Площадь объектов формата Light Industrial в Петербурге составляет 13 тыс. кв. м, к 2024 году она может увеличиться более чем в два раза, – до 31 тыс кв. м
Консалтинговая компания Knight Frank Russia проанализировала рынок объектов формата Light Industrial в Петербурге, подходящих под производственно-складские функции. Согласно исследованию, суммарная арендопригодная площадь в качественных складских комплексах класса А и В в Северной столице составляет около 4,3 млн кв. м, и только 13 тыс. кв. м из них приходится на объекты небольшого производственного формата. В стадии разработки находится еще один проект Light Industrial на севере города общей площадью 18 тыс. кв. м, который планируется к вводу в 2023–2024 гг. Формат небольших производственных складов пока не получил широкого распространения в Северной столице, но на фоне запланированного запуска программы промышленной ипотеки спрос на него будет расти.
- Суммарная арендопригодная площадь в качественных складских комплексах класса А и В в Петербурге составляет 4,3 млн. кв. м, из них всего 0,3%, около 13 тыс. кв. м, приходится на объекты небольшого производственного формата. Такую же долю сегмент занимает и в Москве, где общий объем предложения складских площадей небольшого производственного формата составляет 0,3% или 64 тыс. кв. м.
- Основное предложение производственно-складских помещений сосредоточено в Пушкинском районе города в проекте «Промбокс».
- Эксперты отмечают постепенный рост инициатив по строительству объектов Light Industrial. В стадии разработки находится еще один проект общей площадью 18 тыс. кв. м, ввод которого запланирован на 2023–2024 гг.
- В действующих объектах арендаторам предлагаются блоки площадью от 144 до 930 кв. м с возможностью их объединения.
- Основными интересантами небольших производственно-складских помещений выступают компании-дистрибьюторы, а также компании легкой обрабатывающей промышленности.
- В зависимости от площади выделяют два формата объектов Light Industrial. Первый — небольшие помещения площадью от 200 до 500 кв. м, расположенные в основном в периферийных жилых районах города, целевой аудиторией которых являются компании, заинтересованные в размещении складов последней мили и максимальной близости к конечному потребителю. В таких объектах также могут размещаться площади для предприятий сферы услуг, оптовой и розничной торговли, офисные площади и шоу-румы, поэтому их ключевое отличие — это смешанный набор арендаторов и требований к площадям, что выражается в их технических характеристиках. Второй формат — площади до 1 000 кв. м, расположенные на окраинах города, которые пользуются спросом в основном у производственных компаний. Данные площади более подходят под производственно-складские функции, поэтому их технические характеристики более приближены к классическим складским. Это выражается в наличии грузовых ворот, увеличенным шагом колонн и более высокой нагрузкой на пол, чем в объектах Light Industrial первого типа. Нарезка площадей может встречаться по остаточному принципу и в стандартных складских комплексах, однако следует учитывать, что это скорее побочный продукт основного бизнеса, поэтому такие площади могут не удовлетворять всем требованиям потенциальных арендаторов.
- Запросы арендаторов, формирующих спрос на площади формата Light Industrial, в среднем не превышают 1000 кв. м, из-за чего доля офисно-бытовых помещений в объектах может варьироваться от 10% до 27%. Помимо этого, в рамках одного блока высотой от шести до восьми метров может также рассматриваться установка мезонина для размещения офисных помещений или шоурума. В единичных проектах можно встретить полноценный второй этаж с возможностью организации помещений под складское хранение.
- Высокий спрос на качественные площади мелкой нарезки в совокупности с дефицитом предложения приводят к тому, что коммерческие условия в современных Light Industrial объектах в среднем выше на 10–15% чем в аналогичных стандартных качественных складских комплексах. Так, чистая арендная ставка в планируемом комплексе составляет от 6 000 до 7 000 руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ. Для сравнения, средневзвешенная ставка в складских комплексах класса А — 5 800 руб./кв. м/год.
- Инвесторы рассматривают объекты Light Industrial в качестве арендного бизнеса, а помещения пользуются спросом со стороны арендаторов. Так, например, в московских проектах Industrial City Есипово и Сынково около половины всех площадей были приобретены инвесторами с целью последующей сдачи в аренду. Средняя загрузка площадей спустя полгода после ввода объектов в эксплуатацию составляет более 90%.
- В действующих объектах помещения предлагаются как в аренду, так и для продажи. Средняя запрашиваемая цена за помещения от 500 кв. м. составляет от 80 000 до 85 000 руб./кв. м без НДС.
- Интерес к промышленным площадкам разного формата, в том числе и на объекты Light Industrial, будет увеличиваться на фоне импортозамещения и принятия разрабатываемой программы промышленной ипотеки, в рамках которой заёмщикам планируется предоставление кредита по сниженной ставке под новые производственные площадки.
- Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В условиях повышенного спроса на промышленные площадки формат Light Industrial, который ранее хорошо зарекомендовал себя на московском рынке, может быть актуален и для Петербурга. Мы видим, что некоторые проекты уже находятся на этапе строительства или планирования, а запуск промышленной ипотеки может стимулировать спрос со стороны арендаторов».
В Санкт-Петербурге активно ведутся работы по восстановлению объектов культурного наследия. SuperJob представляет подборку вакансий для профессионалов и экспертов по сохранению памятников архитектуры: востребованы руководители реставрационных работ, инженеры, сметчики, производители работ, реставраторы.
Самая дорогая вакансия – ведущий конструктор с высшим образованием, опытом проектной работы по основному профилю не менее 10 лет и зарплатой 125 тысяч рублей в месяц. Специалист должен обладать знаниями прикладных программ на уровне опытного пользователя. Успешному кандидату предоставляют работу в комфортабельном офисе в центре города и возможность корпоративного обучения.
На втором месте − вакансия сметчика, который будет заниматься составлением сметной документации на реставрационные, проектные, строительно-монтажные работы. Специалист должен иметь высшее строительное образование и опыт работы в сфере реставрации. Работодатель предлагает полный социальный пакет компенсацию на питание и зарплату 100 тысяч рублей в месяц.
Третье место в рейтинге занимает должность ведущего архитектора/главного архитектора проекта (ГАП) с заработной платой – от 90 тысяч рублей в месяц. Специалист должен иметь высшее образование в сфере реставрации или строительства, преимуществом будет аттестация в Министерстве культуры. Успешному кандидату предлагают работу в офисе и бесплатное питание.
В рейтинг также вошли вакансии инженеров с зарплатами от 45 до 65 тысяч рублей. Работодатель предлагает работу в офисе и участие в интересных проектах.
Также компании нуждаются в производителе работ по реконструкции, мастере производственного обучения, руководителе проекта. Кандидатам предлагают зарплату по итогам прохождения собеседования.
Вакансии в сфере реставрации культурного наследия в Санкт-Петербурге, Исследовательский центр SuperJob:
|
Позиция |
Зарплатное предложение, Net, руб. в месяц |
|
100 000—125 000 |
|
|
100 000 |
|
|
90 000 |
|
|
65 000 |
|
|
55 000—65 000 |
|
|
45 000—55 000 |
|
|
45 000 |
|
|
По дог. |
|
|
По дог. |
|
|
По дог. |
|
|
По дог. |
Вакансии в сфере реставрации культурного наследия в Москве, Исследовательский центр SuperJob:
|
Позиция |
Зарплатное предложение,Net, руб. в месяц |
|
100 000 |
|
|
100 000 |
|
|
80 000—95 000 |
|
|
80 000—90 000 |
|
|
80 000 |
|
|
80 000 |
|
|
70 000 |
|
|
60 000—65 000 |
|
|
62 000 |
|
|
61 000 |
|
|
59 000 |
|
|
По дог. |
|
|
По дог. |
Доля квартир на рынке новостроек премиум-класса в Москве достигла во II квартале 60% – максимума за последние три года, подсчитали аналитики «Метриум». Число апартаментов (формально нежилых помещений) при этом сократилась до 40%. Одновременно апартаменты оказались в среднем на 7% дороже квартир.
По подсчетам аналитиков «Метриум», на рынке новостроек премиум-класса во II квартале девелоперы продавали в сумме 2 тыс. лотов, из которых жилой статус имели 1,2 тыс. (то есть это квартиры), а 815 формально были нежилыми (апартаменты). К примеру, год назад квартир и апартаментов в продаже было почти поровну – порядка 1,3 тыс.
Таким образом доля квартир за последние 12 месяцев увеличилась с 50% до 60%, а доля апартаментов соответственно сократилась до 40%. Эксперты «Метриум» отмечают, что удельный вес апартаментов в предложении на премиальном рынке новостроек в последние три года устойчиво рос, а в 2020 года квартиры вовсе оказались в меньшинстве. С начала 2021 года ситуации начала меняться, и квартир вновь стало больше.
«В высокобюджетном сегменте покупатели не так чувствительны к юридическому статусу приобретаемого жилья, как в массовом, – комментирует Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Однако при прочих равных девелоперы новостроек в этом сегменте все равно стремятся строить дома с жилым статусом помещений. Они вызывают меньше вопросов у покупателей, то есть по меньшей мере такие объекты легче продавать. Впрочем, я не исключаю, что текущая ситуация со структурой предложения по статусу жилья скорее стала результатом стечения обстоятельств. Доля апартаментов все равно будет оставаться высокой, так как наиболее подходящие участки для размещения премиальной недвижимости часто имеют сложности с переводом в жилой статус или получение документов под жилье потребует слишком высоких не окупаемых затрат».
Источник: «Метриум»
Несмотря на то, что апартаменты обычно дешевле квартир, сейчас структура предложения такова, что в среднем комплексы апартаментов премиум-класса дороже, чем квартиры. Это связано с тем, что многие проекты застройки с нежилым статусом имеют более выгодное расположение и, как следствие, более высокий уровень цен.
По данным аналитиков «Метриум», во II квартале 2021 года квартиры в новостройках премиум-класса продавались в среднем за 698 тыс. рублей за кв.м, тогда как апартаменты – за 747 тыс. рублей за кв.м. За прошедшие 12 месяце квартиры выросли в цене на 16%, а апартаменты – на 28%. Средняя стоимость квартиры премиум-класса составляет порядка 77 млн рублей, а апартамента – 84 млн рублей. Впрочем, отмечают аналитики, ретроспектива показывает, что в последние три года уровень цен на квартиры и апартаменты примерно схожий и имеет одинаковую динамику роста.
Источник: «Метриум»
«В целом апартаменты и квартиры в премиум-классе пользуются одинаково высоким спросом, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Юридический статус не находится в приоритете у большинства потенциальных покупателей. Намного большее значение для них имеют локация, концепция проекта, транспортная доступность, собственная инфраструктура и т.п. Впрочем, для инвесторов, которых сейчас немало, юридический статус все-таки интересен с точки зрения величины эксплуатационных расходов и налогов».