Рынок жилья попал в болтанку
Ситуацию на рынке строящегося жилья обоих столичных регионов по итогам первой половины 2022 года можно охарактеризовать как «разброд и шатания»: спрос, предложение и цены на новостройки то росли, то сокращались. Точных прогнозов на будущее специалисты стараются не давать.
Хотя рынок новостроек Петербурга всегда считался на несколько месяцев отстающим от московского, новые реалии по некоторым параметрам уравняли их.
По итогам первого полугодия в Ленинградской области зарегистрировано на 8% больше ДДУ относительно первой половины 2021 года, в Петербурге — на 5,5% меньше. Однако если сопоставить результаты июня текущего и прошлого года, сокращение составляет 43 и 57% соответственно. Следует напомнить, что документы на регистрацию далеко не всегда подаются в день подписания договора долевого участия, поэтому июньские показатели оказались ниже.
В Москве ДДУ зарегистрировано на 6% меньше, чем год назад. При этом регистрации в массовом сегменте сократились на 17%.
Качели спроса
В течение полугодия наблюдался всплеск спроса в марте, затем последовало снижение, и только летом спрос начал расти. Консалтинговая компания Nikoliers оценила спрос на петербургские новостройки в первой половине 2022 года в 1,28 млн кв. м, продано 33 155 квартир. Относительно первого полугодия 2021-го спрос сократился на 18%, количество реализованных квартир — на 9%.
При этом в премиум-классе продано на 36% меньше жилья, в бизнес-классе — на 21%, в сегменте «масс-маркет» — на 17%.
Очевидный рост спроса эксперты отметили в июне — относительно мая на 20–25%. Причина — возобновленная программа льготной ипотеки. По разным данным, доля ипотечных сделок в структуре продаж составила 77–94%.
По оценке компании «ПроГород» (входит в Группу ВЭБ.РФ), продажи в Московском регионе упали на 43% относительно прошлого года. А относительно первого квартала текущего года во втором сокращение в старых границах Москвы составило 38%, в Новой Москве — 44%, а в Московской области — 50%.
По данным компании «Бон Тон», по итогам полугодия продажи в столичном регионе упали на 13%, а в бизнес-классе — на 33%.
Здесь также драйвером спроса выступила льготная ипотека. Спрос, по общей оценке, вырос в июне, после снижения ипотечных ставок. Возможно, по итогам июля показатели спроса подрастут.
Как заявил Анатолий Печатников, заместитель президента-председателя правления ВТБ, ипотечный рынок пока далек от насыщения, поэтому банк рассчитывает на рост активности заемщиков. «Второе полугодие может показать прирост продаж ипотеки примерно в 1,5 раза относительно первого, что позволит рынку улучшить результат «пандемийного» 2020 года в пределах 10%. При этом размер ипотечного портфеля на рынке достигнет 14,8 трлн рублей, увеличившись по сравнению с началом года на 15%», — уточнил он.
Многие компании отметили восстановление спроса в июне, однако, по их мнению, достичь допандемийных значений и даже значений прошлого года вряд ли удастся. «Ситуацию на рынке в этом году нельзя назвать простой. Снижение ключевой ставки и смягчение условий льготных программ оживили спрос на недвижимость. Уже в июне в нашу компанию обратилось гораздо больше клиентов, чем в мае. Однако восстановления спроса до уровня прошлого года ждать не стоит», — говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
Апартаменты, по утверждению Сергея Софронова, коммерческого директора ГК «ПСК», тоже пользуются популярностью: «Доходная недвижимость в виде апартаментов также востребована, поскольку она только и делает, что подтверждает свою состоятельность практикой эксплуатации — сдачи в аренду. Поэтому да, спрос будет постепенно расти. Заметной эта тенденция будет уже осенью».
Участники столичного рынка новостроек настроены более оптимистично. «Спрос есть и сейчас, просто он существенно ниже, чем в 2021 году. Даже на текущем неактивном рынке есть успешные проекты. Например, мы видим в некоторых из них темпы продаж, сопоставимые со среднегодовыми 2021 года», — рассуждает Денис Филиппов, директор по продажам Hutton Development.
Он ожидает во второй половине года спрос выше, чем во втором квартале. Причины для этого есть: предпосылки к росту курса валют, истечение среднесрочных высокодоходных депозитов физлиц, возникший в результате нестабильности первого квартала отложенный и еще не реализованный спрос, падение стоимости ипотеки.
Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION, указывает: «Что касается высокобюджетного сегмента, то еще одна причина затихания спроса — ограниченность предложения. Многие клиенты ждали выхода новых проектов по привлекательным ценам и просто мониторили рынок».
Многие столичные застройщики простимулировали спрос совместными с банками ипотечными программами под 0,1% годовых. «Субсидированные программы стали активно развиваться в июне и уже в том же месяце дали результат — число сделок по ДДУ на рынке новостроек старой Москвы увеличилось на 28% к маю. В ближайшей перспективе мы ожидаем, что количество сделок должно постепенно восстанавливаться до уровня 2020 года», — заявил Денис Бобков, руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS.
«Кроме того, выход на рынок новых проектов, которые по понятным причинам придержали старты продаж, еще больше подстегнет спрос среди покупателей», — добавил Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.
По мнению Сергея Нюхалова, заместителя директора по продажам ГК «Гранель», на спрос положительно влияют также специальные акции застройщиков, стимулируя покупательскую активность. Скидки составляют в среднем 5–7%, но могут доходить и до 10%.
Предложение притормозило
С марта застройщики несколько притормозили вывод на рынок новых проектов. Сегодня они выводятся, однако чаще это новые очереди в масштабных проектах (как правило, крупных застройщиков), небольшие проекты на один-два корпуса или реконструкция исторических зданий.
По данным компании Nikoliers, на конец первого полугодия общий объем предложения на рынке жилой недвижимости Москвы (без учета элит-класса) составил 2,3 млн кв. м, что на 25% больше, чем в прошлом квартале, и на 35% больше, чем за аналогичный период 2021 года.
По данным «Метриум», в конце июня на рынке новостроек массового сегмента продавались квартиры в 89 ЖК. Общий объем предложения составил 861,6 тыс. кв. м — примерно 18,4 тыс. квартир. В бизнес-сегменте предложение оценивалось в 12,8 тыс. квартир общей площадью 868,3 тыс. кв. м в 93 ЖК. В Новой Москве продавалось более 12,1 тыс. квартир совокупной площадью 614,2 тыс. кв. м в 32 ЖК.
Как отмечает Алексей Лухтан, к началу апреля рынок столкнулся с минимальным выводом в продажу новых объемов жилья. Особенно это было заметно у региональных девелоперов, что было связано с повышением ключевой ставки в первую очередь. «Сейчас, когда ситуация в стране стабилизируется, ставки по кредитам значительно снизились, а застройщики наладили закупки стройматериалов среди отечественных поставщиков, проекты начинают выходить на рынок продаж», — добавил он.
По мнению Дениса Бобкова, застройщики не торопятся выводить на рынок большие объемы нового жилья, поскольку это позволяет им регулировать также спрос и цены.
«На сегодняшний момент большая часть предложения премиальных новостроек находится на заключительной стадии готовности — это более 40% всего объема, выставленного на продажу», — говорит Елена Тарасова.
При этом, по ее словам, начиная с конца второго — начала третьего квартала дефицит премиальных и элитных проектов начинает восполняться. За последние два-три месяца линейка предложения заметно расширилась — старт продаж был анонсирован в шести новых проектах, и в ближайшее время рынок ждет выхода новых комплексов. Пока лоты забронированы, сделки ожидаются позже, когда истечет срок депозитов.
Денис Филиппов полагает, что ситуация с выводом новых проектов складывается по-разному: «Если у компании есть достаточный портфель проектов в реализации, коррелирующий с их видением экономической ситуации, то новые проекты откладываются. Если текущий этап жизненного цикла компании можно описать словами "через год нечего будет строить", то, скорее всего, такие компании сейчас активно работают над формированием портфеля новых проектов».
При этом у любой компании есть неуверенность в потребительском спросе и себестоимости строительства. Причем, как указывает Денис Филиппов, речь идет о периоде в три-пять лет: «Требуется время, чтобы сформировалась новая практика рынков. Как рынка продажи конечному потребителю, так и рынков генподряда, инженерного оборудования и стройматериалов».
По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, в Петербургской агломерации в первом полугодии на рынок выведено немногим больше 1,2 млн кв. м жилья — на 42% меньше, чем годом раньше. Оживление зафиксировано со второй половины мая. Сейчас совокупный объем предложения оценивается примерно в 3 млн кв. м.
Аналитики Knight Frank St. Petersburg подсчитали: в элитном сегменте Петербурга объем свободного предложения увеличился на 26% по сравнению с первым полугодием 2021 года и составил 134,7 тыс. кв. м (1094 квартиры). До конца 2022-го запланирован ввод в эксплуатацию четырех объектов жилой площадью около 74 тыс. кв. м.
«Прошло достаточно времени с момента ухода иностранных компаний и поставщиков из России, большинство девелоперов смогли найти альтернативу и перестроить логистику. Поэтому ситуация постепенно стабилизируется и застройщики стали более активны с выводом новых проектов на рынок», — полагает Виталий Коробов, директор компании Element Development.
Ян Фельдман также отмечает: массовая заморозка новых проектов уже прекратилась, застройщики будут выводить объекты по плану, который сможет поддерживать необходимый объем предложения на рынке.
Не все компании корректировали сроки вывода на рынок своих проектов и сроки сдачи. От планов не отказались те, кто имеет проекты в высокой степени готовности, либо, наоборот, недавно начатые: работая в графике, они успели заменить поставщиков. Еще один вариант — приобретенные про запас стройматериалы.
Сергея Софронова заставляет верить в то, что застройщики массово не будут откладывать вывод новых проектов, наличие большого земельного банка — в прошлом году многие крупные девелоперы активно пополняли его.
Цены успокаиваются
Рост цен на рынке новостроек был обусловлен несколькими факторами. Это и льготная ипотека, и удорожание материалов, и необходимость выстраивать новые логистические цепочки, и — временами — недостаточное предложение. Как отмечают эксперты Циан.Аналитика, удорожание заставляет застройщиков отказываться от продажи квартир с отделкой и меблировкой. «Доля жилья с отделкой снизилась на фоне санкций с 62,1 до 59,6%. Сегодняшние покупатели приобретают жилье без отделки по цене квартир с отделкой два месяца назад», — констатируют они.
По данным компании «Метриум», на рынке массовых новостроек Москвы по итогам полугодия средневзвешенная цена выросла на 7%, хотя в течение второго квартала она снизилась на 1,1%. В проектах бизнес-класса рост составил 9,1% за полугодие, средний бюджет сделки увеличился на 7,1%, до 29,1 млн рублей. В новостройках Новой Москвы рост составил 4,5% (+1,8% во втором квартале). К концу полугодия средний бюджет предложения составил 11,3 млн рублей, увеличившись на 8% с января по июль.
В Петербурге, подсчитали аналитики Nikoliers, если средневзвешенная цена в первом квартале выросла на 14–17% в зависимости от класса жилья, то теперь она вернулась к прежним параметрам, прибавляя 2–3% в квартал.
Аналитики Группы RBI также отмечают замедление роста цен: по итогам второго квартала средняя цена квадратного метра в комфорт-классе прибавила 1%, в бизнес-классе — 5%. Причем рост в этом сегменте обеспечили новые проекты — изначально более дорогие.
По данным Knight Frank St. Petersburg, средневзвешенная цена в элитном сегменте выросла на 6% и во втором квартале также снижалась. По мнению аналитиков, в ближайшее время можно ожидать снижения цен, но это может продлиться только до момента, когда курс валют перестанет снижаться.
«Вне зависимости от сегмента в новых проектах цены не снижаются. Они выходят в продажу на уровне среднего предложения в конкретных локациях и сопоставимых проектах у конкурентов. И далее меняются по мере готовности домов», — прокомментировал Сергей Софронов.
Статус: не жилье
Отдельный сегмент рынка — апартаменты, которые Госдума после долгих споров решила не приравнивать к жилью. Тем не менее люди приобретают апартаменты в том числе для проживания.
По разным данным, в Петербурге в июне резко сократился объем предложения, а также количество строящихся корпусов. По подсчетам экспертов проекта «Avenue-Apart на Дыбенко», в строительстве на конец полугодия находилось 17,9 тыс. юнитов, расположенных в 35 объектах.
По некоторым данным, с января по июнь включительно спрос на покупку апартаментов вырос на 25,31% относительно аналогичного периода прошлого года.
Эксперты компании Nikoliers ожидают до конца года ввод более 12,5 тыс. лотов. Сейчас петербургский рынок насчитывает примерно 13 тыс. юнитов.
Как сообщает компания Knight Frank St. Petersburg, объем продаж всех форматов апартаментов снизился на 40% относительно первой половины 2021 года и стал сопоставим с результатами аналогичного периода 2017 года. Объем продаж составил 1,1 тыс. юнитов общей площадью 35,7 тыс. кв. м: 71% продаж пришелся на лоты сервисного формата, 24% — рекреационного, остальные 5% — на юниты несервисного формата и элитные апартаменты.
Цены за полугодие выросли на разных объектах не везде одинаково — от 14 до 32%, и на начало июля составили: 273 тыс. рублей за 1 кв. м сервисных апартаментов, 318 тыс. рублей — несервисных, 316 тыс. рублей — рекреационных.
С одной стороны, цены выросли заметно, с другой — апартаменты подпадают под программу льготного кредитования.
В Москве в первой половине года в продаже находилось 79 проектов массового сегмента и бизнес-класса, подсчитали аналитики «Метриум». Объем предложения на конец июня составил 6,5 тыс. лотов общей площадью 249,2 тыс. кв. м. За полгода объем предложения вырос на 32,1%.
Цены в апартаментах бизнес-класса выросли на 1,9% за полгода, но за квартал сократились на 3,2%. В апартаментах массового сегмента цены росли в течение всего полугодия: на 8% за полгода, на 2,3% за второй квартал.
Смелые прогнозы
В общем и целом участники рынка довольно позитивно оценивают перспективы рынка новостроек — и в Москве, и в Петербурге. «На мой взгляд, спрос во второй половине года останется на уровне июня, возможно, с небольшим ростом. Вывод основан на появлении накопившегося отложенного спроса за предыдущие несколько месяцев — его стимулируют программа льготной ипотеки и окончание сроков действия банковских вкладов под увеличенные проценты», — говорит Сергей Янчуков, генеральный директор компании «МАНГАЗЕЯ ДЕВЕЛОПМЕНТ».
Застройщики ожидают восстановления спроса, поскольку связывают с ним возможность повышать цены. «Рост цен напрямую зависит от спроса, то есть чем он выше, тем дороже предложение. Мы уже видим, что покупатели стали намного активнее. Возможно, к концу года спрос на московском рынке восстановится до показателей начала года», — надеется Алексей Лухтан.
Сергей Нюхалов ожидает ценовой стабильности на рынке новостроек масс-маркет: «Соотношение спроса и предложения становится сбалансированным. Более того, количество объектов на рынке увеличивается, что заметно расширяет выбор. Новостройки будут дорожать в основном только по мере роста строительной готовности».
«Думаю, что спрос и ценовую политику во втором полугодии будет определять количество новых проектов, которые девелоперы выведут на рынок, а макроэкономическая ситуация сегодня, на мой взгляд, мало способствует этому. Возможно, что-то начнет проясняться к осени», — рассуждает Сергей Янчуков.
Елена Тарасова твердо убеждена: роста цен в дорогом сегменте не избежать. «Сейчас средневзвешенная цена на рынке премиум- и элит-классов приблизилась к отметке в 1,5 млн рублей. Цены продолжат плавный подъем до конца года. Если рассматривать более долгосрочную перспективу (пять лет), в будущем мы однозначно увидим значительное увеличение бюджета в этих сегментах. Помимо прочих факторов, на увеличение цены влияет и общий рост себестоимости строительства, а также удорожание и дефицит импортных составляющих, доля которых в высокобюджетном сегменте может доходить до 50%», — объясняет она.
У петербургских застройщиков прогнозы разные, но большинство ожидает умеренного роста цен. «Строящаяся недвижимость продолжит дорожать — и жилье и апартаменты. Стабильно высокий спрос на этот формат способствует этому. Думаю, что до конца года стоимость "квадрата"увеличится еще в пределах 5%», — полагает Виталий Коробов.
Ян Фельдман добавил: предпосылок для снижения цен нет.
Однако Сергей Софронов, например, не исключает, что до осени рост цен прекратится вообще: «В этом процессе влияние ипотеки одно из ключевых (при условии, что цены на стройматериалы в очередной раз не поднимутся). Снижение ключевой ставки, с одной стороны, уже работает на восстановление спроса. С другой — Президент дополнительно поручил рассмотреть механизм наращивания портфеля ипотечных кредитов».
Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест», также предполагает, что цены в ближайшее время расти не будут: «Сейчас цены на первичном рынке жилья стабилизировались, и вряд ли их рост продолжится, тем не менее нельзя исключать внешние факторы, которые могут повлиять на корректировку цен».
Кроме того, застройщики уверены: начатые объекты буду сданы вовремя. «Что касается сроков сдачи объектов, то мы не видим серьезных угроз для дольщиков. Как и в период пандемии, единичные случаи задержек возможны. Но покупателям не стоит беспокоиться. Все объекты будут достроены в срок. Девелоперы не заинтересованы в задержке сдачи объектов, поскольку получают доступ к средствам дольщиков только после ввода объекта в эксплуатацию», — пояснил Сергей Нюхалов.
Ян Фельдман также не ожидает крупных неприятностей с переносом сроков: «Корректировка сроков возможна лишь в тех проектах, где застройщики не смогли оперативно наладить логистические цепочки и договориться с поставщиками, снизить зависимость от иностранных материалов. Большинство, как и мы, прошли через это еще в 2014–2015 годах и уже тогда пересмотрели финансовые модели проектов».
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента.
В I полугодии 2021 года рынок высокобюджетных новостроек включал 100 проектов (-2 за квартал; -7 за полугодие; -16 за год) с объемом экспозиции 3 170 лотов (383,2 тыс. кв. м). По количеству лотов предложение сократилось на 3,5% за квартал, на 15% за полугодие, а за год – на 30%. По продаваемой площади снижение объема экспозиции составило 5,3%, 13% и 32% за квартал, за полугодие и за год соответственно.
Средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 718 745 руб. (+3,5% за 3 месяцев; +15,3% за 6 месяцев; +21,4% за 12 месяцев). В сегменте элитного жилья – 1,075 млн руб. (+3,8% за 3 месяцев; +9,9% за 6 месяцев; +10,7% за 12 месяцев).
Премиум-класс
По данным «Метриум», в I квартале 2021 года на первичном рынке жилья премиум-класса Москвы в реализации находились 53 проекта с общим объемом предложения около 2 020[1] лотов (1 205 квартир и 815 апартаментов), суммарная площадь лотов составляет 222,3 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за прошедшие шесть месяцев сократилось на 12,7%, а продаваемая площадь при этом уменьшилась на 12%.
В I квартале 2021 года продажи и бронирование открылись в 4 проектах премиум-класса. Во II квартале на рынок не вышел ни один новый проект. Тем не менее текущий уровень девелоперской активности за отчетный период можно назвать достаточно высоким, так как за I полугодие предыдущего года на рынок вышли только две новинки.
Новые проекты на рынке новостроек премиум-класса в I полугодии 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Тип |
Округ |
Район |
|
1 |
High Life* |
ГК Пионер |
квартиры |
ЮАО |
Даниловский |
|
2 |
Остров |
ДОНСТРОЙ |
квартиры |
СЗАО |
Хорошёво-Мнёвники |
|
3 |
Sky View* |
АО "Киноцентр" |
апартаменты |
ЦАО |
Пресненский |
|
4 |
Бадаевский |
Capital Group |
квартиры |
ЗАО |
Дорогомилово |
* Старт бронирования
Источник: «Метриум»
По числу экспонируемых лотов лидером остался район Дорогомилово (16%; -5,4 п.п.). На второе место вышел район Раменки (15%; +3,2 п.п.), сместив с этой позиции Пресненский, который теперь занимает четвертое место с долей в 9,9% (-2,4 п.п.) из-за вымывания части лотов и низкой девелоперской активности (старт бронирования в апарт-комплексе Sky View не скомпенсировал спрос). Свою позицию район Раменки занял благодаря увеличению экспозиции в проектах Hide (MR Group) и «РЕКА» («Донстрой»). Третье место занял район Даниловский, его доля составила 11,5% (+0,2 п.п.), где началось бронирование в жилом комплексе High Life от «ГК Пионер». Еще одним районом с заметно выросшей долей предложения стала Марьина Роща: благодаря увеличению экспозиции в проекте Mod (MR Group) его доля составила 6,8% (+3,2 п.п.).
Источник: «Метриум»
В I полугодии 2021 года доля апартаментов снизилась до 40,3% (-7,1 п.п.). За прошедшие 6 месяцев доля квартир на рынке новостроек премиум-класса соответственно увеличилась и составила 59,7%. Наблюдается тенденция снижения количества апартаментов на премиальном рынке, что связано с выходом преобладающего количества новых многоквартирных комплексов, а также с вымыванием предложения в старых проектах апартаментного типа.
Структура предложения по количеству лотов
(внешний круг – II кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
Проекты, стартовавшие в начале этого года, перешли на этап монтажных работ, что позволило предложению на этапе монтажа этажей занять превалирующую долю на рынке в 35% (+9,1 п.п. за 6 месяцев). Тем не менее, в конце II квартала на начальном этапе находился достаточный объем экспозиции – 23% (-2 п.п. за 6 месяцев). Доля предложения в домах на этапе отделочных работ составила 20,3% (заметно снизившись на 5,1 п.п. за прошедшие полгода), а доля готового предложения – 21,7% (-1,9 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)
Источник: «Метриум»
За прошедшие полгода заметно выросла доля предложения с отделкой white box и сократилось предложение с готовой отделкой. Теперь превалирующее число квартир и апартаментов реализуется без отделки (40,0%; +3,2 п.п.). На лоты с готовой отделкой под ключ приходится всего 29,3% (-11,7 п.п.) от общего объема предложения. Доля квартир и апартаментов с отделкой white box заметно выросла и достигла 30,7% (+8,5 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(количество лотов, внешний круг – II кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
В объеме экспозиции наблюдается увеличение долей двухкомнатных и трехкомнатных лотов за счет снижения доли однокомнатных. В структуре предложения по типологиям наибольший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами (34,86%), их доля за квартал выросла на 2,1 п.п. На однокомнатные лоты пришлось 26,9% (-3,3 п.п.). Доля трехкомнатных увеличилась за отчетный период до 20,9% (+2,1 п.п.), а на многокомнатные лоты пришлось порядка 14,6% (-0,6 п.п.). Наименьший объем в реализации традиционно заняли студии – на них пришлось 3 % рынка (-0,4 п.п.).
Структура предложения по типу лотов
(количество лотов, внешний круг – II кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», в I полугодии 2021 года средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 718 745 руб. (+3,5% за 3 месяцев; +15,3% за 6 месяцев; +21,4% за 12 месяцев). Наибольший рост средней цены квадратного метра произошел в районе Дорогомилово до 859 тыс. руб./кв.м (+42,1% за 6 месяцев), где стартовал новый проект от Capital Group «Бадаевский», а также произошло плановое повышение цен в уже представленных на рынке комплексах.
Второй район по скорости роста стоимости квадратного метра за отчетный период – это район Беговой (604 тыс. руб./кв.м; +34,4%). В этом районе экспонируется единственный проект SLAVA (MR Group), в котором произошло плановое повышение цен в связи с увеличением строительной готовности домов, а также наблюдался высокий покупательский интерес к проекту.
Третье место по динамике цен занял район Хамовники с показателем средневзвешенной цены чуть более 1 млн руб. (+33,2%). Причина столь высоких цен в Хамовниках, который стал самым дорогим районом в премиум-классе, заключается в дефицитном остаточном объеме предложения и отсутствии новых проектов. В среднем динамика роста цены по всем районам составила около 15%.
Снижение средневзвешенных цен отмечалось в следующих районах: Алексеевский (-11,9%), Хорошёво-Мнёвники (-3,2%), Покровское-Стрешнево (-0,6%). Причина снижения цен в Алексеевском районе в экспонировании наименее ликвидных остатков в старом проекте EgoDom, а также отсутствие конкурентноспособного нового предложения. В Хорошёво-Мнёвниках к концу II квартала сократился объем экспозиции квартир премиум-класса в проекте «Остров», но при этом сохранилось предложение в старых проектах с консервативным ценообразованием («Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» и River Residences).
Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе районов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за I полугодие 2021 года вырос на 20,6% – до 78,4 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов увеличилась всего на 4,5% – до 109 кв. м.
Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость лотов, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
25,2 |
37,9 |
72,2 |
288 750 |
582 255 |
1 000 000 |
11 818 800 |
22 078 060 |
72 210 000 |
|
1К |
35,1 |
57,7 |
113,6 |
283 500 |
622 650 |
1 402 300 |
15 999 775 |
35 946 050 |
135 462 351 |
|
2К |
55,1 |
88,2 |
182,8 |
275 900 |
645 420 |
1 550 000 |
18 937 800 |
56 988 070 |
212 058 378 |
|
3К |
81,7 |
124,5 |
201,3 |
283 500 |
688 690 |
1 550 000 |
26 234 700 |
85 750 240 |
272 482 969 |
|
4К+ |
111,1 |
250,5 |
1852,6 |
362 500 |
858 210 |
2 000 000 |
40 266 500 |
215 292 090 |
1 925 000 000 |
|
итого |
25,2 |
109,0 |
1852,6 |
275 900 |
718 745 |
2 000 000 |
11 818 800 |
78 405 810 |
1 925 000 000 |
Источник: «Метриум»
Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:
– ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща): студия 28,13 кв. м. за 11,8 млн руб. (квартира);
– ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща): студия 28,9 кв. м. за 12 млн руб. (квартира).
– ЖК «Резиденции Замоскворечье» (ЦАО / р-н Замоскворечье): студия 41,3 кв. м. за 12,1 млн руб. (апартамент);
Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:
– ЖК «Бадаевский» (ЗАО / р-н Дорогомилово): вилла площадью 974 кв.м за 1,93 млрд руб.;
– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 852,6 кв. м. за 1,8 млрд руб.;
– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): вилла 905,6 кв. м. за 650 млн руб.
Элитный класс
По данным «Метриум», на первичном рынке элитного жилья Москвы по итогам I полугодия 2021 года было представлено 47 комплексов, в которых экспонировалось около 1 150 квартир и апартаментов[2] суммарной площадью 170,9 тыс. кв. м. За шесть месяцев количество продаваемых лотов сократилось на 19%, а продаваемая площадь – на 14%. Относительно прошлого квартала объем предложения практически не изменился: количество лотов уменьшилось на 2,5%, общая площадь увеличилась на 1%.
Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в I полугодии 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Тип |
Округ |
Район |
|
1 |
Лаврушинский* |
Sminex |
квартиры |
ЦАО |
Якиманка |
* В настоящее время в проекте заключается предварительные договоры (скоро начнется регистрация ДДУ)
Источник: «Метриум»
За отчетный период на рынок элитной первичной недвижимости в открытые продажи вышел всего один проект – «Лаврушинский» (квартиры) от девелопера Sminex. В связи с низкой девелоперской активностью и вымыванием наиболее ликвидных лотов объем предложения, как и кварталом ранее, продолжает находиться на низком уровне.
Лидерство по числу экспонируемых лотов сохранилось за Пресненским районом – за квартал его доля увеличилась на 0,5 п.п. до 39,1%. Вторую позицию по объему предложения квартир и апартаментов элитного класса занимает район Хамовники с долей в 14,3% (-0,2 п.п.). На третьем месте расположился Арбат – 12,3% от совокупной экспозиции (+2,3 п.п.). Меньше всего лотов представлено в Замоскворечье и Басманном районе – у каждого из них доля составила 0,7%. Несмотря на выход в открытые продажи «Лаврушинского», доля района Якиманка снизилась на 1,9 п.п. до 9,6% из-за высокого спроса на проекты в данной локации.
Источник: «Метриум»
Несмотря на общее сокращение предложения на локальном рынке новостроек, апартаменты по-прежнему являются наиболее распространенным форматом недвижимости в сегменте – 71,7% (+3,4 п.п.) от общего количества лотов. Доля квартир составляет менее трети рынка (28,3%).
Структура предложения по лотам
(внешний круг – II кв. 2021 г., внутренний – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
Наибольший объем предложения по-прежнему приходится на объекты, получившие РВЭ (68,5%; +2,3 п.п.) и находящиеся на этапе отделочных работ (23,5%; +0,3 п.п.). Доля предложения в стадии монтажа наземных этажей выросла на 2,4 п.п. до 4,1%. В корпусах на начальном этапе сконцентрировано всего 3,9% (-5,2 п.п.) от текущего объема экспозиции.
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)
Источник: «Метриум»
В конце I полугодия 2021 года плавно снизились доли предложения без отделки и с отделкой whitebox, а доля лотов с готовым ремонтом – увеличилась. Таким образом, доля лотов с финишной отделкой составила 38,1% (+3,4 п.п.), без ремонта – 36,3% (-2,7 п.п.). На лоты с отделкой white box приходилось 25,3% (-0,7 п.п.) совокупного предложения.
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – II кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
В первой половине 2021 года наблюдалось вымывание наиболее доступных форматов на рынке: за прошедшие шесть месяцев доли многокомнатных и трехкомнатных лотов увеличились, а остальные типы лотов с меньшей комнатностью продемонстрировали снижение своих долей. Тем не менее, превалирующий объем предложения распределился между двухкомнатными и однокомнатными лотами: 33,3% (-1,3 п.п.) и 28% (-0,5 п.п.) соответственно. Порядка 17,6% предложения пришлось на трехкомнатные (+0,6 п.п.), а на многокомнатные лоты – 18,6% (+2 п.п.). Наименьшую долю, что традиционно для элитного сегмента, заняли студии – 2,5% (-0,8 п.п.).
Структура предложения по типу лотов
(внешний круг – II кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена квадратного метра в сегменте элитного жилья по итогам I полугодия 2021 года составила 1,075 млн руб. или $15 368[3]. Динамика стоимости квадратного метра в рублевом эквиваленте: +3,8% за 3 месяцев; +9,9% за 6 месяцев; +10,7% за 12 месяцев.
К концу I полугодия 2021 года закрепился не совсем свойственный для элитного сегмента тренд «активного роста цен». Во II квартале в большинстве проектов элитного класса повышение цен происходило уже не на отдельный пул лотов, как было в начале этого года, а на весь прайс-лист. Причина столь заметного роста (почти 10% за полгода) заключается не столько в политике компенсации растущей себестоимости строительства (две третьих рынка экспонируется в готовых домах), а представляет собой реакцию на спрос в элитном сегменте и также активную индексацию цен в комплексах премиум- и бизнес-классах. Элитный рынок разогревался дольше и проявил динамику последним. Именно поэтому первые сигналы увеличения средневзвешенной цены квадратного метра проявилась в конце I квартала текущего года, а не в 2020 году, как в прочих сегментах.
За прошедшие полгода средневзвешенные цены выросли во всех районах кроме Арбата. Сильнее всего подорожал квадратный метр в Красносельском районе – на 33,6% за 6 месяцев. Рост средневзвешенной цены этого района обусловлен повышением цен в единственном проекте Turgenev (застройщик ООО «ПСО НеоСтрой»). Второй район по динамике повышения стоимости квадратного метра – Хамовники (+18,5%), в котором экспонируется порядка 15 проектов.
По итогам I полугодия 2021 года самым дорогим районом стал Мещанский со средневзвешенной ценой в 1,5 млн руб./кв.м (+2,3% за полугодие), где экспонируется всего два проекта с ограниченным объемом предложения. Пресненский район лидирует по объему доступных лотов (доля 39%), но при этом является самым «дешевым» – цена квадратного метра в среднем составила 719 тыс. руб. (+6,3%). В данном районе экспонируются проекты, давно представленные на рынке (Neva Towers, «ОКО» и др.) и менее конкурентные по своим потребительским характеристикам, что и обуславливает подобный уровень цен.
Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Наиболее бюджетные предложения в сегменте элитных новостроек представлены в следующих проектах:
– Авторский дом Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): апартаменты 28,3 кв. м за 27,4 млн руб.;
– ЖК Neva Towers (ЦАО / Пресненский): апартамент 45,1 кв. м за 28,3 млн руб.;
– ЖК «Софийский» (ЦАО / Якиманка): апартамент 43,2 кв. м за 33,9 млн руб.
Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента продаются в комплексах:
– ЖК «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): апартаменты 1 080,4 кв. м за 2,9 млрд руб.;
– ЖК «Башня Федерация» (Восток) (ЦАО / Пресненский): апартаменты 2 180,9 кв. м за
2,6 млрд руб.;
– ЖК Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): апартаменты 1051,2 кв. м за 2,3 млрд руб.
Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
28,3 |
44,6 |
52,7 |
627 145 |
785 460 |
971 000 |
27 440 460 |
35 013 740 |
45 819 435 |
|
1К |
45,1 |
80,9 |
144,4 |
488 560 |
711 750 |
2 150 945 |
36 987 340 |
58 111 615 |
252 700 000 |
|
2К |
75,6 |
131,1 |
233,0 |
500 580 |
837 170 |
2 000 000 |
48 645 000 |
110 321 715 |
312 000 000 |
|
3К |
94,7 |
156,8 |
295,6 |
520 000 |
1 116 155 |
2 500 000 |
65 220 000 |
176 634 455 |
481 750 000 |
|
4К+ |
75,4 |
271,4 |
2 180,9 |
459 535 |
1 340 230 |
3 150 000 |
75 645 900 |
367 913 905 |
2 900 000 000 |
|
СВ. ПЛ. |
35,7 |
137,2 |
385,7 |
556 365 |
1 182 755 |
2 884 875 |
39 314 000 |
162 291 550 |
1 063 994 400 |
|
ИТОГО |
28,3 |
150,2 |
2 180,9 |
459 535 |
1 075 040 |
3 150 000 |
27 440 460 |
160 028 774 |
2 900 000 000 |
Источник: «Метриум»
Основные тенденции
«В конце I полугодия 2021 года сохраняется дефицит ликвидного предложения в высокобюджетном сегменте и оно продолжает сокращаться, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Количество лотов в продаже составило 3 170 штук (-3,5% за 3 месяца; -15,2% за 6 месяцев; -30,2% за 12 месяцев) или 383,2 тыс. кв. м (-5,3% за 3 месяца; -13% за 6 месяцев; -31,8% за 12 месяцев), что является очередным антирекордом второй квартал подряд. Текущая девелоперская активность оказалась незначительно выше, чем в аналогичном периоде прошлого года, когда на рынке началась реализация в 4 проектах (по 2 проекта в премиум- и элитном классе). В отчетном периоде вышло в реализацию 4 новых комплекса премиум-класса и 1 в сегменте элитных новостроек.
По итогам I полугодия 2021 года в новостройках премиум- и элитного классов зарегистрировано в 2,9 раза больше договоров долевого участия в строительстве квартир и апартаментов, чем за аналогичный период 2020 года. Столь высокий уровень продаж объясняется высоким спросом на новостройки премиум-класса – количество договоров в данном сегменте увеличилось более чем в 3 раза (с 0,6 тыс. в I полугодии прошлого года до 1,9 тыс. в текущем отчетном периоде), в то время как в элитном сегменте было зарегистрировано 102 ДДУ, что на 10% меньше, чем в I полугодии 2020 года. Статистика продаж по ДДУ в элитном сегменте не отражает реальный спрос так как 68% предложения предлагается в готовых домах. По экспертной оценке компании «Метриум», спрос в элитном сегменте в I полугодии 2021 года примерно сопоставим с аналогичным периодом прошлого года, но при этом наблюдается повышение интереса покупателей на рынке, что может сказаться на увеличении числа закрытых сделок во II полугодии.
Высокий интерес покупателей к недвижимости высокобюджетного сегмента и активное вымывание наиболее ликвидных лотов привели к заметному росту цен. За прошедшие 6 месяцев средневзвешенная цена квадратного метра в элитных новостройках увеличилась почти на 10% и составила 1,075 млн руб./кв.м, а в сегменте премиум на 15% до 718,7 тыс. руб./кв.м. Бюджеты также заметно выросли: в элитном классе средний бюджет предложения составил 160 млн руб. (+17% за 6 месяцев), а в премиум-классе – 78,4 млн руб. (+20,6% за 6 месяцев).
Восстановление объема предложения сейчас самая актуальная тема. Наблюдаемый дефицит на рынке провоцирует более широкую практику формата закрытых продаж в наиболее интересных проектах на рынке. Большинство застройщиков таким образом пытаются определить справедливую рыночную стоимость недвижимости с учетом возможного спроса. Подобный формат продаж снижает прозрачность высокобюджетного сегмента и усложняет прогнозирование динамики цен. В отличие от прочих сегментов, в новостройках премиум и элитного класса до конца 2021 года вероятно сохранение устойчивого спроса, а также плавное повышение цен при условии сохранения дефицита. Ожидать восстановление объема экспозиции скорее всего стоит не ранее начала 2022 года».
[1] Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] В некоторых комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[3] 69,9513 рублей за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 30.06.2021
По итогам I полугодия 2021 года выручка от реализации лотов в столичных новостройках элитного сегмента выросла на 24,1% по сравнению с тем же периодом прошлого года, подсчитали эксперты «Метриум». При этом количество заключенных договоров долевого участия снизилось на 11%, а объем реализованной площади – на 3,6%.
В январе-июне 2021 года в столичных проектах элитного класса было заключено 102 договоров долевого участия, что на 11% меньше, чем в I полугодии 2020 года. В свою очередь, объем реализованной площади за первые шесть месяцев 2021 года снизился на 3,6% по сравнению с тем же промежутком времени прошлого года, составив 12,9 тыс. кв.м. При этом прибыль девелоперов от продажи в I полугодии 2021 года выросла на 24,1% относительно аналогичного периода 2020 года, достигнув 11,1 млрд рублей.
Специфика элитного класса заключается в значительно меньших темпах продаж. Если в наиболее популярных проектах массового сегмента в месяц заключается порядка 160 ДДУ, бизнес-класса – 230, то в элитных новостройках хорошим показателем считаются 5-10 договоров долевого участия. Помимо этого, в них представлен относительно небольшой объем экспозиции: зачастую количество лотов в проекте не превышает 15-20. Кроме того, срок экспонирования вариантов в высокобюджетных объектах может составлять несколько лет (в том числе после ввода корпуса в эксплуатацию), поэтому определенная доля вариантов в них реализуется по договорам купли-продажи.
Наиболее востребованным проектом элитного класса по итогам I полугодия 2021 года стал ЖК SAVVIN RIVER RESIDENCE, расположенный в районе Хамовники. За январь-июнь 2021 года в нем было реализовано 4,2 тыс. кв.м., что составляет около трети (32,7%) всего объема проданной за полугодие площади. В данном комплексе зафиксирована наименьшая в топ-10 средняя стоимость квадратного метра – 718тыс. рублей, что ниже средневзвешенной цены «квадрата» в премиальном сегменте (718,7 тыс. рублей по состоянию на июнь 2021 года).
Второе место занял ЖК The Residence Mandarin Oriental, разместившийся в районе Якиманка. За отчетный период в нем было продано порядка 1,6 тыс. кв.м. недвижимости. Главной причиной интереса покупателей к данному комплексу выступает его локация – на Софийской набережной, напротив Кремля. Проект находится в стадии закрытых продаж, прайс предоставляется по запросу.
«Бронза» рейтинга досталась ЖК Turgenev, расположенному в Красносельском районе. В I полугодии 2021 года в данном комплексе было реализовано около 1,2 тыс. кв.м. жилой недвижимости. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в проекте составляет 1,4 млн рублей.
Также стоит выделить отсутствие продаж по ДДУ во II квартале в двух проектах: ЖК «Дом Абрикосова» и ЖК BVLGARI Hotel & Residences Moscow.
По данным «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках элитного класса по итогам I полугодия 2021 года составляет 1,1 млн рублей. В 7 проектах, входящих в топ-10 самых продаваемых элитных комплексов, средневзвешенная цена «квадрата» выше. Наименьший средний прайс квадратного метра отмечен в ЖК SAVVIN RIVER RESIDENCE (718тыс. рублей), наибольший – в ЖК Fairmont Vesper Residences (1,8 млн рублей). Еще в двух проектах (ЖК The Residence Mandarin Oriental и ЖК BVLGARI Hotel & Residences Moscow) ведутся закрытые продажи.
«Фиксируемое в элитном сегменте столичного рынка новостроек по итогам первого полугодия сокращение количества заключенных договоров долевого участия не отражают реальный спрос в сегменте, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Более 65% предложения экспонируется в готовых домах и проходящие сделки по таким лотам в статистке не отражены. Текущий уровень реального спроса сопоставим с аналогичным периодом прошлого года. Еще один важный момент для оценки спроса – это длительный срок закрытия сделки в этом сегменте. Сейчас мы наблюдаем высокий покупательский интерес на рынке, что скорее всего приведет к увеличению сделок во второй половине года. В отличие от иных классов жилья, к высокобюджетной недвижимости до конца 2021 года с большой долей вероятности сохранится устойчивый покупательский интерес, что также скажется на размере экспозиции. Поэтому в отсутствие выхода значительного объема нового предложения в некоторых топовых проектах уже введена практика закрытых продаж».