Коммерческая недвижимость в режиме адаптации
Различные сегменты коммерческой недвижимости по-разному перенесли санкционный удар. По итогам первой половины 2022 года больше прочих пострадали торговая недвижимость и отели. Наиболее устойчивым оказался рынок складов; рынок гибких офисов оправляется первым. Однако скорого восстановления рынка коммерческой недвижимости эксперты не ждут.
В конце февраля рынок коммерческой недвижимости, как и прочие сегменты российского бизнеса, попал в стрессовую ситуацию. Первые реакции — отрицание, гнев, торг и депрессия — прошли. Началась «притирка» к новым условиям в экономике.
«Начиная со второго квартала рынок пришел в состояние "броуновского движения" под влиянием геополитических действий. Первые заявления об уходе с российского рынка прозвучали в сегменте ретейла и коснулись рынка торговой недвижимости. Иностранные бренды один за другим начали анонсировать закрытие магазинов. Но к началу третьего квартала лишь небольшая часть заявлений перешла к конкретным действиям. В основной же доле иностранные бренды оставляют пока за собой площади в ТЦ, сохраняя высокий уровень неопределенности для собственников ТЦ», — описывает ситуацию в сегменте торговли Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate.
По оценке Алены Волобуевой, директора департамента исследований рынка компании Maris, в ТЦ не задействованы 25–30% торговых площадей. В конце второго квартала некоторые ретейлеры решили уйти из России — в результате в июне трафик торговых центров сократился на 20%. «Следует учесть, что происходит все практически сразу после непродолжительного постпандемийного восстановления», — добавила Алена Волобуева.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg, отмечает, что влияние ситуации на офисный рынок выразилось в увеличении свободного предложения и снижении девелоперской активности: «Появление на офисном рынке большого объема вакантного предложения стимулировало девелоперов к занятию более гибкой позиции и предоставлению выгодных коммерческих условий по итогам переговоров».
По словам Ивана Починщикова, офисные площади начали высвобождаться уже во втором квартале. В то же время сегмент гибких офисов, откуда сначала арендаторы также стали уходить, очень быстро нашел новых резидентов — компании, сокращающие штат и объем офисных площадей.
Помимо этого, эксперты указывают на проблемы в индустрии гостеприимства. Этот сегмент, подчеркивает Алена Волобуева, в отличие от рынка торговой недвижимости, даже не имел возможности достигнуть хотя бы близко допандемийных значений операционных показателей.
Высвобождение площадей на рынке складской недвижимости Иван Починщиков оценивает скорее как положительный момент: затянувшийся период острого дефицита качественных площадей закончился.
При всем букете противоречий арендные ставки менялись мало. «Все сегменты коммерческой недвижимости демонстрировали стагнацию запрашиваемых ставок аренды или незначительную отрицательную коррекцию», — отметила Алена Волобуева.
«Сделано в России»
В первой половине 2022 года объем инвестиций в недвижимость РФ достиг 179,8 млрд рублей против 126 млрд рублей в первой половине прошлого года. Это было предсказуемо: иностранный бизнес уходит из России, российские предприниматели покупают готовый бизнес, объекты недвижимости, земельные участки.
Доля иностранного капитала составила всего 1,6%, и еще несколько лет останется на минимальном уровне: рынок России остается рисковым.
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Петербурге составил более 26 млрд рублей.
В Петербурге большинство транзакций пришлось на готовые активы — 59%, примерно столько же, сколько за весь предыдущий год. При этом 93% инвестиций пришлось на офисный сегмент — 55% всех инвестиций в регионе.
Больше всего средств в стране инвесторы вложили в приобретение площадок под девелопмент — 83,9 млрд рублей против 71,3 млрд годом раньше.
Офисы — на потом
Общий объем качественных спекулятивных офисных площадей Москвы по итогам полугодия составил 19,5 млн кв. м. За это время рынок пополнил один бизнес-центр арендопригодной площадью 13,4 тыс. кв. м.
В Петербурге введены три бизнес-центра. Общий объем предложения составляет 3,83 млн кв. м.
Эксперты до конца года ожидают ввода в Петербурге примерно 175 тыс. кв. м арендопригодных площадей. При этом 37% спекулятивных проектов, планировавшихся к вводу в 2022 году, заморожены или приостановлены на неопределенный срок. Учитывая ситуацию, можно прогнозировать перенос ввода на будущий год.
Спрос в Петербурге на офисы сократился по итогам первой половины года на 20%. И чем ниже класс офиса, тем больше снизился спрос.
Объем чистого поглощения оценивается в –90 тыс. кв. м: закрывались единичные сделки, начатые в прошлом году. Отрицательное чистое поглощение фиксировалось трижды именно в кризисные годы (2009, 2015 и 2020 годы). С каждым новым кризисом объем отрицательного чистого поглощения увеличивается. Причина этого — не столько общеэкономическая, сколько растущий объем рынка офисов.
Драйверами рынка стали компании сегментов «IT/Media/Телекоммуникации», «Торговля/Производство», «Нефть/Газ». Кроме того, присутствие на рынке расширяли компании сферы строительства и проектирования. Спрос со стороны финансового сектора, напротив, сократился в два раза. IT-сектор снизил объемы поглощения офисных площадей в абсолютных значениях на 53%.
В Москве драйверами спроса выступали компании сегмента «добыча и распределение» (17%), госкорпорации (14%) и компании сферы услуг (18%). IT-компании приостановили свою активность, на их долю пришлось 11%. Эксперты полагают, что в ближайшей перспективе драйверами станут госкорпорации и промышленный сектор.
Общий объем сделок за полугодие составил 540 тыс. кв. м — на 20% меньше, чем годом ранее. Но летом спрос стал активнее. Количество запросов от клиентов по аренде офисных площадей восстанавливается, при этом основными интересантами выступают компании малого и среднего бизнеса, цель которых — сокращение издержек и оптимизация площадей.
Офисы пустеют
На офисном рынке Москвы к началу июля уровень вакантных площадей составил 8,3%: 9,8% в классе А, 6,9% в классе В/В+.
На петербургском рынке цифры аналогичны: 6,9% опустели в классе А, 9% — в классе В. По некоторым подсчетам, десять бизнес-центров Петербурга полностью свободны, а объем офисных площадей, которые освободили IT-компании, оценен в 150 тыс. кв. м.
Специалисты дают негативный прогноз по вакантности: помимо сложной экономической и геополитической обстановки, существует несколько локальных аспектов. С одной стороны, на завершающей стадии строительства находится сравнительно большой объем офисных центров (159 тыс. кв. м). С учетом переносов сроков ввода, они могут выйти на рынок в конце 2022 и в 2023 году, что даже при условии постепенного восстановления спроса не приведет к существенному снижению доли свободных площадей. С другой стороны, Газпром и его структуры стремятся к консолидации своих подразделений в «Лахта Центре» и «Невской Ратуше», что неизбежно приведет к освобождению части арендованных офисов в других бизнес-центрах.
Доля вакантных площадей увеличивается, однако ставки если и снижаются, то не очень убедительно. В классе А ставка сократилась на 1,5%, в классе В+ выросла на 9%, в классе В — на 5,2%.
В Москве средневзвешенная базовая ставка по итогам полугодия составила 22 280 рублей за кв. м в год (без учета НДС и ОР). При этом заметный спад наблюдался в апреле и мае, однако уже в июне ставки пошли в рост, хотя это нелогично при увеличивающемся уровне вакансий. Рост обеспечивают в том числе покинутые нерезидентами офисы, которые сдаются сразу оборудованными и меблированными.
Гибкое достоинство
«В условиях кризиса гибкие офисные пространства могут выступать как временное решение для компаний, у которых снижен горизонт планирования и которые не до конца понимают потребность в долгосрочной перспективе: ранее эти компании выбирали классические офисы, сейчас они могут предпочесть гибкие», — отмечает Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia.
Рынок гибких офисов Петербурга, по словам Светланы Московченко, оказался более устойчив к геополитической ситуации. Наблюдается ограниченное свободное предложение в качественных коворкингах, поэтому вакансия низкая, а в некоторых проектах количество свободных рабочих мест и вовсе единично.
На конец полугодия в городе работали 84 коворкинг-центра, открылось восемь новых коворкингов на 730 рабочих мест. Рост эксперты оценивают в 21,3%. До конца года ожидается открытие еще десяти коворкингов и расширение действующих. Число рабочих мест, если планы сбудутся, дорастет до 9,9 тыс.
Запрашиваемые ставки имеют разнонаправленную динамику: краткосрочные тарифы (час/ день/неделя) росли, долгосрочные (месяц) показывали стагнацию или несущественную отрицательную коррекцию в зависимости от типа арендуемого рабочего места. Несмотря на стагнацию и незначительное снижение уровня заполняемости, на качественные гибкие офисные пространства по-прежнему сохраняется достаточно высокий интерес со стороны крупных корпораций, подчеркивает Алена Волобуева.
Объем коворкингов Москвы — 375 тыс. кв. м. С начала года введено 90 тыс. кв. м. Средневзвешенный показатель заполняемости по рынку — примерно 80%.
Средняя ставка для рабочего места в пространствах сетевых операторов составляет 39 218 рублей в месяц. При этом в некоторых районах за пределами Садового кольца можно найти рабочее место за 20–25 тыс. рублей в месяц.
Легкая заморозка
В Москве арендаторы активно ищут офисы меньшей площади и подешевле. С одной стороны, это обеспечивает спрос до конца года, с другой — позволяет прогнозировать сокращение спроса в 2023 году, когда переезды завершатся.
В Петербурге во второй половине года освободится 70–150 тыс. кв. м офисных площадей и уровень вакантности достигнет 10–11%. Но эксперты не считают этот уровень критичным.
До конца 2022 года не ожидается существенного изменения коммерческих условий. Рост ставок аренды сдерживается свободным предложением на рынке, в то время как высокие эксплуатационные расходы не позволяют собственникам снижать ставки.
Исходя из продолжительности девелоперского цикла, в 2022 и 2023 годах на рынке Петербурга должно появиться примерно 400 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Однако планы с высокой степенью вероятности будут пересмотрены и реализация проектов затянется. А пока новые проекты не стартуют даже на стадии проектирования. Кроме удорожания стройматериалов, экономической нестабильности и прочего, специалисты не могут спрогнозировать спрос.
Торговые страдания
«Один из самых пострадавших сегментов — торговая недвижимость. Несмотря на активные переговоры с ретейлерами из списка стран, которые имеют возможность развивать бизнес в России, сегмент находится в ситуации неопределенности. Мы наблюдаем массовые заявления об уходе иностранных брендов, однако неясно, как быстро эти площади в дальнейшем могут быть реализованы и кто их займет», — отмечает Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia.
По итогам полугодия в Петербурге общий объем торговой недвижимости оценивается в 4,38 млн кв. м. Большинство экспертов сомневается, что рынок пополнится новыми объектами до конца года, а в первой половине года введен один ТЦ площадью 27 тыс. кв. м.
В Москве открылись три ТЦ совокупной арендопригодной площадью 25 тыс. кв. м — 11% от годового плана по вводу торговых объектов. До конца года возможен ввод 227 тыс. кв. м, в том числе из-за переноса сроков сдачи.
Ситуация со спросом ставит всех в тупик. «В текущих реалиях сложно спрогнозировать сроки экспозиции, особенно это касается тех площадок, которые ранее занимали международные мастодонты рынка. Заменить сразу все площадки другими арендаторами будет проблематично, для этого нужны большие финансовые вложения и налаженные логистические цепочки — как для локальных брендов, так и для новых иностранных операторов», — уверена Светлана Московченко.
Торговля меняет форматы
Пока арендные ставки в ТЦ Петербурга не менялись, однако по мере роста вакантности могут сократиться на 5–10%.
Уровень вакантных площадей в качественных торговых центрах Петербурга по итогам полугодия — 5,3%. При этом магазины 46 международных брендов в ТЦ остаются закрытыми. Они занимают 10% арендопригодных площадей в ТЦ города. Освободятся ли площади, неясно. В сегменте стрит-ретейла уровень вакансии составил 8,9%.
В Москве похожая ситуация. Доля вакантных площадей — 13%. Доля иностранных ретейлеров «на паузе» в малоформатных ТЦ составляет в среднем от 0 до 10%, в крупноформатных объектах — от 25 до 45%, при этом в топовых ТЦ Москвы с GLA более 100 тыс. кв. м средневзвешенная доля оценивается в 20%.
Кроме того, из-за сокращения трафика и высоких ставок из ТЦ готовятся уйти кинотеатры и фитнес-клубы.
Каким будет уровень вакансии к концу года, аналитики могут только предполагать. Просчитывается несколько сценариев. В самом печальном доля свободных площадей может дорасти до 20%.
«Геополитический кризис может лишить торговые центры ряда международных брендов, что приведет к росту вакантности, снижению доходности торговых объектов, сокращению девелоперской активности по строительству новых объектов. Мы ожидаем, что во втором полугодии определенности на рынке станет больше, и мы сможем нащупать точку опоры для построения более точных прогнозов и перспектив развития торгового сегмента», — комментирует Светлана Московченко.
По мнению экспертов, необходима реконцепция ТЦ с пересмотром форматов. «В настоящее время мы видим новые возможности для развития сегмента. Мы помним, что в свое время кризис 2014–2015 гг. привнес в торговые центры новые форматы универмагов, открыл рынку российские бренды, способствовал появлению фуд-холлов наряду с крупноформатными развлечениями для детей и подростков. Вероятно, сейчас настало время для нового витка развития в направлении создания чего-то интересного и долгоиграющего», — заключила Евгения Хакбердиева.
Спрос на склады затих
Общий объем складских помещений России по итогам полугодия 2022 года составил более 36,6 млн кв. м, из которых 53% приходится на Московский регион, 35% — на регионы России и 12% — на Петербург и Ленинградскую область.
В Московском регионе введено 886 тыс. кв. м. До конца года запланирован ввод еще 1,35 млн кв. м. Однако эксперты предполагают, что примерно треть этого объема будет сдана позже.
В Москве общий объем рынка качественной складской недвижимости по итогам полугодия составил 20,5 млн кв. м.
В Петербурге за полгода введено 69 тыс. кв. м. складской недвижимости, ожидается ввод 300 тыс. кв. м — как и в столице, с оговоркой о возможном переносе сроков сдачи.
Объем складских площадей в Петербурге составляет 3,53 млн кв. м.
«Несмотря на рекордный показатель спроса по итогам полугодия в целом, во втором квартале мы отмечали его снижение. Запросы, которые мы видим сейчас, в основном закрывают ситуативные потребности и подтверждают факт сужения горизонта планирования у пользователей складских помещений, поэтому речь идет о небольших площадях и краткосрочных договорах — до трех лет. Большинство арендаторов сейчас занимают выжидательную позицию и будут утверждать планы развития во второй половине 2022 года», — прокомментировал Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia.
В Московском регионе объем сделок в складском сегменте составил 431 тыс. кв. м, что на 67% меньше, чем в аналогичном периоде 2021 года. Однако ожидается, что до конца года будут закрыты сделки объемом около 1 млн кв. м. В структуре спроса растет доля дистрибьюторов, что ожидаемо с учетом изменившихся цепочек поставок.
В Петербурге объем сделок — примерно 190 тыс. кв. м, и это на 14% больше, чем в первой половине прошлого года. Больше половины площадей, однако, пришлось всего на одну сделку формата built-to-suit с участием логистического оператора, завершенную в начале года. 77% спроса обеспечили логистические и транспортные компании.
Складские ставки сжимаются
Объем освободившихся площадей в Московском регионе за полгода вырос в семь раз — с 87 тыс. до 632 тыс. кв. м. Уровень вакантности оценивается в 4,5–5%. Из-за роста доли вакантных площадей во втором квартале ставки сократились на 8–10%.
В сегменте качественной складской недвижимости Москвы доля вакантных площадей составила 3,75%. Средневзвешенная ставка в классе А — 6 тыс. рублей за кв. м в год.
Сегодня у компаний, уходящих с российского рынка, наблюдается существенный рост субаренды.
На рынке Петербурга уровень вакантных площадей в сегменте качественной складской недвижимости класса А — 3,75%, для проектов класса В/В+ — 1,65%. Сохраняется тенденция высокой заполняемости проектов на этапе ввода.
На петербургском рынке также довольно распространенным явлением стала субаренда. На конец полугодия в субаренде находилось 26 тыс. кв. м площадей. По словам Ивана Починщикова, субаренда положительно влияет на петербургский рынок: «Арендаторы после затяжного «рынка арендодателя», когда выбор складских площадей был минимален, в среднесрочной перспективе получили возможность выбора».
Диапазон арендных ставок при этом изменился мало относительно начала года. По сравнению с летом прошлого года рост оценивается почти в 50%. Для объектов класса А запрашиваемые ставки сохранились на уровне конца 2021 года — 5800 рублей за кв. м в год (без учета OPEX и НДС), для объектов класса В — увеличились на 4%, до 5200 рублей за кв. м в год (без учета OPEX и НДС).
Главное — достроить начатое
По словам Ивана Починщикова, после спада активности в первой половине весны спрос на складские площади частично восстановился, но мотивирован в основном интересом к динамике ставок аренды. Драйверами спроса сегодня выступают дистрибьютерские и производственные компании, сместив с пьедестала целый пласт игроков сегмента e-commerce.
В Москве девелоперы достраивают начатые проекты, несмотря на сложности со строительными материалами и инженерными системами. Опыт предыдущих кризисов показывает, что в сегменте складской недвижимости такое решение более эффективно, чем приостановка строительства.
«Итоговый показатель ввода на конец 2022 года может превысить более чем в два раза результаты 2021 года. Ожидаемый рост ввода обусловлен отложенным эффектом сделок, заключенных в конце прошлого года. Основная масса потенциальных проектов built-to-suit сейчас временно приостановлена, обсуждаются единичные проекты. Мы наблюдаем появление вакантных площадей на вторичном рынке как по схеме прямой аренды, так и в субаренду, вследствие чего компании будут рассматривать вторичные площади. Помимо того, существует вероятность освобождения площадей иностранными компаниями. Большинство игроков сейчас заняли выжидательную позицию и будут утверждать планы развития во второй половине 2022 года», — полагает Константин Фомиченко.
В Петербурге эксперты ожидают роста доли вакантных площадей до 6,5–7% и снижение ставок.
«Невысокие объемы нового спекулятивного строительства обусловлены снижающимся объемом спроса, полной приостановкой аренды новых площадей со стороны онлайн- и офлайн-ретейлеров. Так как в регионе для данного сегмента строится уже достаточно большой объем складских площадей в формате built-to-suit, не исключено, что во втором полугодии и в 2023 году высвободится часть складских площадей. Также ожидается рост вакансии в результате ухода иностранных компаний с российского рынка. Все это наряду с растущими затратами на строительство и проблемами в поставках строительных материалов сдерживает девелоперов в развитии новых спекулятивных проектов», — отметила Алена Волобуева.
По мнению Ивана Починщикова, из-за очевидных проблем с финансированием и экономической неопределенностью многие девелоперы поставили на паузу проекты разной степени проработанности. Скорее всего, до ввода в эксплуатацию в этом году будут доведены те спекулятивные проекты, строительство которых почти завершено. Но планы нового строительства пока откладываются. «Ввиду удорожания себестоимости строительства у девелоперов два пути после достройки объекта: либо держать высокие ставки аренды, заложенные в финансовой модели, проигрывать конкурентам и не заполняться, увеличивая срок экспозиции, либо придерживаться рыночных ставок, не ставить во главу угла срок окупаемости проекта и ждать лучших времен, когда можно будет наверстать упущенную выгоду», — резюмировал Иван Починщиков.
В материале использованы полугодовые отчеты компаний Knight Frank St Petersburg, Maris, IBC Real Estate, Knight Frank Russia, IPG.Estate, Nikoliers, Bright Rich | CORFAC International, «GGroup — управление активами».
По данным Colliers, по состоянию на конец второго квартала 2021 года уровень вакантности на складском рынке Петербурга максимально приблизился к нулю и достиг рекордных 0,3% (чуть более 10 тыс. кв. м) от объема рынка.
Дополнительный объем свободного предложения составляет так называемая «скрытая вакансия». Речь идет о квадратных метрах, которые могут быть освобождены, если арендуются компанией, готовой оптимизировать или вернуть часть площадей владельцам склада. По данным Colliers, уровень «скрытой вакансии» в Петербурге также крайне низок и составляет не более 3,5% от объема рынка (или порядка 120 тыс. кв. м).
Блоки, освобождающиеся при уходе арендатора или оптимизации занимаемых площадей, не успевают выходить на рынок – их поглощают другие компании. Уровень спроса остается стабильным и, несмотря на дефицит на рынке, объем арендованных за первые шесть месяцев 2021 года площадей, по предварительным данным, уже превысил 100 тыс. кв. м.
Дефицит вакантных площадей позволяет собственникам повышать запрашиваемые арендные ставки. За календарный год (с июня 2020 г. по июнь 2021 г.) средний показатель запрашиваемых ставок аренды в складах класса А увеличился на 3%, достигнув 4 600 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). При этом, в комплексах класса А, отличающихся высокой оснащенностью и техническими характеристиками, а также расположенных в наиболее востребованных локациях, запрашиваемая ставка может достигать и 4 800 – 5 000 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС ).
В классе В средний показатель запрашиваемых ставок аренды за год увеличился на 4% и составил 3 800 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС ). В то же время, запрашиваемая ставка на объекты внутри города либо рядом с КАД может быть приближена к ставкам уровня класса А – 4 000 – 4 200 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).
По прогнозам Colliers, за II полугодие 2021 г. ставки аренды могут вырасти еще на 3-5% на фоне фактического отсутствия вакантного предложения.
«Однако, в 2022 году рост среднерыночных запрашиваемых ставок аренды может составить порядка 7-10% за год. Связано это с тем, что в 2022 году на рынок выйдут новые объекты, себестоимость которых будет ощутимо выше из-за роста цен на материалы и увеличения ставок по кредитам в 2021 году», – прогнозирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
Крайне низкая доля свободных площадей увеличивает девелоперскую активность в складском сегменте. По данным Colliers, уже с начала 2021 года в Санкт-Петербурге было продано более 37 га, где планируется строительство промышленных и складских объектов как для собственных нужд, так и для сдачи в аренду. В 2020 году под эти цели было продано всего 5 га.
«В условиях растущей себестоимости строительства (из-за удорожания материалов и проектного финансирования) девелопер более заинтересован в создании проекта built-to-suit, нежели в строительстве спекулятивного объекта. Проекты built-to-suit в большей степени удовлетворяют специфическим требованиям будущих арендаторов и, в то же время, гарантируют инвестору стабильный cash-flow, когда договор аренды заключается на 10-15 лет. В будущем девелоперская активность будет сосредоточена в создании проектов built-to-suit или в спекулятивных объектах с pre-let контрактами – предварительными договорами с якорными арендаторами, заключенными еще на стадии проектирования объектов», - комментирует Андрей Косарев.
До конца 2021 года девелоперами запланировано к вводу порядка 200 тыс. кв. м качественных складских площадей, однако этот прирост не окажет влияния на уровень вакантности – более половины от заявленных к вводу спекулятивных площадей уже заполнены.
Спрос на премиальные участки для строительства загородных домов растет, а цены на сотку за последний год в некоторых поселках класса де-люкс удвоились. Покупатели приобретают дома для постоянной жизни за городом, а застройщики постепенно готовятся уходить в строительство менее дорогих домов. Эксперты «Метриум» рассказывают о пяти главных тенденциях загородного рынка высокобюджетного жилья Московского региона.
По сравнению с аналогичным периодом 2019 года рынок загородной премиальной недвижимости вышел из кризиса: восстановилось прежнее число сделок, а девелоперы начали реализацию новых проектов. Однако вместе с привычными показателями активности вернулись и старые проблемы, которые определяют тенденции загородного рынка. О них рассказывают эксперты «Метриум».
- Клиенты раскупают участки для строительства
Спустя год после начала пандемии покупатели фактически вернулись на «старый» рынок загородного жилья, потому что за последний год девелоперы не вывели в продажу крупных коттеджных поселков. Если клиент не хочет приобретать вторичную недвижимость или его не удовлетворяют новые предложения (которых, правда, немного), то он переходит к плану «Б» – приобретает участки с подрядом и без в организованных поселках, которые уже давно представлены на рынке.
«Из-за роста спроса на участки произошло резкое увеличение цен на них, – констатирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Если в 2019 году (до пандемии) в среднем сотка в элитных поселках обходилась в 700 тыс. – 1,2 млн рублей, то сейчас ее стоимость может достигать 4,5 млн рублей. Клиенты в целом смирились с таким скачком цен, так как многие предпочитают создать с нуля дом мечты, чем искать его на вторичном рынке».
- Покупатели переключаются на «вторичку»
Дефицит нового предложения элитных коттеджей подталкивает покупателей к выбору не только участков для строительства, но и к поиску недвижимости на вторичном рынке. Сейчас в этом секторе проходят около 80% сделок на рынке элитного загородного жилья. Однако, в отличие от участков, приобретаемые домовладения в целом сохранили свои стандартные параметры. Как правило, речь идет о домах с 4-5 спальнями (450-500 кв.м) на участке площадью около 20 соток.
Также покупатели вновь заинтересовались предложениями в поселках, которые давно представлены на рынке, но раньше не пользовались большим спросом. Помимо ограниченности нового предложения, стимулирует интерес к старым поселкам улучшение их транспортной доступности и активное заселение, которое делает повседневную жизнь в них более насыщенной.
По прогнозу аналитиков «Метриум», основная активность во вторичном сегменте будет сосредоточена и в будущем. Есть устойчивый спрос на дома под ключ с готовыми дизайнерскими и техническими решениями, поэтому вариант с индивидуальным строительством подходит далеко не всем. При этом новое предложение ограничено, поэтому и впредь покупатели будут идти преимущественно на вторичный рынок.
- В приоритете дома для постоянного пребывания
За период пандемии, самоизоляции и прочих ограничений многие потенциальные покупатели отвыкли от постоянной жизни в большом городе. Если раньше загородный дом рассматривался как дача, резиденция на выходные, а основная часть времени проводилась в городе, то сегодня взгляд изменился – люди хотят жить преимущественно за городом, время от времени приезжая в центр по делам. С этой точки зрения клиенты выбирают дом. Основной критерий при этом транспортная доступность, поэтому клиентов все больше интересуют дома вдоль платных трасс, по которым из центра столицы из Подмосковья можно добраться за 30-40 минут.
- Застройщики продают камерные поселки
Активность девелоперов загородного элитного жилья сохраняется на низком уровне. Это связано в целом с нестабильностью в экономике и с объективными ограничениями для расширения предложения. По мнению аналитиков «Метриум», на престижных направлениях загородного рынка остается все меньше пригодных для реализации крупных элитных проектов земельных участков – имеющиеся земли не очень подходят для этого в силу окружения или транспортной доступности. Поэтому новое предложение появляется эпизодично и ограниченно. Как правило, застройщиком старых крупных поселков удается получить под строительство небольшие участки рядом и расширить линейку. Другая стратегия – вывод в продажу компактных поселков на 8-20 домовладений. Для сравнения: во времена более активного строительства загородного элитного жилья поселки могли насчитывать по 200-700 домовладений.
- Девелоперы готовятся уходить в более доступные ценовые сегменты
Из-за ограниченности возможностей строительства элитных проектов, по данным экспертов «Метриум», застройщики готовятся сменить стратегию развития в отрасли. В частности, помимо строительства более компактных поселков, некоторые компании планируют расширять предложение загородных домов премиум и бизнес-класса. Будет более разнообразным и формат жилья: помимо индивидуальных домов появятся таунхаусы и малоэтажные комплексы. Основной покупательской аудиторией застройщики видят семейных покупателей в возрасте около 40 лет, представляющих средний бизнес, с бюджетом порядка 50-80 млн рублей. Покупатели же элитных домов будут сосредоточены на вторичном рынке, который активно обновляется за счет меняющихся жизненных планов и обстоятельств нынешних собственников.
«В целом можно сказать, что рынок загородного высокобюджетного жилья вышел из кризиса, связанного с пандемией, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Спрос повышается, активность клиентов растет, а девелоперы стремятся адаптироваться под новые реалии спроса и предложения. Полагаю, и в будущем будет сохраняться спрос на земельные участки для покупателей элитных загородных домов, но одновременно появится сегмент качественного жилья бизнес-класса, который привлечет свою аудиторию».