Средняя цена массовых новостроек на северо-востоке Москвы превысила 300 тыс. рублей за кв. м
Новостройки эконом- и комфорт-класса в Москве продолжают дорожать. По наблюдениям аналитиков «Метриум», в июле в Северо-Восточном АО – четвертом по счету округе – средняя стоимость квадратного метра превысила 300 тыс. рублей за квадратный метр. За месяц новостройки здесь подорожали на 7% или на 19 тыс. рублей.
В июле средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы увеличилась до 292 тыс. рублей, что на 3,6% больше, чем в июне, когда она составляла 282 тыс. рублей. В годовом выражении рост цен ускорился – если в июне 2022 к июню 2021 года прирост составил 15%, то в июле к июлю – 17%.
Самый резкий рост цены в разрезе округов в июле 2022 года аналитики «Метриум» зафиксировали в Северо-Восточном административном округе (СВАО). Здесь средние расценки на новостройки эконом- и комфорт-класса увеличились за месяц на 7% с 290 тыс. рублей за кв. м в июне до 309 тыс. рублей за кв. м в июле. Примечательно, что и в годовом выражении СВАО также продемонстрировал самый заметный прирост цены. Показатель увеличился на 31% по сравнению с 237 тыс. рублей за кв. м в июле 2021 года.
«Северо-восточный административный округ становится все более привлекательным для девелоперов и покупателей жилья, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер Clementine в СВАО). – На территории округа много достопримечательностей, к которым добавились новые благоустроенные парки. Рядом с нашим проектом Clementine находятся сразу три парка, в том числе “Этнографическая деревня Бибирево”. Также прошла реконструкция социальных и коммерческих объектов, к примеру, бывшего кинотеатра “Будапешт”, который превратился в важную точку притяжения жителей района».
В июле цены на массовые новостройки выросли почти во всех округах Москвы. В самом дорогом – Западном административном округе – квадратный метр подорожал в среднем на 3% до 329 тыс. рублей, в Северо-Западном АО – на 0,4% до 306 тыс. рублей, в Южном АО – на 2% до 297 тыс. рублей, в Северном АО – до 280 тыс. рублей, в Юго-Восточном АО – до 274 тыс. рублей, в Юго-Западном АО – на 1% до 232 тыс. рублей.
В годовом измерении за лидером по росту цены (СВАО) следуют ЮВАО (20% к июлю 2021 года), ЗАО (15%), ЮЗАО и ЮАО (14%), ВАО (12%), СЗАО (11%), САО (8%). Аналитики «Метриум» отмечают, что округ с самыми бюджетными массовыми новостройками в Москве – ЮЗАО. В июле 2022 года средняя стоимость квадратного метра здесь составила 232 тыс. рублей.
«Несмотря на сложности весеннего периода и падение спроса, рост цен на новостройки в Москве в целом продолжается, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Впрочем, такую же инерцию мы наблюдали и в первой половине 2015 года, кога цены росли до середины года, хотя уже бушевал кризис. Сейчас более вероятный сценарий – ценовая стагнация, когда стоимость новостроек будет повышаться примерно на уровне инфляции. В то же время в рамках отдельных проектов привычный рост цены от начала строительства к его завершению все равно сохраняется».
Источник: «Метриум»
По данным JLL, в стрит-ритейле на Невском проспекте доля свободных помещений уменьшилась за 3-й квартал на 1,8 п.п., опустившись ниже 10% впервые с начала пандемии и достигнув 8,4%. Вакантность стабильно снижается уже год, а количество пустующих помещений в конце сентября 2021 года уже на 45% меньше аналогичного периода прошлого года.
Старо-Невский проспект уже полностью вышел на докризисный уровень с вакантностью 7,1%, тогда как на основной части Невского проспекта (от Адмиралтейства до площади Восстания) пустует пока 9,3% помещений.
Динамика доли свободных помещений на Невском проспекте
Источник: JLL
Среди новых арендаторов Невского проспекта в 3-м квартале больше половины – это общепит и магазины сладостей, включая новую сеть Elit LoQum, кафе-пекарню «Слой», кофейню Britishbro coffee; также анонсировано открытие ресторана Chang и «Шоколадницы».
По итогам трех кварталов количество открытий кафе и ресторанов на Невском проспекте превысило число закрытий. Положительная динамика в общепите наблюдается с начала лета 2021 года. До этого с начала пандемии больше закрывалось ресторанов, чем открывалось новых на Невском проспекте.
Соотношение открытых и закрытых кафе и ресторанов на Невском проспекте
Источник: JLL
Старо-Невский проспект продолжает усиливать позиции в качестве главного люксового fashion-коридора. В конце лета на Невском, 129 начал работу бутик часов и аксессуаров Montblanc, осенью планируется открытие Philipp Plein на Невском, 150.
«Спрос арендаторов на рынке стрит-ритейла сместился в сторону небольших помещений площадью до 100 кв. м с оптимальными планировочными решениями. Присутствие на Невском по-прежнему престижно, однако сохраняется желание у компаний сократить затраты на аренду. Ряд помещений, которые освободились на Невском проспекте в период пандемии, до сих пор не могут найти арендаторов именно по причине сложных конфигураций и избыточных торговых площадей», - комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Диапазон запрашиваемых арендных ставок на главной улице города оставался неизменным в течение девяти месяцев 2021 года и составил 2,8-6 тыс. руб. за кв. м в месяц для Старо-Невского и 6-10 тыс. руб. за кв. м на основной части Невского проспекта.
Специалисты «БЕСТ-Новострой» проанализировали предложение новостроек на рынке «старой» Москвы на начальной стадии строительства и выделили топ округов с наибольшим количеством проектов со стартовыми ценами, которые, как правило, наиболее интересны для входа в проект.
На сегодняшний день на рынке новостроек «старой» Москвы, по данным bnMAP.pro, экспонируется 316 проектов с квартирами и апартаментами. Как правило, именно покупка квартиры на «нулевой» стадии строительства является наиболее выгодной с экономической точки зрения, поскольку в этот момент девелопер предлагает квартиры и апартаменты по наиболее низким ценам. А новые проекты, а также новые корпуса в уже реализуемых ЖК поступают в продажу каждый месяц, и отследить это даже малоопытному инвестору, не говоря уже о простом покупателе, не всегда легко. Эксперты «БЕСТ-Новострой» проанализировали экспозицию на начальной стадии строительства в столице и выделили топ округов с наибольшим выбором подобного предложения.
На сегодняшний день в старых границах Москвы экспонируются 52 проекта, где есть корпуса на старте; в них предлагается 9 934 лота. Большинство из них относится к бизнес-классу – 31 ЖК. Еще 19 новостроек относится к комфорт-классу. По одному проекту на нулевой стадии строительства также есть в элитном и премиум-классе. А вот подобных новостроек стандартного класса в границах «старой» Москвы сейчас нет.
Лидером по количеству новостроек на нулевой стадии строительства, по данным bnMAP.pro, стал ЮАО. Сегодня там представлено девять таких проектов. Однако практически все они относятся к бизнес-классу, и лишь один ЖК к комфорт-классу. Также больший выбор новостроек на данной стадии строительства есть в САО, СЗАО и ЮВАО – по 7 ЖК. А меньше всего проектов в ЦАО – всего 1 ЖК.
При этом наибольший выбор предложения (количество лотов) на стартовой стадии строительства сегодня есть у покупателей новостроек в ЮВАО, там в продаже находится суммарно 2 585 квартир и апартаментов. Причем значительная часть из них представлена в доступном комфорт-классе. Наименьший выбор подобных лотов сегодня также представлен в ЦАО – всего 24 лота в одном элитном ЖК. Также крайне небольшой ассортимент предлагается в СВАО. Несмотря на то, что пять проектов сегодня на нулевой стадии строительства, суммарный объем экспозиции в них составляет всего 313 лотов.
«Несмотря на то что в последние несколько месяцев среднерыночные цены на новостройки замедлили рост по сравнению с первой половиной 2021 года, инвестиции в недвижимость по-прежнему могут быть выгодными, если вкладывать в них на старте продаж, – комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – До момента ввода в эксплуатацию квадратный метр в ЖК дорожает в среднем на 15-25%, если, конечно, на старте он был адекватно оценён. Поэтому даже инвестируя на короткий срок, 1-2 года с последующей переуступкой ДДУ до сдачи дома, можно неплохо заработать. Сейчас, как мы видим, у покупателей есть достаточно большой выбор проектов на нулевой стадии. Среди текущего предложения одними из наиболее перспективными для инвестиций такие «свежие» проекты как ЖК Very, MOD, Symphony 34».
Новостройки «старой» Москвы находящиеся на стадии строительства «работы нулевого цикла»**
|
Округ |
Суммарное число проектов |
Суммарное количество лотов |
Комфорт-класс (проекты/лоты) |
Бизнес-класс (проекты/лоты) |
Премиум-класс (проекты/лоты) |
Элитный класс (проекты/лоты) |
|
ЮАО |
9 |
1 296 |
1/114 |
8/1 182 |
0 |
0 |
|
САО |
7 |
1 021 |
4/580 |
3/441 |
0 |
0 |
|
СЗАО |
7 |
1 265 |
2/255 |
5/1 010 |
0 |
0 |
|
ЮВАО |
7 |
2 585 |
4/1 644 |
3/941 |
0 |
0 |
|
ЗАО |
6 |
1 442 |
3/999 |
2/374 |
1/69 |
0 |
|
ЮЗАО |
6 |
1 089 |
1/481 |
5/608 |
0 |
0 |
|
СВАО |
5 |
313 |
0 |
5/313 |
0 |
0 |
|
ВАО |
4 |
899 |
4/899 |
0 |
0 |
0 |
|
ЦАО |
1 |
24 |
0 |
0 |
0 |
1/24 |
|
Итого |
52 |
9 934 |
19/4 972 |
31/4 869 |
1/69 |
1/24 |
**По данным bnMAP.pro