Стоимость новостройки на котловане в Москве – 370,6 тысяч рублей
На август средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках, которые находятся на начальном этапе строительства, составляет 370,6 тысяч рублей (во всех классах жилья, кроме элитного). Это на 21,1% меньше, чем в жилых комплексах на стадии монтажа нижних этажей и на 13,7% чем на стадии монтажа верхних этажей.
В Москве в старых границах продается 358 жилых комплексов, 980 корпусов, 2 104 908 кв. метров.
Из них по площади (в метрах) новостройки комфорт-класса составляют 45,5 % предложения, бизнес-класса – 40,8 %, премиум-класс – 10,4%, элита – 3,2%. В Est-a-Tet исследовали предложение всех классов, кроме элитного, поскольку он имеет существенные особенности. Предложение и цены исследованы с точки зрения зависимости цены от стадии строительства.
Средняя стоимость квадратного метра в зависимости от стадии строительства и класса по данным на 12 августа:
|
Стадия строительства |
Средневзвешенная цена кв. метра, рублей |
Разница, % к стадии котлована |
|
Котлован |
261 227 |
- |
|
Монтаж нижних этажей |
284 464 |
+8,9% |
|
Монтаж верхних этажей |
308 124 |
+17,9% |
|
Фасадные работы |
296 604 |
+13,5% |
В комфорт-классе на момент исследования экспонировалось 994 991 кв. метров. Минимальная стоимость квадратного метра наблюдается в проектах на стадии котлована – 261,227 тыс. рублей.
«Если обратить внимание на цифры, то видно, что приобретение на котловане остаётся самым выгодным и инвестиционно привлекательным мероприятием, и это несмотря на проектное финансирование, из-за которого некоторые эксперты ожидали исчезновения инвесторов в новостройках. Далее по стадии готовности цены в проектах растут, но всё не так просто – здесь уже играет роль стратегия продаж, ликвидность проекта и ряд других факторов. Средние показатели по рынку не показывают прямой зависимости стадии готовности и средней цены квадратного метра, но стоимость на стадиях монтажа в любом случае существенно выше стоимости на котловане, даже с учётом того, что это средние показатели. Вывод стоит сделать следующий: если вы рассматриваете покупку как инвестицию, то вам стоит рассматривать проекты на котловане, но это не значит, что любой проект подойдёт. Если вы рассматриваете квартиру для жизни, то стоит рассматривать различные стадии строительной готовности, так как зачастую можно найти оптимальное соотношение цены и готовности объекта, не говоря уже о качественных характеристиках. Единственная сложность – на рынке колоссальный объём предложений, и самому будет очень сложно и долго в этом ориентироваться», – рассказывает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
В бизнес-классе экспонируется 938 294 кв. метров.
Здесь график зависимости цены от стадии готовности выглядит похоже на комфорт-класс, но разница между стоимостью на стадии верхних этажей и на стадии фасадных работ минимальная. Так же как и в комфорт-классе максимальная выгода – при покупке квартиры на стадии котлована.
|
Стадия строительства |
Средневзвешенная цена кв. метра, рублей |
Разница, % к стадии котлована |
|
Котлован |
397 570 |
- |
|
Монтаж нижних этажей |
425 087 |
+6,9% |
|
Монтаж верхних этажей |
441 485 |
+11,0% |
|
Фасадные работы |
439 784 |
+10,6% |
Премиум-класс заметно отличается по ценовой разнице от предыдущих классов.
Так, здесь фиксируется максимальная разница между стоимостью метра на стадии котлована и на стадии фасадных работ – сразу +72,2%. При этом стоимость квадратного метра на стадии нижних этажей выше, чем при монтаже верхних этажей. «Ценообразование в премиальном сегменте строится по иным законам, чем в комфорт- и бизнес-классе, также общий объем предложения относительно небольшой – 171 624 кв. м. Любой выход проекта сразу меняет общую ценовую картину», – отмечает Роман Родионцев.
|
Стадия строительства |
Средневзвешенная цена кв. метра |
Разница, % к стадии котлована |
|
Котлован |
559 244 |
- |
|
Монтаж нижних этажей |
623 941 |
+11,6% |
|
Монтаж верхних этажей |
567 618 |
+1,5% |
|
Фасадные работы |
962 917 |
+72,2% |
Таким образом, максимальная выгода для покупателя в любом случае наблюдается при покупке на этапе котлована. Однако сейчас покупатели проявляют значительный интерес к жилью на высокой стадии готовности – и в ряде случаев приобрести жилье на стадии фасадных работ может быть выгоднее, чем на стадии монтажа верхних этажей. Необходимо тщательно изучать каждый проект, учитывать массу факторов от локации до репутации девелопера.
Ранее в Est-a-Tet опросили потенциальных покупателей жилья и выяснили, что бюджет покупки важен для 99% покупателей, при этом показатель цены стоит на первом месте всё время наблюдения (более 14 лет).
Циан проанализировал состав предложения по однокомнатным квартирам в новостройках Санкт-Петербурга. По заявленной стоимости лотов лидируют комплексы, которые находятся на островах (Петровском, Крестовском, Каменном, Петроградском) или Старо-Невском проспекте. К этим двум локациям относятся девять из десяти проектов, указанных в рейтинге Циан.
1 место. 41,56 млн рублей / 60,15 кв. м
ЖК One Trinity Place / Ввод в эксплуатацию: 1 квартал 2021 года
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-one-trinity-place-sankt-peterburg-45671/
https://spb.cian.ru/sale/flat/239244225/
Стоимость самой дорогой из комнатных квартир, представленных на петербургском рынке первичной недвижимости, составляет 41,56 млн рублей. Столько стоит объект площадью 60,15 кв. м в элитном комплексе One Trinity Place на берегу Малой Невки (набережная Адмирала Лазарева). Преимущества окружающей исторической локации подчеркиваются огромными окнами по 12 кв. м.
2 место. 28,95 млн рублей / 57,90 кв. м
ЖК Del Arte / Ввод в эксплуатацию: сдан в 2016 году
https://spb.cian.ru/sale/flat/244728482/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-del-arte-sankt-peterburg-7488/
В начале 2016 г. на Каменном острове, вблизи парка Тихий отдых, был достроен комплекс Del Arte, отделанный путиловским известняком, мрамором и массивом дуба. За 28,95 млн рублей по этому адресу можно купить однокомнатную резиденцию площадью 57,90 кв. м и высотой потолков 3,6 м.
3 место. 28,30 млн рублей / 76,29 кв. м
ЖК Neva Haus / Ввод в эксплуатацию: 2 квартал 2021 года
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-neva-haus-sankt-peterburg-45243/
https://spb.cian.ru/sale/flat/246150565/
Едва ли не главной улицей для рынка высокобюджетной недвижимости Санкт-Пеербурга становится Петровский проспект. Так, в ЖК Neva Haus, который выходит на Малую Невку, прайс на однокомнатные квартиры доходит до 28,30 млн рублей. Эту планку обозначает объект площадью 76,29 кв. м на пятом этаже. Получить ключи от него можно будет после первого квартала текущего года.
4 место. 27,18 млн рублей / 45,30 кв. м
ЖК Esper Club / Ввод в эксплуатацию: сдан в 2020 году
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-esper-club-sankt-peterburg-36512/
https://spb.cian.ru/sale/flat/241867320/
На Крестовском острове бюджет однокомнатных квартир поднимается до уровня в 27,18 млн рублей. Это лот из фонда сданного ЖК Esper Club. Планировка предусматривает наличие холла 11,6 кв. м, балкона 9,9 кв. м, двух санузлов. Общая площадь объекта равна 45,30 кв. м.
5 место. 23,98 млн рублей / 77,35 кв. м
ЖК White House / Ввод в эксплуатацию: 1 квартал 2021 года
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-white-house-sankt-peterburg-1731104/
https://spb.cian.ru/sale/flat/239273364/
Еще одна локация, где встречаются однокомнатные квартиры с бюджетом 20+ млн рублей – Ботанический сад. К югу от него, на Карповке, возводится восьмиэтажный ЖК White House. За объект на шестом этаже площадью 77,35 кв. м девелопер надеется выручить 23,98 млн рублей.
6 место. 18,55 млн рублей / 52,25 кв. м
ЖК ID Moskovskiy / Ввод в эксплуатацию: 4 квартал 2022 года
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-id-moskovskiy-sankt-peterburg-2301645/
https://spb.cian.ru/sale/flat/248652199/
За пределами Петроградского района самое дорогое предложение в категории однокомнатных квартир зафиксировано в ЖК ID Moskovskiy, который возводится у станции метро «Фрунзенская», за Обводным каналом. Покупка лота с габаритами 52,25 кв. м здесь обойдется в 18,55 рублей. В проект заложены спа-зона на эксплуатируемой кровли и собственный детский сад.
7 место. 18,32 млн рублей / 62,05 кв. м
ЖК «Новый Невский» / Ввод в эксплуатацию: 4 квартал 2021 года
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-novyy-nevskiy-sankt-peterburg-381787/
https://spb.cian.ru/sale/flat/222713482/
На Старо-Невском проспекте ценовой максимум для однокомнатный квартир равен 18,32 млн рублей. Он связан с комплексом под названием «Новый Невский». Чек объекта на верхнем седьмом этаже (62,05 кв. м) неоднократно менялся с момента выхода в экспозицию. Так, еще год назад он был на 3,5 млн дешевле.
8 место. 17,32 млн рублей / 53,00 кв. м в
АК Royal Park / Ввод в эксплуатацию: сдан в 2018 году
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-apartkompleks-royal-park-sankt-peterburg-8822/
https://spb.cian.ru/sale/flat/248728670/
В комплексе Royal Park, особенностью которого является развитая инфраструктура для занятий яхтингом, однокомнатные апартаменты площадью 53,0 кв. м имеют прайс 17,32 млн рублей. Местное предложение отличается привлекательными видовыми характеристиками: купол Исаакиевского собора, шпиль Адмиралтейства, Тучков мост, панорамы Малой Невы.
9 место. 17,14 млн рублей / 49,73 кв. м
ЖК Familia / Ввод в эксплуатацию: 3 квартал 2022 года
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-familia-sankt-peterburg-51244/
https://spb.cian.ru/sale/flat/238180950/
На Петровском проспекте базируется и клубный дом Familia. Его сдача анонсирована на третий квартал 2022 г. Он также входит в десятку петербургских новостроек с самым высоким прайсом на однокомнатные квартиры. В частности, лот площадью 49,73 кв. м (из них 16,00 кв. м занимает кухня) на верхнем этаже оценен застройщиком в 17,14 млн рублей.
10 место. 15,60 млн рублей / 46,55 кв. м в
ЖК Grand House / Ввод в эксплуатацию: 2 квартал 2021 года
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-grand-house-sankt-peterburg-49041/
https://spb.cian.ru/sale/flat/249628346/
По соседству с упомянутом ЖК «Новый Невский» расположен еще один адрес с высокобюджетными «однушками» – ЖК Grand House. Ожидается, что строительные работы завершатся к середине 2021 г. Среди преимуществ проекта следует назвать декоративную подсветку, благоустроенный внутренний двор, 3-метровые потолки и панорамные виды на Александро-Невскую лавру. В комплексе девять этажей, на седьмом из них есть квартира площадью 46,55 кв. м. В ее чеке прописана сумма в 15,60 млн рублей.
Аналитики Urban Awards изучили рынок квартир и апартаментов в Санкт-Петербурге и выяснили, как изменилась стоимость квадратного метра в разных районах северной столицы за 2020 год. Максимальный прирост цены с декабря 2019 года по декабрь 2020 года составил более 45%.
Заметнее всего цена выросла в Адмиралтейском районе – на 45.46%: если в конце 2019 года стоимость квадратного метра там составляла 154,25 тыс. рублей, то в декабре 2020 года она составила 224,39 тыс. рублей. На втором месте по росту цены – Колпинский район: там прирост составил 35,85% за год. Далее следует Петроградский район, где цена квадратного метра выросла на 35.58%.
В Красногвардейском, Пушкинском и Калининском районах средняя стоимость кв. метра выросла примерно на 30% (на 31.04%, 30.55% и 30.01% соответственно). С небольшим отрывом за ними идет Приморский район, где прирост составил 28.92%. Примерно на 27% цена выросла во Фрунзенском и Красносельском районах (на 27.55% и 27.37% соответственно). На десятом месте по росту цены находится Центральный район, где квадратный метр к концу 2020 года стоил в среднем на 24,16% дороже, чем в декабре 2019 года.
Также стоимость квадратного метра увеличилась в Московском районе - на 23,60%, в Выборгском – на 22,64%, в Василеостровском – на 19,67%, в Петродворцовом – на 18.79%, в Невском районе – на 13.66%. Единственный район с отрицательной годовой динамикой – Курортный: там цена за квадратный метр упала на 32,12% в годовом исчислении.
Годовая динамика средней стоимости квадратного метра в районах Санкт-Петербурга
(период с декабря 2019 года по декабрь 2020 года)
|
|
Район |
Стоимость кв. метра в декабре 2020 года (руб.) |
Стоимость кв. метра в декабре 2019 года (руб.) |
Динамика |
|
1 |
Адмиралтейский |
224 394 |
154 258 |
+45.46% |
|
2 |
Колпинский |
115 648 |
85 125 |
+35.85% |
|
3 |
Петроградский |
296 797 |
218 906 |
+35.58% |
|
4 |
Красногвардейский |
127 532 |
97 321 |
+31.04% |
|
5 |
Пушкинский |
107 389 |
82 257 |
+30.55% |
|
6 |
Калининский |
140 920 |
108 391 |
+30.01% |
|
7 |
Приморский |
152 445 |
118 240 |
+28.92% |
|
8 |
Фрунзенский |
175 817 |
137 833 |
+27.55% |
|
9 |
Красносельский |
136 514 |
107 171 |
+27.37% |
|
10 |
Центральный |
231 508 |
186 459 |
+24.16% |
|
11 |
Московский |
153 956 |
124 557 |
+23.60% |
|
12 |
Выборгский |
138 533 |
112 956 |
+22.64% |
|
13 |
Василеостровский |
176 230 |
147 260 |
+19.67% |
|
14 |
Петродворцовый |
96 238 |
81 014 |
+18.79% |
|
15 |
Невский |
133 917 |
117 814 |
+13.66% |
|
16 |
Курортный |
142 802 |
188 679 |
-32.12% |
_____________________________________
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки.