Рынок жилья попал в болтанку
Ситуацию на рынке строящегося жилья обоих столичных регионов по итогам первой половины 2022 года можно охарактеризовать как «разброд и шатания»: спрос, предложение и цены на новостройки то росли, то сокращались. Точных прогнозов на будущее специалисты стараются не давать.
Хотя рынок новостроек Петербурга всегда считался на несколько месяцев отстающим от московского, новые реалии по некоторым параметрам уравняли их.
По итогам первого полугодия в Ленинградской области зарегистрировано на 8% больше ДДУ относительно первой половины 2021 года, в Петербурге — на 5,5% меньше. Однако если сопоставить результаты июня текущего и прошлого года, сокращение составляет 43 и 57% соответственно. Следует напомнить, что документы на регистрацию далеко не всегда подаются в день подписания договора долевого участия, поэтому июньские показатели оказались ниже.
В Москве ДДУ зарегистрировано на 6% меньше, чем год назад. При этом регистрации в массовом сегменте сократились на 17%.
Качели спроса
В течение полугодия наблюдался всплеск спроса в марте, затем последовало снижение, и только летом спрос начал расти. Консалтинговая компания Nikoliers оценила спрос на петербургские новостройки в первой половине 2022 года в 1,28 млн кв. м, продано 33 155 квартир. Относительно первого полугодия 2021-го спрос сократился на 18%, количество реализованных квартир — на 9%.
При этом в премиум-классе продано на 36% меньше жилья, в бизнес-классе — на 21%, в сегменте «масс-маркет» — на 17%.
Очевидный рост спроса эксперты отметили в июне — относительно мая на 20–25%. Причина — возобновленная программа льготной ипотеки. По разным данным, доля ипотечных сделок в структуре продаж составила 77–94%.
По оценке компании «ПроГород» (входит в Группу ВЭБ.РФ), продажи в Московском регионе упали на 43% относительно прошлого года. А относительно первого квартала текущего года во втором сокращение в старых границах Москвы составило 38%, в Новой Москве — 44%, а в Московской области — 50%.
По данным компании «Бон Тон», по итогам полугодия продажи в столичном регионе упали на 13%, а в бизнес-классе — на 33%.
Здесь также драйвером спроса выступила льготная ипотека. Спрос, по общей оценке, вырос в июне, после снижения ипотечных ставок. Возможно, по итогам июля показатели спроса подрастут.
Как заявил Анатолий Печатников, заместитель президента-председателя правления ВТБ, ипотечный рынок пока далек от насыщения, поэтому банк рассчитывает на рост активности заемщиков. «Второе полугодие может показать прирост продаж ипотеки примерно в 1,5 раза относительно первого, что позволит рынку улучшить результат «пандемийного» 2020 года в пределах 10%. При этом размер ипотечного портфеля на рынке достигнет 14,8 трлн рублей, увеличившись по сравнению с началом года на 15%», — уточнил он.
Многие компании отметили восстановление спроса в июне, однако, по их мнению, достичь допандемийных значений и даже значений прошлого года вряд ли удастся. «Ситуацию на рынке в этом году нельзя назвать простой. Снижение ключевой ставки и смягчение условий льготных программ оживили спрос на недвижимость. Уже в июне в нашу компанию обратилось гораздо больше клиентов, чем в мае. Однако восстановления спроса до уровня прошлого года ждать не стоит», — говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
Апартаменты, по утверждению Сергея Софронова, коммерческого директора ГК «ПСК», тоже пользуются популярностью: «Доходная недвижимость в виде апартаментов также востребована, поскольку она только и делает, что подтверждает свою состоятельность практикой эксплуатации — сдачи в аренду. Поэтому да, спрос будет постепенно расти. Заметной эта тенденция будет уже осенью».
Участники столичного рынка новостроек настроены более оптимистично. «Спрос есть и сейчас, просто он существенно ниже, чем в 2021 году. Даже на текущем неактивном рынке есть успешные проекты. Например, мы видим в некоторых из них темпы продаж, сопоставимые со среднегодовыми 2021 года», — рассуждает Денис Филиппов, директор по продажам Hutton Development.
Он ожидает во второй половине года спрос выше, чем во втором квартале. Причины для этого есть: предпосылки к росту курса валют, истечение среднесрочных высокодоходных депозитов физлиц, возникший в результате нестабильности первого квартала отложенный и еще не реализованный спрос, падение стоимости ипотеки.
Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION, указывает: «Что касается высокобюджетного сегмента, то еще одна причина затихания спроса — ограниченность предложения. Многие клиенты ждали выхода новых проектов по привлекательным ценам и просто мониторили рынок».
Многие столичные застройщики простимулировали спрос совместными с банками ипотечными программами под 0,1% годовых. «Субсидированные программы стали активно развиваться в июне и уже в том же месяце дали результат — число сделок по ДДУ на рынке новостроек старой Москвы увеличилось на 28% к маю. В ближайшей перспективе мы ожидаем, что количество сделок должно постепенно восстанавливаться до уровня 2020 года», — заявил Денис Бобков, руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS.
«Кроме того, выход на рынок новых проектов, которые по понятным причинам придержали старты продаж, еще больше подстегнет спрос среди покупателей», — добавил Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.
По мнению Сергея Нюхалова, заместителя директора по продажам ГК «Гранель», на спрос положительно влияют также специальные акции застройщиков, стимулируя покупательскую активность. Скидки составляют в среднем 5–7%, но могут доходить и до 10%.
Предложение притормозило
С марта застройщики несколько притормозили вывод на рынок новых проектов. Сегодня они выводятся, однако чаще это новые очереди в масштабных проектах (как правило, крупных застройщиков), небольшие проекты на один-два корпуса или реконструкция исторических зданий.
По данным компании Nikoliers, на конец первого полугодия общий объем предложения на рынке жилой недвижимости Москвы (без учета элит-класса) составил 2,3 млн кв. м, что на 25% больше, чем в прошлом квартале, и на 35% больше, чем за аналогичный период 2021 года.
По данным «Метриум», в конце июня на рынке новостроек массового сегмента продавались квартиры в 89 ЖК. Общий объем предложения составил 861,6 тыс. кв. м — примерно 18,4 тыс. квартир. В бизнес-сегменте предложение оценивалось в 12,8 тыс. квартир общей площадью 868,3 тыс. кв. м в 93 ЖК. В Новой Москве продавалось более 12,1 тыс. квартир совокупной площадью 614,2 тыс. кв. м в 32 ЖК.
Как отмечает Алексей Лухтан, к началу апреля рынок столкнулся с минимальным выводом в продажу новых объемов жилья. Особенно это было заметно у региональных девелоперов, что было связано с повышением ключевой ставки в первую очередь. «Сейчас, когда ситуация в стране стабилизируется, ставки по кредитам значительно снизились, а застройщики наладили закупки стройматериалов среди отечественных поставщиков, проекты начинают выходить на рынок продаж», — добавил он.
По мнению Дениса Бобкова, застройщики не торопятся выводить на рынок большие объемы нового жилья, поскольку это позволяет им регулировать также спрос и цены.
«На сегодняшний момент большая часть предложения премиальных новостроек находится на заключительной стадии готовности — это более 40% всего объема, выставленного на продажу», — говорит Елена Тарасова.
При этом, по ее словам, начиная с конца второго — начала третьего квартала дефицит премиальных и элитных проектов начинает восполняться. За последние два-три месяца линейка предложения заметно расширилась — старт продаж был анонсирован в шести новых проектах, и в ближайшее время рынок ждет выхода новых комплексов. Пока лоты забронированы, сделки ожидаются позже, когда истечет срок депозитов.
Денис Филиппов полагает, что ситуация с выводом новых проектов складывается по-разному: «Если у компании есть достаточный портфель проектов в реализации, коррелирующий с их видением экономической ситуации, то новые проекты откладываются. Если текущий этап жизненного цикла компании можно описать словами "через год нечего будет строить", то, скорее всего, такие компании сейчас активно работают над формированием портфеля новых проектов».
При этом у любой компании есть неуверенность в потребительском спросе и себестоимости строительства. Причем, как указывает Денис Филиппов, речь идет о периоде в три-пять лет: «Требуется время, чтобы сформировалась новая практика рынков. Как рынка продажи конечному потребителю, так и рынков генподряда, инженерного оборудования и стройматериалов».
По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, в Петербургской агломерации в первом полугодии на рынок выведено немногим больше 1,2 млн кв. м жилья — на 42% меньше, чем годом раньше. Оживление зафиксировано со второй половины мая. Сейчас совокупный объем предложения оценивается примерно в 3 млн кв. м.
Аналитики Knight Frank St. Petersburg подсчитали: в элитном сегменте Петербурга объем свободного предложения увеличился на 26% по сравнению с первым полугодием 2021 года и составил 134,7 тыс. кв. м (1094 квартиры). До конца 2022-го запланирован ввод в эксплуатацию четырех объектов жилой площадью около 74 тыс. кв. м.
«Прошло достаточно времени с момента ухода иностранных компаний и поставщиков из России, большинство девелоперов смогли найти альтернативу и перестроить логистику. Поэтому ситуация постепенно стабилизируется и застройщики стали более активны с выводом новых проектов на рынок», — полагает Виталий Коробов, директор компании Element Development.
Ян Фельдман также отмечает: массовая заморозка новых проектов уже прекратилась, застройщики будут выводить объекты по плану, который сможет поддерживать необходимый объем предложения на рынке.
Не все компании корректировали сроки вывода на рынок своих проектов и сроки сдачи. От планов не отказались те, кто имеет проекты в высокой степени готовности, либо, наоборот, недавно начатые: работая в графике, они успели заменить поставщиков. Еще один вариант — приобретенные про запас стройматериалы.
Сергея Софронова заставляет верить в то, что застройщики массово не будут откладывать вывод новых проектов, наличие большого земельного банка — в прошлом году многие крупные девелоперы активно пополняли его.
Цены успокаиваются
Рост цен на рынке новостроек был обусловлен несколькими факторами. Это и льготная ипотека, и удорожание материалов, и необходимость выстраивать новые логистические цепочки, и — временами — недостаточное предложение. Как отмечают эксперты Циан.Аналитика, удорожание заставляет застройщиков отказываться от продажи квартир с отделкой и меблировкой. «Доля жилья с отделкой снизилась на фоне санкций с 62,1 до 59,6%. Сегодняшние покупатели приобретают жилье без отделки по цене квартир с отделкой два месяца назад», — констатируют они.
По данным компании «Метриум», на рынке массовых новостроек Москвы по итогам полугодия средневзвешенная цена выросла на 7%, хотя в течение второго квартала она снизилась на 1,1%. В проектах бизнес-класса рост составил 9,1% за полугодие, средний бюджет сделки увеличился на 7,1%, до 29,1 млн рублей. В новостройках Новой Москвы рост составил 4,5% (+1,8% во втором квартале). К концу полугодия средний бюджет предложения составил 11,3 млн рублей, увеличившись на 8% с января по июль.
В Петербурге, подсчитали аналитики Nikoliers, если средневзвешенная цена в первом квартале выросла на 14–17% в зависимости от класса жилья, то теперь она вернулась к прежним параметрам, прибавляя 2–3% в квартал.
Аналитики Группы RBI также отмечают замедление роста цен: по итогам второго квартала средняя цена квадратного метра в комфорт-классе прибавила 1%, в бизнес-классе — 5%. Причем рост в этом сегменте обеспечили новые проекты — изначально более дорогие.
По данным Knight Frank St. Petersburg, средневзвешенная цена в элитном сегменте выросла на 6% и во втором квартале также снижалась. По мнению аналитиков, в ближайшее время можно ожидать снижения цен, но это может продлиться только до момента, когда курс валют перестанет снижаться.
«Вне зависимости от сегмента в новых проектах цены не снижаются. Они выходят в продажу на уровне среднего предложения в конкретных локациях и сопоставимых проектах у конкурентов. И далее меняются по мере готовности домов», — прокомментировал Сергей Софронов.
Статус: не жилье
Отдельный сегмент рынка — апартаменты, которые Госдума после долгих споров решила не приравнивать к жилью. Тем не менее люди приобретают апартаменты в том числе для проживания.
По разным данным, в Петербурге в июне резко сократился объем предложения, а также количество строящихся корпусов. По подсчетам экспертов проекта «Avenue-Apart на Дыбенко», в строительстве на конец полугодия находилось 17,9 тыс. юнитов, расположенных в 35 объектах.
По некоторым данным, с января по июнь включительно спрос на покупку апартаментов вырос на 25,31% относительно аналогичного периода прошлого года.
Эксперты компании Nikoliers ожидают до конца года ввод более 12,5 тыс. лотов. Сейчас петербургский рынок насчитывает примерно 13 тыс. юнитов.
Как сообщает компания Knight Frank St. Petersburg, объем продаж всех форматов апартаментов снизился на 40% относительно первой половины 2021 года и стал сопоставим с результатами аналогичного периода 2017 года. Объем продаж составил 1,1 тыс. юнитов общей площадью 35,7 тыс. кв. м: 71% продаж пришелся на лоты сервисного формата, 24% — рекреационного, остальные 5% — на юниты несервисного формата и элитные апартаменты.
Цены за полугодие выросли на разных объектах не везде одинаково — от 14 до 32%, и на начало июля составили: 273 тыс. рублей за 1 кв. м сервисных апартаментов, 318 тыс. рублей — несервисных, 316 тыс. рублей — рекреационных.
С одной стороны, цены выросли заметно, с другой — апартаменты подпадают под программу льготного кредитования.
В Москве в первой половине года в продаже находилось 79 проектов массового сегмента и бизнес-класса, подсчитали аналитики «Метриум». Объем предложения на конец июня составил 6,5 тыс. лотов общей площадью 249,2 тыс. кв. м. За полгода объем предложения вырос на 32,1%.
Цены в апартаментах бизнес-класса выросли на 1,9% за полгода, но за квартал сократились на 3,2%. В апартаментах массового сегмента цены росли в течение всего полугодия: на 8% за полгода, на 2,3% за второй квартал.
Смелые прогнозы
В общем и целом участники рынка довольно позитивно оценивают перспективы рынка новостроек — и в Москве, и в Петербурге. «На мой взгляд, спрос во второй половине года останется на уровне июня, возможно, с небольшим ростом. Вывод основан на появлении накопившегося отложенного спроса за предыдущие несколько месяцев — его стимулируют программа льготной ипотеки и окончание сроков действия банковских вкладов под увеличенные проценты», — говорит Сергей Янчуков, генеральный директор компании «МАНГАЗЕЯ ДЕВЕЛОПМЕНТ».
Застройщики ожидают восстановления спроса, поскольку связывают с ним возможность повышать цены. «Рост цен напрямую зависит от спроса, то есть чем он выше, тем дороже предложение. Мы уже видим, что покупатели стали намного активнее. Возможно, к концу года спрос на московском рынке восстановится до показателей начала года», — надеется Алексей Лухтан.
Сергей Нюхалов ожидает ценовой стабильности на рынке новостроек масс-маркет: «Соотношение спроса и предложения становится сбалансированным. Более того, количество объектов на рынке увеличивается, что заметно расширяет выбор. Новостройки будут дорожать в основном только по мере роста строительной готовности».
«Думаю, что спрос и ценовую политику во втором полугодии будет определять количество новых проектов, которые девелоперы выведут на рынок, а макроэкономическая ситуация сегодня, на мой взгляд, мало способствует этому. Возможно, что-то начнет проясняться к осени», — рассуждает Сергей Янчуков.
Елена Тарасова твердо убеждена: роста цен в дорогом сегменте не избежать. «Сейчас средневзвешенная цена на рынке премиум- и элит-классов приблизилась к отметке в 1,5 млн рублей. Цены продолжат плавный подъем до конца года. Если рассматривать более долгосрочную перспективу (пять лет), в будущем мы однозначно увидим значительное увеличение бюджета в этих сегментах. Помимо прочих факторов, на увеличение цены влияет и общий рост себестоимости строительства, а также удорожание и дефицит импортных составляющих, доля которых в высокобюджетном сегменте может доходить до 50%», — объясняет она.
У петербургских застройщиков прогнозы разные, но большинство ожидает умеренного роста цен. «Строящаяся недвижимость продолжит дорожать — и жилье и апартаменты. Стабильно высокий спрос на этот формат способствует этому. Думаю, что до конца года стоимость "квадрата"увеличится еще в пределах 5%», — полагает Виталий Коробов.
Ян Фельдман добавил: предпосылок для снижения цен нет.
Однако Сергей Софронов, например, не исключает, что до осени рост цен прекратится вообще: «В этом процессе влияние ипотеки одно из ключевых (при условии, что цены на стройматериалы в очередной раз не поднимутся). Снижение ключевой ставки, с одной стороны, уже работает на восстановление спроса. С другой — Президент дополнительно поручил рассмотреть механизм наращивания портфеля ипотечных кредитов».
Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест», также предполагает, что цены в ближайшее время расти не будут: «Сейчас цены на первичном рынке жилья стабилизировались, и вряд ли их рост продолжится, тем не менее нельзя исключать внешние факторы, которые могут повлиять на корректировку цен».
Кроме того, застройщики уверены: начатые объекты буду сданы вовремя. «Что касается сроков сдачи объектов, то мы не видим серьезных угроз для дольщиков. Как и в период пандемии, единичные случаи задержек возможны. Но покупателям не стоит беспокоиться. Все объекты будут достроены в срок. Девелоперы не заинтересованы в задержке сдачи объектов, поскольку получают доступ к средствам дольщиков только после ввода объекта в эксплуатацию», — пояснил Сергей Нюхалов.
Ян Фельдман также не ожидает крупных неприятностей с переносом сроков: «Корректировка сроков возможна лишь в тех проектах, где застройщики не смогли оперативно наладить логистические цепочки и договориться с поставщиками, снизить зависимость от иностранных материалов. Большинство, как и мы, прошли через это еще в 2014–2015 годах и уже тогда пересмотрели финансовые модели проектов».
Аналитики m2data проанализировали быстроразвивающийся рынок коворкингов и гибких сервисных офисов в Москве. Всего рассмотрено 256 объектов*. Анализировали по наличию свободных мест, параметрам, а также по классам зданий, в которых они расположены.
Соотношение количества коворкингов по административным округам Москвы на конец марта 2022 года говорит о том, что безоговорочным лидером по наличию таких пространств является ЦАО — 46,4% всех коворкингов (о которых известно m2data) расположены здесь. На втором месте — ЮАО, здесь 15,5%. На третьем — ЗАО с 9,2%. Наименьшее количество — в СЗАО, всего лишь 2,1% от общего числа.
При этом 28,9% коворкингов и гибких сервисных офисов (суммарно) имеют статус постоянно занятых, то есть арендованы на длительный срок и не имеют вакантных мест. Вакантные места в остальных объектах делятся на три типа: фиксированные, нефиксированные и места в отдельных офисах.
Аналитики m2data не выявили значительной разницы в соотношении количества мест разного типа пространств. 56,5% всех объектов, имеющих вакантные места, могут предложить резидентам места в отдельных офисах. 50,5% — имеют фиксированные рабочие места. 41,8% — нефиксированные. Часто коворкинг или гибкий сервисный офис может предложить сразу несколько типов мест.
При этом в бизнес-центрах расположены 31,7% всех коворкингов и гибких офисов Москвы. 17,2% расположены в административных зданиях. 12,9% расположены в жилых комплексах (в жилых домах). Остальные находятся в многофункциональных комплексах, бизнес-парках, особняках и других зданиях.
По наличию дополнительных услуг для резидентов (что часто является важным фактором при выборе коворкинга или гибкого сервисного офиса) предложения распределяются так:
- 28,7% объектов предлагают оформление юридического адреса;
- 39,4% имеют обустроенную зону отдыха;
- 32,3% могут предложить большую переговорную;
- 29,5% работают круглосуточно;
- 25,5% проводят мероприятия для резидентов.
Коворкинги в «Москва-Сити»
Было рассмотрено 20 коворкингов и гибких сервисных офисов в деловом центре «Москва-Сити». Почти в половине из них нет вакантных мест, они заняты на постоянной основе. Среди вакантных мест больше половины составляют фиксированные рабочие места — 63,6%. Места в отдельных офисах — 36,4%. Нефиксированные рабочие места составляют 36,3%.
При этом процент коворкингов и гибких рабочих офисов в «Москва-Сити», которые предоставляют дополнительные услуги, гораздо выше, чем в среднем по Москве. Так, юридический адрес резидентам готовы предоставить 80% объектов. Работают круглосуточно и имеют обустроенную зону отдыха 90% объектов. В 80% есть большая переговорная. И 50% коворкингов и гибких офисов проводят для своих резидентов мероприятия.
* Дата актуализации и анализа информации о коворкингах и гибких офисах — 22-25 марта 2022 года.
В 2021 году из-за резкого роста цен московские новостройки стали менее доступными, но к концу года благодаря оптимизации предложения и расширению семейной ипотеки их доступность вновь возросла. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», которые в очередной раз подсчитали коэффициент доступности новостроек в Москве. К концу 2021 года на покупку средней новой квартиры в столице ушло бы 7 лет и 9 месяцев.
Эксперты «Метриум» снова подсчитали, сколько лет понадобится московской семье со средним доходом, чтобы накопить на среднестатистическую квартиру в массовой новостройке Москвы. Для этого соотносится чистый годовой доход семьи со стоимостью такого объекта. Методология исследования описана в конце релиза.
В 2021 году коэффициент доступности новостройки в Москве изменился зигзагообразно – в первом полугодии доступность новостроек снижалась, а во втором полугодии – скорректировалась.
В IV квартале 2020 года на покупку квартиры москвичам в среднем пришлось бы откладывать 8 лет и 6 месяцев при тогдашнем уровне цен и доходов. За 2020 год коэффициент увеличился на один год, то есть доступность заметно сократилась.
В 2021 году этот процесс поначалу продолжился. В I квартале коэффициент увеличился до 8 лет и 9 месяцев и сохранился на этом уровне во II квартале. Однако в III квартале этот показатель снизился до 8 лет и 4 месяцев, а в IV квартале – до 7 лет и 9 месяцев. В итоге коэффициент доступности вернулся к уровню, который последний раз фиксировался во II квартале 2020 года (7 лет и 9 месяцев).
Аналитики «Метриум» поясняют, что такой результат обусловлен разными факторами. Прежде всего, Росстат дает заметно высокую оценку денежным доходам жителей Москвы. Если верить официальным данным ведомства, суммарный среднедушевой денежный доход в столице в 2021 году вырос на 17% по сравнению с 2020 годом.
Одновременно власти Москвы изменили методику подсчета прожиточного минимума. Если раньше суммарная стоимость продуктовой корзины обновлялась каждый квартал (и, как правило, росла), с 2021 года величина прожиточного минимума устанавливается на весь год и не меняется. Соответственно, таким образом оценка покупательной способности москвичей могла искусственно вырасти.
Вместе с тем на доступность жилья повлияла и ситуация на рынке. Средняя стоимость квартиры в новостройке массового сегмента в IV квартале 2021 года составила 12,8 млн рублей против 11,4 млн рублей в конце 2020 года. Таким образом, показатель вырос только на 13%, хотя квадратный метр подорожал за этот же период на 27%. Рост общей стоимости квартир, отмечают эксперты «Метриум», был сдержан путем оптимизации их площади. Выросла доля студий в продаже, а также заметно сократилась площадь квартир всех типов по числу комнат в них. Средняя площадь квартиры в массовой новостройке уменьшилась за 2021 год с 54,9 кв. м до 48,9 кв. м.
«Доступность новостроек удалось сохранить благодаря оптимизации площади квартир, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Если бы за год средняя площадь квартиры в продаже в массовых новостройках Москвы не сократилась на шесть квадратных метров, то стоимость такого жилья к концу года составила бы не 12,8 млн рублей, а примерно 14,5 млн рублей. И в этом случае доступность московского жилья, конечно, упала бы по итогам года и составила 8 лет и 9 месяцев. По-видимому, оптимизация предложения стала одним из факторов, который позволил удержать продажи на относительно высоком уровне во втором полугодии 2021 года, когда завершилась программа субсидирования ипотеки».
Ипотечная нагрузка на бюджет составила 48%
Аналитики «Метриум» также проанализировали, как изменилась доступность квартиры для покупателей, которые привлекали ипотеку в 2021 году. Для этого они посчитали, какую долю ежемесячный платеж по ипотеке занимает в чистом доходе московской семьи из двух работающих взрослых.[1]
По подсчетам аналитиков «Метриум», в IV квартале 2021 года среднестатистическая квартира в массовой новостройке в ипотеку обошлась бы семье в 48% их чистого денежного дохода. Между тем в IV квартале 2020 года этот показатель составлял 51%. Снижение ипотечной нагрузки стало возможным благодаря сдержанному росту ипотечных ставок, который произошел во второй половине 2021 года. По данным ЦБ РФ, в декабре 2020 года этот показатель составил 7,4%, в конце I квартала 2021 – 7,2%, в конце II квартала – 7,1%, в конце III квартала – 7,7%, в конце IV квартала – 7,8%.
«Рынок ипотеки во второй половине прошлого года поддержало расширение программы субсидий для семей, – говорит Надежда Коркка. – Если раньше кредит со ставкой под 4-5% годовых могли получить только семьи, в которых два и более детей, то с лета 2021 года в семейную ипотеку включили семьи с одним ребенком, а таких гораздо больше. Молодые семьи – это основной клиент на рынке новостроек. После расширения программы они постепенно начали приходить на рынок новостроек, что позволило поддержать спрос во втором полугодии 2021 года, а средние ставки по рынку ипотеки росли умеренно, хотя уже к концу прошлого года кредит по не субсидируемым программам предлагался под 9-10% годовых».
Источник: «Метриум», Росстат, ЦБ РФ
Методика
Коэффициент доступности новостроек «Метриум» рассчитывается как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру со средней по рынку ценой. При этом принимается в расчет, что они получают доход, равный среднедушевому денежному доходу москвича по данным Росстата. Из их совокупного дохода вычитается прожиточный минимум двух взрослых трудоспособных жителей Москвы, устанавливаемый властями столицы. Стоимость квартиры – это средняя цена квартиры массового сегмента рынка новостроек Москвы по данным «Метриум». Предполагается, что семья откладывает на покупку весь чистый доход за вычетом прожиточного минимума. Пример: в IV кв. 2017 года индекс доступности жилья «Метриум» составил 7,7. Это значит, что, если бы семья из двух работающих со средним на тот момент доходом собралась накопить на квартиру по средней на тот момент цене, ей понадобилось бы 7 лет и 7 месяцев.
[1] Были приняты следующие допущения: срок кредита – 20 лет; ставка по ипотеке – средневзвешенная по выданным на конец квартала кредитам по данным ЦБ РФ; первоначальный взнос – 20% от стоимости квартиры. Стоимость квартиры – средняя цена по рынку новостроек массового сегмента на конец квартала предполагаемой покупки.