же, сколько за весь предыдущий год. При этом 93% инвестиций пришлось на офисный сегмент — 55% всех инвестиций в регионе.
Больше всего средств в стране инвесторы вложили в приобретение площадок под девелопмент — 83,9 млрд рублей против 71,3 млрд годом раньше.
Офисы — на потом
Общий объем качественных спекулятивных офисных площадей Москвы по итогам полугодия составил 19,5 млн кв. м. За это время рынок пополнил один бизнес-центр арендопригодной площадью 13,4 тыс. кв. м.
В Петербурге введены три бизнес-центра. Общий объем предложения составляет 3,83 млн кв. м.
Эксперты до конца года ожидают ввода в Петербурге примерно 175 тыс. кв. м арендопригодных площадей. При этом 37% спекулятивных проектов, планировавшихся к вводу в 2022 году, заморожены или приостановлены на неопределенный срок. Учитывая ситуацию, можно прогнозировать перенос ввода на будущий год.
Спрос в Петербурге на офисы сократился по итогам первой половины года на 20%. И чем ниже класс офиса, тем больше снизился спрос.
Объем чистого поглощения оценивается в –90 тыс. кв. м: закрывались единичные сделки, начатые в прошлом году. Отрицательное чистое поглощение фиксировалось трижды именно в кризисные годы (2009, 2015 и 2020 годы). С каждым новым кризисом объем отрицательного чистого поглощения увеличивается. Причина этого — не столько общеэкономическая, сколько растущий объем рынка офисов.
Драйверами рынка стали компании сегментов «IT/Media/Телекоммуникации», «Торговля/Производство», «Нефть/Газ». Кроме того, присутствие на рынке расширяли компании сферы строительства и проектирования. Спрос со стороны финансового сектора, напротив, сократился в два раза. IT-сектор снизил объемы поглощения офисных площадей в абсолютных значениях на 53%.
В Москве драйверами спроса выступали компании сегмента «добыча и распределение» (17%), госкорпорации (14%) и компании сферы услуг (18%). IT-компании приостановили свою активность, на их долю пришлось 11%. Эксперты полагают, что в ближайшей перспективе драйверами станут госкорпорации и промышленный сектор.
Общий объем сделок за полугодие составил 540 тыс. кв. м — на 20% меньше, чем годом ранее. Но летом спрос стал активнее. Количество запросов от клиентов по аренде офисных площадей восстанавливается, при этом основными интересантами выступают компании малого и среднего бизнеса, цель которых — сокращение издержек и оптимизация площадей.
Офисы пустеют
На офисном рынке Москвы к началу июля уровень вакантных площадей составил 8,3%: 9,8% в классе А, 6,9% в классе В/В+.
На петербургском рынке цифры аналогичны: 6,9% опустели в классе А, 9% — в классе В. По некоторым подсчетам, десять бизнес-центров Петербурга полностью свободны, а объем офисных площадей, которые освободили IT-компании, оценен в 150 тыс. кв. м.
Специалисты дают негативный прогноз по вакантности: помимо сложной экономической и геополитической обстановки, существует несколько локальных аспектов. С одной стороны, на завершающей стадии строительства находится сравнительно большой объем офисных центров (159 тыс. кв. м). С учетом переносов сроков ввода, они могут выйти на рынок в конце 2022 и в 2023 году, что даже при условии постепенного восстановления спроса не приведет к существенному снижению доли свободных площадей. С другой стороны, Газпром и его структуры стремятся к консолидации своих подразделений в «Лахта Центре» и «Невской Ратуше», что неизбежно приведет к освобождению части арендованных офисов в других бизнес-центрах.
Доля вакантных площадей увеличивается, однако ставки если и снижаются, то не очень убедительно. В классе А ставка сократилась на 1,5%, в классе В+ выросла на 9%, в классе В — на 5,2%.
В Москве средневзвешенная базовая ставка по итогам полугодия составила 22 280 рублей за кв. м в год (без учета НДС и ОР). При этом заметный спад наблюдался в апреле и мае, однако уже в июне ставки пошли в рост, хотя это нелогично при увеличивающемся уровне вакансий. Рост обеспечивают в том числе покинутые нерезидентами офисы, которые сдаются сразу оборудованными и меблированными.
Гибкое достоинство
«В условиях кризиса гибкие офисные пространства могут выступать как временное решение для компаний, у которых снижен горизонт планирования и которые не до конца понимают потребность в долгосрочной перспективе: ранее эти компании выбирали классические офисы, сейчас они могут предпочесть гибкие», — отмечает Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia.
Рынок гибких офисов Петербурга, по словам Светланы Московченко, оказался более устойчив к геополитической ситуации. Наблюдается ограниченное свободное предложение в качественных коворкингах, поэтому вакансия низкая, а в некоторых проектах количество свободных рабочих мест и вовсе единично.
На конец полугодия в городе работали 84 коворкинг-центра, открылось восемь новых коворкингов на 730 рабочих мест. Рост эксперты оценивают в 21,3%. До конца года ожидается открытие еще десяти коворкингов и расширение действующих. Число рабочих мест, если планы сбудутся, дорастет до 9,9 тыс.
Запрашиваемые ставки имеют разнонаправленную динамику: краткосрочные тарифы (час/ день/неделя) росли, долгосрочные (месяц) показывали стагнацию или несущественную отрицательную коррекцию в зависимости от типа арендуемого рабочего места. Несмотря на стагнацию и незначительное снижение уровня заполняемости, на качественные гибкие офисные пространства по-прежнему сохраняется достаточно высокий интерес со стороны крупных корпораций, подчеркивает Алена Волобуева.
Объем коворкингов Москвы — 375 тыс. кв. м. С начала года введено 90 тыс. кв. м. Средневзвешенный показатель заполняемости по рынку — примерно 80%.
Средняя ставка для рабочего места в пространствах сетевых операторов составляет 39 218 рублей в месяц. При этом в некоторых районах за пределами Садового кольца можно найти рабочее место за 20–25 тыс. рублей в месяц.
Легкая заморозка
В Москве арендаторы активно ищут офисы меньшей площади и подешевле. С одной стороны, это обеспечивает спрос до конца года, с другой — позволяет прогнозировать сокращение спроса в 2023 году, когда переезды завершатся.
В Петербурге во второй половине года освободится 70–150 тыс. кв. м офисных площадей и уровень вакантности достигнет 10–11%. Но эксперты не считают этот уровень критичным.
До конца 2022 года не ожидается существенного изменения коммерческих условий. Рост ставок аренды сдерживается свободным предложением на рынке, в то время как высокие эксплуатационные расходы не позволяют собственникам снижать ставки.
Исходя из продолжительности девелоперского цикла, в 2022 и 2023 годах на рынке Петербурга должно появиться примерно 400 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Однако планы с высокой степенью вероятности будут пересмотрены и реализация проектов затянется. А пока новые проекты не стартуют даже на стадии проектирования. Кроме удорожания стройматериалов, экономической нестабильности и прочего, специалисты не могут спрогнозировать спрос.
Торговые страдания
«Один из самых пострадавших сегментов — торговая недвижимость. Несмотря на активные переговоры с ретейлерами из списка стран, которые имеют возможность развивать бизнес в России, сегмент находится в ситуации неопределенности. Мы наблюдаем массовые заявления об уходе иностранных брендов, однако неясно, как быстро эти площади в дальнейшем могут быть реализованы и кто их займет», — отмечает Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia.
По итогам полугодия в Петербурге общий объем торговой недвижимости оценивается в 4,38 млн кв. м. Большинство экспертов сомневается, что рынок пополнится новыми объектами до конца года, а в первой половине года введен один ТЦ площадью 27 тыс. кв. м.
В Москве открылись три ТЦ совокупной арендопригодной площадью 25 тыс. кв. м — 11% от годового плана по вводу торговых объектов. До конца года возможен ввод 227 тыс. кв. м, в том числе из-за переноса сроков сдачи.
Ситуация со спросом ставит всех в тупик. «В текущих реалиях сложно спрогнозировать сроки экспозиции, особенно это касается тех площадок, которые ранее занимали международные мастодонты рынка. Заменить сразу все площадки другими арендаторами будет проблематично, для этого нужны большие финансовые вложения и налаженные логистические цепочки — как для локальных брендов, так и для новых иностранных операторов», — уверена Светлана Московченко.
Торговля меняет форматы
Пока арендные ставки в ТЦ Петербурга не менялись, однако по мере роста вакантности могут сократиться на 5–10%.
Уровень вакантных площадей в качественных торговых центрах Петербурга по итогам полугодия — 5,3%. При этом магазины 46 международных брендов в ТЦ остаются закрытыми. Они занимают 10% арендопригодных площадей в ТЦ города. Освободятся ли площади, неясно. В сегменте стрит-ретейла уровень вакансии составил 8,9%.
В Москве похожая ситуация. Доля вакантных площадей — 13%. Доля иностранных ретейлеров «на паузе» в малоформатных ТЦ составляет в среднем от 0 до 10%, в крупноформатных объектах — от 25 до 45%, при этом в топовых ТЦ Москвы с GLA более 100 тыс. кв. м средневзвешенная доля оценивается в 20%.
Кроме того, из-за сокращения трафика и высоких ставок из ТЦ готовятся уйти кинотеатры и фитнес-клубы.
Каким будет уровень вакансии к концу года, аналитики могут только предполагать. Просчитывается несколько сценариев. В самом печальном доля свободных площадей может дорасти до 20%.
«Геополитический кризис может лишить торговые центры ряда международных брендов, что приведет к росту вакантности, снижению доходности торговых объектов, сокращению девелоперской активности по строительству новых объектов. Мы ожидаем, что во втором полугодии определенности на рынке станет больше, и мы сможем нащупать точку опоры для построения более точных прогнозов и перспектив развития торгового сегмента», — комментирует Светлана Московченко.
По мнению экспертов, необходима реконцепция ТЦ с пересмотром форматов. «В настоящее время мы видим новые возможности для развития сегмента. Мы помним, что в свое время кризис 2014–2015 гг. привнес в торговые центры новые форматы универмагов, открыл рынку российские бренды, способствовал появлению фуд-холлов наряду с крупноформатными развлечениями для детей и подростков. Вероятно, сейчас настало время для нового витка развития в направлении создания чего-то интересного и долгоиграющего», — заключила Евгения Хакбердиева.
Спрос на склады затих
Общий объем складских помещений России по итогам полугодия 2022 года составил более 36,6 млн кв. м, из которых 53% приходится на Московский регион, 35% — на регионы России и 12% — на Петербург и Ленинградскую область.
В Московском регионе введено 886 тыс. кв. м. До конца года запланирован ввод еще 1,35 млн кв. м. Однако эксперты предполагают, что примерно треть этого объема будет сдана позже.
В Москве общий объем рынка качественной складской недвижимости по итогам полугодия составил 20,5 млн кв. м.
В Петербурге за полгода введено 69 тыс. кв. м. складской недвижимости, ожидается ввод 300 тыс. кв. м — как и в столице, с оговоркой о возможном переносе сроков сдачи.
Объем складских площадей в Петербурге составляет 3,53 млн кв. м.
«Несмотря на рекордный показатель спроса по итогам полугодия в целом, во втором квартале мы отмечали его снижение. Запросы, которые мы видим сейчас, в основном закрывают ситуативные потребности и подтверждают факт сужения горизонта планирования у пользователей складских помещений, поэтому речь идет о небольших площадях и краткосрочных договорах — до трех лет. Большинство арендаторов сейчас занимают выжидательную позицию и будут утверждать планы развития во второй половине 2022 года», — прокомментировал Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia.
В Московском регионе объем сделок в складском сегменте составил 431 тыс. кв. м, что на 67% меньше, чем в аналогичном периоде 2021 года. Однако ожидается, что до конца года будут закрыты сделки объемом около 1 млн кв. м. В структуре спроса растет доля дистрибьюторов, что ожидаемо с учетом изменившихся цепочек поставок.
В Петербурге объем сделок — примерно 190 тыс. кв. м, и это на 14% больше, чем в первой половине прошлого года. Больше половины площадей, однако, пришлось всего на одну сделку формата built-to-suit с участием логистического оператора, завершенную в начале года. 77% спроса обеспечили логистические и транспортные компании.
Складские ставки сжимаются
Объем освободившихся площадей в Московском регионе за полгода вырос в семь раз — с 87 тыс. до 632 тыс. кв. м. Уровень вакантности оценивается в 4,5–5%. Из-за роста доли вакантных площадей во втором квартале ставки сократились на 8–10%.
В сегменте качественной складской недвижимости Москвы доля вакантных площадей составила 3,75%. Средневзвешенная ставка в классе А — 6 тыс. рублей за кв. м в год.
Сегодня у компаний, уходящих с российского рынка, наблюдается существенный рост субаренды.
На рынке Петербурга уровень вакантных площадей в сегменте качественной складской недвижимости класса А — 3,75%, для проектов класса В/В+ — 1,65%. Сохраняется тенденция высокой заполняемости проектов на этапе ввода.
На петербургском рынке также довольно распространенным явлением стала субаренда. На конец полугодия в субаренде находилось 26 тыс. кв. м площадей. По словам Ивана Починщикова, субаренда положительно влияет на петербургский рынок: «Арендаторы после затяжного «рынка арендодателя», когда выбор складских площадей был минимален, в среднесрочной перспективе получили возможность выбора».
Диапазон арендных ставок при этом изменился мало относительно начала года. По сравнению с летом прошлого года рост оценивается почти в 50%. Для объектов класса А запрашиваемые ставки сохранились на уровне конца 2021 года — 5800 рублей за кв. м в год (без учета OPEX и НДС), для объектов класса В — увеличились на 4%, до 5200 рублей за кв. м в год (без учета OPEX и НДС).
Главное — достроить начатое
По словам Ивана Починщикова, после спада активности в первой половине весны спрос на складские площади частично восстановился, но мотивирован в основном интересом к динамике ставок аренды. Драйверами спроса сегодня выступают дистрибьютерские и производственные компании, сместив с пьедестала целый пласт игроков сегмента e-commerce.
В Москве девелоперы достраивают начатые проекты, несмотря на сложности со строительными материалами и инженерными системами. Опыт предыдущих кризисов показывает, что в сегменте складской недвижимости такое решение более эффективно, чем приостановка строительства.
«Итоговый показатель ввода на конец 2022 года может превысить более чем в два раза результаты 2021 года. Ожидаемый рост ввода обусловлен отложенным эффектом сделок, заключенных в конце прошлого года. Основная масса потенциальных проектов built-to-suit сейчас временно приостановлена, обсуждаются единичные проекты. Мы наблюдаем появление вакантных площадей на вторичном рынке как по схеме прямой аренды, так и в субаренду, вследствие чего компании будут рассматривать вторичные площади. Помимо того, существует вероятность освобождения площадей иностранными компаниями. Большинство игроков сейчас заняли выжидательную позицию и будут утверждать планы развития во второй половине 2022 года», — полагает Константин Фомиченко.
В Петербурге эксперты ожидают роста доли вакантных площадей до 6,5–7% и снижение ставок.
«Невысокие объемы нового спекулятивного строительства обусловлены снижающимся объемом спроса, полной приостановкой аренды новых площадей со стороны онлайн- и офлайн-ретейлеров. Так как в регионе для данного сегмента строится уже достаточно большой объем складских площадей в формате built-to-suit, не исключено, что во втором полугодии и в 2023 году высвободится часть складских площадей. Также ожидается рост вакансии в результате ухода иностранных компаний с российского рынка. Все это наряду с растущими затратами на строительство и проблемами в поставках строительных материалов сдерживает девелоперов в развитии новых спекулятивных проектов», — отметила Алена Волобуева.
По мнению Ивана Починщикова, из-за очевидных проблем с финансированием и экономической неопределенностью многие девелоперы поставили на паузу проекты разной степени проработанности. Скорее всего, до ввода в эксплуатацию в этом году будут доведены те спекулятивные проекты, строительство которых почти завершено. Но планы нового строительства пока откладываются. «Ввиду удорожания себестоимости строительства у девелоперов два пути после достройки объекта: либо держать высокие ставки аренды, заложенные в финансовой модели, проигрывать конкурентам и не заполняться, увеличивая срок экспозиции, либо придерживаться рыночных ставок, не ставить во главу угла срок окупаемости проекта и ждать лучших времен, когда можно будет наверстать упущенную выгоду», — резюмировал Иван Починщиков.
В материале использованы полугодовые отчеты компаний Knight Frank St Petersburg, Maris, IBC Real Estate, Knight Frank Russia, IPG.Estate, Nikoliers, Bright Rich | CORFAC International, «GGroup — управление активами».
В 2021 году интерес населения к инвестициям продолжал расти существенными темпами: общее число клиентов ВТБ Капитал Инвестиции выросло на 51% в сравнении с 2020 годом, до 2,3 млн человек. Значительно увеличилась доля молодежи до 25 лет – с 6,2% до 8,7% от общей клиентской базы. Становится все больше женщин-инвесторов – их доля выросла с 36% до 37,5%. Растет интерес к инвестициям у людей, состоящий в браке, – их доля выросла с 78,7% до 81%.
«Инвестиции становятся частью жизни для обычных людей, инвесторы становятся активнее, они постоянно следят за своими портфелями, за новостями, аналитикой, инвестидеями, заходят в мобильное приложение. Ежедневная аудитория ВТБ Мои Инвестиции за год выросла в два раза и сегодня превышает 450 тысяч человек. При этом клиенты понимают важность диверсификации, мы видим, что основная часть клиентских активов – в широко диверсифицированных портфелях. Отдельно отмечу, что география клиентов растет, инвестициями сегодня интересуются все, вне зависимости от возраста, региона проживания, уровня дохода. Рынок розничных инвестиций будет развиваться, и мы ждем, что темпы роста числа инвесторов в этом году будут сопоставимы с прошлогодними», - отметил Владимир Потапов, главный исполнительный директор ВТБ Капитал Инвестиции, старший вице-президент ВТБ.
За прошедшие 3 года количество инвесторов в возрасте до 25 лет выросло в 33 раза, а в возрасте от 25 до 35 лет – в 14 раз. В результате доля клиентов ВТБ Капитал Инвестиции младше 35 лет за 3 года увеличилась с 11% до 34%.
За счет активного роста интереса населения к инвестициям в российских регионах несколько снизилась доля клиентов из Центрального федерального округа (с 42,1% до 41,2%) и Северо-Западного федерального округа (с 13,2% до 12,7%).
Все больше клиентов понимает важность диверсификации: по итогам 2021 г. 70% клиентских активов находится в диверсифицированных портфелях (от 5 бумаг и более), три года назад - по итогам 2018-го, было 45%. Растет интерес к продуктам коллективных инвестиций: доля ПИФ в портфелях инвесторов в 2021 г. составила 6% против 3% в 2020 г. и 1% в 2019 году. Также выросла доля иностранных акций (17% в 2021 г., 13% - в 2020 г., 3% - в 2019 г.). В целом инвесторы стали менее консервативными: в 2019 г. на различные облигации в портфелях клиентов приходилось 66%, по итогам 2021 г. – 46%.
Доля российских акций в 2021 г. выросла с 18% до 19%. Топ-5 российских бумаг по объему в клиентских портфелях в 2021 г. остался без изменений: на акции Газпрома приходится 2,8% всех активов, ФосАгро - 1,6%, Сбербанка - 1,5%, Норникеля - 1,15%, ВТБ - 0,9%. Среди иностранных акций самыми популярными по итогам 2021 г. являются Alibaba, Polymetal, En+ Group, Apple, Tesla.
Инвестиции становятся неотъемлемой частью сбережений: четыре из пяти клиентов пополняли свои счета в 2021 г., при этом половина из них - более чем на 100 тыс. рублей. Клиенты все активнее совершают сделки и ребалансируют портфели. Доля тех, кто совершает менее 5 сделок в год снизилась с 92% в 2018 г. до 40% - в 2021 г. 38% совершили 5-100 сделок в 2021 г.
Самыми популярными активами у инвесторов в 2021 г. были российские акции. С ними совершили сделки 54% клиентов (53% в 2020 г.), на втором месте по популярности - иностранные акции - 47% клиентов в 2021 г. и 44% в 2020 г. Значительно повысилась популярность инструментов коллективных инвестиций - уже 39% клиентов в 2021 г. совершали сделки с паями фондов против 30% в 2020 г.,8% - в 2019 г. В 2021 г. снизилась популярность сделок с валютой – 43% клиентов совершали такие сделки против 46% в 2020 г.
Порядка 30% квартир в продаже на рынке новостроек Новой Москвы имеют европланировку, то есть гостиная и кухня в них объединены, подсчитали эксперты Группы «Родина». При этом классическая планировка по-прежнему преобладает на рынке – на ее долю приходится 70% квартир в продаже. Как правило, квартиры классического формата дороже «европейских».
Каждая третья квартира на рынке новостроек Новой Москвы имеет европейскую планировку – кухня объединена в ней с гостиной, подсчитали аналитики Группы «Родина». Между тем, из порядка 11 тыс. квартир, которые сейчас продают девелоперы в ТиНАО, 70% имеют отдельную кухню.
Среди квартир европейского формата преобладают студии, которые составляют 33% от общего числа квартир с европланировкой. За ними следуют «евродвушки», то есть квартиры с одной спальней и кухней-гостиной (31% предложения). Значительная доля также у «евротрёшек», то есть квартир с двумя спальнями и кухней-гостиной (28%). В оставшихся 8% квартир с кухней-гостиной предусмотрены три больше спален.
В классическом формате предложение однокомнатных и двухкомнатных квартир примерно одинаковое – по 39% от общего числа помещений с классической планировкой. На долю трехкомнатных квартир приходятся 15% предложения, а на квартиры с четырьмя и более комнатами – 2%.
Средняя площадь студий составляет 24 кв. м, а квадратный метр в них, как правило, стоит 289 тыс. рублей – это самый высокий показатель удельной цены квартиры на новомосковском рынке новостроек. Однако по общей стоимости студии всё равно остаются самым доступным вариантом жилья со средней стоимостью 6,87 млн рублей.
«Евродвушки» (кухня-гостиная + спальня) в среднем достигают в площади 40 кв. м, а их средняя стоимость составляет 9,8 млн рублей (244 тыс. рублей за кв. м). У классических однокомнатных квартир между тем площадь – 39 кв. м, а стоимость – 8,56 млн рублей (222 тыс. рублей за кв. м).
«Евротрёшки» (кухня-гостиная + 2 спальни) занимают, как правило, 61 кв. м, а их стоимость достигает 13,3 млн рублей (219 тыс. рублей за кв. м). Классическая двухкомнатная квартира (кухня + гостиная + спальня) достигает в площади в среднем 59 кв. м, её стоимость составляет 11,24 млн рублей («квадрат» в среднем стоит 190 тыс. рублей).
Средняя площадь квартиры евроформата с тремя спальнями и кухней-гостиной обычно составляет 74 кв. м., а ее стоимость – 15,5 млн рублей (210 тыс. рублей за кв. м). Трехкомнатная квартира классического формата обычно достигает в площади 81 кв. м, а ее стоимость – 15,2 млн рублей (182 тыс. рублей за кв. м).
«У квартир как европейского, так и классического формата есть свои плюсы, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина». – В первом случае в квартире появляется более просторное и интерактивное пространство для всей семьи, где можно собираться для праздничных ужинов, отдыхать, играть и так далее. Некоторым клиентам это важнее, чем наличие перегородки между гостиной и кухней. К тому же, есть тенденция к тому, что люди все реже готовят дома, и кухня используется эпизодически, поэтому нет необходимости отводить для нее отдельное помещение. В то же время есть и более консервативно настроенные клиенты, которые предпочитают разделить гостиную и кухонную зоны. В этом случае функционал четко разграничен между разными помещениями, и в этом тоже есть плюсы, скажем, для тех, кто любит готовить. Поэтому в нашем проекте Russian Design District мы спроектировали по 50% квартир обоих типов».