Рынок жилья попал в болтанку
Ситуацию на рынке строящегося жилья обоих столичных регионов по итогам первой половины 2022 года можно охарактеризовать как «разброд и шатания»: спрос, предложение и цены на новостройки то росли, то сокращались. Точных прогнозов на будущее специалисты стараются не давать.
Хотя рынок новостроек Петербурга всегда считался на несколько месяцев отстающим от московского, новые реалии по некоторым параметрам уравняли их.
По итогам первого полугодия в Ленинградской области зарегистрировано на 8% больше ДДУ относительно первой половины 2021 года, в Петербурге — на 5,5% меньше. Однако если сопоставить результаты июня текущего и прошлого года, сокращение составляет 43 и 57% соответственно. Следует напомнить, что документы на регистрацию далеко не всегда подаются в день подписания договора долевого участия, поэтому июньские показатели оказались ниже.
В Москве ДДУ зарегистрировано на 6% меньше, чем год назад. При этом регистрации в массовом сегменте сократились на 17%.
Качели спроса
В течение полугодия наблюдался всплеск спроса в марте, затем последовало снижение, и только летом спрос начал расти. Консалтинговая компания Nikoliers оценила спрос на петербургские новостройки в первой половине 2022 года в 1,28 млн кв. м, продано 33 155 квартир. Относительно первого полугодия 2021-го спрос сократился на 18%, количество реализованных квартир — на 9%.
При этом в премиум-классе продано на 36% меньше жилья, в бизнес-классе — на 21%, в сегменте «масс-маркет» — на 17%.
Очевидный рост спроса эксперты отметили в июне — относительно мая на 20–25%. Причина — возобновленная программа льготной ипотеки. По разным данным, доля ипотечных сделок в структуре продаж составила 77–94%.
По оценке компании «ПроГород» (входит в Группу ВЭБ.РФ), продажи в Московском регионе упали на 43% относительно прошлого года. А относительно первого квартала текущего года во втором сокращение в старых границах Москвы составило 38%, в Новой Москве — 44%, а в Московской области — 50%.
По данным компании «Бон Тон», по итогам полугодия продажи в столичном регионе упали на 13%, а в бизнес-классе — на 33%.
Здесь также драйвером спроса выступила льготная ипотека. Спрос, по общей оценке, вырос в июне, после снижения ипотечных ставок. Возможно, по итогам июля показатели спроса подрастут.
Как заявил Анатолий Печатников, заместитель президента-председателя правления ВТБ, ипотечный рынок пока далек от насыщения, поэтому банк рассчитывает на рост активности заемщиков. «Второе полугодие может показать прирост продаж ипотеки примерно в 1,5 раза относительно первого, что позволит рынку улучшить результат «пандемийного» 2020 года в пределах 10%. При этом размер ипотечного портфеля на рынке достигнет 14,8 трлн рублей, увеличившись по сравнению с началом года на 15%», — уточнил он.
Многие компании отметили восстановление спроса в июне, однако, по их мнению, достичь допандемийных значений и даже значений прошлого года вряд ли удастся. «Ситуацию на рынке в этом году нельзя назвать простой. Снижение ключевой ставки и смягчение условий льготных программ оживили спрос на недвижимость. Уже в июне в нашу компанию обратилось гораздо больше клиентов, чем в мае. Однако восстановления спроса до уровня прошлого года ждать не стоит», — говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
Апартаменты, по утверждению Сергея Софронова, коммерческого директора ГК «ПСК», тоже пользуются популярностью: «Доходная недвижимость в виде апартаментов также востребована, поскольку она только и делает, что подтверждает свою состоятельность практикой эксплуатации — сдачи в аренду. Поэтому да, спрос будет постепенно расти. Заметной эта тенденция будет уже осенью».
Участники столичного рынка новостроек настроены более оптимистично. «Спрос есть и сейчас, просто он существенно ниже, чем в 2021 году. Даже на текущем неактивном рынке есть успешные проекты. Например, мы видим в некоторых из них темпы продаж, сопоставимые со среднегодовыми 2021 года», — рассуждает Денис Филиппов, директор по продажам Hutton Development.
Он ожидает во второй половине года спрос выше, чем во втором квартале. Причины для этого есть: предпосылки к росту курса валют, истечение среднесрочных высокодоходных депозитов физлиц, возникший в результате нестабильности первого квартала отложенный и еще не реализованный спрос, падение стоимости ипотеки.
Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION, указывает: «Что касается высокобюджетного сегмента, то еще одна причина затихания спроса — ограниченность предложения. Многие клиенты ждали выхода новых проектов по привлекательным ценам и просто мониторили рынок».
Многие столичные застройщики простимулировали спрос совместными с банками ипотечными программами под 0,1% годовых. «Субсидированные программы стали активно развиваться в июне и уже в том же месяце дали результат — число сделок по ДДУ на рынке новостроек старой Москвы увеличилось на 28% к маю. В ближайшей перспективе мы ожидаем, что количество сделок должно постепенно восстанавливаться до уровня 2020 года», — заявил Денис Бобков, руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS.
«Кроме того, выход на рынок новых проектов, которые по понятным причинам придержали старты продаж, еще больше подстегнет спрос среди покупателей», — добавил Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.
По мнению Сергея Нюхалова, заместителя директора по продажам ГК «Гранель», на спрос положительно влияют также специальные акции застройщиков, стимулируя покупательскую активность. Скидки составляют в среднем 5–7%, но могут доходить и до 10%.
Предложение притормозило
С марта застройщики несколько притормозили вывод на рынок новых проектов. Сегодня они выводятся, однако чаще это новые очереди в масштабных проектах (как правило, крупных застройщиков), небольшие проекты на один-два корпуса или реконструкция исторических зданий.
По данным компании Nikoliers, на конец первого полугодия общий объем предложения на рынке жилой недвижимости Москвы (без учета элит-класса) составил 2,3 млн кв. м, что на 25% больше, чем в прошлом квартале, и на 35% больше, чем за аналогичный период 2021 года.
По данным «Метриум», в конце июня на рынке новостроек массового сегмента продавались квартиры в 89 ЖК. Общий объем предложения составил 861,6 тыс. кв. м — примерно 18,4 тыс. квартир. В бизнес-сегменте предложение оценивалось в 12,8 тыс. квартир общей площадью 868,3 тыс. кв. м в 93 ЖК. В Новой Москве продавалось более 12,1 тыс. квартир совокупной площадью 614,2 тыс. кв. м в 32 ЖК.
Как отмечает Алексей Лухтан, к началу апреля рынок столкнулся с минимальным выводом в продажу новых объемов жилья. Особенно это было заметно у региональных девелоперов, что было связано с повышением ключевой ставки в первую очередь. «Сейчас, когда ситуация в стране стабилизируется, ставки по кредитам значительно снизились, а застройщики наладили закупки стройматериалов среди отечественных поставщиков, проекты начинают выходить на рынок продаж», — добавил он.
По мнению Дениса Бобкова, застройщики не торопятся выводить на рынок большие объемы нового жилья, поскольку это позволяет им регулировать также спрос и цены.
«На сегодняшний момент большая часть предложения премиальных новостроек находится на заключительной стадии готовности — это более 40% всего объема, выставленного на продажу», — говорит Елена Тарасова.
При этом, по ее словам, начиная с конца второго — начала третьего квартала дефицит премиальных и элитных проектов начинает восполняться. За последние два-три месяца линейка предложения заметно расширилась — старт продаж был анонсирован в шести новых проектах, и в ближайшее время рынок ждет выхода новых комплексов. Пока лоты забронированы, сделки ожидаются позже, когда истечет срок депозитов.
Денис Филиппов полагает, что ситуация с выводом новых проектов складывается по-разному: «Если у компании есть достаточный портфель проектов в реализации, коррелирующий с их видением экономической ситуации, то новые проекты откладываются. Если текущий этап жизненного цикла компании можно описать словами "через год нечего будет строить", то, скорее всего, такие компании сейчас активно работают над формированием портфеля новых проектов».
При этом у любой компании есть неуверенность в потребительском спросе и себестоимости строительства. Причем, как указывает Денис Филиппов, речь идет о периоде в три-пять лет: «Требуется время, чтобы сформировалась новая практика рынков. Как рынка продажи конечному потребителю, так и рынков генподряда, инженерного оборудования и стройматериалов».
По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, в Петербургской агломерации в первом полугодии на рынок выведено немногим больше 1,2 млн кв. м жилья — на 42% меньше, чем годом раньше. Оживление зафиксировано со второй половины мая. Сейчас совокупный объем предложения оценивается примерно в 3 млн кв. м.
Аналитики Knight Frank St. Petersburg подсчитали: в элитном сегменте Петербурга объем свободного предложения увеличился на 26% по сравнению с первым полугодием 2021 года и составил 134,7 тыс. кв. м (1094 квартиры). До конца 2022-го запланирован ввод в эксплуатацию четырех объектов жилой площадью около 74 тыс. кв. м.
«Прошло достаточно времени с момента ухода иностранных компаний и поставщиков из России, большинство девелоперов смогли найти альтернативу и перестроить логистику. Поэтому ситуация постепенно стабилизируется и застройщики стали более активны с выводом новых проектов на рынок», — полагает Виталий Коробов, директор компании Element Development.
Ян Фельдман также отмечает: массовая заморозка новых проектов уже прекратилась, застройщики будут выводить объекты по плану, который сможет поддерживать необходимый объем предложения на рынке.
Не все компании корректировали сроки вывода на рынок своих проектов и сроки сдачи. От планов не отказались те, кто имеет проекты в высокой степени готовности, либо, наоборот, недавно начатые: работая в графике, они успели заменить поставщиков. Еще один вариант — приобретенные про запас стройматериалы.
Сергея Софронова заставляет верить в то, что застройщики массово не будут откладывать вывод новых проектов, наличие большого земельного банка — в прошлом году многие крупные девелоперы активно пополняли его.
Цены успокаиваются
Рост цен на рынке новостроек был обусловлен несколькими факторами. Это и льготная ипотека, и удорожание материалов, и необходимость выстраивать новые логистические цепочки, и — временами — недостаточное предложение. Как отмечают эксперты Циан.Аналитика, удорожание заставляет застройщиков отказываться от продажи квартир с отделкой и меблировкой. «Доля жилья с отделкой снизилась на фоне санкций с 62,1 до 59,6%. Сегодняшние покупатели приобретают жилье без отделки по цене квартир с отделкой два месяца назад», — констатируют они.
По данным компании «Метриум», на рынке массовых новостроек Москвы по итогам полугодия средневзвешенная цена выросла на 7%, хотя в течение второго квартала она снизилась на 1,1%. В проектах бизнес-класса рост составил 9,1% за полугодие, средний бюджет сделки увеличился на 7,1%, до 29,1 млн рублей. В новостройках Новой Москвы рост составил 4,5% (+1,8% во втором квартале). К концу полугодия средний бюджет предложения составил 11,3 млн рублей, увеличившись на 8% с января по июль.
В Петербурге, подсчитали аналитики Nikoliers, если средневзвешенная цена в первом квартале выросла на 14–17% в зависимости от класса жилья, то теперь она вернулась к прежним параметрам, прибавляя 2–3% в квартал.
Аналитики Группы RBI также отмечают замедление роста цен: по итогам второго квартала средняя цена квадратного метра в комфорт-классе прибавила 1%, в бизнес-классе — 5%. Причем рост в этом сегменте обеспечили новые проекты — изначально более дорогие.
По данным Knight Frank St. Petersburg, средневзвешенная цена в элитном сегменте выросла на 6% и во втором квартале также снижалась. По мнению аналитиков, в ближайшее время можно ожидать снижения цен, но это может продлиться только до момента, когда курс валют перестанет снижаться.
«Вне зависимости от сегмента в новых проектах цены не снижаются. Они выходят в продажу на уровне среднего предложения в конкретных локациях и сопоставимых проектах у конкурентов. И далее меняются по мере готовности домов», — прокомментировал Сергей Софронов.
Статус: не жилье
Отдельный сегмент рынка — апартаменты, которые Госдума после долгих споров решила не приравнивать к жилью. Тем не менее люди приобретают апартаменты в том числе для проживания.
По разным данным, в Петербурге в июне резко сократился объем предложения, а также количество строящихся корпусов. По подсчетам экспертов проекта «Avenue-Apart на Дыбенко», в строительстве на конец полугодия находилось 17,9 тыс. юнитов, расположенных в 35 объектах.
По некоторым данным, с января по июнь включительно спрос на покупку апартаментов вырос на 25,31% относительно аналогичного периода прошлого года.
Эксперты компании Nikoliers ожидают до конца года ввод более 12,5 тыс. лотов. Сейчас петербургский рынок насчитывает примерно 13 тыс. юнитов.
Как сообщает компания Knight Frank St. Petersburg, объем продаж всех форматов апартаментов снизился на 40% относительно первой половины 2021 года и стал сопоставим с результатами аналогичного периода 2017 года. Объем продаж составил 1,1 тыс. юнитов общей площадью 35,7 тыс. кв. м: 71% продаж пришелся на лоты сервисного формата, 24% — рекреационного, остальные 5% — на юниты несервисного формата и элитные апартаменты.
Цены за полугодие выросли на разных объектах не везде одинаково — от 14 до 32%, и на начало июля составили: 273 тыс. рублей за 1 кв. м сервисных апартаментов, 318 тыс. рублей — несервисных, 316 тыс. рублей — рекреационных.
С одной стороны, цены выросли заметно, с другой — апартаменты подпадают под программу льготного кредитования.
В Москве в первой половине года в продаже находилось 79 проектов массового сегмента и бизнес-класса, подсчитали аналитики «Метриум». Объем предложения на конец июня составил 6,5 тыс. лотов общей площадью 249,2 тыс. кв. м. За полгода объем предложения вырос на 32,1%.
Цены в апартаментах бизнес-класса выросли на 1,9% за полгода, но за квартал сократились на 3,2%. В апартаментах массового сегмента цены росли в течение всего полугодия: на 8% за полгода, на 2,3% за второй квартал.
Смелые прогнозы
В общем и целом участники рынка довольно позитивно оценивают перспективы рынка новостроек — и в Москве, и в Петербурге. «На мой взгляд, спрос во второй половине года останется на уровне июня, возможно, с небольшим ростом. Вывод основан на появлении накопившегося отложенного спроса за предыдущие несколько месяцев — его стимулируют программа льготной ипотеки и окончание сроков действия банковских вкладов под увеличенные проценты», — говорит Сергей Янчуков, генеральный директор компании «МАНГАЗЕЯ ДЕВЕЛОПМЕНТ».
Застройщики ожидают восстановления спроса, поскольку связывают с ним возможность повышать цены. «Рост цен напрямую зависит от спроса, то есть чем он выше, тем дороже предложение. Мы уже видим, что покупатели стали намного активнее. Возможно, к концу года спрос на московском рынке восстановится до показателей начала года», — надеется Алексей Лухтан.
Сергей Нюхалов ожидает ценовой стабильности на рынке новостроек масс-маркет: «Соотношение спроса и предложения становится сбалансированным. Более того, количество объектов на рынке увеличивается, что заметно расширяет выбор. Новостройки будут дорожать в основном только по мере роста строительной готовности».
«Думаю, что спрос и ценовую политику во втором полугодии будет определять количество новых проектов, которые девелоперы выведут на рынок, а макроэкономическая ситуация сегодня, на мой взгляд, мало способствует этому. Возможно, что-то начнет проясняться к осени», — рассуждает Сергей Янчуков.
Елена Тарасова твердо убеждена: роста цен в дорогом сегменте не избежать. «Сейчас средневзвешенная цена на рынке премиум- и элит-классов приблизилась к отметке в 1,5 млн рублей. Цены продолжат плавный подъем до конца года. Если рассматривать более долгосрочную перспективу (пять лет), в будущем мы однозначно увидим значительное увеличение бюджета в этих сегментах. Помимо прочих факторов, на увеличение цены влияет и общий рост себестоимости строительства, а также удорожание и дефицит импортных составляющих, доля которых в высокобюджетном сегменте может доходить до 50%», — объясняет она.
У петербургских застройщиков прогнозы разные, но большинство ожидает умеренного роста цен. «Строящаяся недвижимость продолжит дорожать — и жилье и апартаменты. Стабильно высокий спрос на этот формат способствует этому. Думаю, что до конца года стоимость "квадрата"увеличится еще в пределах 5%», — полагает Виталий Коробов.
Ян Фельдман добавил: предпосылок для снижения цен нет.
Однако Сергей Софронов, например, не исключает, что до осени рост цен прекратится вообще: «В этом процессе влияние ипотеки одно из ключевых (при условии, что цены на стройматериалы в очередной раз не поднимутся). Снижение ключевой ставки, с одной стороны, уже работает на восстановление спроса. С другой — Президент дополнительно поручил рассмотреть механизм наращивания портфеля ипотечных кредитов».
Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест», также предполагает, что цены в ближайшее время расти не будут: «Сейчас цены на первичном рынке жилья стабилизировались, и вряд ли их рост продолжится, тем не менее нельзя исключать внешние факторы, которые могут повлиять на корректировку цен».
Кроме того, застройщики уверены: начатые объекты буду сданы вовремя. «Что касается сроков сдачи объектов, то мы не видим серьезных угроз для дольщиков. Как и в период пандемии, единичные случаи задержек возможны. Но покупателям не стоит беспокоиться. Все объекты будут достроены в срок. Девелоперы не заинтересованы в задержке сдачи объектов, поскольку получают доступ к средствам дольщиков только после ввода объекта в эксплуатацию», — пояснил Сергей Нюхалов.
Ян Фельдман также не ожидает крупных неприятностей с переносом сроков: «Корректировка сроков возможна лишь в тех проектах, где застройщики не смогли оперативно наладить логистические цепочки и договориться с поставщиками, снизить зависимость от иностранных материалов. Большинство, как и мы, прошли через это еще в 2014–2015 годах и уже тогда пересмотрели финансовые модели проектов».
Любой масштабный кризис приводит к непродолжительному, но мощному всплеску на рынке недвижимости. За этим правилом стоит очень сильный потребительский инстинкт – стремление сберечь свои накопления. На него накладывается другой инстинкт – стремление не упустить момент, воспользоваться обстоятельствами, пока они не стали хуже. Можно сказать, что ситуация февраля-марта 2022 г. развивалась по классическому сценарию для подобных стрессов. Совместное исследование аналитической группы Urban Awards и портала bnMAP.pro подтвердило резкий скачок спроса на жилье в половине самых востребованных новостроек. Однако эта закономерность не универсальна. Десятки проектов, в основном поставляющих доступный продукт, потеряли значительную часть своей аудитории.
Чтобы установить реальную траекторию спроса в кризисный период, эксперты премии Urban Awards подготовили выборку из 140 наиболее крупных и популярных комплексов Москвы. В ее состав были включены новостройки с квартирами и апартаментами из всех административных округов. Учитывались адреса, которые были представлены в экспозиции на протяжении всего первого квартала 2022 г. и отметились не менее чем 10-ю продажами хотя бы в одном из месяцев. Подсчет велся по заключенным договорам долевого участия (розница и мелкий опт), которые содержатся в базе ресурса bnMAP.pro.
Эффект тревожности, вызванный новостями с театра боевых действий и фондовых рынков, быстро сказался на статистике продаж в московских новостройках. Почти половина у каждого второго участника выборки (67 адресов) в феврале был зафиксирован стремительный подъем покупательской активности. С наступлением весны потребительская горячка спала – лишь в 11 случаях пиковый показатель спроса пришелся на март. Еще столько же проектов, переживших февральский подъем, смогли удержаться на прежнем уровне. Главным бенефициаром потребительской тревожности стал новомосковский ЖК «Прокшино». Серьезно расширили аудиторию в этот период ЖК «Скандинавия», ЖК Homecity, ЖК «Квартал Некрасовка». Большой выигрыш достался крупнейшим игрокам рынка. У ГК «ПИК» выросли обороты в комплексах «Матвеевский парк», «Бусиновский парк», «Амурский парк», «Волжский парк», «Люблинский парк», у компании «Донстрой» – в комплексах «Остров», «Событие» и «Символ». У всех перечисленных новостроек, по крайней мере, есть один месяц, когда выбыло более 100 квартир.
Но у большинства проектов (106 адресов) февральская «масленица» обернулась мартовским «постом». У 28 комплексов этот процесс выражался в умеренных цифрах (сокращение количества ДДУ менее чем в полтора раза). Чуть больше было тех адресов (31 единица), где продажи снизились в полтора-два раза. Еще 28 новостроек заплатили за февральский подъем двух-трехкратным спадом в марте. И наконец, для 19 крупных столичных проектов март выдался совершенно провальным – ухудшение показателей на 200% и более.
Нужно выделить группу комплексов, на которых покупательская «лихорадка» почти не повлияла. В 12 из них уровень сделок оставался стабильным на протяжении всего первого квартала. 13 фигурантов выборки пережили зиму без существенных колебаний спроса, а в марте их статистика начала заметно портиться.
Также на рынке был обнаружен довольно многочисленный (26 единиц) отряд новостроек, которые не только не получили бонусов на фоне ажиотажа, но даже, напротив, столкнулись с нарастающим упадком потребительского интереса. Преимущественно это представители самой доступной фракции жилья. Среди них жилые массивы «Новые Ватутинки» (микрорайон Центральный), «Тринити-2», «Середневский лес», «Второй Нагатинский», «Сказочный лес», «Кольская 8», «Полярная 25». Но встречаются исключения – проекты бизнес-класса «Зиларт» или Level Мичуринский».
«Не всегда кризисная обстановка в стране гарантирует застройщику повышенное внимание со стороны его клиентов. Часть аудитории – держатели относительно скромных бюджетов – в сложившихся обстоятельствах вообще отказывается от сделки. Они сильно зависят от размера ипотечной ставки, и даже ограниченный рост кредитного бремени видится ей непосильным. Соответственно, проекты, ориентированные на такую категорию покупателей, сейчас теряют в кассе», – объясняет генеральный директор оргкомитета Urban Awards Ольга Хасанова.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Объём предложения уменьшился на 13,6%, спрос спрос – на 17%. Средневзвешенная цена на рынке новостроек премиум-класса составила 747 735 руб. за кв. м (+10,1% за квартал, +7,7% за год). В элитном сегменте – 1,673 млн руб. за кв. м. (+16,8% за квартал, +61,5% за год).
Премиум-класс
По данным «Метрум», в I квартале 2022 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находилось 52 проекта с общим объемом предложения около 2 215[1] лотов (1 405 квартир и 810 апартаментов), суммарная площадь лотов составляет 222,6 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за квартал сократилось на 13,2%, а продаваемая площадь – на 11,6%. За год количество квартир и апартаментов в продаже выросло на 5,2%, при этом продаваемая площадь сократилась на 5 %.
Динамика объема предложения на первичном рынке премиальной недвижимости г. Москвы (количество лотов)
Источник: «Метриум»
В начале этого года девелоперы проявили невысокую активность относительно I квартала 2021 года. Продажи и бронирование открылись в двух проектах премиум-класса (за аналогичный период прошлого года рынок пополнился 4 комплексами).
Новые проекты на рынке новостроек премиум-класса в I квартале 2022 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Тип |
Округ |
Район |
|
1 |
Клубный дом VERNISSAGE |
Ziggurat Development |
апартаменты |
ЦАО |
Замоскворечье |
|
2 |
Logos |
SENSE |
апартаменты |
ЮАО |
Даниловский |
Источник: «Метриум»
Несмотря на существенное сокращение доли Хорошёво-Мнёвники в общей структуре предложения на 9,9 п.п., этот район сохранил лидерство по объему экспонируемых квартир и апартаментов (13,7%). Сопоставимые доли представлены в районах Беговой – 10,2% (+5,1 п.п за квартал) и Раменки – 10% (+2,3 п.п. за квартал). Менее заметный рост отмечен в районах Гагаринский (+3,3 п.п.), Филевский Парк (+2,2 п.п.). Сокращение доли произошло в локациях Марьина Роща (-3,5 п.п.) и Дорогомилово (1,9 п.п.).
Структура предложения по районам г. Москвы (количество лотов)
Источник: Метриум
В I квартале 2022 года доля апартаментов в премиальном сегменте выросла до 36,6% (+7,5 п.п.). Положительная динамика произошла за счёт выхода двух новых проектов с апартаментами, а также за счет увеличения объема предложения в комплексах «Aura Белорусская», Lunar и SLAVA. Кроме того, был отмечен высокий спрос на жилье премиум-класса в трёх крупных проектах: «Остров», «Театральный квартал» и Mod, что привело к сокращению доли квартир до 63,4%.
Структура предложения по типу лотов (количество лотов)
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности зафиксировано значительное увеличение доли предложения на этапе монтажных работ 40,7% (по итогам I квартала 2022 рост составил +16,8 п.п.). Доля предложения на начальном этапе строительства снизилась до 36,4% (-12,1 п.п.). Оставшаяся часть распределилась между лотами в новостройках на этапе отделочных работ – 10,6% (-2,9 п.п.) и в готовых корпусах – 12,3% (-1,8 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)
Источник: Метриум
В структуре предложения премиум-класса по типу отделки большая часть квартир и апартаментов продается без отделки – 46,5% (+0,4 п.п.). При этом за последний год доля таких юнитов значительно выросла (годом ранее только каждый третий лот продавался без отделки). В то же время отмечено увеличение доли лотов с отделкой white box до 32,7% (+9,8 п.п. за квартал). Рост обусловлен наращиванием предложения в проектах «Aura Белорусская», Hide и Lunar. На долю предложений с чистовой отделкой пришлось 20,8% рынка (-10,2 п.п.).
Структура предложения по типу отделки (количество лотов)
Источник: Метриум
В структуре предложения по типологиям за квартал не произошло существенных изменений. Наибольший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами (33,7%; -0,6 п.п. за квартал). На однокомнатные лоты пришлось 27,1% (-1,4 п.п.). Доля трехкомнатных и многокомнатных составила 21,3% (+0,9 п.п.) и 13% (-0,9 п.п.) соответственно. Наименьший объем в реализации традиционно заняли студии – на них пришлось 4,9% рынка (+2 п.п.).
Структура предложения по типу лотов (количество лотов)
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», в I квартале 2022 года средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 747 735 руб. Показатель вырос на 10,1% относительно IV квартала 2021 года и на 7,7% за 12 месяцев. В III квартале 2021 года наблюдалось снижение средней цены на 6,8% по сравнению с серединой 2021 года. Тогда на рынке произошел перевес в сторону предложения в корпусах на начальном этапе строительства, которые реализовывались по стартовым ценам. При этом значительный спрос на комплексы с высокой стадией строительной готовности привел к вымыванию относительно дорогого предложения.
Динамика средней цены на первичном рынке жилья премиум-сегмента Москвы, руб./кв. м
Источник: Метриум
За отчетный период наибольший рост средней цены квадратного метра произошел в Басманном районе (+24,8%) за счет изменения выборки. В самом дорогом на текущий момент районе Москвы с предложением премиум-класса – Якиманка – средняя цена квадратного метра достигла более 1,151 млн руб., повышение составило 23,2% за счет планового увеличения цен в уже представленных на рынке комплексах. В районах Пресненский, Очаково-Матвеевское, Останкинский и Гагаринский также наблюдалась положительная квартальная динамика средней цены квадратного метра в диапазоне 15-16%.
Наиболее существенное снижение показателя отмечено в районах Мещанский (-14,4%), где в реализации остался один проект «Усадьба Manor (Резиденции на Садовой-Сухаревской)» и Тимирязевский (-13,4%), где распродаются остатки в построенном комплексе.
Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе районов, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за I квартал 2022 года вырос на 12,9% – до 71,3 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов также увеличилась на 2 кв. м – до 97,4 кв. м (+10,1%). За год средний бюджет предложения сократился на 7,7%, а средняя площадь юнита уменьшилась на 12,5%.
Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
25,2 |
34,0 |
46,5 |
429 000 |
673 515 |
1 258 312 |
13 946 890 |
22 915 193 |
38 618 927 |
|
1К |
32,1 |
54,2 |
102,4 |
390 948 |
686 884 |
1 289 906 |
15 191 512 |
37 213 345 |
127 066 073 |
|
2К |
50,1 |
82,3 |
190,7 |
340 000 |
633 372 |
1 400 000 |
21 966 324 |
51 714 294 |
182 913 259 |
|
3К |
73,7 |
118,7 |
232,0 |
328 000 |
706 870 |
1 550 000 |
27 447 040 |
81 746 143 |
272 580 000 |
|
4К+ |
90,5 |
215,8 |
1 853,0 |
353 086 |
924 474 |
2 000 000 |
37 568 680 |
195 124 832 |
1 963 760 000 |
|
итого |
25,2 |
97,4 |
1 853,0 |
328 000 |
747 735 |
2 000 000 |
13 946 890 |
71 341 634 |
1 963 760 000 |
Источник: Метриум
Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:
– «Остров» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): студия 29,1 кв. м. за 13,9 млн руб. (квартира);
– Verdi (САО / р-н Савёловский): 1 комн. лот 38,6 кв. м. за 15,2 млн руб. (апартамент);
– «Театральный квартал» (СЗАО / р-н Щукино): 1 комн. лот 35,8 кв. м. за 15,7 млн руб. (апартамент).
Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:
– «Берег Столицы: «Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): лот площадью 1 852,6 кв. м. за 1,96 млрд руб. (апартамент);
– WOODS (ЗАО / р-н Раменки): лот площадью 696 кв. м. за 1,39 млрд руб. (квартира);
– Lucky (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 432 кв. м. за 648 млн руб. (квартира).
Элитный класс
По данным «Метриум», по итогам I квартала 2022 года на первичном рынке элитного класса г. Москвы было представлено 42 комплекса, в которых экспонировалось около 635 квартир и апартаментов[2] суммарной площадью 112,2 тыс. кв. м. За три месяца количество продаваемых лотов сократилось на 15%, а продаваемая площадь – на 10,4%. Из новинок на рынок вышел проект ЖК «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском» от девелопера Sminex, где реализуются 4 особняка единым лотом (4440 кв. м). Таким образом, в связи с ограниченным новым предложением и вымыванием наиболее ликвидных лотов в отчетном периоде рынок продемонстрировал рекордно низкий объем экспозиции.
Динамика объема предложения на первичном рынке элитной недвижимости г. Москвы (количество лотов)
Источник: Метриум
Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в 1 квартале 2022 года
|
№ |
Название |
Девелопер |
Тип |
Округ |
Район |
Старт продаж |
|
1 |
Городская усадьба в Орлово-Давыдовском |
Sminex |
квартиры |
ЦАО |
Мещанский |
4 кв. 2023 |
Источник: Метриум
Сокращение количества реализуемых лотов в элитных новостройках не внесло значимых изменений в структуру предложения по районам. Практически половина рынка сконцентрирована в двух локациях: Якиманка 23,8% (+1,3 п.п. за квартал) и Пресненский 22,6% (-5,4 п.п.). Далее с сопоставимыми долями представлены Хамовники 16,4% (+2,9 п.п.) и Арбат 14% (+1,8 п.п.). В остальных районах доля предложения составила 1-7%.
Структура предложения по районам г. Москвы (количество лотов)
Источник: Метриум
В структуре предложения по типу лотов экспозиция распределена равномерно между апартаментами (51,5%) и квартирами (48,5%). За счет высокого спроса на апартаменты в двух крупных проектах ММДЦ «Москва-Сити» – Neva Towers и «ОКО» – доля апартаментов сократилась за квартал на 2,7 п.п., за год на 19,9 п.п.
Структура предложения по лотам
Источник: Метриум
В связи с выходом на рынок только одного нового особняка существенных изменений в структуре предложения по стадии строительной готовности за квартал не произошло. К концу марта 2022 года лидирующую позицию занимают готовые лоты – 50,6% (-2,4 п.п.). Практически равные доли предложения представлены в домах на начальном этапе 19,7% (-1,8 п.п.) и на стадии отделочных работ 18,6% (-2,9 п.п.). Наименьшее количество лотов сосредоточено в домах на этапе монтажа этажей – 11,1% (+7,1 п.п. за 3 месяца).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)
Источник: Метриум
За счет существенного вымывания предложения в небоскребах ММДЦ «Москва-Сити» скорректировалось распределение лотов по типу отделки в сегменте. Половина всех квартир и апартаментов предлагаются без отделки 51,2% (+6,3 п.п. за квартал, +15,9 п.п. за год). Доля рынка «с ремонтом» занимает 41,8% (-0,3 п.п. за 3 месяца, +1,8 за 12 месяцев). Оставшаяся часть – лоты с предчистовой отделкой – 7% (-6,0 п.п. за квартал, -17,6 за год).
Структура предложения по типу отделки (количество лотов)
Источник: Метриум
Структура предложения по типу лотов смещена в сторону двухкомнатных квартир и апартаментов, занимающих 38,8% (+2,3 п.п). Практически в равных объемах представлены многокомнатные и трёхкомнатные лоты – 24% (-1,4 п.п.) и 22,4% (+1,1 п.п.) соответственно. Спрос на компактные площади прослеживается в целом на первичном рынке недвижимости, и высокобюджетный сегмент – не исключение. Доля однокомнатных лотов снизилась до 14,5% (-2,2 п.п. за квартал, -14,9 п.п. за год). Малометражные студии заняли всего 0,3% рынка (+0,2 п.п. за 3 месяца и -2,1 п.п. за год).
Структура предложения по типу лотов (количество лотов)
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», по итогам I квартала 2022 года средняя цена квадратного метра в элитном сегменте составила 1,673 млн руб. или $22 523[3]. По сравнению с прошлым кварталом показатель увеличился на 16,8% (за год рост средней цены составил +61,6%).
На рынке элитной недвижимости на существенный рост средневзвешенной цены квадратного метра повлиял ряд факторов. Во-первых, пересмотр цен в отдельных комплексах. В некоторых проектах наблюдалось повышение цен, как на отдельные лоты, так и на весь прайс-лист, что обусловлено увеличением степени готовности объектов и продолжающимся ростом себестоимости строительства в целом. Во-вторых, уменьшение объема предложения на фоне высокого платежеспособного спроса целевой аудитории, а также отсутствие новых проектов в сегменте привели к резкому росту средневзвешенной цены в целом.
Динамика средней цены на первичном рынке элитного класса Москвы, руб./кв. м
Источник: Метриум
Почти во всех районах Москвы прослеживалось увеличение средневзвешенной цены квадратного метра. Наиболее ощутимый рост произошел в Басманном районе (+33,5%), где завершились продажи в ЖК «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)». Кроме того, существенное повышение среднего уровня цены произошло в Мещанском районе (+30,8%) за счёт выхода в реализацию нового ЖК «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском» с ценой предложения более $20 тыс. за квадратный метр. В конце марта 2022 года самым дорогим районом сегмента стал район Якиманка. Средняя цена предложения в нем составила 2,4 млн руб./кв. м. (20,3% за квартал). Рост среднего показателя связан с корректировкой цен на часть квартир в ЖК «Лаврушинский». Единственный район, в котором средняя цена снизилась – Таганский, в локации ушли с рынка несколько дорогих квартир элитного сегмента.
Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
28,3 |
30,8 |
33,2 |
1 048 515 |
1 048 635 |
1 048 735 |
29 673 000 |
32 245 500 |
34 818 000 |
|
1К |
53,2 |
86,3 |
141,5 |
600 000 |
1 160 700 |
2 754 910 |
54 436 275 |
100 220 160 |
231 990 000 |
|
2К |
75,6 |
137,3 |
240,8 |
600 285 |
1 284 695 |
5 050 645 |
60 527 500 |
176 388 190 |
961 674 120 |
|
3К |
101,1 |
177,1 |
303,3 |
550 000 |
1 482 515 |
4 678 900 |
86 360 000 |
262 602 020 |
1 211 196 690 |
|
4К+ |
123,2 |
303,4 |
4 440,0 |
700 000 |
2 150 160 |
6 335 670 |
154 840 000 |
652 339 330 |
7 730 000 000 |
|
итого |
28,3 |
178,4 |
4 440,0 |
550 000 |
1 673 265 |
6 335 670 |
29 673 000 |
298 495 020 |
7 730 000 000 |
Источник: Метриум
Средний бюджет предложения в новостройках элитного-класса в I квартале 2022 года вырос на 23,1% – до 262,6 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов увеличилась на 5,4% (до 178,4 кв. м). За год средний бюджет предложения вырос в два раза (в I квартале 2021 года – 149,0 млн руб.), средняя площадь лота – на 24%.
Наиболее доступные предложения в элитном классе представлены в следующих комплексах:
– RozaRossa (ЦАО / р-н Хамовники): студия 28,3 кв. м. за 29,7 млн руб. (апартамент);
– «ОКО» (ЦАО / р-н Пресненский): 1 комн. лот 86,4 кв. м. за 54,4 млн руб. (апартамент).
– White Khamovniki (ЦАО / Хамовники): квартира 76,5 кв. м за 60,5 млн руб.
Самые дорогие квартиры и апартаменты в элитном сегменте:
– Carre Blanc (ЦАО / р-н Хамовники): лот площадью 538,2 кв. м. за 3,4 млрд руб. (апартамент);
– «Башня Федерация (Восток)» (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 2 180 кв. м. за 2,6 млрд руб. (апартамент);
– «Лаврушинский» (ЦАО / р-н Якиманка): лот площадью 417,3 кв. м. за 2,3 млрд руб. (квартира).
Основные тенденции I квартала
Существенное сокращение объема предложения на рынке
«По итогам марта 2022 года на рынке высокобюджетных новостроек г. Москвы в реализации находилось 94 проекта с общим объемом предложения около 2 845[4] квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 334,8 тыс. кв. м, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – В сегменте второй год подряд продолжается сокращение объема предложения. Количество экспонируемых лотов относительно декабря уменьшилось на 13,6%, а продаваемая площадь – на 3,4%. При этом значительно сокращается доля лотов в элитном сегменте. Если в 1 квартале 2021 года доля квартир и апартаментов элитного класса составляла 36%, то к концу первого квартала 2022 года доля такого предложения снизилась до 22%.
В премиальном сегменте завершились продажи в 6 проектах, в реализацию вышли два клубных дома. Таким образом, объем предложения премиум-класса снизился на 13,2% за квартал.
На элитном рынке наблюдалась такая же ситуация. За квартал были завершены продажи в 5 комплексах. При этом на рынок вышел только один особняк, который реализуется единым лотом. На фоне вымывания предложения количество экспонируемых квартир и апартаментов за первые три месяца 2022 года сократилось на 15%».
Высокая покупательская активность
Несмотря на явную нехватку новых проектов на рынке (в первую очередь в элитном сегменте), количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в отношении новостроек премиум- и элитного класса по итогам I квартала 2022 году составило 1,4 тыс. (из них 1,3 тыс. – в премиум сегменте). По сравнению с I кварталом 2021 года количество сделок выросло на 42%. В сравнении с IV кварталом 2021 года отмечено снижение спроса на 17%, но это в первую очередь связано с фактором сезонности – традиционно максимальное количество сделок совершается в конце года.
Рост цены предложения
«На фоне высокого спроса и существенного сокращения объема предложения на рынке отмечается существенный рост среднего уровня цен, – отмечает Анна Раджабова. – По итогам марта 2022 года средневзвешенная цена на рынке новостроек премиум-класса составила 747 735 руб./кв. м (+10,1% за квартал). Ограниченное предложение и спрос на компактные лоты даже в высокобюджетном сегменте привели к вымыванию из выборки небольших квартир и апартаментов и увеличению средней площади в экспозиции до 97,4 кв. м (+2 кв. м за 3 месяца). Ожидаемо и средний бюджет предложения в премиум сегменте увеличился до 71,3 млн руб. (+12,9% за квартал).
В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра продемонстрировала рост на 16,8% за квартал до 1,673 млн руб./кв. м. За последний год средняя площадь продаваемого лота в элитном сегменте постепенно увеличивалась до 178,4 кв. м. (+5,4% за квартал и +23,9% за год). Средний бюджет покупки вырос к марту 2022 года до 298,5 млн руб. (+23,1% за квартал), за год он увеличился вдвое».
[1] Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] В некоторых комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[3] 84,0851 рублей за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 31.03.2022.
[4] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.