Рынок жилья попал в болтанку
Ситуацию на рынке строящегося жилья обоих столичных регионов по итогам первой половины 2022 года можно охарактеризовать как «разброд и шатания»: спрос, предложение и цены на новостройки то росли, то сокращались. Точных прогнозов на будущее специалисты стараются не давать.
Хотя рынок новостроек Петербурга всегда считался на несколько месяцев отстающим от московского, новые реалии по некоторым параметрам уравняли их.
По итогам первого полугодия в Ленинградской области зарегистрировано на 8% больше ДДУ относительно первой половины 2021 года, в Петербурге — на 5,5% меньше. Однако если сопоставить результаты июня текущего и прошлого года, сокращение составляет 43 и 57% соответственно. Следует напомнить, что документы на регистрацию далеко не всегда подаются в день подписания договора долевого участия, поэтому июньские показатели оказались ниже.
В Москве ДДУ зарегистрировано на 6% меньше, чем год назад. При этом регистрации в массовом сегменте сократились на 17%.
Качели спроса
В течение полугодия наблюдался всплеск спроса в марте, затем последовало снижение, и только летом спрос начал расти. Консалтинговая компания Nikoliers оценила спрос на петербургские новостройки в первой половине 2022 года в 1,28 млн кв. м, продано 33 155 квартир. Относительно первого полугодия 2021-го спрос сократился на 18%, количество реализованных квартир — на 9%.
При этом в премиум-классе продано на 36% меньше жилья, в бизнес-классе — на 21%, в сегменте «масс-маркет» — на 17%.
Очевидный рост спроса эксперты отметили в июне — относительно мая на 20–25%. Причина — возобновленная программа льготной ипотеки. По разным данным, доля ипотечных сделок в структуре продаж составила 77–94%.
По оценке компании «ПроГород» (входит в Группу ВЭБ.РФ), продажи в Московском регионе упали на 43% относительно прошлого года. А относительно первого квартала текущего года во втором сокращение в старых границах Москвы составило 38%, в Новой Москве — 44%, а в Московской области — 50%.
По данным компании «Бон Тон», по итогам полугодия продажи в столичном регионе упали на 13%, а в бизнес-классе — на 33%.
Здесь также драйвером спроса выступила льготная ипотека. Спрос, по общей оценке, вырос в июне, после снижения ипотечных ставок. Возможно, по итогам июля показатели спроса подрастут.
Как заявил Анатолий Печатников, заместитель президента-председателя правления ВТБ, ипотечный рынок пока далек от насыщения, поэтому банк рассчитывает на рост активности заемщиков. «Второе полугодие может показать прирост продаж ипотеки примерно в 1,5 раза относительно первого, что позволит рынку улучшить результат «пандемийного» 2020 года в пределах 10%. При этом размер ипотечного портфеля на рынке достигнет 14,8 трлн рублей, увеличившись по сравнению с началом года на 15%», — уточнил он.
Многие компании отметили восстановление спроса в июне, однако, по их мнению, достичь допандемийных значений и даже значений прошлого года вряд ли удастся. «Ситуацию на рынке в этом году нельзя назвать простой. Снижение ключевой ставки и смягчение условий льготных программ оживили спрос на недвижимость. Уже в июне в нашу компанию обратилось гораздо больше клиентов, чем в мае. Однако восстановления спроса до уровня прошлого года ждать не стоит», — говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
Апартаменты, по утверждению Сергея Софронова, коммерческого директора ГК «ПСК», тоже пользуются популярностью: «Доходная недвижимость в виде апартаментов также востребована, поскольку она только и делает, что подтверждает свою состоятельность практикой эксплуатации — сдачи в аренду. Поэтому да, спрос будет постепенно расти. Заметной эта тенденция будет уже осенью».
Участники столичного рынка новостроек настроены более оптимистично. «Спрос есть и сейчас, просто он существенно ниже, чем в 2021 году. Даже на текущем неактивном рынке есть успешные проекты. Например, мы видим в некоторых из них темпы продаж, сопоставимые со среднегодовыми 2021 года», — рассуждает Денис Филиппов, директор по продажам Hutton Development.
Он ожидает во второй половине года спрос выше, чем во втором квартале. Причины для этого есть: предпосылки к росту курса валют, истечение среднесрочных высокодоходных депозитов физлиц, возникший в результате нестабильности первого квартала отложенный и еще не реализованный спрос, падение стоимости ипотеки.
Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION, указывает: «Что касается высокобюджетного сегмента, то еще одна причина затихания спроса — ограниченность предложения. Многие клиенты ждали выхода новых проектов по привлекательным ценам и просто мониторили рынок».
Многие столичные застройщики простимулировали спрос совместными с банками ипотечными программами под 0,1% годовых. «Субсидированные программы стали активно развиваться в июне и уже в том же месяце дали результат — число сделок по ДДУ на рынке новостроек старой Москвы увеличилось на 28% к маю. В ближайшей перспективе мы ожидаем, что количество сделок должно постепенно восстанавливаться до уровня 2020 года», — заявил Денис Бобков, руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS.
«Кроме того, выход на рынок новых проектов, которые по понятным причинам придержали старты продаж, еще больше подстегнет спрос среди покупателей», — добавил Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.
По мнению Сергея Нюхалова, заместителя директора по продажам ГК «Гранель», на спрос положительно влияют также специальные акции застройщиков, стимулируя покупательскую активность. Скидки составляют в среднем 5–7%, но могут доходить и до 10%.
Предложение притормозило
С марта застройщики несколько притормозили вывод на рынок новых проектов. Сегодня они выводятся, однако чаще это новые очереди в масштабных проектах (как правило, крупных застройщиков), небольшие проекты на один-два корпуса или реконструкция исторических зданий.
По данным компании Nikoliers, на конец первого полугодия общий объем предложения на рынке жилой недвижимости Москвы (без учета элит-класса) составил 2,3 млн кв. м, что на 25% больше, чем в прошлом квартале, и на 35% больше, чем за аналогичный период 2021 года.
По данным «Метриум», в конце июня на рынке новостроек массового сегмента продавались квартиры в 89 ЖК. Общий объем предложения составил 861,6 тыс. кв. м — примерно 18,4 тыс. квартир. В бизнес-сегменте предложение оценивалось в 12,8 тыс. квартир общей площадью 868,3 тыс. кв. м в 93 ЖК. В Новой Москве продавалось более 12,1 тыс. квартир совокупной площадью 614,2 тыс. кв. м в 32 ЖК.
Как отмечает Алексей Лухтан, к началу апреля рынок столкнулся с минимальным выводом в продажу новых объемов жилья. Особенно это было заметно у региональных девелоперов, что было связано с повышением ключевой ставки в первую очередь. «Сейчас, когда ситуация в стране стабилизируется, ставки по кредитам значительно снизились, а застройщики наладили закупки стройматериалов среди отечественных поставщиков, проекты начинают выходить на рынок продаж», — добавил он.
По мнению Дениса Бобкова, застройщики не торопятся выводить на рынок большие объемы нового жилья, поскольку это позволяет им регулировать также спрос и цены.
«На сегодняшний момент большая часть предложения премиальных новостроек находится на заключительной стадии готовности — это более 40% всего объема, выставленного на продажу», — говорит Елена Тарасова.
При этом, по ее словам, начиная с конца второго — начала третьего квартала дефицит премиальных и элитных проектов начинает восполняться. За последние два-три месяца линейка предложения заметно расширилась — старт продаж был анонсирован в шести новых проектах, и в ближайшее время рынок ждет выхода новых комплексов. Пока лоты забронированы, сделки ожидаются позже, когда истечет срок депозитов.
Денис Филиппов полагает, что ситуация с выводом новых проектов складывается по-разному: «Если у компании есть достаточный портфель проектов в реализации, коррелирующий с их видением экономической ситуации, то новые проекты откладываются. Если текущий этап жизненного цикла компании можно описать словами "через год нечего будет строить", то, скорее всего, такие компании сейчас активно работают над формированием портфеля новых проектов».
При этом у любой компании есть неуверенность в потребительском спросе и себестоимости строительства. Причем, как указывает Денис Филиппов, речь идет о периоде в три-пять лет: «Требуется время, чтобы сформировалась новая практика рынков. Как рынка продажи конечному потребителю, так и рынков генподряда, инженерного оборудования и стройматериалов».
По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, в Петербургской агломерации в первом полугодии на рынок выведено немногим больше 1,2 млн кв. м жилья — на 42% меньше, чем годом раньше. Оживление зафиксировано со второй половины мая. Сейчас совокупный объем предложения оценивается примерно в 3 млн кв. м.
Аналитики Knight Frank St. Petersburg подсчитали: в элитном сегменте Петербурга объем свободного предложения увеличился на 26% по сравнению с первым полугодием 2021 года и составил 134,7 тыс. кв. м (1094 квартиры). До конца 2022-го запланирован ввод в эксплуатацию четырех объектов жилой площадью около 74 тыс. кв. м.
«Прошло достаточно времени с момента ухода иностранных компаний и поставщиков из России, большинство девелоперов смогли найти альтернативу и перестроить логистику. Поэтому ситуация постепенно стабилизируется и застройщики стали более активны с выводом новых проектов на рынок», — полагает Виталий Коробов, директор компании Element Development.
Ян Фельдман также отмечает: массовая заморозка новых проектов уже прекратилась, застройщики будут выводить объекты по плану, который сможет поддерживать необходимый объем предложения на рынке.
Не все компании корректировали сроки вывода на рынок своих проектов и сроки сдачи. От планов не отказались те, кто имеет проекты в высокой степени готовности, либо, наоборот, недавно начатые: работая в графике, они успели заменить поставщиков. Еще один вариант — приобретенные про запас стройматериалы.
Сергея Софронова заставляет верить в то, что застройщики массово не будут откладывать вывод новых проектов, наличие большого земельного банка — в прошлом году многие крупные девелоперы активно пополняли его.
Цены успокаиваются
Рост цен на рынке новостроек был обусловлен несколькими факторами. Это и льготная ипотека, и удорожание материалов, и необходимость выстраивать новые логистические цепочки, и — временами — недостаточное предложение. Как отмечают эксперты Циан.Аналитика, удорожание заставляет застройщиков отказываться от продажи квартир с отделкой и меблировкой. «Доля жилья с отделкой снизилась на фоне санкций с 62,1 до 59,6%. Сегодняшние покупатели приобретают жилье без отделки по цене квартир с отделкой два месяца назад», — констатируют они.
По данным компании «Метриум», на рынке массовых новостроек Москвы по итогам полугодия средневзвешенная цена выросла на 7%, хотя в течение второго квартала она снизилась на 1,1%. В проектах бизнес-класса рост составил 9,1% за полугодие, средний бюджет сделки увеличился на 7,1%, до 29,1 млн рублей. В новостройках Новой Москвы рост составил 4,5% (+1,8% во втором квартале). К концу полугодия средний бюджет предложения составил 11,3 млн рублей, увеличившись на 8% с января по июль.
В Петербурге, подсчитали аналитики Nikoliers, если средневзвешенная цена в первом квартале выросла на 14–17% в зависимости от класса жилья, то теперь она вернулась к прежним параметрам, прибавляя 2–3% в квартал.
Аналитики Группы RBI также отмечают замедление роста цен: по итогам второго квартала средняя цена квадратного метра в комфорт-классе прибавила 1%, в бизнес-классе — 5%. Причем рост в этом сегменте обеспечили новые проекты — изначально более дорогие.
По данным Knight Frank St. Petersburg, средневзвешенная цена в элитном сегменте выросла на 6% и во втором квартале также снижалась. По мнению аналитиков, в ближайшее время можно ожидать снижения цен, но это может продлиться только до момента, когда курс валют перестанет снижаться.
«Вне зависимости от сегмента в новых проектах цены не снижаются. Они выходят в продажу на уровне среднего предложения в конкретных локациях и сопоставимых проектах у конкурентов. И далее меняются по мере готовности домов», — прокомментировал Сергей Софронов.
Статус: не жилье
Отдельный сегмент рынка — апартаменты, которые Госдума после долгих споров решила не приравнивать к жилью. Тем не менее люди приобретают апартаменты в том числе для проживания.
По разным данным, в Петербурге в июне резко сократился объем предложения, а также количество строящихся корпусов. По подсчетам экспертов проекта «Avenue-Apart на Дыбенко», в строительстве на конец полугодия находилось 17,9 тыс. юнитов, расположенных в 35 объектах.
По некоторым данным, с января по июнь включительно спрос на покупку апартаментов вырос на 25,31% относительно аналогичного периода прошлого года.
Эксперты компании Nikoliers ожидают до конца года ввод более 12,5 тыс. лотов. Сейчас петербургский рынок насчитывает примерно 13 тыс. юнитов.
Как сообщает компания Knight Frank St. Petersburg, объем продаж всех форматов апартаментов снизился на 40% относительно первой половины 2021 года и стал сопоставим с результатами аналогичного периода 2017 года. Объем продаж составил 1,1 тыс. юнитов общей площадью 35,7 тыс. кв. м: 71% продаж пришелся на лоты сервисного формата, 24% — рекреационного, остальные 5% — на юниты несервисного формата и элитные апартаменты.
Цены за полугодие выросли на разных объектах не везде одинаково — от 14 до 32%, и на начало июля составили: 273 тыс. рублей за 1 кв. м сервисных апартаментов, 318 тыс. рублей — несервисных, 316 тыс. рублей — рекреационных.
С одной стороны, цены выросли заметно, с другой — апартаменты подпадают под программу льготного кредитования.
В Москве в первой половине года в продаже находилось 79 проектов массового сегмента и бизнес-класса, подсчитали аналитики «Метриум». Объем предложения на конец июня составил 6,5 тыс. лотов общей площадью 249,2 тыс. кв. м. За полгода объем предложения вырос на 32,1%.
Цены в апартаментах бизнес-класса выросли на 1,9% за полгода, но за квартал сократились на 3,2%. В апартаментах массового сегмента цены росли в течение всего полугодия: на 8% за полгода, на 2,3% за второй квартал.
Смелые прогнозы
В общем и целом участники рынка довольно позитивно оценивают перспективы рынка новостроек — и в Москве, и в Петербурге. «На мой взгляд, спрос во второй половине года останется на уровне июня, возможно, с небольшим ростом. Вывод основан на появлении накопившегося отложенного спроса за предыдущие несколько месяцев — его стимулируют программа льготной ипотеки и окончание сроков действия банковских вкладов под увеличенные проценты», — говорит Сергей Янчуков, генеральный директор компании «МАНГАЗЕЯ ДЕВЕЛОПМЕНТ».
Застройщики ожидают восстановления спроса, поскольку связывают с ним возможность повышать цены. «Рост цен напрямую зависит от спроса, то есть чем он выше, тем дороже предложение. Мы уже видим, что покупатели стали намного активнее. Возможно, к концу года спрос на московском рынке восстановится до показателей начала года», — надеется Алексей Лухтан.
Сергей Нюхалов ожидает ценовой стабильности на рынке новостроек масс-маркет: «Соотношение спроса и предложения становится сбалансированным. Более того, количество объектов на рынке увеличивается, что заметно расширяет выбор. Новостройки будут дорожать в основном только по мере роста строительной готовности».
«Думаю, что спрос и ценовую политику во втором полугодии будет определять количество новых проектов, которые девелоперы выведут на рынок, а макроэкономическая ситуация сегодня, на мой взгляд, мало способствует этому. Возможно, что-то начнет проясняться к осени», — рассуждает Сергей Янчуков.
Елена Тарасова твердо убеждена: роста цен в дорогом сегменте не избежать. «Сейчас средневзвешенная цена на рынке премиум- и элит-классов приблизилась к отметке в 1,5 млн рублей. Цены продолжат плавный подъем до конца года. Если рассматривать более долгосрочную перспективу (пять лет), в будущем мы однозначно увидим значительное увеличение бюджета в этих сегментах. Помимо прочих факторов, на увеличение цены влияет и общий рост себестоимости строительства, а также удорожание и дефицит импортных составляющих, доля которых в высокобюджетном сегменте может доходить до 50%», — объясняет она.
У петербургских застройщиков прогнозы разные, но большинство ожидает умеренного роста цен. «Строящаяся недвижимость продолжит дорожать — и жилье и апартаменты. Стабильно высокий спрос на этот формат способствует этому. Думаю, что до конца года стоимость "квадрата"увеличится еще в пределах 5%», — полагает Виталий Коробов.
Ян Фельдман добавил: предпосылок для снижения цен нет.
Однако Сергей Софронов, например, не исключает, что до осени рост цен прекратится вообще: «В этом процессе влияние ипотеки одно из ключевых (при условии, что цены на стройматериалы в очередной раз не поднимутся). Снижение ключевой ставки, с одной стороны, уже работает на восстановление спроса. С другой — Президент дополнительно поручил рассмотреть механизм наращивания портфеля ипотечных кредитов».
Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест», также предполагает, что цены в ближайшее время расти не будут: «Сейчас цены на первичном рынке жилья стабилизировались, и вряд ли их рост продолжится, тем не менее нельзя исключать внешние факторы, которые могут повлиять на корректировку цен».
Кроме того, застройщики уверены: начатые объекты буду сданы вовремя. «Что касается сроков сдачи объектов, то мы не видим серьезных угроз для дольщиков. Как и в период пандемии, единичные случаи задержек возможны. Но покупателям не стоит беспокоиться. Все объекты будут достроены в срок. Девелоперы не заинтересованы в задержке сдачи объектов, поскольку получают доступ к средствам дольщиков только после ввода объекта в эксплуатацию», — пояснил Сергей Нюхалов.
Ян Фельдман также не ожидает крупных неприятностей с переносом сроков: «Корректировка сроков возможна лишь в тех проектах, где застройщики не смогли оперативно наладить логистические цепочки и договориться с поставщиками, снизить зависимость от иностранных материалов. Большинство, как и мы, прошли через это еще в 2014–2015 годах и уже тогда пересмотрели финансовые модели проектов».
Участники рынка новостроек отметили сокращение спроса после повышения ключевой ставки Центробанка. Однако ставка постепенно снижается, и летом застройщики ждут возвращения покупательского спроса в нормальное русло.
На майской конференции «Жилищное строительство: новые вызовы и перспективы», организованной ТПП РФ, НОЗА и ЕРЗ.РФ, застройщики заявили об ожидании сокращения объема продаж из-за снижения покупательской способности граждан и падения объемов ипотечного кредитования. Кирилл Холопик, руководитель портала ЕРЗ.РФ, заявил об ожидаемом падении продаж жилья примерно на 25% по итогам 2022 года.
По оценке Евгении Гончаровой, управляющего партнера маркетингового агентства SETEVIE, озвученной в ходе бизнес-завтрака в рамках XV конкурса «Доверие потребителя», интерес к недвижимости у населения за последние четыре месяца снизился более чем в три раза относительно декабря 2021-го и более чем в четыре раза относительно февраля 2022 года.
«В январе и феврале спрос на новую недвижимость в Петербурге почти повторил показатели первых двух месяцев прошлого года, даже с небольшим приростом. Затем последовал резкий рост в марте — почти на 80%. Затем столь же стремительное снижение в апреле — в два раза по отношению к апрелю 2021-го. Пожалуй, это самая неравномерная динамика за многие годы. Но, если учитывать все сделки первого квартала плюс "провальный" апрель, то общее количество почти повторяет показатели прошлого года за этот же период. В объемном выражении, в квадратных метрах, снижение примерно 15%», — рассуждает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК ПСК.
«Фактически с декабря рынок функционировал на фоне накачивания тревожной информацией, реагируя на эту тревожность высоким уровнем спроса. Мы работали в несвойственных для себя объемах вплоть до начала апреля, когда прекратились сделки по ранее согласованным ипотечным ставкам. Снижение спроса за этот период в целом по рынку Петербурга, по оценкам экспертов, составило около 50%. Конечно, это происходит неравномерно. В периоды турбулентности большим спросом пользуются объекты высокой степени готовности — на них фиксируется меньший уровень падения спроса, а на объектах, которые только выводятся на рынок, спрос проваливается значительнее», — комментирует Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».
Но в Москве, указала она, спрос провалился еще больше, чем в Петербурге, поскольку в столице традиционно цены выше.
По словам Елены Тарасовой, коммерческого директора GRAVION, за последние пару месяцев московский высокобюджетный рынок «просел» по продажам не более чем на 10%. «Слухи о том, что продаж в новостройках высокого сегмента сейчас нет, — миф. Их, конечно, стало меньше… Понятно, что часть клиентов озабочена сегодня другими вопросами, например, спасают свой бизнес. Некоторые просто следят за ситуацией и выжидают. Но при этом мы наблюдаем рост инвестиционных сделок. В разных проектах этот показатель может доходить до 10–12%. Недвижимость всегда была, есть и будет одним из самых надежных и ликвидных инструментов сохранения и преумножения средств», — заявила она.
Виталий Коробов, директор компании Element Development, указал на сокращение спроса и в сегменте апартаментов с января по май — более чем на 40%. «Это связано в первую очередь с тем, что апартаменты часто приобретают в инвестиционных целях. В конце февраля многие покупатели и инвесторы заняли выжидательную позицию — до момента стабилизации ситуации».
Причины сокращения спроса были очевидны уже в марте. «Основные причины — повышение ипотечных ставок, существенный рост цен на рынке недвижимости в феврале и марте 2022 года и высокая покупательская активность в этот период, когда люди вкладывались в недвижимость с целью сохранить свои сбережения», — комментирует Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
«Это очевидно, поскольку превалировали достаточно высокие ставки по ипотеке в связи с ростом ключевой ставки ЦБ, а также анонсированием высоких процентов по вкладам и накопительным счетам на ограниченный срок. Покупатели, которые планировали инвестировать средства в недвижимость, отложили покупку, чтобы понаблюдать за событиями в мире и получить весомый доход от вложенных в банки средств», — говорит Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.
«Причины разные — от финансовых обстоятельств покупателей до желания подождать, когда ипотека будет подешевле», — рассудил Сергей Софронов.
Предложение не успело
Строительный рынок в марте отреагировал на спецоперацию приостановкой проектов: 40% компаний остановили некоторые проекты, 29% решили пока не начинать строительство, хотя март традиционно был месяцем, когда удобно выходить на стройплощадку. Однако постепенно на рынок стали выходить и новые очереди в реализуемых проектах, и новые проекты. «Запуск новых проектов часто откладывать дороже, чем начинать их реализацию даже в самых непростых условиях», — отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».
В столичном регионе, по словам Виталия Лакеева, старшего аналитика Сбербанка, количество лотов в экспозиции сократилось по итогам первого квартала.
Однако затем, подсчитали аналитики компании «Метриум», предложение выросло: в мае оно увеличилось на 25%.
По оценке Елены Тарасовой, с начала года в Москве число экспонируемых апартаментов и квартир в сегменте «премиум» и «элит» сократилось примерно на 15%.
По данным компании Nikoliers, в Петербурге с января по май 2022 года объем нового предложения составил 798 тыс. кв. м жилья — на 39% меньше показателя за аналогичный период 2021 года. В мае девелоперы вывели в продажу около 292 тыс. кв. м.
Светлана Денисова отметила: «В Петербурге объем предложения на первичном рынке стал расти только после того, как начался рост цен, — когда пошли на спад постковидные явления, появился оптимизм у застройщиков и начался вывод на рынок новых объектов. Сегодня, на фоне снизившегося спроса, мы имеем объем предложения, который до конца еще не восстановился». В «Обзоре финансовой стабильности: сохранение устойчивости финансовой системы» Центрального банка РФ аналитики допускают сокращение объемов ввода: «К концу 2022 года и в последующие год-два можно ожидать некоторого снижения темпов роста объемов ввода ввиду роста себестоимости производства и возможной нехватки строительных материалов, а также увеличения сроков строительства из-за изменения логистики на фоне проблем с импортными поставками и моратория на штрафы за задержку сдачи жилья до конца 2022 года».
Не то рост, не то стагнация
По данным федерального портала «МИР КВАРТИР», в первом квартале цены на новостройки росли по всей стране, но уже в апреле в некоторых городах фиксировалось снижение — по оценке аналитиков, в самых «перегретых» городах. Однако общий тренд на повышение остается. С марта по май цены в Петербурге сократились на 3,8%, в Москве — на 2,3%. При этом, утверждает Сергей Софронов, с начала года цены на квартиры в Петербурге выросли на 19%, на апартаменты — на 18%.
В элитном сегменте столичного рынка цены с начала года выросли на 10–13%. Сейчас средняя стоимость квадратного метра перевалила за 1 млн и составляет 1–1,2 млн рублей, отметила Елена Тарасова. По ее словам, помимо сокращающегося предложения, связанного с пересмотром стратегии, ростом затратной части по выплате процентов по кредиту, снижением маржинальности проектов и сложностью просчитать их в перспективе, на увеличение стоимости влияет общий рост себестоимости строительства, удорожание и дефицит импортных составляющих (в высокобюджетном сегменте доля импорта в проектах может доходить до 50%).
«В более низких сегментах мы наблюдали скачок цен ввиду искусственно созданного дефицита жилья — многие застройщики приостановили продажи, а оставшиеся поднимали стоимость лотов. Однако сейчас, когда ипотечный рынок выравнивается, застройщики предлагают субсидированные ставки, скидки и пр., уровень цен выходит на более равновесные показатели со средним приростом около 0,7–1% в месяц», — добавила Елена Тарасова.
А по оценке Алексея Лухтана, «цены скорее не росли, рынок находился в стагнации».
«Спрос на новостройки с марта существенно снизился, однако застройщики не спешат опускать цены и даже наращивают их, особенно в тех городах, где недвижимость еще не такая дорогая и потенциал роста цен существует. Девелоперы, с одной стороны, оправдывают это растущими затратами на строительство и необходимостью обходить западные санкции, что также увеличивает их расходы, а с другой — предвидят дефицит новостроек, который уже начинает ощущаться», — прокомментировал Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
Зашитая ипотека
После повышения ключевой ставки в марте банки подняли ипотечные ставки — желающих взять ипотечный заем заметно поубавилось. «На спросе сильно отражаются колебания ключевой ставки, причем в любом сегменте. Но ее размер — это не основной критерий, на который стоит ориентироваться. Население не будет брать ипотечные кредиты, пока нет уверенности в завтрашнем дне и своей платежеспособности», — уверен Виталий Коробов.
Застройщики нашли выход из ситуации: ради поддержания спроса на рынке появились обновленные программы рассрочек, больше предложений схемы trade-in, а также беспрецедентно низкие ставки по льготным ипотечным программам — под 0,1% годовых.
«Два года назад ставка с госсубсидированием не только поддержала, но и разогнала цены на новостройки. И сейчас реальные сделки у застройщиков опять идут преимущественно по субсидированной ставке (ставка господдержки + субсидирование процента от застройщиков). Никаких чудес: за снижение ставки платит сам покупатель — дополнительный платеж за снижение ставки заложен в цену квартиры», — прокомментировал Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства.
Разницу между банковской ставкой и ставкой для покупателя оплачивает застройщик, но эта разница зашита в цены квадратного метра. «Подобные программы, которые можно применить для всех категорий граждан, сейчас все же редкость. Скорее условия по ипотеке со ставкой 0,1% на весь срок кредита можно встретить по программе "Семейная ипотека", где, помимо относительно низкой ставки по госпрограмме, она еще и субсидируется застройщиком. Однако в таком случае квартира покупателю обойдется дороже. Либо первоначальный взнос составит внушительный процент от суммы сделки», — полагает Алексей Лухтан.
По мнению аналитиков «Индикаторов рынка недвижимости IRN.RU», насколько такая стратегия застройщиков целесообразна — вопрос дискуссионный. Здесь и сейчас она, скорее всего, позволяет активизировать продажи. Но в перспективе недостатки этой стратегии очевидны — рынок недвижимости превращается в «наркомана», сидящего на «игле» необоснованно низких, нерыночных ипотечных ставок, а в плане цен все больше надувается пузырь, но, как известно, любой пузырь рано или поздно может лопнуть.
Однако подобные программы нехарактерны для высокобюджетного рынка. «Что касается московского рынка высокобюджетной недвижимости, то влияние ипотеки было наименьшим. Доля покупок в ипотеку в премиум- и элитном классах никогда не превышала 35% от общего объема сделок. Сейчас этот показатель не более 25%. Кроме того, для "дорогих" клиентов банки, как правило, всегда предоставляют индивидуальные условия, а с точки зрения покупателей, острой необходимости прибегать к ипотечному кредитованию нет», — пояснила Елена Тарасова.
В ближайшее время ситуация должна измениться — вместе со снижением ставки по льготной ипотеке с 9 до 7%. Но не факт, что застройщики откажутся от субсидирования банковских ставок.
Под знаком сомнений
Делать прогнозы вообще дело неблагодарное, а в сегодняшних условиях — просто немыслимое. Однако ценовые прогнозы есть, хотя из-за некоторой неопределенности на рынке они отличаются разнообразием.
На олигопольном столичном рынке новостроек, где десять компаний строят половину жилья и который получает щедрую поддержку из бюджета, могут иметь место отклонения от рыночных законов. Это означает, что, несмотря ни на что, застройщики могут продолжать повышать цены на новостройки, одновременно увеличивая размер субсидирования ипотечных ставок, отмечают в аналитическом центре «Индикаторов рынка недвижимости IRN.RU».
«Предпосылок для снижения цен на новостройки нет. По-прежнему присутствуют сложности с логистикой и поставкой материалов, растет себестоимость строительства. Параллельно дешевеет ипотека на первичном рынке. Эти факторы приведут к тому, что стоимость "квадрата" уменьшаться не будет. Наоборот, мы прогнозируем постепенный рост по итогам года», — говорит Ян Фельдман.
Аналогичного мнения придерживается Светлана Денисова. Кроме недостаточного объема предложения и роста себестоимости строительства, она указывает на нежелание застройщиков рисковать: «Застройщики находятся в ситуации, когда они не станут проводить рискованную финансовую политику, снижая цены и демпингуя, поскольку имеется стабильное финансирование стройки за счет банковского проектного финансирования».
Кирилл Холопик осторожен: он полагает, что снижения цен не будет, поскольку банки и застройщики сдерживают вывод новых проектов в соответствии со снижением спроса, а это не дает падать ценам.
Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест», и Алексей Лухтан рассчитывают на стабильность цен.
Регулятор не исключает стагнации цен. «В долгосрочной перспективе вероятна стагнация цен на рынке жилья ввиду сокращения покупательского спроса на фоне роста ипотечных ставок и сокращения реальных доходов», — отмечают аналитики ЦБ.
Сергей Софронов подытожил рассуждения: «Прогноз по ценам можно легко составить самостоятельно, опираясь всего на два фактора. Первый — стоимость стройматериалов. Если вы видите, что они дорожают, то будет дорожать и жилье. Второй — спрос, генерируемый дешевой ипотекой. Если таковая будет, то цена также пойдет вверх. С учетом текущих вводных цены будут расти незначительно или же не будут расти некоторое время. Но вводные имеют свойство быстро меняться».
Момент истины
После повышения ключевой ставки граждане кинулись в банки, складывать свои кровные на срочные депозиты, обещавшие 20–25% годовых.
Теперь ставка снижена. Как заявил Виталий Лакеев на форуме недвижимости «Движение» в Сочи, ожидается, что к концу года ключевая ставка составит 8% годовых.
По расчетам аналитиков ВТБ, с учетом очередного снижения ключевой ставки до 9,5% ставки по депозитам и накопительным счетам также продолжат снижаться и достигнут в ближайшее время уровня 6–8%, вернувшись к значениям начала года.
Согласно проведенному ВТБ опросу, 45% граждан в марте-апреле разместили деньги на депозитах, в том числе 25% — на срочных трехмесячных. При этом две трети опрошенных намерены положить средства на депозиты еще раз, но 17% собираются вложиться в недвижимость.
Большинство застройщиков рассчитывают на этих покупателей. В июне, отметил Сергей Степанов, «заканчивается срок трехмесячных вкладов, которые люди совершили после повышения ключевой ставки, поэтому мы ожидаем оживления спроса».
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель», также указывает на выравнивание ситуации. «Возвращается отложенный спрос — покупатели, которых отпугнула резко выросшая в марте ключевая ставка, снова вышли на рынок, привлеченные льготными кредитными программами. Застройщики вместе с банками быстро адаптировались к ситуации и запустили ипотеку со сниженными ставками. Это позволило стимулировать спрос и повысить продажи. В июне количество обращений увеличилось на 20–25% по сравнению с предыдущим периодом», — говорит он.
По мнению Сергея Нюхалова, удешевление кредитов, связанное со снижением ключевой ставки, приведет к дальнейшему росту спроса на первичном рынке недвижимости — до 20%.
«В ближайшие месяцы после окончании срока депозитов с высокими процентами банки уже не смогут предложить клиентам прежние условия. Кроме того, укрепление рубля снижает интерес к валютным сбережениям. Фондовый рынок также показывает себя как не самый эффективный инструмент сохранения средств. На этом фоне жилье вкупе со снижением ипотечных ставок снова становится надежным вложением», — добавил он.
Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, указывает на роль инвестиционных сделок в структуре спроса: «Стабильное снижение ключевой ставки сохраняет на рынке инвестиционный спрос, цель которого — сбережение средств. В современном мире не так много инструментов, с помощью которых это можно сделать при текущей турбулентности на финансовых рынках».
По мнению Сергея Софронова, восстановление спроса случилось еще в мае. В том числе обозначился и отложенный спрос. «Раскрытие депозитов, с которых удалось получить неплохую доходность, отразится на продажах недвижимости. Подавляющее большинство людей не являются инвесторами и, получив доход по ставкам, которых больше нет, предпочтут вложить во что-то надежное. Вкупе с новой льготной ипотекой, ставка по которой, по слухам, может быть даже ниже "пандемийной", это создает перспективу роста спроса. Вполне вероятно возвращение на сравнимые с прошлым годом величины в количестве сделок и финансовом выражении», — добавил он.
Елена Тарасова утверждает, что в сегменте дорогой недвижимости возвращение спроса заметно уже сейчас: «Многие покупатели премиальных и элитных новостроек стремятся забронировать квартиру или апартаменты, зафиксировав тем самым цену, но на сделку готовы выйти чуть позже, например, в середине лета, когда закончится срок депозита и деньги можно будет вывести из банка и вложить в недвижимость».
Ян Фельдман отмечает, кроме того, интерес к новому продукту — IT-ипотеке, что означает приток новых клиентов: «Мы отмечаем оживление спроса с начала мая и увеличение количества обращений в компанию. У покупателей востребованы новые ипотечные программы, условия которых стали более выгодными, чем в начале года. Есть интерес к IT-ипотеке, но поскольку это пока еще новый продукт для рынка, то спрос на него только формируется».
Однако, по словам Светланы Денисовой, больших надежд на снятые с депозитов средства нет: согласно статистике ЦБ, львиную долю сбережений граждан составляют вклады до 300 тыс. рублей — это более 80% всех вкладов, размещенных в банках. Конечно, для Петербурга и других городов-миллионников эта сумма мала.
Остается ждать осени. «Мы рассчитываем, что к осени спрос будет восстанавливаться. Во-первых, на это повлияют более комфортные условия по льготной ипотеке. Во-вторых, происходит постепенная адаптация — люди понимают, что не теряют рабочие места. И при этом всегда остаются по меньшей мере четыре причины для покупки квартиры: люди женятся и разводятся, рождаются и умирают. Поэтому движение на рынке недвижимости будет неизбежно продолжаться и по мере адаптации к новым условиям и преодолению стрессовой ситуации спрос станет восстанавливаться», — заключила Светлана Денисова.
Группа «Родина» ко Дню любви, семьи и верности провела опрос среди покупателей жилья в культурно-образовательном кластере Russian Design District. Компания узнала, что мотивирует семейные пары приобретать жилье в Новой Москве. Помимо ожидаемых преимуществ локации – экологии, новой инфраструктуры и др. – 42% опрошенных считают, что здесь крепче семья и реже супружеские измены.
В России 8 июля отмечают День любви, семьи и верности. Группа «Родина» решила провести опрос среди покупателей квартир в жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District о том, какое место для жизни семьи они считают идеальным и почему.
Участники опроса – семейные покупатели, которые уже совершили сделку или рассматривают кластер для приобретения жилья. Им была предложена анкета с рядом вопросов о том, как выбрать идеальное для семьи место для жизни.
Первым по популярности ответом в опросе о причине выбора Новой Москвы (вопрос со множественным выбором вариантов) для жизни семьи стала «доступность жилья» – так ответили 88% опрошенных. На втором месте – «новые инфраструктура/жилье» (86% респондентов), на третьем месте – «экология/много парков» (62% опрошенных), на четвертом месте – «семейный стиль жизни/реже происходят измены» (42%), 37% выбрали Новую Москву из-за транспортной инфраструктуры, также респонденты отметили «социальную среду» (35%).
В Группе «Родина» отмечают, что неожиданно четвертым по популярности ответом стала причина «семейный стиль жизни/реже происходят измены» (42%). В ответе на открытый вопрос, где респонденты сами сформулировали свой ответ, они пояснили, что в Новой Москве «много семейной инфраструктуры», «царит семейная атмосфера», «супруги чаще отдыхают вместе».
«Такой результат только на первый взгляд показался нам неожиданным, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина». – Новая Москва с самого начала формировалась в основном девелоперами жилых комплексов, для которых основная покупательская аудитория – это семьи. Поэтому у большинства местных проектов семейная направленность – вместе с новостройками появляются современные детские сады, школы, детские площадки, спортивные секции, новые парки с семейными активностями, дома творчества. Так или иначе у семей огромный выбор мест для совместного отдыха. Помимо этого, многие связаны с работой в Москве, поэтому особенно ценят свободное от трафика время, и чаще стараются проводить его с близкими. Всё это, конечно, укрепляет семью и по-видимому просто не оставляет времени на супружеские измены с точки зрения семейных покупателей».
Помимо этого, семейные клиенты больше ожидаемого оказались привержены спорту. Респондентам было предложено ответить на вопрос, из каких составляющих складывается идеальный семейный жилой комплекс. На первое место семейные покупатели ожидаемо поставили детский сад и школу (86% клиентов). На втором месте оказались спортивные объекты (физкультурно-оздоровительные комплексы/спортивные школы/фитнес-центры) – за их наличие в составе ЖК проголосовали 76% семейных клиентов. На третьем месте с небольшим отрывом следуют «парки/скверы» (74% клиентов), на четвертом месте – «кружки/центры ДПО/мастер-классы» (63% клиентов), а на пятом месте – «коворкинги/интернет-кафе» (46%).